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同建1988年，建筑風(fēng)格和樓層結(jié)構(gòu)也完全相同。兩樓之間僅僅隔著一道鐵柵欄和樹木，中關(guān)村927號樓的二手房價格（右）要比大泥灣2號樓（左）的價格每平米高出9000到1萬元呢。 |
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已在豐臺區(qū)置業(yè)的王先生一家為了四歲的孩子將來能入讀中關(guān)村三小，相中了這套建于1994年，建面64 |
相距20米 每平米價格相差1萬元
央視調(diào)查天價學(xué)區(qū)房內(nèi)幕 教育資源配備不合理是幕后推手
最近2個月，北京的學(xué)區(qū)房竟然每個月上漲1500元左右。像這種現(xiàn)象并非北京市所獨有，在南京，目前的學(xué)區(qū)房價格是10年前的三倍還多。為了孩子能上一個好小學(xué)，家長們不惜自己作出犧牲，要么放棄大房子選擇小房子，放棄新房子選擇舊房子；要么寧可自己上班繞遠路，也要孩子上學(xué)方便。但是，即使上百萬的付出，家長們可能最后也難以如愿以償?shù)匕押⒆铀瓦M希望中的學(xué)校。
我們今天繼續(xù)來關(guān)注樓市。自從去年以來，在二手房價格變動的潮漲潮落中，有一個特殊的身影，似乎總是屹立不倒。當(dāng)房價量縮價跌的時候，它依然熱銷，很少降價；當(dāng)樓市開始回暖的時候，它率先漲價，漲幅居前；當(dāng)市場量價齊升，日漸火爆的時候，它奇貨可居，扶搖直上。到底是什么樣的房產(chǎn)演繹出這樣一段樓市傳奇呢？我們一起來看看。
學(xué)區(qū)房價格居高不下，同等房源每平差價1萬元
這是北京市海淀區(qū)四環(huán)內(nèi)的兩棟樓房，兩者相距20多米。雖然外墻粉刷顏色和新舊程度看似不同，但兩棟樓房都建于1988年，建筑風(fēng)格和樓層結(jié)構(gòu)也完全相同。兩樓之間僅僅隔著一道鐵柵欄和樹木。但是，作為二手房，在交易市場上，相距只有20多米的這兩棟樓房，它們的價格卻有著天壤之別。
我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)員康靈霄：“ 你比如說對面這個小區(qū)吧，東南小區(qū)927號樓，它的價格單價是兩萬五到兩萬六，然后對面這個小區(qū)，就是大泥灣小區(qū)這個房子呢，這個價格呢大概市場價是一萬五到一萬六”。
建設(shè)年代、建筑結(jié)構(gòu)和地理位置幾乎沒有差異，為何中關(guān)村927號樓的二手房價格要比大泥灣2號樓的價格每平米高出9000到1萬元呢？
康靈霄：“因為這個小區(qū)這個樓它是學(xué)區(qū)房。”
那么，什么是學(xué)區(qū)房？為什么學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房相比，價格高出那么多呢？
康靈霄：“因為中關(guān)村東南小區(qū)這個樓，它能上中關(guān)村第一小學(xué)。”
這位業(yè)務(wù)員說，他只知道，如果一位客戶買了學(xué)區(qū)房，他的孩子就可以上重點小學(xué)；如果買了非學(xué)區(qū)房，他的孩子只能上一般的學(xué)校。那么，究竟什么是學(xué)區(qū)房呢？
21世紀(jì)不動產(chǎn)市場研究部經(jīng)理孟奇：“就是說由教育部門或者由學(xué)校規(guī)定的招收的這種招生啊，或者入學(xué)的指定的一個地域劃分的范圍。在這個范圍里邊學(xué)生可以通過享受義務(wù)教育，免試就近入學(xué)，這么一個范圍，所以我們把這種范圍里面的那些物業(yè)、房產(chǎn)，我們叫做學(xué)區(qū)房。那么這些學(xué)校，主要是重點小學(xué)，還包括一部分重點中學(xué)”。
