廉租房建設(shè)正站在資金鏈的十字路口上。
日前，上海市房屋土地資源管理局對(duì)外公布，從2008年7月開(kāi)始，家庭人均居住面積低于7平方米、月收入低于600元等條件的上海家庭，均被納入廉租房受益群體。
這意味著，今年上海享受廉租住房保障的家庭數(shù)，將從35562戶(hù)累計(jì)增加到5萬(wàn)戶(hù)。而此前，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部三部委聯(lián)手公布的計(jì)劃，全國(guó)的廉租房數(shù)據(jù)則是雄心勃勃。
這份《2008年廉租住房工作計(jì)劃》已經(jīng)發(fā)往各個(gè)省(市、區(qū))。按照這份三部委聯(lián)合簽發(fā)的“計(jì)劃”，2008年全國(guó)新增廉租住房保障戶(hù)數(shù)將達(dá)到250萬(wàn)戶(hù)，其中實(shí)物配租戶(hù)數(shù)就達(dá)到40萬(wàn)戶(hù)。這樣，到2008年底，全國(guó)累計(jì)廉租住房保障戶(hù)數(shù)將達(dá)到350萬(wàn)戶(hù)。
“我國(guó)的廉租房建設(shè)一直步履蹣跚，沒(méi)有建立穩(wěn)定的資金來(lái)源渠道則是重要原因之一。” 長(zhǎng)期關(guān)注和研究國(guó)家住房保障建設(shè)和廉租房建設(shè)的同濟(jì)大學(xué)教授葛震明對(duì)本報(bào)表示，于這份“廉租房”加速度時(shí)間表，資金鏈如何保障，仍是一個(gè)需要細(xì)究的問(wèn)題。
資金鏈硬約束
對(duì)于廉租房建設(shè)保障，早在2007年底，財(cái)政部就有政策約束。這份2008年1月1日實(shí)施的《廉租住房保障資金管理辦法》即嚴(yán)格規(guī)定了四大廉租住房保障資金來(lái)源。
這四大資金來(lái)源包括：住房公積金增值收益部分；土地出讓金中不少于10%的比例；市縣財(cái)政預(yù)算安排；中央、省級(jí)財(cái)政預(yù)算安排的補(bǔ)助資金。這四個(gè)來(lái)源構(gòu)成了我國(guó)廉租房的資金鏈硬約束。
在這條政策約束的資金鏈條上，最受關(guān)注的就是土地出讓金以及住房公積金用于增值的收益部分。
早在2006年，財(cái)政部便會(huì)同原建設(shè)部、國(guó)土資源部發(fā)出通知，要求土地出讓金凈收益中的5%左右資金輸血廉租房建設(shè)。記者查詢(xún)獲悉，2006年全國(guó)城市土地出讓金的凈收益2978億元，僅此一塊至少為全國(guó)廉租房建設(shè)貢獻(xiàn)150億元。
根據(jù)國(guó)土資源部此前發(fā)布的《2007年全國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》，2007年1-11月，全國(guó)土地出讓總價(jià)款達(dá)到9130億元，同比增長(zhǎng)58.9%。
住房公積金增值收益部分也為廉租房的建設(shè)做出了重大的貢獻(xiàn)，資料顯示，近5年來(lái)住房公積金為廉租房建設(shè)提供了80億元，其中2006年提供了20億元，2007年提供了37億元。2008年，上海市將動(dòng)用20多億的公積金用于收儲(chǔ)50萬(wàn)平方米的市屬重大工程配套商品房，用作上海的廉租房房源儲(chǔ)備。
但據(jù)原建設(shè)部住房保障與公積金監(jiān)管司住房保障與房改指導(dǎo)處處長(zhǎng)劉霞日前在2008南寧房地產(chǎn)論壇上透露，截至2007年11月底，全國(guó)累計(jì)投入的廉租住房資金總計(jì)為154億元。
資金鏈保障爭(zhēng)議
2008年全國(guó)兩會(huì)的政府工作報(bào)告中顯示，今年中央用于廉租住房制度建設(shè)的資金為68億元，比去年增加17億元，報(bào)告同時(shí)規(guī)定，地方各級(jí)政府都要增加這方面的投入。
上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波對(duì)本報(bào)分析，我國(guó)的廉租房建設(shè)最早始于1998年，到2002年，35個(gè)大中型城市中只有不到一半有了實(shí)施方案。2006年，原建設(shè)部通報(bào)了未建廉租房的70個(gè)大中城市。
2006年之前累計(jì)投入廉租房建設(shè)的資金總額是70.8億。2007年1-11月全國(guó)投入基金83.2億元，超過(guò)2006年之前累計(jì)投入資金總額。但對(duì)于實(shí)際需求尚且有一段較大距離。
2007年原建設(shè)部曾向國(guó)務(wù)院匯報(bào)，若要實(shí)現(xiàn)2008年年底前所有縣城廉租房做到應(yīng)保盡保，則至少每年要投入500億元資金。而現(xiàn)有政策框架內(nèi)，僅有70億-100億元能夠落實(shí)，缺口達(dá)到400億元以上。
葛震明教授表示：“土地出讓金是各地政府主要的收入來(lái)源，政府的各項(xiàng)建設(shè)資金緊缺，很難落實(shí)10%的土地出讓金建設(shè)廉租房政策。”
“目前還沒(méi)有聽(tīng)到哪個(gè)地區(qū)能做到10%土地出讓金用于廉租房建設(shè)的。”顧海波表示，往往是去年的任務(wù)沒(méi)有完成，各地政府又報(bào)出新的任務(wù)，各地財(cái)政對(duì)廉租房建設(shè)存在歷史的欠賬。
對(duì)于公積金收益用于廉租房建設(shè)，業(yè)界也一直存在爭(zhēng)議，上海社會(huì)科學(xué)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張鴻銘教授對(duì)本報(bào)表示，住房公積金本金屬于職工個(gè)人所有，因此住房公積金增值收益屬于全體儲(chǔ)戶(hù)共同所有，而不能將其歸于財(cái)政收入。用于城市廉租房的住房公積金的增值收益只是輔助地位的補(bǔ)充資金，主導(dǎo)部分應(yīng)該是財(cái)政資金。
在上海近日召開(kāi)的第十三屆亞洲房地產(chǎn)學(xué)會(huì)上，不少專(zhuān)家也就廉租房資金來(lái)源進(jìn)行了探討。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)方芳副教授亦對(duì)本報(bào)表示，多元化的創(chuàng)新融資渠道亦可以納入決策者的視線(xiàn)范圍，各地不僅可以大力發(fā)展房地產(chǎn)租賃業(yè)，創(chuàng)新廉租房租賃形式；創(chuàng)新REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)、廉租房建設(shè)公債等金融工具，多渠道籌集廉租房建設(shè)資金。