深圳金地梅隴鎮(zhèn)二期商品房?jī)r(jià)格半年縮水40%的事件，可以說是當(dāng)下深圳樓市價(jià)格大跌的最典型案例，2008年3月下旬，200多位購買了深圳金地梅隴鎮(zhèn)二期商品房的業(yè)主，在完全不同的兩個(gè)銷售價(jià)格面前，集體向開發(fā)商提出了索賠的要求


　　今年1月一位炒房者豎立在深圳南山區(qū)的一個(gè)超大廣告牌，為了盡快拋售手中的兩套二手房，炒房者不僅打上了“急售、一口價(jià)”的字樣，還特地寫上“贈(zèng)送全新寶馬車和本田雅閣車”的字樣


　　深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒作為一名長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究工作認(rèn)為，房地產(chǎn)投資作為一種正常的投資行為本身無可厚非，但是當(dāng)絕大部分投資集中變?yōu)槎叹�炒作的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)隱藏巨大的風(fēng)險(xiǎn)　

    今天我們要關(guān)注的是房?jī)r(jià)，報(bào)道的城市是這段時(shí)間房?jī)r(jià)動(dòng)蕩劇烈的深圳。

　　在上一輪房?jī)r(jià)上漲熱潮中，深圳一直是全國的領(lǐng)頭羊，2006年8月，深圳市新房成交均價(jià)突破1萬元，達(dá)到每平方米10669元，2007年，深圳市房?jī)r(jià)上漲迅速，去年10月更達(dá)到每平方米17350元的最高價(jià)，然而，當(dāng)宏觀調(diào)控各項(xiàng)措施出臺(tái)之后，深圳的樓市便再也跑不動(dòng)了，這個(gè)被中國房地產(chǎn)行業(yè)高度關(guān)注的城市，其房?jī)r(jià)正在經(jīng)歷幾年來最大的降幅，來看看記者的調(diào)查。

　　深圳金地梅隴鎮(zhèn)二期商品房?jī)r(jià)格半年縮水40%的事件，可以說是當(dāng)下深圳樓市價(jià)格大跌的最典型案例，2008年3月下旬，200多位購買了深圳金地梅隴鎮(zhèn)二期商品房的業(yè)主，在完全不同的兩個(gè)銷售價(jià)格面前，集體向開發(fā)商提出了索賠的要求。

　　位于深圳市寶安區(qū)的金地梅隴鎮(zhèn)，是一個(gè)占地面積達(dá)13.6萬平米的大型樓盤，2007年7月，金地梅隴鎮(zhèn)二期第二批開盤銷售，均價(jià)高達(dá)15000元/平方米，部分熱門戶型和樓層甚至達(dá)到了17000元/平方米，但近半年過后，2008年2月底，作為春節(jié)后深圳首個(gè)投入市場(chǎng)的大盤，金地梅隴鎮(zhèn)三期再度閃亮登場(chǎng)，但公布的銷售價(jià)格卻讓還沒有來得及入住二期的老業(yè)主們?nèi)�都傻了眼，因�(yàn)榕c二期相比，三期的新房子價(jià)格大幅的進(jìn)行了降價(jià)，二期業(yè)主告訴記者，貶值應(yīng)該是在6000元以上。

　　半年前房子賣一萬六，如今卻只賣11000元/平方米，而且還可以打9.7折，并且還贈(zèng)送精裝修，細(xì)細(xì)一算，每平米實(shí)際的價(jià)格還不到1萬元，很多買了二期房屋的業(yè)主認(rèn)為，房子還沒有入住，資產(chǎn)就已經(jīng)縮水四五十萬元，房地產(chǎn)公司如此大幅降價(jià)，他們難以接受。

　　在金地梅隴鎮(zhèn)，像王先生這樣的二期業(yè)主有200多戶，房?jī)r(jià)直線下降之后，業(yè)主們就向開發(fā)商提出，要么補(bǔ)償差價(jià)，要么贈(zèng)送精裝修，否則他們就要退房或者停止支付月供，與金地梅隴鎮(zhèn)同樣位于深圳關(guān)外的萬科第五園，也因?yàn)橄嗨频脑�因遭遇了已購房業(yè)主的索賠要求，面對(duì)老業(yè)主的索賠要求，兩家開發(fā)商聯(lián)合作出了回應(yīng)。