據(jù)了解，包括北京市在內(nèi)，我國城市在小學(xué)入學(xué)政策上，都采取的是就近免試入學(xué)，因此，對于哪條街道哪一棟樓房里的孩子可以進哪一所學(xué)校，都有明確的劃分。而重點小學(xué)劃片內(nèi)的房子，便成了二手房市場上熱炒的一個概念。目前，在北京市已經(jīng)形成了幾個頗具規(guī)模的學(xué)區(qū)房熱點板塊。
孟奇：“其實最典型的、最集中的有這么幾個板塊：首當(dāng)其沖的就是中關(guān)村這個地區(qū)，中關(guān)村、學(xué)院路，包括萬柳這一大片，里邊呢其實相對來說，學(xué)校、小學(xué)，重點小學(xué)、重點中學(xué)相對都非常集中。另幾個呢，其實相對中關(guān)村來說稍微差一些，但是也是一個比較重要的一個學(xué)區(qū)板塊。比如說東城東四地帶，西城比較有名的比如說四中、八中，這都是全國全市非常有名的一個重點學(xué)校，另一個板塊就是朝陽板塊。”
那么，就整體而言，在二手房市場上，北京市的學(xué)區(qū)房比非學(xué)區(qū)房價格平均能高出多少呢？
我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司中關(guān)村區(qū)經(jīng)理劉福波：“ 差距在幾千塊錢。我們估計一下，基本上也差三千左右，至少得差到三千元/平米。”
不讓孩子輸在起跑線上，購買學(xué)區(qū)房成投資接力跑
看了記者的調(diào)查，我們才發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)房的價格之高，令人吃驚！就節(jié)目中的中關(guān)村927號樓來說，它幾乎比非學(xué)區(qū)房單價高出一萬元。如果買一套60平米的二手房，總價就要比非學(xué)區(qū)房高出60萬。也就是說，如果通過買學(xué)區(qū)房就讀中關(guān)村一小，就要比就讀附近的知春里小學(xué)多花60萬元以上的價錢。兩所小學(xué)的教學(xué)質(zhì)量真的值得付出這么大的代價嗎？又有多少人會對學(xué)區(qū)房感興趣呢？
中關(guān)村地區(qū)是北京市最有名的學(xué)區(qū)房板塊，中關(guān)村一小、三小和二小等三所重點小學(xué)都集中在這里。在與一小和三小相距幾百米的這條街道上，記者看到了六七家房地產(chǎn)中介公司的網(wǎng)點。他們的生意怎么樣呢？記者走進一家中介網(wǎng)點，發(fā)現(xiàn)店里有一家三口正在咨詢買二手房的事情。
記者：“您今天來看什么樣的房子？”
學(xué)區(qū)房客戶王永建：“主要是為了孩子，方便能上學(xué)的。”
記者：“那您自己目前是有房子��？”
王永建：“對”。
記者：“那在這兒看房子專門是為孩子？”
王永建：“專門為孩子來看的。”
記者：“那孩子現(xiàn)在有幾歲了？”
王永建：“四周歲半。”
記者：“那您是希望他在這兒上哪個小學(xué)呢？”
王永建：“中關(guān)村三小或一小”。
記者：“那您自己的現(xiàn)住房是在哪個城區(qū)？”
王永建：“在豐臺。”
記者：“您當(dāng)時有沒有想到在豐臺家周圍再買房子給孩子�。�”
王永建：“沒有，因為我周圍沒有好的小學(xué)，包括初中。整個豐臺的教育資源是比較落后的。”
隨后，業(yè)務(wù)員帶著王永建一家三口來到了科育小區(qū)看一套二手房。這套房子位于這棟樓最邊上一個單元的二層，是一套兩居室，建筑面積66平方米，售價為158萬元，平均每平方米23939元。由于房子修建于1968年，到現(xiàn)在已經(jīng)有41年房齡，按產(chǎn)權(quán)70年計算，這套房子還剩29年產(chǎn)權(quán)，也就是說，只有29年產(chǎn)權(quán)的舊房售價高達每平米23939元，堪稱天價。接著，業(yè)務(wù)員又帶著王先生一家到東南小區(qū)看了一套房子。這套房子建于1994年，建筑面積 64平方米，售價164萬元，平均每平方米25625元，價格同樣不菲。兩套房子看過之后，王先生有什么想法呢？
