包括物管質(zhì)量差、一房多售、發(fā)布虛假廣告、貨不對板、房產(chǎn)證辦理慢

　　時報記者 蒙暉

　　誠信是企業(yè)永續(xù)經(jīng)營的基石，而欺詐則將企業(yè)的聲譽(yù)毀于一旦。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，目前商品房銷售中的欺詐行為主要有9種：交付時間的欺詐、面積欺詐、質(zhì)量欺詐、配套設(shè)施和裝修欺詐、物業(yè)管理欺詐、抵押欺詐、環(huán)境欺詐、合同欺詐和所有權(quán)欺詐。

　　本報聯(lián)合北京零點(diǎn)咨詢集團(tuán)零點(diǎn)調(diào)查廣州分公司組織的“07廣州地產(chǎn)誠信調(diào)查”結(jié)果顯示，樓盤維權(quán)已成為廣大消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)話題。不少業(yè)主向調(diào)查員投訴了開發(fā)商的種種非誠信行為，其中，一房多售、發(fā)布虛假廣告、交樓標(biāo)準(zhǔn)貨不對板等五大問題最受詬病。

投訴1 物業(yè)管理質(zhì)量差

　　建議：成立業(yè)主委員會行使選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力

　　近日，記者從廣州市消委會了解到，由于許多物管公司服務(wù)質(zhì)量不高、服務(wù)態(tài)度差，管理人員時常與業(yè)主發(fā)生沖突，導(dǎo)致消費(fèi)者對物業(yè)管理的投訴呈上升趨勢，占房地產(chǎn)總投訴量約80%。

　　雖然大部分物管人員都能盡心盡職，但物管人員素質(zhì)參差不齊的現(xiàn)狀仍難以掩蓋：少部分物管人員素質(zhì)低下，損害、竊取業(yè)主財物，甚至侮辱、毆打業(yè)主。究其原因，一是行業(yè)發(fā)展不規(guī)范，相關(guān)法律配套不完善，且存在違法不究、執(zhí)法不嚴(yán)的情況；二是對物管企業(yè)資質(zhì)的評核不夠嚴(yán)格，眾多操作不規(guī)范的中小物管公司大量存在；三是許多物業(yè)管理公司由發(fā)展商建立，缺乏競爭動力，從而降低了對人才素質(zhì)的要求。國家規(guī)定，物業(yè)管理從業(yè)人員必須持證上崗，但實際上，許多物業(yè)管理師和保安人員根本就沒有資格證。另外，物管公司對保安人員的招聘工作把關(guān)不嚴(yán)，相關(guān)的管理和培訓(xùn)不到位，也是其中的重要原因之一。

　　根據(jù)我國2003年9月開始施行的《物業(yè)管理條例》，業(yè)主大會履行“選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)”的職責(zé)，選聘、解聘物管企業(yè)“必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過”。因此，業(yè)主雖然有權(quán)更換物管公司，但必須通過業(yè)主大會的投票來解決。一些小區(qū)在更換物管公司時，之所以遭到開發(fā)商和舊物管公司的阻撓，多因業(yè)主或業(yè)委會沒有按照法律規(guī)定的程序來執(zhí)行。而對于一些還沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)來說，成立業(yè)主委員會是當(dāng)務(wù)之急。時報記者 蘇華俊

投訴2 房產(chǎn)證辦理慢

　　建議：簽訂商品房買賣合同時約定房產(chǎn)證辦理時間

　　日前，零點(diǎn)調(diào)查廣州分公司與信息時報對廣州居民進(jìn)行訪問調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在207名受訪業(yè)主中，半年內(nèi)能拿到房產(chǎn)證的僅有13%，48%的受訪業(yè)主要在一年以后才能拿到房產(chǎn)證，8%的業(yè)主表示所住小區(qū)沒有房產(chǎn)證。這反映廣州住宅小區(qū)辦理房產(chǎn)證比較拖延。作為房產(chǎn)證歸屬者的小業(yè)主，是其中最終也是最大的受損者。

