●雖然，新政策可解釋的空間仍然存在，但在當(dāng)前的背景下，預(yù)計(jì)商業(yè)銀行一定會(huì)從嚴(yán)執(zhí)行。
●雖然中長期的影響還要看市場各方的博弈，但新政對市場的短期沖擊幾乎是確定的。從過去幾年的經(jīng)驗(yàn)看，對重大政策的消化，一般需要半年以上的時(shí)間。樓市在明年上半年復(fù)蘇的可能性不大。
●對開發(fā)商而言，最大的壓力來自資金的壓力，尤其是那些前期對市場和政策產(chǎn)生錯(cuò)判的開發(fā)商。
⊙光大證券 趙強(qiáng) 華光磊 翁非玉
12月12日，人民銀行和銀監(jiān)會(huì)網(wǎng)站公布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》。文件對“第二套住房”做了明確的定義（或者說重新定義）。從文件頒布的時(shí)間來看，與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的閉幕日期正好吻合。顯然，將其理解成對中央最新精神的貫徹是有理由的。
從文件的內(nèi)容來看，提高“非自住性需求”的信貸條件和成本的意圖非常明顯。從補(bǔ)充通知的規(guī)定來看，監(jiān)管當(dāng)局首先對原先存在歧義的以“戶”還是“個(gè)人”的問題做了明確，不僅強(qiáng)調(diào)了“家庭”概念，而且還進(jìn)行了說明；其次，對第二套住房的定義方面，以“第二次貸款”替代了原先的“第二套住房”，顯示了政策從緊的導(dǎo)向；最后，政策對那些人均居住面積低于當(dāng)?shù)仄骄降牡诙钨彿咳顺趾亲o(hù)的態(tài)度，仍可享受第一套的待遇。
新政策是否具備操作性？
對于新的政策，市場提出的第一個(gè)問題是：新政策是否有操作性，是否仍會(huì)出現(xiàn)“上有政策、下有對策”的情況？政策能否有效執(zhí)行的關(guān)鍵在于兩個(gè)方面：
第一、 各家商業(yè)銀行能否互相協(xié)調(diào)。根據(jù)了解，在“第二套房”政策出臺(tái)之后，有些貸款人在另一家銀行（區(qū)別于第一次貸款的銀行）申請第二筆貸款，居然還能行得通�？梢�，商業(yè)銀行之間并無統(tǒng)一的征信系統(tǒng)。但是，公積金的系統(tǒng)在當(dāng)?shù)厥墙y(tǒng)一的。由于新規(guī)定將公積金貸款也納入了規(guī)定的范圍，因此，未來商業(yè)銀行將利用公積金系統(tǒng)作為其征信的系統(tǒng)。因此，銀行對同城的第二次貸款是有辦法掌控的，但對于異地異行的第二套貸款仍有漏洞可鉆。
第二、 對于人均居住面積的認(rèn)定。雖然，新的規(guī)定提出“借款人應(yīng)當(dāng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果”。但是，實(shí)際上這一條的掌握仍有彈性。比較明顯的規(guī)避手法是造成“四世同堂”的假象，攤低人均居住面積。其次，對于人口流動(dòng)性比較高的家庭，實(shí)際居住的人口比戶籍登記的要少很多。第三、很多家庭買房之后，并未及時(shí)遷戶口，也會(huì)造成漏洞�？傊@一條規(guī)定的可解釋空間仍較大。
第三、 執(zhí)行必然從嚴(yán)。雖然，新政策可解釋的空間仍然存在，但在當(dāng)前“政治立場壓倒經(jīng)濟(jì)利益”的背景下，預(yù)計(jì)商業(yè)銀行一定會(huì)從嚴(yán)執(zhí)行。在沒有新的解釋和具體規(guī)定之前，推遲信貸申請的審核是必然的選擇，這反而會(huì)加劇短期的負(fù)面影響。
對房地產(chǎn)市場影響有多大？
市場關(guān)心的第二個(gè)問題恐怕就是：新政策對房地產(chǎn)市場的影響有多大？憑借一些眾所周知的事實(shí)，可以做出以下的推論：
第一、 從1998年下半年推行住房制度改革以來，已經(jīng)經(jīng)歷了將近十個(gè)年頭了。根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)來看，平均的換房周期在6至7年。因此，第二次購房應(yīng)該是一個(gè)比較普遍的情況。
第二、 各地房地產(chǎn)市場的成熟度不同，第二次購房的比重也不一樣�；九袛嗍牵阂痪�城市的第二次購房比重大于二、三線城市；南方和沿海城市的第二次購房比重大于北方和中西部地區(qū)。值得注意的是，廣東、福建等地的住宅市場化進(jìn)行得較早，如果區(qū)分第二次貸款不考慮時(shí)間的話，將造成更大范圍的“誤殺”，這也是新政策欠完善的地方。