王永建：“我對剛才第一處看的那房子周邊環(huán)境感覺太差，包括它的樓道里的環(huán)境太差，跟我想象中差距很大，即使它便宜的話，我也得考慮，這種房子我不會選，生活確實環(huán)境很差。”
記者：“第二個房子呢？”
王永建：“感覺環(huán)境啊，包括它自己的戶型都還可以，但是它的總價跟我原來預(yù)期的有點差距，有個30萬（元）左右的差距，這個我要稍微考慮一下。”
王先生說，他還要看幾套小戶型的房子之后，再做選擇，不過，學(xué)區(qū)房他是肯定要買的。
王永建：“因為孩子就一個嘛，誰都不愿意輸在孩子的起跑線上。當(dāng)我具備能力的話，我會盡可能地去滿足他，給他創(chuàng)造一個好的學(xué)習(xí)環(huán)境。”
王先生說，他看重的是學(xué)習(xí)環(huán)境，而不太在乎居住環(huán)境和房子大小，因為他并沒打算常住學(xué)區(qū)房。
王永建：“小一點也無所謂，因為就住幾年嘛。”
王先生說，他來這里買學(xué)區(qū)房純粹是為了讓孩子獲得進入中關(guān)村三小的資格，房子大小無所謂，環(huán)境差點也能接受。一旦孩子從中關(guān)村三小畢業(yè)之后，他就會把房子賣掉。買學(xué)區(qū)房的客戶大多都是這種想法。
北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司組團經(jīng)理夏琴：“他可以穩(wěn)定居住六年，而且學(xué)區(qū)房它是不會往下掉價的，六年以后我再賣的時候我還能保值，我還能升值。”
記者：“根據(jù)你的了解，有沒有以前發(fā)生過這種情況，買來孩子上完學(xué)以后把房子再作為投資賣出去？”
夏琴：“有，很多很多都這樣。如果說（孩子）不在這邊上中學(xué)的話，他肯定就會采取這種方式。孩子上完學(xué)以后，它的任務(wù)已經(jīng)完成了，這個房子已經(jīng)完成了它的歷史使命，就這樣。”
夏女士說，買學(xué)區(qū)房現(xiàn)在就成了一種接力跑。學(xué)區(qū)房代表著進入重點小學(xué)的資格所以就成了接力棒，完成使命后再賣給下一位家長。不過，再賣掉學(xué)區(qū)房對王先生來說那還是幾年以后的事情，他現(xiàn)在最要緊的是先得買到學(xué)區(qū)房。因為他的孩子再過兩年就該上學(xué)了，很多學(xué)校都規(guī)定：孩子在落戶學(xué)區(qū)房3年之后才能入學(xué)。因此，如果他今年買了學(xué)區(qū)房，2011年，孩子該入學(xué)時到本地落戶只有兩年，按政策是不能入學(xué)的。那么，我愛我家的這位業(yè)務(wù)員為什么還要勸王先生購買學(xué)區(qū)房呢？他給出了這樣的解釋。
康靈霄：“像他這種情況，其實（如果）戶口落進來了，但是符合了一些教委的規(guī)定，但是學(xué)校有自己的一些土規(guī)定，比如我要提前三年還是兩年（落戶），但是達不到這規(guī)定，我戶口在這兒，然后可能交一部分贊助費，然后應(yīng)該也是可以上。但是這個具體還得他跟學(xué)校去交流這個東西”。
雖然中介業(yè)務(wù)員這樣說，王永建還是犯嘀咕：學(xué)校說落戶三年之后才能入學(xué)，這位中介怎么說兩年也可以呢？王先生不由得感嘆：買學(xué)區(qū)房動手晚了！同樣是青睞中關(guān)村三小，另一位家長比王永建動手要早得多。
學(xué)區(qū)房客戶戰(zhàn)濤：“這個事，孩子還沒出世之前就開始琢磨這個事了。”