　　萬科地產(chǎn)代表：“也是在根據(jù)市場(chǎng)快速銷售的原則，價(jià)格判斷上我們對(duì)價(jià)格的調(diào)整也采取的這樣，下降10%到15%這樣一個(gè)幅度的定位。”

　　兩家開發(fā)商都承認(rèn)，08年新開盤的項(xiàng)目確實(shí)存在不同程度的降價(jià)，但他們認(rèn)為，已購房的業(yè)主既然簽訂了購房合同，就應(yīng)該按照合同辦，購房人應(yīng)該承擔(dān)由此產(chǎn)生的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　金地地產(chǎn)代表：“業(yè)主提出的一些在合同契約以外的這樣的一種訴求，他們提出的訴求是要求要退房、補(bǔ)差價(jià)、送裝修、送車位等等，我們認(rèn)為是作為開發(fā)商，我們來看是不合理的要求，我們沒有這樣的責(zé)任或義務(wù)去答應(yīng)這樣的要求。”

　　深圳關(guān)外的樓房降價(jià)風(fēng)波直到今天，也沒有一個(gè)明確的處理辦法，城外的房子價(jià)格降得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，城市里的商品房?jī)r(jià)格又是怎樣的一番風(fēng)景？

　　記者以購房者的身份，首先來到了深圳市住宅均價(jià)最高的南山區(qū)蛇口工業(yè)區(qū)，在一個(gè)名叫澳城花園的樓盤里，偌大的售樓中心除了銷售人員，記者沒有見到一個(gè)看房者，銷售人員面對(duì)記者也很無奈，這個(gè)樓盤的銷售價(jià)格目前是每平米22000元，這個(gè)價(jià)格還是在3月22日剛剛下調(diào)的，樓房雖然降價(jià)了，但消費(fèi)者買房的興趣卻沒有因此高漲起來。

　　每平米價(jià)格一次性的就降了8000元，但就是這樣大幅的降價(jià)，澳城花園的房子也沒能招徠消費(fèi)者的關(guān)注。冷清的不僅是這一個(gè)樓盤，在深圳市另一個(gè)高檔樓盤聚集的中心城區(qū)福田區(qū)，記者在地產(chǎn)中介公司世聯(lián)地產(chǎn)的一家門店看到，這里的房?jī)r(jià)也在大幅下降。

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)門店店長(zhǎng)介紹，大概是在07年的整個(gè)上半年幾乎都是處于28000左右的均價(jià)這種水平，而且那個(gè)時(shí)候是不斷的有人追高的，現(xiàn)在有三個(gè)廣告單價(jià)不等，23900，22100，20000，降幅還是挺大的。

　　深圳世聯(lián)地產(chǎn)公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1至3月，深圳住房交易量分別為5200套、2200套和6600套，與去年同期的1.38萬套、1.34萬套和1.81萬套相比，今年一季度深圳住房交易量下降了近70%。

　　深圳世聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理張艾艾：“成交量萎縮實(shí)際上就是說它是價(jià)格調(diào)整的一個(gè)先兆，交易量萎縮最終會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的調(diào)整。”

　　深圳市國土房產(chǎn)局日前發(fā)布的《房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析報(bào)告》也顯示，2008年一季度，深圳市商品住宅空置面積達(dá)66.37萬平方米，與去年同期相比，空置面積增加了67.47%。報(bào)告同時(shí)顯示，今年一季度深圳住宅均價(jià)呈現(xiàn)大幅下降的走勢(shì)，其中，3月份的房?jī)r(jià)住宅均價(jià)為每平米13618.42元，環(huán)比2月份，僅僅一個(gè)月的時(shí)間，深圳樓市價(jià)格的降幅就達(dá)到了16.53%。

　　戴德梁行深圳有限公司總經(jīng)理程家龍：“這個(gè)是一個(gè)市場(chǎng)的一個(gè)理性的一個(gè)回歸吧。”