第三、 延遲市場的復(fù)蘇。中長期的影響還要看市場各方的博弈，但對市場的短期負(fù)面沖擊幾乎是確定的。首先，商業(yè)銀行對按揭信貸申請的審核將更嚴(yán)、流程也將放慢；其次，購房者的觀望心態(tài)將更濃；最后，開發(fā)商對未來的看法也將更加迷茫。有些開發(fā)商可能迫于資金壓力，選擇降價(jià)求售�？傊A(yù)期市場的回暖將被迫延遲。從過去幾年的實(shí)際情況看，對重大政策的消化，一般需要半年以上的時(shí)間。換言之，樓市在明年上半年復(fù)蘇的可能性進(jìn)一步降低。
對開發(fā)商的影響怎么樣？
對開發(fā)商而言，最大的壓力來自資金的壓力，尤其是那些前期對市場和政策產(chǎn)生錯(cuò)判的開發(fā)商。另一方面，據(jù)了解，無論是股權(quán)融資還是發(fā)行債券，房地產(chǎn)上市公司涉及現(xiàn)金融資的審批實(shí)際上差不多已經(jīng)暫停了。因此，對于本來對股權(quán)融資有所預(yù)期的公司而言，無疑面臨雙重的打擊。
在銷售放慢、前景不明的情況下，上市公司的業(yè)績釋放必然有所顧慮，推遲已售項(xiàng)目的結(jié)算進(jìn)度也是可以理解的。這對投資者而言也不是什么好消息，尤其是資產(chǎn)重組和資產(chǎn)注入型的公司所受影響更大。
當(dāng)然，政策對于不同類型的開發(fā)商的影響是不同的。建議投資者從以下幾方面來進(jìn)行篩選：
第一、 對市場的判斷。今年以來，開發(fā)商對市場的判斷出現(xiàn)了明顯的分歧，這必將影響到其買地和售樓的決策。
第二、 公司的財(cái)務(wù)狀況。除了截止三季度的財(cái)務(wù)指標(biāo)可供參考以外，三季度末到目前為止的拿地和融資情況也很關(guān)鍵。從這個(gè)角度看，金融街、億城股份、新湖中寶處于比較有利的位置。
第三、 業(yè)務(wù)組合。純住宅公司受政策影響顯然更大。相反，收租型和綜合型公司所受影響相對較小，
第四、 區(qū)域覆蓋和產(chǎn)品定位。二三線城市的首次購房比例較高，相對有利。其次，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，新定義對改善型需求的影響最大。不可否認(rèn)的是，隨著房價(jià)的上漲，改善型需求已是市場的主力消費(fèi)群之一。因此，可以想象，這個(gè)規(guī)定對中高檔、大戶型住宅需求的影響較大；對于首次購房的群體而言，雖然需求主要集中在“小戶型、低總價(jià)”的產(chǎn)品上，但隨著90/70政策的逐步落實(shí)，供應(yīng)量也會(huì)增加，所以也不能盲目樂觀。對于別墅、豪宅等細(xì)分市場，沖擊反而是有限的，因?yàn)槠鋵?yīng)的客戶群對貸款的依賴并不大。
會(huì)有哪些意想不到的后果？
這次新政策對抑制房價(jià)會(huì)起到短期的作用，但未必能改變房地產(chǎn)市場存在的供求矛盾。無論是提高利率還是增加稅收，最終都可能增加購房者的負(fù)擔(dān)，而得益的只能是銀行和政府。
另一方面，預(yù)計(jì)新政策將帶來一些意想不到的結(jié)果。首先，民間借貸和地下的融資渠道可能因此而盛行。新的第二套房的政策最大的問題在于利率而非首付。如果嚴(yán)格執(zhí)行，第二套的利率將高達(dá)8.61%，與原先下浮15%的6.66%的實(shí)際水平相比，大約高出了30%。顯然，這種利率的規(guī)定是帶有懲罰性的。問題在于，如果從風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的角度來看，第二套房的違約風(fēng)險(xiǎn)顯然比第一套要低的多。本來，中國的按揭貸款利率由于沒有市場化，而高于應(yīng)有的水平。這樣一來，無疑將助長地下錢莊的興旺。
其次，可能加速外資的流入。以香港為例，目前的按揭利率僅為4.5%左右，差不多比內(nèi)地低了一半。從利差的角度，香港的按揭利率與存款的利差只有2%，而內(nèi)地第二次貸款的利差已高達(dá)5%！在人民幣升值預(yù)期之下，境外的貸款資金勢必流入。
最后，新政策還會(huì)導(dǎo)致一些新的社會(huì)現(xiàn)象發(fā)生。能夠想到的就是“假離婚”和“未婚同居”現(xiàn)象的情況可能增多。聽上去，這有點(diǎn)危言聳聽，但實(shí)際上在一些城市已經(jīng)發(fā)生了夫妻為了獲得更多拆遷補(bǔ)償而假離婚的案例。