　　“從開發(fā)環(huán)節(jié)的批地到最后出房產(chǎn)證，要蓋300多個章。”廣州市房協(xié)、學(xué)會名譽(yù)會長陳敦林對記者說，辦證遲原因復(fù)雜，主要牽涉三方面的因素：一是開發(fā)商未交齊地價、開發(fā)環(huán)節(jié)不規(guī)范；二是政府行政主管部門原因；三是業(yè)主方面的原因，如未按時收樓等等。據(jù)城啟集團(tuán)總裁陳繼敏粗略估算，屬開發(fā)商原因的辦證難占了預(yù)計賠償量的1/3左右。一般來說，小型企業(yè)的遲辦證，原因以遲交地價為主。“只要開發(fā)商開發(fā)各環(huán)節(jié)手續(xù)清晰、資料齊全，商品房交樓后辦房產(chǎn)證并不難。”廣州市房地產(chǎn)交易中心有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，一些業(yè)主之所以至今仍未拿到房產(chǎn)證，絕大多數(shù)是因為開發(fā)商未能向政府交齊土地使用費(fèi)、報建費(fèi)、稅金等而不能通過大確權(quán)驗收。專家建議，預(yù)購人在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)對辦理房產(chǎn)證進(jìn)行明確約定，以保障自己的合法權(quán)益。

　　時報記者 蘇華俊

投訴3 一房多售

　　建議：買房前先到陽光家緣調(diào)查該樓盤的權(quán)屬登記和抵押情況

　　零點(diǎn)調(diào)查對廣州173位業(yè)主進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅有5.7%的受訪者或他們的親人、朋友遇到過一房多售的問題，這說明廣州地區(qū)“一房多售”的現(xiàn)象比較少，在一定程度上反映了廣州房地產(chǎn)市場秩序相對比較規(guī)范。但另一方面也說明“一房多售”現(xiàn)象在廣州還是存在的，有關(guān)部門仍需加強(qiáng)管理。

　　幾位接受時報采訪的律師均反映，前幾年出現(xiàn)過一房多售比較典型的案例，嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者權(quán)益，但隨著預(yù)售制和房產(chǎn)權(quán)屬登記的完善，此種現(xiàn)象目前已越來越少。幾位律師談到“一房多售”，都提起番禺區(qū)某某花園的典型案例。據(jù)悉，番禺區(qū)某某花園的假按揭、重復(fù)抵押和一房多售事件中，受害小業(yè)主近400多戶，所涉金額達(dá)2億元以上。據(jù)了解，“一房多售”主要是由于開發(fā)商資金鏈斷裂，將一套商品房同時賣給兩個以上購房者，開發(fā)商可借此騙取銀行的貸款和客戶的購房款，而消費(fèi)者的房產(chǎn)證則無法辦理。這嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場規(guī)范，侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益。針對此種情況，廣東源通律師事務(wù)所段戎倫律師提醒市民，買房前先到陽光家緣調(diào)查該樓盤的權(quán)屬登記和抵押情況。

　　廣東正大方略律師事務(wù)所余樹林律師認(rèn)為，開發(fā)商在資金鏈斷裂時一房多售，騙取銀行貸款，可能涉及到合同詐騙問題，可以提請公訴。一房多售現(xiàn)象雖然少見，也暴露了監(jiān)管部門不到位、對違法行為處罰不利等問題。

　　廣東勝倫律師事務(wù)所劉繼承律師介紹，一房多售性質(zhì)惡劣，按照最高法院的司法解釋，一房多售屬于欺詐行為，最高可以按“退一賠一”的原則賠償，也就是說，原本價值30萬元的房產(chǎn)一房多售提請訴訟處理，最高可獲得60萬元的賠償。

