我們認(rèn)為，中長期支撐國內(nèi)房價上漲的主要理由有三點。第一是商品房供應(yīng)難以快速提高，第二是商品房需求仍將保持旺盛，第三是土地供不應(yīng)求導(dǎo)致購地成本的不斷上升。隨著全國土地供應(yīng)逐年趨緊，土地稀缺性日益突出，地價也開始持續(xù)快速上升。我們預(yù)計，未來全國平均地價仍將保持逐步上升的趨勢，一直到本輪房地產(chǎn)泡沫的破裂。而高地價抬高了商品房的成本，自然也將轉(zhuǎn)移到售價中去，再次推高房價。給予房地產(chǎn)行業(yè)“推薦”的投資評級。
供給難以快速提高
隨著2004年嚴(yán)格土地出讓、收緊地根的調(diào)控政策陸續(xù)出臺，04年土地購置面積增速迅速下降，05和06年均出現(xiàn)負(fù)增長，04年以來新開工住房面積增速也出現(xiàn)明顯下滑。與此同時，04年針對房地產(chǎn)等固定投資增速過快實施的宏觀調(diào)控，也使得當(dāng)年土地開發(fā)面積從高速增長變?yōu)橥认陆?1%，并導(dǎo)致了2005年住宅供給套數(shù)的負(fù)增長。我們可以看到發(fā)現(xiàn)，05年以來我國商品房銷竣比一直大于1，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，可以說從2004年開始的土地調(diào)控政策成為2005年以后住房供給偏緊的誘因。
我們認(rèn)為，未來有效供給難以快速增加。地少人多是我國的國情，而保證糧食自給自足是我國的基本國策。根據(jù)國務(wù)院最新土地規(guī)劃，到2020年末全國耕地面積必須確保不低于18億畝，而截至06年末全國耕地總面積僅剩18.31億畝(其中還有6000多萬畝20度以上的陡坡耕地)。這意味著隨后十五年我國年均減少耕地面積不能超過200萬畝，僅為06年的一半。因此，我國住宅用地緊張的局面將長期存在。
盡管目前政府已經(jīng)將加大普通商品住房供應(yīng)作為健康發(fā)展房地產(chǎn)市場的大事來抓，但是“70/90”政策的徹底落實尚且任重道遠。因此，我們認(rèn)為商品住宅供給方面難以快速增長。
需求仍將保持旺盛
從支持商品住宅高需求的經(jīng)濟環(huán)境來看，目前我國宏觀經(jīng)濟已經(jīng)連續(xù)四年保持10%以上的高增長，在此基礎(chǔ)上，城鎮(zhèn)居民收入有了更快的提升，特別是今年以來，同比增長一度接近20%。
目前我國人口結(jié)構(gòu)分布中，占比最大的人群分布在30-44歲，而這部分年齡層的人往往處于置業(yè)高峰期，既有首次置業(yè)需求的，也有改善住房需求的，這些人處于事業(yè)的黃金期，具備一定的經(jīng)濟實力，且多半已經(jīng)成立了家庭，是購買商品房的主力軍。另外，隨著我國近年來文化教育的普及和高校的連續(xù)擴招，普通高校畢業(yè)生逐年大幅增加。而這些大學(xué)生畢業(yè)后，基本上還是留在了城市里，5-10年后這些人即面臨首次置業(yè)的需求。
以上是從自住的剛性需求角度考慮，從房地產(chǎn)投資和投機的需求角度看，我國處于長期低息的經(jīng)濟環(huán)境下，流動性過剩；并且匯改以來人民幣加速升值，目前仍有巨大升值壓力；再有，國內(nèi)通貨膨脹抬頭，人民幣對內(nèi)貶值；種種因素導(dǎo)致投機和投資的境內(nèi)外資金一起涌入樓市，迅速推高了房價。這部分需求，直接導(dǎo)致了樓市泡沫的產(chǎn)生和膨脹，是目前政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面嚴(yán)格控制的對象，前期出臺的房貸新政策、以及未來將要推行的物業(yè)稅，矛頭都是指向這些需求。我們認(rèn)為，在宏觀調(diào)控政策的影響下，這部分需求有可能減緩，但是不可能完全抑制。牽制住這部分需求，仍然難以撼動房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局面。
購地成本不斷上升
近幾年，隨著全國土地供應(yīng)逐年趨緊，土地資源的稀缺性越來越突出，地價也開始持續(xù)快速上升。截至06年末，全國平均土地購置成本已達到2000年的2.4倍，年均復(fù)合增長率高達15.5%。07年前9個月，全國重點區(qū)域長三角和珠三角地價漲幅同比上漲均接近20%。
今年以來，國內(nèi)房價急速上漲，以上市公司為主的開發(fā)商更是加大了對土地的爭奪力度。公開拍賣的土地成交價往往達到起拍價的兩倍以上，各地“地王”不斷刷新，被拍地塊樓面價高于周圍商品房售價的情況亦時有發(fā)生。
我們預(yù)計，未來全國平均地價仍將保持逐步上升的趨勢，一直到本輪房地產(chǎn)泡沫的破裂。而高地價抬高了開發(fā)商建造商品住宅的成本，這部分自然也將轉(zhuǎn)移到售價中去，再次推高房價。
政策效果有待觀察
從本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出發(fā)點來看，調(diào)控的主要目標(biāo)有三。首先，控制房地產(chǎn)投資過熱的情況，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展；第二，抑制房價過快上漲；最后，合理改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力推進廉租房制度建設(shè)，著力解決困難群眾的住房問題。 （劉昆）