提著自己的行李箱就可以住進(jìn)新房”，免除了裝修的苦累臟，全裝修房看起來(lái)更符合世界潮流。
然而，一個(gè)不可回避的事實(shí)是，由于缺乏相應(yīng)的政策法規(guī)作為保障，全裝修房在合同訂立、工程質(zhì)量、售后服務(wù)等方面存在諸多問題，這也讓市民對(duì)全裝修房懷著愛恨交織的尷尬心態(tài)。
眼下，房市又開始回暖甚至變熱，有關(guān)房屋質(zhì)量的糾紛再次進(jìn)入人們的視野。
全裝修房七成滿意
近幾年，隨著政府以及品牌開發(fā)商大力推廣全裝修房，上海全裝修房在新房市場(chǎng)的比例大幅上升。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，初步規(guī)劃到2010年，上海市全裝修住宅占新建商品住宅的比例在中心城區(qū)將達(dá)到60%至70%。
全裝修房腳步臨近的同時(shí)，全裝修房的糾紛也在直線上升。根據(jù)上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)的調(diào)查結(jié)果顯示，上海全裝修房總體滿意指數(shù)為73.16，其中購(gòu)房者普遍關(guān)心的工程滿意指數(shù)和裝飾材料品質(zhì)滿意指數(shù)只有70.35和71.48，排在所有調(diào)查項(xiàng)目的末位。
目前上海全裝修房的主要問題是：消費(fèi)者在購(gòu)買全裝修房前，主要依賴對(duì)樣板房的主觀感受，對(duì)裝修材料以及電器設(shè)備的約定大多只是概括性地指定品牌，而對(duì)具體型號(hào)不作約定。并且，開發(fā)商一般對(duì)樣板房存在過(guò)度裝修，實(shí)際交房后，購(gòu)房者前后感受有落差，從而引發(fā)主張開發(fā)商違約，應(yīng)當(dāng)按照樣板房實(shí)際交房的訴訟。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樣板房視為對(duì)合同內(nèi)容的補(bǔ)充，在合同約定不明的情況下，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照樣板房中的裝修以及設(shè)備型號(hào)實(shí)際交房。但也有人認(rèn)為，開發(fā)商只要按照合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)交房即可，樣板房只具有參觀作用，不是合同約定的內(nèi)容。記者從相關(guān)法院了解到，以樣板房為標(biāo)準(zhǔn)索賠在司法實(shí)踐中不具有可操作性。
以“精裝房”逃避責(zé)任
“購(gòu)買了全裝修房，我卻比買了毛坯房更鬧心。”市民張先生花了70余萬(wàn)元購(gòu)買了位于浦東新區(qū)的一套全裝修房�？墒�，他發(fā)現(xiàn)房屋的層高“縮水”，不足交易時(shí)開發(fā)商承諾的2.9米。同時(shí)，他發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的插頭并非防濺插頭，而空調(diào)消毒柜、脫排油煙機(jī)也不是與樣板房同型號(hào)或同檔次產(chǎn)品。墻紙、插頭、玻璃門等物件不是違反合同或廣告宣傳資料的約定，就是違背國(guó)家法規(guī)或有關(guān)部門頒發(fā)的條例。面對(duì)這個(gè)“滿身是病”的房屋，張先生一紙?jiān)V狀將開發(fā)商告上法院。
而經(jīng)過(guò)審理，法院認(rèn)為從原、被告訂立的合同來(lái)看，合同上對(duì)廚房間的插座類型并未作明確約定，且從相關(guān)法規(guī)來(lái)看，對(duì)廚房間安裝防濺插座也并未作強(qiáng)制性規(guī)定。至于是否需要更換與樣板房同型號(hào)或同檔次的空調(diào)、消毒柜、脫排油煙機(jī)等，經(jīng)庭審調(diào)查，在雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》中，已明確約定：本合同簽訂之后，開發(fā)商在簽訂本合同之前所作的陳述、提供的售樓書等宣傳資料、模型與本合同不一致的，以合同為準(zhǔn)，且在該合同中，僅對(duì)空調(diào)、消毒柜、脫排油煙機(jī)的品牌作了約定，對(duì)型號(hào)并未明確約定。由此，法院并沒有支持張先生關(guān)于更換插座、空調(diào)等物件的訴請(qǐng)。
上海市住房保障和房屋管理局法規(guī)處副處長(zhǎng)江丹告訴記者，目前的法律法規(guī)還沒有對(duì)全裝修房作過(guò)完整、科學(xué)的法律定義，也沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。按照建設(shè)部的商品住宅裝修考核的提法，所謂的全裝修房是指房屋交付前所有規(guī)模的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。