　　雖然深圳一手房市場(chǎng)的價(jià)格正在發(fā)生明顯變化，但在深圳市場(chǎng)上，最先感受到市場(chǎng)變化的，還不是這些房屋的開發(fā)商，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒介紹說，深圳房?jī)r(jià)下降的苗頭，其實(shí)早在去年8月就出現(xiàn)了，當(dāng)時(shí)深圳二手房市場(chǎng)率先出現(xiàn)了降價(jià)的勢(shì)頭，不少炒房者開始拋售自己手中的房產(chǎn)。今年1月一位炒房者豎立在深圳南山區(qū)的一個(gè)超大廣告牌，為了盡快拋售手中的兩套二手房，炒房者不僅打上了“急售、一口價(jià)的字樣”，還特地寫上“贈(zèng)送全新寶馬車和本田雅閣車”的字樣。由此可見，當(dāng)時(shí)這位炒房者的心情是多么的著急，炒房炒成房東，對(duì)深圳很多二手房投資者來說，已經(jīng)不是句玩笑話，而是一道抹不掉的傷口，來認(rèn)識(shí)一下這樣的深圳炒房者。

　　炒房者小楊：“上帝要你滅亡就是先讓你瘋狂，確實(shí)就是這樣，現(xiàn)在已經(jīng)沒辦法了，已經(jīng)套進(jìn)去了。”

　　說這番話的人叫小楊，今年28歲，是深圳二手房市場(chǎng)里眾多炒房者中的一個(gè)，別看現(xiàn)在的小楊愁眉緊鎖，可就在半年前，他還春風(fēng)得意地在深圳的二手房市場(chǎng)里馳騁。

　　2003年年底，懷著淘金的夢(mèng)想，小楊帶著6萬元積蓄從老家重慶來到深圳，2004年1月，在一位朋友的介紹下，小楊開始了他的第一次二手房投資，賺了6萬，當(dāng)時(shí)讓小楊沒想到的是不到半年的時(shí)間就賺了6萬多塊錢，第一次投資獲得的高額回報(bào)，讓小楊嘗到了甜頭，為了更深入了解二手房市場(chǎng)行情，他干脆進(jìn)入一家房地產(chǎn)中介公司當(dāng)起了業(yè)務(wù)員，而就在這一年的9月，他又以更少的資金投入第二套二手房，僅僅三個(gè)月后，他又獲得了6萬元的回報(bào)。

　　從2005年起，越來越多像小楊這樣的投資客涌入了深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也就是從這一年的年底，深圳的住宅價(jià)格一改前五年連續(xù)穩(wěn)定在均價(jià)每平米5000---6000元左右的狀態(tài)，陡然升至均價(jià)每平米7000元，2006年底，又迅速攀升至每平米9000元，而到了2007年上半年，深圳的住宅均價(jià)飚升到了每平米14000元。

　　張艾艾：“我們管這個(gè)樓盤價(jià)格叫海鮮價(jià)，海鮮價(jià)就是天天都不一樣，叫每天定價(jià)，就是包括小業(yè)主，他在放盤時(shí)，他也是海鮮價(jià)，開發(fā)商更是，價(jià)格調(diào)整上漲的速度都非�？臁�”

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒：“應(yīng)該在說從在05年以后市場(chǎng)出現(xiàn)這樣的變化一個(gè)很重要的因素，就是投資，或者進(jìn)一步的說，就是大量的短線的投機(jī)炒作，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性，造成了很大的沖擊。”

　　小楊：“那時(shí)候是全民炒房，大媽賣菜的都要想辦法炒房，連我很多朋友，慢慢他們的親戚、同學(xué)過來，都炒，都盡情炒，人都瘋了。”

　　自稱已進(jìn)入“瘋狂”狀態(tài)的小楊，在2007年的5月和6月先后投入80萬元，以每平米17000元的高價(jià)，連續(xù)購進(jìn)了兩套二手房。

　　小楊：“就是想買過來之后就等它賺錢這個(gè)想法，人都瘋了，所以一瘋狂就出現(xiàn)問題了。”

　　小楊所說的問題，在2007年的7月底出現(xiàn)了，就在深圳房?jī)r(jià)瘋漲的同時(shí)，國家多項(xiàng)調(diào)控政策開始出臺(tái)。

　　張艾艾：“2007年3、4、5、6、7長(zhǎng)達(dá)五個(gè)月的時(shí)間，基本上每一個(gè)月的交易量都是在1萬6千套，都超過了1萬6千套，最高峰達(dá)到了1萬8千套，那么到2007年8月份，調(diào)控政策是7月份出臺(tái)，8月份就變成9千套，8月份跟7月份比下調(diào)了大概40%，接近40%這個(gè)幅度。”