　　時報記者 蒙 暉

投訴4 交樓標(biāo)準(zhǔn)貨不對板

　　建議：及時保留證據(jù)，盡快向開發(fā)商提出維修

　　記者從廣州市消委會了解到，房屋裝修、建材投訴是去年商品房投訴的四大熱點(diǎn)之一，主要表現(xiàn)為：貨不對板，交付使用樓房的裝修材料與樣板房所用材料不一致，降低材料等級、降低施工等級，將損壞的材料用在隱蔽位置，甚至使用假冒偽劣產(chǎn)品等。

　　受訪者向零點(diǎn)調(diào)查員投訴，一些裝修標(biāo)準(zhǔn)號稱800~1000元/平方米，但是少數(shù)開發(fā)商和一些資質(zhì)不足的小建筑隊為了節(jié)約成本賺取高額利潤以次充好。監(jiān)管部門或難以監(jiān)管或被人收買，睜只眼閉只眼，害苦了消費(fèi)者。

　　在商品房銷售過程中，貨不對板引起的糾紛很少能像其它類型消費(fèi)品一樣做到“包退包換”。那么，貨不對板該如何避免、如何維權(quán)呢？廣州人民時代律師事務(wù)所程根球律師提醒消費(fèi)者，簽訂合同之前要仔細(xì)審查條款，有條件的話要將自己關(guān)心的一些質(zhì)量問題寫進(jìn)合同，以利于日后維權(quán)。

　　廣東勝倫律師事務(wù)所劉繼承律師建議，業(yè)主入住后如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)盡快向開發(fā)商提出維修，通常施工單位在開發(fā)商處會繳納5%的質(zhì)量保證金，在質(zhì)量保證金未退回之前，施工單位通常不會推委維修工作。業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題后要及時保留證據(jù)，如拍照等，邀請物管公司確認(rèn)，以利于評估損失解決問題。

　　時報記者 蒙 暉

投訴5 虛假廣告

　　建議：多渠道了解分析項目情況

　　在過去的一年里，房地產(chǎn)消費(fèi)投訴數(shù)量雖然有所下降，但依然高居各項消費(fèi)的榜首。房地產(chǎn)廣告發(fā)布的虛假信息所產(chǎn)生的誤導(dǎo)作用，恰恰是房地產(chǎn)投訴依然高居第一的重要原因。

　　彭清正律師認(rèn)為，房地產(chǎn)領(lǐng)域僅靠《廣告法》的約束是不夠的。“房地產(chǎn)產(chǎn)品在上市的時候應(yīng)真實、完整、準(zhǔn)確地發(fā)布信息，從而從立法的層面盡量消除房地產(chǎn)廣告的誤導(dǎo)性成數(shù)。”

　　從過往的房地產(chǎn)糾紛案例中可知，消費(fèi)者獲取樓盤的信息，基本只有廣告這一種方式。這既有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，也與消費(fèi)者自身預(yù)防性維權(quán)意識薄弱密不可分。消費(fèi)者應(yīng)該多渠道地進(jìn)行了解、分析，作出適當(dāng)?shù)恼鐒e判斷后才作出理性的消費(fèi)行為。“遺憾的是，由于政府的公共信息披露系統(tǒng)較為單一，消費(fèi)者沒有辦法去了解更多信息，因而無法作出理性、正確的消費(fèi)行為。”

　　消費(fèi)者如何應(yīng)對花樣百出的房地產(chǎn)廣告？彭清正律師建議，首先，消費(fèi)者在交易過程中必須把相關(guān)的信息資料、廣告資料與房地產(chǎn)交易文件系統(tǒng)保存，作為以后談判、協(xié)商乃至訴訟的證據(jù)；其次，出現(xiàn)問題時及時求助專業(yè)、權(quán)威的維權(quán)機(jī)構(gòu)，以便能夠及時得到專業(yè)的維權(quán)指導(dǎo)；最后，對具有普遍意義、明顯欺詐的行為，應(yīng)及時通過相關(guān)政府部門或維權(quán)機(jī)構(gòu)及時制止，以免給其他消費(fèi)者帶來更多、更大的傷害。

　　時報見習(xí)記者 李東元