戰(zhàn)先生是一位留學(xué)回國人員，回國后和愛人一直租房子住。2007年，戰(zhàn)先生想買一套房子，和很多人買房子時主要關(guān)心環(huán)境、戶型、價格和房屋品質(zhì)不同，戰(zhàn)先生在孩子還沒出世之前就首先考慮孩子上學(xué)的問題。一年多時間里，戰(zhàn)先生圍著北京史家小學(xué)、府學(xué)胡同小學(xué)、景山小學(xué)、芳草地小學(xué)等重點小學(xué)，把北京的東城、西城、朝陽和海淀區(qū)走了幾圈，最終選中了海淀區(qū)萬柳社區(qū)，買下了一套60多平方米的二手學(xué)區(qū)房。
戰(zhàn)濤：“就是這個樓，這個是67平米，一室一廳的房，這個樓是03年建成，04年入住的，大概現(xiàn)在有五六年的房齡，我們買的是二手房，165萬（元），加上中介各方面，要170萬（元）左右。”
由于戰(zhàn)先生買的是中關(guān)村三小分校的學(xué)區(qū)房，該區(qū)域?qū)W區(qū)房比非學(xué)區(qū)房每平方米價格高出3000元左右，這正好是北京市學(xué)區(qū)房與同地段非學(xué)區(qū)房價格差的平均水平。
孟奇：“其實有些極端地區(qū)的話可能會差得更多，有可能差到40%都非常有可能的。”
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在北京市四個學(xué)區(qū)房板塊中，東城區(qū)東四地區(qū)學(xué)區(qū)房價格高出周邊非學(xué)區(qū)普通住宅每平米5000元左右；西城區(qū)平安里板塊，學(xué)區(qū)房價格高出周邊非學(xué)區(qū)普通住宅每平米5000元左右；朝陽區(qū)東大橋日壇地區(qū)，學(xué)區(qū)房高出周邊普通住宅每平米一兩千元；而中關(guān)村地區(qū)學(xué)區(qū)房和普通住宅之間的價差最為突出，價差在5000-8000元/平米。綜合比較了各區(qū)域?qū)W區(qū)房的性價比之后，戰(zhàn)先生認(rèn)為，他買的這套小戶型學(xué)區(qū)房最為合適，其總價格只比周邊非學(xué)區(qū)房多了18萬元左右，而這個價格與目前不買學(xué)區(qū)房直接交贊助費擇校的價格相當(dāng)。
戰(zhàn)濤：“（贊助費）一年三萬（元），六年就十八萬（元），可能交贊助費和這個差不多。”
既然在中關(guān)村三小分校上學(xué)，通過交贊助費這種方式與買學(xué)區(qū)房方式價格相當(dāng)，戰(zhàn)先生為什么不選擇交贊助費而采用買學(xué)區(qū)房來為女兒擇校呢？
戰(zhàn)濤：“交贊助費這種方式那當(dāng)然有不確定性，它到時候不讓你上怎么辦？將來過兩天，國家再一調(diào)整，說你這個不合法，不許交了，那你就沒戲了。”
不過，雖然提前5年就為女兒入學(xué)買好了學(xué)區(qū)房，戰(zhàn)先生還是覺得有一定風(fēng)險。
戰(zhàn)濤：“因為我們所看到的學(xué)區(qū)房，都是過去的學(xué)區(qū)房，而且就是它08年的我們看，我們09年買，那么我們可能考慮的學(xué)區(qū)房是2013年，或者2014年、2015年的學(xué)區(qū)房，到時候是不是還是個問題。所以說也存在一定風(fēng)險，總比那個交贊助費風(fēng)險要小一點。”
學(xué)校后操場的樓房不是學(xué)區(qū)房：購房風(fēng)險防不勝防
為了孩子能上一個好小學(xué)，我們看到，家長們不惜自己作出犧牲，要么放棄大房子選擇小房子，放棄新房子選擇舊房子；要么寧可自己上班繞遠路，也要孩子上學(xué)方便。同時，把含辛茹苦積攢下來的積蓄全部搭上，依然無怨無悔。今年曾經(jīng)有報道披露過北京一位家長為了孩子上學(xué)四年換了5套房子的故事。這真是現(xiàn)代版的孟母三遷。但是，即使上百萬的付出，家長們可能最后也難以如愿以償?shù)匕押⒆铀瓦M希望中的學(xué)校。