　　2007年，中國人民銀行分別于3月、5月、7月、8月、9月和12月先后6次上調(diào)存貸款利率，其中五年期以上貸款的基準(zhǔn)利率由調(diào)整前的6.84%上調(diào)至7.83%，此外，央行還在2007年先后10次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，將商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)由9%上調(diào)至14.5%，創(chuàng)下20多年來的新高。

　　在提高貸款利率的同時(shí)，央行還針對(duì)第二套住房的貸款作出規(guī)定，對(duì)已貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套以上住房的，首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。央行這一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“組合拳”，把打擊的重點(diǎn)都對(duì)準(zhǔn)了樓市里的炒房投機(jī)行為。

　　2007年8月，就在小楊買進(jìn)他最后一套二手房后的一個(gè)月，深圳的住宅價(jià)格開始回落，到2007年12月，均價(jià)由最高時(shí)的每平米17000元陡降至15000元，到今年3月，均價(jià)下降到每平米13600元，降幅超過了20%。

　　小楊除去價(jià)格縮水虧掉的40萬元，還給記者算了一筆帳，目前他有三套房子無法出手，只能低價(jià)出租，每月的租金總共不到5000元，而他每月需要支付銀行的月供卻高達(dá)1萬元，對(duì)于沒有固定收入來源的小楊來說，這無疑是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。

　　但即使落到今天這樣的一個(gè)境地，小楊依然告訴記者，與圈內(nèi)其他炒房者相比，他還算不上是最糟糕的，有些炒房大戶最多甚至買進(jìn)二三十套房，欠下了幾千萬元的銀行貸款，他們每月僅月供可能就需要二三十萬元。

　　直接哄抬深圳房?jī)r(jià)的力量，當(dāng)?shù)胤课萁灰讬C(jī)構(gòu)有個(gè)統(tǒng)計(jì)，過去一年中，深圳樓市上70%的購房者基本都是炒房人，實(shí)際購房自住的不到30%，年初國家實(shí)施的金融調(diào)控手段，正是切中了炒房者的要害，炒房的利潤(rùn)被大大削減之后，房?jī)r(jià)拋售成了市場(chǎng)的主流，房?jī)r(jià)也是急速下跌，但就是如此，房屋的成交量也在日趨冷淡，最終導(dǎo)致了炒房者陷入資金鏈斷裂、進(jìn)退兩難的境地，但有一個(gè)特殊的案例，在眾多深圳炒房者當(dāng)中，有一個(gè)人是全身而退的，他就是被深圳房地產(chǎn)界稱作“獨(dú)行俠”的投資人鄒建民。來看看他的故事。

　　投資者鄒建民：“投資就是為了賺錢，問題是，你首先是以投資的心態(tài)要入市，不能以投機(jī)的那個(gè)心態(tài)入市。”

　　在深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)已經(jīng)闖蕩了近十年的鄒建民，始終向記者強(qiáng)調(diào)，他對(duì)自己的定義是“投資者”，而不是“投機(jī)者”，與很多炒房者深度套牢的窘境截然不同的是，鄒建民現(xiàn)在的日子過得很輕松，他告訴記者，早在2007年的4月，正當(dāng)深圳房?jī)r(jià)瘋漲的時(shí)候，他就開始從深圳房市里脫身而出了。

　　到2007年7月底，鄒建民已經(jīng)把以往購進(jìn)的所有樓盤全部出手，而此時(shí)，國家和深圳市有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策開始實(shí)施，深圳的房?jī)r(jià)也由此開始大幅下挫。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒：“應(yīng)該說在去年央行出臺(tái)的一系列政策，在整個(gè)宏觀調(diào)控中占了非常重要的作用，提高了門檻，也調(diào)整了利率，這個(gè)對(duì)于進(jìn)行因?yàn)槌醋�，主要是第二套房以上的，所以說對(duì)于這個(gè)炒作也是起到了非常明顯的作用。”

　　作為一名長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究工作的專家，王鋒認(rèn)為，房地產(chǎn)投資作為一種正常的投資行為本身無可厚非，但是當(dāng)絕大部分投資集中變?yōu)槎叹�炒作的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)隱藏巨大的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的估算，在深圳的住宅買賣中，目前依然存在30到40%屬于投資性的交易，而在2007年房?jī)r(jià)最高的時(shí)候，這個(gè)比例是高達(dá)70%。

