根據(jù)使用性質(zhì)，我國(guó)對(duì)土地制定了不同的使用年限。近來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不少消費(fèi)者在購(gòu)買房屋后，遇到房屋的土地使用年限“縮水”的情況。受損業(yè)主該如何主張自己的合法權(quán)利？基于我國(guó)法律法規(guī)就此規(guī)定不明，且目前尚無(wú)同類判例可供參考，近日，有關(guān)專家提出了不同的賠償方案。
事件
商鋪“壽命”將被縮短１０年
今年５月８日，四川省成都市置信柳城誼苑小區(qū)業(yè)主劉先生向記者反映稱，他所購(gòu)的該小區(qū)商鋪的土地使用年限“縮水”了１０年，與開(kāi)發(fā)商協(xié)商至今無(wú)果。
在劉先生提供的購(gòu)房合同和土地使用權(quán)證上（如圖）分別顯示，購(gòu)房合同簽訂的時(shí)間為２００３年１１月１日，合同中約定的土地使用年限為２００２年１月１５日至２０５２年１月１５日；土地使用權(quán)證的核發(fā)時(shí)間為２００５年１０月１４日，土地性質(zhì)為商用，終止日期為２０４２年１月１５日。
劉先生認(rèn)為，土地使用年限“縮水”將給他帶來(lái)重大經(jīng)濟(jì)損失。２０４２年土地使用權(quán)屆滿后，如其土地使用權(quán)續(xù)期申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)，他將為此支付１０年的土地出讓金；如續(xù)期申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，則意味著該商鋪的“壽命”將被縮短１０年。
�。翟拢保等丈衔�，記者欲聯(lián)系采訪該小區(qū)開(kāi)發(fā)商——四川炎華置信實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱炎華置信公司）董事會(huì)辦公室主任袁先生，被對(duì)方謝絕。
土地使用年限減少３０年
近日，安徽省合肥市一位消費(fèi)者向安徽省消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴稱，他購(gòu)買的由合肥中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（現(xiàn)已更名為安徽中天投資集團(tuán)有限公司）開(kāi)發(fā)的中興花園小區(qū)的住宅，購(gòu)房合同上約定土地使用年限為７０年，今年１月份土地使用權(quán)證下來(lái)時(shí)發(fā)現(xiàn)，土地使用年限變成了４０年。
�。丛拢玻叭�，筆者在該業(yè)主提供的購(gòu)買合同上看到，約定地號(hào)為Ｗ１９２０８住宅地塊的土地使用年限為１９９７年９月１１日至２０６７年９月１１日，其土地使用權(quán)證上寫著“房屋的地號(hào)為Ｗ１９２０７，終止日期為２０３７年９月”。該業(yè)主稱，該小區(qū)和他一樣存在住宅使用權(quán)“縮水”的共有５４戶業(yè)主。
�。翟拢保比�，安徽中天投資集團(tuán)有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴筆者，出現(xiàn)這樣的情況可能是操作上失誤所致，現(xiàn)在該公司正在協(xié)調(diào)解決。
�。翟拢保慈丈衔纾戏适袊�(guó)土資源局蜀山分局副局長(zhǎng)程漢生告訴筆者，中興花園小區(qū)普通住宅房原來(lái)的大宗土地證是“商業(yè)服務(wù)”，所以小土地證也是商業(yè)服務(wù)用地，使用權(quán)年限是４０年。筆者在其提供的日期為１９９７年９月１１日、蓋有合肥市土地管理局公章的土地使用用途文件上見(jiàn)到，土地用途為“商服”，地號(hào)為“Ｗ１９２０７”，使用年限為４０年。
�。翟拢保慈障挛纾诤戏适袊�(guó)土資源局地籍處黃處長(zhǎng)協(xié)調(diào)幫助下，筆者見(jiàn)到了蓋有合肥市人民政府土地出讓專用章的合肥市人民政府建設(shè)用地批復(fù)（合證地證［１９９７］０５４號(hào)），日期為１９９７年９月１１日。在該批復(fù)上寫道，中興花園小區(qū)的用地分為兩塊，一塊是住宅用地（別墅區(qū)），地號(hào)為Ｗ１９２０８，使用年限為７０年；一塊是商業(yè)用地（普通住宅區(qū)），地號(hào)為Ｗ１９２０７，使用年限是４０年。
土地使用年限差了１０年
�。翟拢保叭�，湖北省武漢市七里晴川小區(qū)業(yè)主肖先生向筆者反映，該小區(qū)１１３戶業(yè)主購(gòu)房合同上所載的土地使用年限與土地使用權(quán)證上的土地使用年限相差１０年。肖先生告訴筆者，２００５年買房時(shí)，購(gòu)房合同中約定的土地使用年限為２００３年－２０７３年，為７０年。２００６年５月份，業(yè)主辦房產(chǎn)證時(shí)發(fā)現(xiàn)，土地使用權(quán)證上的土地使用年限是１９９３年－２０６３年，為６０年。
這１１３戶業(yè)主與該小區(qū)開(kāi)發(fā)商——武漢城市綜合開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱城開(kāi)集團(tuán)）交涉，城開(kāi)公司稱屬筆誤，不是欺詐，提出收回購(gòu)房合同，加以更正，并按每平方米每年１．５元的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主給予１０年的補(bǔ)償。業(yè)主們對(duì)此不能接受，要求重簽合同，再由城開(kāi)集團(tuán)按有關(guān)法規(guī)向業(yè)主支付違約金。目前，雙方未能達(dá)成一致協(xié)議。
觀點(diǎn)
開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第１２條明確規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限為７０年，工業(yè)用地、綜合用地等為５０年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為４０年�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第４４條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品房前必須已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得了土地使用權(quán)證書。這意味著，開(kāi)發(fā)商在售樓之前對(duì)土地的性質(zhì)和使用年限是知曉的。
５月１６日，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師高晉康教授接受記者采訪時(shí)分析認(rèn)為，如果業(yè)主事后取得的土地使用權(quán)證上所載的土地使用年限比合同約定的短，開(kāi)發(fā)商的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。四川東方大地律師事務(wù)所主任董緒公表示，上述糾紛中，如果炎華置信公司在售樓前已明知土地使用年限為４０年，在簽約中故意隱瞞這一事實(shí)并簽為５０年，那么，其行為涉嫌合同欺詐。
�。翟拢保等�，安徽省消費(fèi)者協(xié)會(huì)首席法律顧問(wèn)杜懷蘇律師認(rèn)為，上述糾紛中，合同上寫的是地號(hào)為Ｗ１９２０８的住宅，土地使用權(quán)證卻是地號(hào)為Ｗ１９２０７的住宅，開(kāi)發(fā)商向業(yè)主隱瞞事實(shí)，違背了《合同法》屬違約行為。安徽省消費(fèi)者協(xié)會(huì)有關(guān)人士認(rèn)為，住宅使用權(quán)出現(xiàn)“縮水”，無(wú)論是否給業(yè)主造成損失，開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)沒(méi)有告知業(yè)主房屋的性質(zhì)，侵害了業(yè)主的知情權(quán)，違反了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定。
�。翟拢保叭�，武漢市漢陽(yáng)區(qū)消費(fèi)者協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，城開(kāi)集團(tuán)的做法侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，存在欺騙消費(fèi)者的行為，違背了《合同法》的相關(guān)規(guī)定，涉嫌合同欺詐。