在北京市中關(guān)村第二小學(xué)門外，記者看到了這樣一棟樓房，華清嘉園21號樓，它幾乎鑲嵌在中關(guān)村二小的校園里，是距離二小最近的一棟樓房，令人驚訝的是，這棟樓房竟然不是學(xué)區(qū)房！
劉福波：“我們離得最近的這棟樓就在它的學(xué)校里邊后操場，離得最近的，恰恰它上不了。其實來說，這個學(xué)校真正向的學(xué)區(qū)房，離這兒不在于近遠，只在于它的劃分區(qū)域。”
因此，如果家長憑著距離遠近來買學(xué)區(qū)房就有可能陷入誤區(qū)。真正的學(xué)區(qū)房都由教育部門或者學(xué)校自己劃定范圍：規(guī)定哪條街道的哪些樓房里的適齡兒童可以就近入學(xué)。記者發(fā)現(xiàn)，北京市各重點小學(xué)對學(xué)區(qū)房的規(guī)定差別很大，僅就戶口一項，每個學(xué)校的要求各不相同：中關(guān)村一小規(guī)定：全家戶口都在該房產(chǎn)上；中關(guān)村三小規(guī)定：具有常住戶口的適齡兒童；而府學(xué)胡同小學(xué)規(guī)定：凡因挑選學(xué)校而將兒童或者全家戶口遷到本片的家長，應(yīng)及時將孩子戶口或全家戶口遷回原居住地，以免因挑選學(xué)校而影響孩子按時入學(xué)。也就是說，在府學(xué)胡同即使購買到學(xué)區(qū)房，孩子也不允許入學(xué)。記者還聽到了這樣一個故事。
孟奇：“那么有一個家長，確實說算是比較心細(xì)了，打聽了學(xué)校啊、周邊的一些鄰居啊，打聽了很多關(guān)于學(xué)區(qū)房的，他所買的這個房子是不是學(xué)區(qū)房，各種細(xì)節(jié)，包括學(xué)校要求他也都了解了，但結(jié)果最后又出了差錯，為什么呢？我們了解是這樣，他買的這套房子，原來這個房屋的主人他有一個孩子，其實已經(jīng)在這個學(xué)校里邊入過學(xué)了，已經(jīng)申請這個入學(xué)上學(xué)了，結(jié)果他再買了以后呢，其實這個房子的上學(xué)的名額其實已經(jīng)給上個孩子用過了，到他這兒房子已經(jīng)沒有名額，就是說學(xué)校對于這個房子其實規(guī)定了，有一個比較嚴(yán)格的規(guī)定，上過學(xué)的，有適齡兒童已經(jīng)上過學(xué)的，短期內(nèi)，或者在一定期限內(nèi)，你不允許再有第二個學(xué)生再從物業(yè)里面再去上學(xué)，所以造成了這個家長買了這個房子之后孩子依然無法在理想的學(xué)校里邊上學(xué)。”
不僅各學(xué)校對學(xué)區(qū)房的規(guī)定有差異，甚至同一所學(xué)校對學(xué)區(qū)房的劃定也會有變化。加上一些中介的蓄意誤導(dǎo)或欺騙，因此，購買學(xué)區(qū)房的風(fēng)險讓人防不勝防。但是，購買者依然趨之若騖，學(xué)區(qū)房價格依然不斷攀升。
夏琴：“3個月以前的價錢可能是兩萬二左右，現(xiàn)在已經(jīng)到兩萬五六了，它已經(jīng)超過了每個月一千五以上（漲幅）�？隙ㄊ�，供需肯定是失衡的，因為那個需求量比較大，基本上就是現(xiàn)在大概是1：10的比例吧。”
孟奇：“為什么大家這幾年感覺到越來越熱，其實也是這種需求越來越旺盛，去追這個項目的人越來越多了造成的。”
專家視點：教育資源不平衡催生學(xué)區(qū)房畸高房價
在北京市，學(xué)區(qū)房不僅價格高，而且十分堅挺。當(dāng)周邊樓盤每平方米下降3000元的時候，中關(guān)村的學(xué)區(qū)房只降了1000元，而今年，整個樓市尚在低迷之時，學(xué)區(qū)房首先回暖，首先漲價，最近2個月，北京的學(xué)區(qū)房竟然每個月上漲1500元左右。像這種現(xiàn)象并非北京市所獨有，在南京，目前的學(xué)區(qū)房價格是 10年前的三倍還多。本來，就近免試入學(xué)是國家為了減少擇�，F(xiàn)象、體現(xiàn)教育公平而推出的政策，可是卻引發(fā)了市場對學(xué)區(qū)房的熱炒，這恐怕是政策制定者當(dāng)初沒想到的。