　　王鋒：“我想對(duì)于這個(gè)市場(chǎng)它本身運(yùn)行中有些問題我們是沒法解決的，這種投資和投機(jī)它是自發(fā)的，一旦它跟風(fēng)起來以后，那么市場(chǎng)機(jī)制本身是沒法解決這個(gè)問題的，那么應(yīng)該說我們的宏觀調(diào)控政策在這方面確實(shí)發(fā)揮了很大的作用。”

　　鄒建民：“這次的回調(diào)實(shí)際上是對(duì)過去的瘋狂做出了一種修正一種理性的回歸。”

　　“理性回歸”，是采訪過程中記者聽到的最多的一個(gè)評(píng)價(jià)，而對(duì)于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來，業(yè)內(nèi)人士也有著自己的看法。

　　鄒建民：“希望房?jī)r(jià)平穩(wěn)，房?jī)r(jià)在一個(gè)投資價(jià)值范圍，在一個(gè)理性的范圍，沒有暴漲，也就不會(huì)有暴跌了。”

　　張艾艾：“07年之前的價(jià)格都算是合理的，你比如說，關(guān)內(nèi)在一萬到一萬一到一萬二這個(gè)水平，那都是非常合理的。”深圳房地產(chǎn)開發(fā)商代表游文慶：“不希望暴漲暴跌，這是我個(gè)人也是這么看的，它應(yīng)該是個(gè)理性的，慢慢的跟國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，人民的收入水平，這個(gè)增長(zhǎng)應(yīng)該是成正比的，應(yīng)該相匹配。”

　　對(duì)于深圳的房?jī)r(jià)未來的走勢(shì)，從開發(fā)商到中介公司再到購房者，大家都不約而同的表達(dá)了一個(gè)愿望，那就是平穩(wěn)，而在深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒看來，這正是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的希望所在。

　　王鋒：“我們最終對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，應(yīng)該說都是希望保持一個(gè)平穩(wěn)的運(yùn)行，無論是從政府，無論是從投資者，還是從發(fā)展商等等，從我們這個(gè)行業(yè)從各個(gè)方面講都是希望它能夠平穩(wěn)的運(yùn)行，一旦出現(xiàn)這種大起大落，暴漲暴跌，那么對(duì)各個(gè)方面都會(huì)造成損害的。”

　　半小時(shí)觀察：市場(chǎng)呼吁理性房?jī)r(jià)

　　深圳市國土房產(chǎn)局的成交數(shù)據(jù)顯示，4月30日深圳新房成交均價(jià)為每平方米9323元，跌破萬元大關(guān)，創(chuàng)下了去年10月以來的新低。在經(jīng)歷了短時(shí)間高速上漲之后，深圳的房?jī)r(jià)又在一陣快速下跌中，回到了起點(diǎn)上。其實(shí)，深圳房?jī)r(jià)究竟多少才算合理，并不是我們今天真正要探討的話題，我們更希望從深圳房?jī)r(jià)的冷暖劇變中，看出一些市場(chǎng)應(yīng)該發(fā)生的一些變化。

　　對(duì)于任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體而言，價(jià)格的暴漲暴跌都是非理性的，房?jī)r(jià)也是如此。房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上漲可能使社會(huì)無力承受，短期內(nèi)大幅下挫，也同樣有可能帶來各種風(fēng)險(xiǎn)。一是部分開發(fā)商資金鏈斷裂后，給商業(yè)銀行的貸款帶來風(fēng)險(xiǎn)，而開發(fā)商為了轉(zhuǎn)嫁危機(jī)，有可能引發(fā)樓價(jià)新一輪報(bào)復(fù)性反彈；二是二手房市場(chǎng)失去流動(dòng)性，大量炒房者的個(gè)人住房按揭貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。更何況樓市低迷，還會(huì)影響到多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，居民大宗消費(fèi)也會(huì)下降，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成影響。

　　其實(shí)老百姓還是希望，在實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控這個(gè)近期目標(biāo)的同時(shí)，眼下當(dāng)務(wù)之急是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)和價(jià)格形成機(jī)制，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不能維持與中國城市化速度相吻合的正常供應(yīng)量，不能以價(jià)值來確定價(jià)格，驟冷驟熱的樓市必將成為中國經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)麻煩制造者。我們最終呼喚的，是一個(gè)健康的理性的房?jī)r(jià)。（記者：高揚(yáng) 攝像：白羽）