（圖片來源：北京晨報(bào)）
昨天（8月22日）起，央行開始實(shí)行上調(diào)后的新利率。記者在幾家銀行看到，關(guān)于加息的文件已貼出。而在銀行大廳除了辦理和咨詢轉(zhuǎn)存的市民增加外，還有部分市民在咨詢房貸還款的事宜。深發(fā)展銀行工作人員在給記者算賬后發(fā)現(xiàn)，按照購房貸款30萬元、20年期的等額本息的還款方式計(jì)算，即使仍執(zhí)行優(yōu)惠利率，明年起月還款額要比今年至少增加成本106.44元，一年多花1000多元（見表1）。
同樣多次加息后，公積金與商貸的利率差再次加大，優(yōu)勢更為突出。鏈家地產(chǎn)市場部研究人士介紹，如貸款額30萬元、期限20年，在月還款方面，使用公積金貸款每月可比商貸的優(yōu)惠利率少237.17元，累計(jì)節(jié)省利息56920.8元；如果與商貸的基準(zhǔn)利率相比，公積金月供少441.3元，利息節(jié)省達(dá)到105912元（見表2）。
【后市分析 】 單純加息難撼剛性需求
本市（北京市）商品住宅成量熱季不熱，甚至連續(xù)出現(xiàn)多個(gè)“黑色星期天”，凸顯價(jià)格對需求的抑制作用以及供應(yīng)量的不足。昨日（8月22日）央行執(zhí)行年內(nèi)第四次加息，此舉是否會(huì)讓房地產(chǎn)市場的成交狀況雪上加霜？多位市場分析人士認(rèn)為，盡管四次加息合力抬高了購房人的還款金額，但單純依靠加息手段難以削減需求量和成交量，房地產(chǎn)市場的價(jià)格現(xiàn)狀不會(huì)因此受到撼動(dòng)。
“我愛我家”副總胡景暉分析認(rèn)為，需求量之所以不會(huì)受到加息的影響。首先，從市場供應(yīng)角度看，當(dāng)下開發(fā)商的融資渠道越來越多樣化，對于銀行開發(fā)貸款的依存度有所降低。因此僅靠加息難以抑制開發(fā)商的投資熱情，也就難以削減市場中可供選擇的產(chǎn)品數(shù)量。
其次，從購房者的角度來看，根據(jù)“我愛我家”市場研究中心對今年前三次加息的跟蹤分析，自住型購房人在迅速攀升的房價(jià)前并沒有因?yàn)榧酉⒍泳徺彿坑?jì)劃，而只會(huì)去選擇一些低總價(jià)的中小戶型，盡量減少貸款量。而寄希望于房價(jià)上漲獲利的投機(jī)型買家，只要房價(jià)上漲的幅度能夠滿足投資預(yù)期，加息后每個(gè)月幾十元錢的額外負(fù)擔(dān)，幾乎可以忽略不計(jì)。
再次，根據(jù)“我愛我家”市場研究中心對今年前三次加息的跟蹤分析，已持有房產(chǎn)的按揭中業(yè)主在連續(xù)加息后，出現(xiàn)了一些二手中高檔大戶型的拋盤現(xiàn)象。其主要原因是近幾年租金平穩(wěn)，而連續(xù)加息導(dǎo)致買家投資回報(bào)率有所下降，于是他們選擇在房價(jià)高漲階段套現(xiàn)獲利轉(zhuǎn)換投資形式。但是，由于這部分房源數(shù)量很少，并不能有效滿足市場需求，因此對市場整體價(jià)格和供求現(xiàn)狀也難有撼動(dòng)。
胡景暉認(rèn)為，單純的加息對房地產(chǎn)市場的調(diào)控已經(jīng)“失靈”。“要改變整體供求現(xiàn)狀、平抑房價(jià)、滿足廣大中低收入階層的居住需求，必須采取綜合手段。例如通過盡快開征物業(yè)稅、減少二手房流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)等調(diào)控手段，釋放存量房市場能量，迅速而有效地增加供給，平抑房價(jià)。” （記者 楊舒萌）
頻繁加息動(dòng)搖投資客“拿房”信心
中大恒基市場總監(jiān)付嚴(yán)分析認(rèn)為，對于部分已經(jīng)購房用來投資的業(yè)主，由于房價(jià)上漲已到達(dá)高位，而房屋租金整體上漲水平比較慢，加息后其資金占有成本會(huì)進(jìn)一步增加，所以部分投資的業(yè)主將選擇出售手里持有的房產(chǎn)，這將增加二手房的房源供給，緩解二手房房價(jià)過快上漲的勢頭。
“尤其是2002年以后購買高檔公寓作為投資用途的消費(fèi)者，央行的多次加息使其收益越來越難保證，甚至月還款額已經(jīng)超過月租金，尤其是貸款50萬元以上購買房產(chǎn)的投資者。目前北京高檔公寓的出租率以及空置率高達(dá)四成，其中貸款購買比例占到八成以上，加息后，這部分投資者持有房產(chǎn)的信心會(huì)下降，在今后一段時(shí)間內(nèi)有出售房產(chǎn)的可能性。”付嚴(yán)說。
【投資分析】 房產(chǎn)年增值超1.4%投資客有賺
如果貸款50萬元，對一套支出成本在80萬元、面積在60平方米的市中心房產(chǎn)進(jìn)行投資，貸款期限為20年，那么以等額本息的方式還款的總額為971119.15元，需要負(fù)擔(dān)的利率總額為471119.15元；以等額本金的方式還款的總額為879575.00元，需要負(fù)擔(dān)的利率總額為379575.00元。也就是說，平均每年所需負(fù)擔(dān)的利率最少為18978.75元，故該套房產(chǎn)的每年出租回報(bào)率如下：
假設(shè)家具、家電的購置和裝修花費(fèi)共投入5萬元，那么該套房屋的投入總成本共計(jì)85萬元。根據(jù)市場規(guī)律，設(shè)定扣除房屋維修以及房屋空置期1個(gè)月，60平方米的房屋月租金大致為1600元的平均值，根據(jù)公式“年投資回報(bào)率=月租金×出租月數(shù)÷總投資金額×100%”，可得該套房屋每年的投資回報(bào)金額為1600×11=17600元，投資回報(bào)率為1600×11÷850000×100%=2.07%。每年的租金收益仍不足以補(bǔ)足等額本金貸款所要額外支付的利率，相差1378.75元。
由于30萬元資金存入銀行1年期所獲利息是10260元，也就是說，當(dāng)每年房產(chǎn)升值額度等于每年收入支出差+存款1年所獲得的利息=1378.75+10260=11638.75元時(shí)，才能達(dá)到與存入銀行同等的收益。因此，只有當(dāng)房產(chǎn)平均每年增值幅度≥每年房產(chǎn)升值額度÷投資總金額×100%=1.4%時(shí)，才能達(dá)到與存入銀行相平衡。
“千萬家”市場分析人士認(rèn)為，持續(xù)加息和租售比值的過高，已大大削減了投資的回報(bào)率。如上述，投資者要承受每月4046.33元的高額月供，從而大大減慢了投資回籠的速度。持續(xù)加息政策使未來投資者面臨的信貸壓力加大，且兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等一系列保障性住房的籌建，小戶型的集中入市，都將會(huì)逐漸緩解供需失衡的情況。如此看來，重要投資風(fēng)險(xiǎn)將體現(xiàn)在5年以上。（記者 王麗婭）