“這種提法是非常概括的，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，沒有開發(fā)企業(yè)使用這么一個(gè)概念，在廣告中，大家看得比較多的是‘精裝修房’的提法。”江丹表示，部分開發(fā)商偷換了“全裝修房”的概念，因?yàn)?ldquo;精裝修房”沒標(biāo)準(zhǔn)。而開發(fā)商所謂的“精裝修房”，其實(shí)不過(guò)是毛坯房加普通裝修。開發(fā)商用“精裝修”，既作賣點(diǎn)，又規(guī)避自身的責(zé)任�，F(xiàn)在許多開發(fā)企業(yè)也不愿意對(duì)裝修材料的品牌、型號(hào)、等級(jí)等作明確具體的規(guī)定，只采用一些“高級(jí)”、“進(jìn)口”等不確定的模糊表述。有的開發(fā)商不履行合同約定，擅自變更裝修標(biāo)準(zhǔn)，使用劣質(zhì)或與合同約定不同品牌的材料，也讓購(gòu)房者頗為頭痛。如衛(wèi)浴和空調(diào)品牌雖是知名的品牌，但采用的型號(hào)卻屬于該品牌的中低檔產(chǎn)品，隱蔽工程的建材品質(zhì)更是沒法提。
簽約“一房?jī)珊贤?rdquo;
市民陳女士近日也遇上了一件煩心事：她購(gòu)買了一套全裝修房，質(zhì)量問題不計(jì)其數(shù)。當(dāng)她拿著瑕疵證據(jù)來(lái)到開發(fā)商處投訴時(shí)，卻吃了閉門羹。原來(lái)，她購(gòu)房時(shí)簽訂了兩份合同，與開發(fā)商簽訂的只是毛坯房售樓合同，而裝修部分是與施工單位簽訂的。
陳女士遇到的“一房?jī)珊贤?rdquo;的現(xiàn)象在全裝修房買賣中并不少見。江丹表示，有的開發(fā)企業(yè)不愿意承擔(dān)裝修工程的質(zhì)量保修責(zé)任，就采取一些變通性的方法。比如，只與消費(fèi)者簽訂毛坯房買賣合同，裝修的部分要求購(gòu)房人和裝修的施工單位來(lái)簽訂，開發(fā)企業(yè)就能逃避掉一部分質(zhì)量保修的責(zé)任。還有的企業(yè)，與買房者和裝修單位簽訂三方協(xié)議，在三方協(xié)議里，開發(fā)企業(yè)明確將裝修工程質(zhì)量保證責(zé)任推給裝飾工程的施工單位，一旦發(fā)生裝修工程質(zhì)量糾紛時(shí)，購(gòu)房者沒有辦法根據(jù)合同約定去追究開發(fā)企業(yè)的責(zé)任，而只能到裝修工程的施工單位去要求索賠，這對(duì)消費(fèi)者的權(quán)益保護(hù)是非常不利的。
甚至還有一些開發(fā)商與消費(fèi)者簽訂合同時(shí)將自己的違約責(zé)任降低，如在合同附件中約定違約賠償金是裝潢設(shè)備差價(jià)的一半，這樣一來(lái)，開發(fā)商即使違約使用劣質(zhì)或不合格品牌的材料，也只需賠償原約定材料與現(xiàn)在使用材料差價(jià)的一半，如此違約賠償顯然降低了開發(fā)商的違約成本，這種“有準(zhǔn)備的違約”對(duì)消費(fèi)者是極大的不公。由于開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)，在簽訂合同時(shí)消費(fèi)者不得不接受這種顯而易見的不公平。其實(shí)，對(duì)于全裝修房，開發(fā)商應(yīng)是裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，理應(yīng)負(fù)責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)。然而，“一房?jī)珊贤?rdquo;使得開發(fā)商、裝潢公司等單位之間互相推諉，問題一直得不到解決。
分戶驗(yàn)房“形同虛設(shè)”
隨著上海市全裝修房工作的推進(jìn)，質(zhì)量糾紛問題也越來(lái)越多地暴露了出來(lái)。
“全裝修房的設(shè)計(jì)和施工過(guò)程基本上處于開發(fā)企業(yè)單方面的控制之下，在預(yù)售階段雖然購(gòu)房人已經(jīng)參與其中，有了法律上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但是購(gòu)房人本身沒有辦法參與到開發(fā)企業(yè)的后續(xù)建設(shè)中。”江丹認(rèn)為，由于單套房產(chǎn)是作為一個(gè)獨(dú)立的商品出售的，且購(gòu)房者所關(guān)心的裝飾裝修問題也是落實(shí)到單套房產(chǎn)上的，所以全裝修房要避免交房后的糾紛，就應(yīng)該做到“一房一驗(yàn)”。但現(xiàn)在的事實(shí)是，大多數(shù)全裝修住宅的工程質(zhì)量控制是采用整體驗(yàn)收的方法進(jìn)行，缺少了個(gè)性化的“分戶驗(yàn)收”，使得業(yè)主利益不能得到保障。