北京師范大學(xué)教授王曉輝一直重點關(guān)注國內(nèi)外擇�，F(xiàn)象，針對目前愈演愈烈的學(xué)區(qū)房現(xiàn)象，王教授認(rèn)為，與贊助費擇校相比，通過購買學(xué)區(qū)房擇校有一定的合理性。
王曉輝：“從國際通行的這種做法來看，我覺得按照居住點來擇校應(yīng)該是更合理一些，就相對于那種通過交費啊、通過各種人事關(guān)系啊，比這種方法更合理一些。”
不過，王教授認(rèn)為，目前各大城市學(xué)區(qū)房的價格畸形偏高，不排除房地產(chǎn)中介人為炒作嫌疑。
王曉輝：“現(xiàn)在學(xué)區(qū)房的房價偏高，甚至高出天價來，在北京可能高到兩萬幾，這是有點不大合理。是不是有某些房產(chǎn)中介在炒作，我不得而知啊，但是我感覺太高了，就有些不正常。”
那么，如何才能規(guī)范學(xué)區(qū)房市場，減少熱炒學(xué)區(qū)房帶來的風(fēng)險呢？
王曉輝：“地方政府我覺得適當(dāng)?shù)貞?yīng)該有所規(guī)范。首先對學(xué)校這個學(xué)區(qū)的劃分啊，相對來說要擴大一些，要公開一些，要稍微穩(wěn)定一點。另外從長遠的角度考慮，我覺得我們國家的義務(wù)教育資源過于不平衡，那么地方政府應(yīng)當(dāng)在這方面做更大的努力，相對來說，使我們義務(wù)教育的資源比較平衡一些，這樣我們家長選擇學(xué)校的心態(tài)就不那么浮躁，不那么急于求成。”
半小時觀察：教育公平是最大的公平
就近入學(xué)本來是個意圖良好的政策，可現(xiàn)在，對不少家長來說，卻意外結(jié)出了學(xué)區(qū)房這顆不得不咽下去的苦果，甚至成為一場停不下來的金錢比拼游戲。尤其是，當(dāng)這場游戲的參與和推動者還不僅僅是望子成龍的學(xué)生家長，還有房產(chǎn)中介和開發(fā)商的時候，就近入學(xué)政策陷入了尷尬。
的確，按照專家的說法，與交納贊助費擇校相比，通過購買學(xué)區(qū)房擇校是一種進步，體現(xiàn)出一定的合理性，因為它避免了交納贊助費所帶來的權(quán)錢交易和暗箱操作，用市場化手段讓擇校規(guī)則變得簡單和透明。但是，把擇校變成擇房，仍然是一種變相的不公平。家里經(jīng)濟條件好些的孩子就近進好學(xué)校，條件不好的孩子只能靠邊站。顯然，這與政府當(dāng)初推行就近入學(xué)政策的目的還是背道而馳，明里買房和暗里交擇校費，在結(jié)果上沒有多大的區(qū)別。
學(xué)區(qū)房會不會像贊助費擇校一樣，成為一個難以解開的死結(jié)呢？其實，不管是贊助費擇校，還是買學(xué)區(qū)房擇校，都是因為教育資源的不均衡，因為優(yōu)質(zhì)資源的集中和稀缺，這才是癥結(jié)所在。只有從根本上實現(xiàn)教育資源的公平配置，才是解決擇校問題的根本出路，也才能消除學(xué)區(qū)房的市場基礎(chǔ)。
其實，不止是學(xué)區(qū)房，學(xué)校和地產(chǎn)聯(lián)姻在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場上顯得越來越普遍，在很多開發(fā)商的廣告上都極力突出宣傳周圍的名校，借以作為漲價的理由。一種不公平導(dǎo)致另一種不公平，從根本上說傷害的是家長和消費者的利益。我們的有關(guān)部門，還有房地產(chǎn)商們，在追逐利益的時候，不應(yīng)該忘了自己對社會應(yīng)負(fù)的責(zé)任。