她解釋道，開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可或銷售之前，如按全裝修房進(jìn)行銷售的，應(yīng)當(dāng)將裝修項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行備案，要提供一個(gè)全裝修房的樣品房，這個(gè)樣品房要包括所使用材料的詳細(xì)清單，并且要求樣品房在商品房交付使用的多少天內(nèi)是不得拆除的。全裝修工程使用的材料設(shè)備都要報(bào)相關(guān)部門進(jìn)行備案，要符合設(shè)計(jì)和相關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)的質(zhì)量文件。
而目前，一些開發(fā)企業(yè)為圖驗(yàn)收方便，以毛坯房整體辦理施工備案。目前我國(guó)的建設(shè)法對(duì)建筑工程的監(jiān)理和質(zhì)量驗(yàn)收有規(guī)定，但是在實(shí)踐過(guò)程中，商品房項(xiàng)目的監(jiān)理和質(zhì)量驗(yàn)收，目前只確定了毛坯房的等級(jí)和質(zhì)量，對(duì)全裝修房的裝修和裝飾還沒有納入監(jiān)管范圍。
江丹認(rèn)為，全裝修住宅雖然是個(gè)整體工程，但全裝修房應(yīng)當(dāng)有一個(gè)分步驗(yàn)收的規(guī)定，按照相關(guān)規(guī)定和樣板房的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)每戶(套)的質(zhì)量和使用功能進(jìn)行驗(yàn)收，作為住宅整體工程竣工質(zhì)量驗(yàn)收的組成部分。監(jiān)理部門對(duì)全裝修工程要依法進(jìn)行全面監(jiān)控，備案機(jī)構(gòu)應(yīng)該在工程竣工驗(yàn)收證明上注明該工程為全裝修工程。
擬出合同示范文本
江丹表示，建議管理部門應(yīng)該明確開發(fā)企業(yè)是全裝修房質(zhì)量的第一責(zé)任人，對(duì)包括裝修工程的整體質(zhì)量負(fù)總責(zé)，且這個(gè)質(zhì)量保修責(zé)任應(yīng)當(dāng)是不少于兩年。
“對(duì)于相應(yīng)的施工單位和裝修材料的生產(chǎn)廠家，兩者應(yīng)該是連帶責(zé)任關(guān)系，但從整體來(lái)說(shuō)開發(fā)企業(yè)還是應(yīng)該承擔(dān)主要責(zé)任，為第一責(zé)任人。開發(fā)企業(yè)在房屋交付時(shí)應(yīng)該同時(shí)交付裝修工程的設(shè)計(jì)圖紙、品牌清單等，業(yè)主也可以據(jù)此作為要求保修的依據(jù)。”
而在出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)之前，目前通過(guò)制定完備的示范文本來(lái)保障業(yè)主利益是一個(gè)比較可行的方案。
從上海的實(shí)際情況來(lái)看，從上世紀(jì)90年代開始，商品房的買賣基本上還是使用由房管局和工商局共同制定的示范合同文本，目前使用的是2000年版。而在2000年時(shí)，市場(chǎng)上的全裝修房還非常少，2000年版的合同上沒有針對(duì)全裝修房作出很詳細(xì)的規(guī)定。
目前，上海市房管局的市場(chǎng)主管部門、市場(chǎng)監(jiān)管處已對(duì)2000年的合同文本作了不少修改，針對(duì)市場(chǎng)上出現(xiàn)的全裝修房問題，增加了若干重要的條款。
下一步，隨著兩個(gè)部門規(guī)范性文件的適時(shí)推出，有必要對(duì)目前合同文本再增加全裝修房的針對(duì)性規(guī)定，特別是要增加對(duì)開發(fā)企業(yè)單方面的權(quán)利義務(wù)要求，完善2000年版的合同文本。
通過(guò)新版市場(chǎng)文本的推行，可能對(duì)于全裝修交易市場(chǎng)共性的問題作出行政性指導(dǎo)，一旦發(fā)生糾紛，因?yàn)楹贤忻鞔_的規(guī)定，法院在取證和判決上就有了依據(jù)。
樣板房應(yīng)為合同補(bǔ)充
華東政法大學(xué)民法學(xué)教授傅鼎生認(rèn)為，裝修房質(zhì)量存在哪種問題才構(gòu)成房屋買賣合同法定解除條件需要進(jìn)一步明確，而購(gòu)房者在驗(yàn)收環(huán)節(jié)有權(quán)對(duì)開發(fā)商提供的檢驗(yàn)結(jié)果提出異議，要求重新進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)，但檢測(cè)費(fèi)用應(yīng)由購(gòu)房者自行承擔(dān)。
倘若檢測(cè)結(jié)果表明房屋裝修質(zhì)量確系存在問題，則可要求由開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任，并承擔(dān)檢測(cè)費(fèi)用。
對(duì)于樣板房能否成為合同內(nèi)容的問題，傅鼎生認(rèn)為樣板房的作用不僅在于展示，更可作為合同內(nèi)容的補(bǔ)充。
“樣板房是實(shí)物展示，而非宣傳資料。”傅鼎生坦言，依據(jù)現(xiàn)在的法律法規(guī)及司法解釋，宣傳資料不作為合同內(nèi)容，但實(shí)物展示則可作為合同內(nèi)容的補(bǔ)充。