2007年房?jī)r(jià)是上升還是下跌 業(yè)內(nèi)人士看法存分歧
在本屆2007《財(cái)經(jīng)》年會(huì)上，房地產(chǎn)是最熱的話題。作為房產(chǎn)商代表的SOHO中國(guó)有限公司總裁張欣和作為專家的謝國(guó)忠對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)漲跌問題各執(zhí)一詞，境外投資者則表達(dá)了對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊看好的立場(chǎng)。
張欣：房?jī)r(jià)升降關(guān)鍵在土地供應(yīng)
SOHO中國(guó)有限公司總裁張欣取代其先生潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說(shuō)吧)出現(xiàn)在房地產(chǎn)論壇上，“《財(cái)經(jīng)》年會(huì)今天打出了一個(gè)題目叫‘宏觀調(diào)控后的房地產(chǎn)市場(chǎng)’，據(jù)說(shuō)這個(gè)題目嚇跑了所有的中國(guó)房地產(chǎn)商。叫我來(lái)講的時(shí)候，他們說(shuō)沒有中國(guó)的房地產(chǎn)商愿意來(lái)講這個(gè)題目。”
張欣明確表示，宏觀調(diào)控以后，開發(fā)商整體來(lái)講非常焦慮，大批準(zhǔn)備進(jìn)入中國(guó)、正在醞釀進(jìn)入中國(guó)的外資基金也受到了很大阻礙。
“盡管如此，價(jià)格卻仍然在上漲。”張欣認(rèn)為，價(jià)格上漲的原因是供求關(guān)系。在城市中心好的位置上，人們想購(gòu)房的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)比供應(yīng)的量要大，這就造成了價(jià)格不斷上漲。而如果沒有大量土地供應(yīng)出來(lái)，控制房?jī)r(jià)還不會(huì)是非常有效的。她說(shuō)：“如果沒有土地供應(yīng)，我們只是靠行政命令控制價(jià)格，還是不會(huì)走到一個(gè)公平、透明的市場(chǎng)化道路上來(lái)。”
謝國(guó)忠：兩年后房地產(chǎn)可能大跌
而很早就在呼吁國(guó)家宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠則認(rèn)為，由于政府“壓得很早”，所以中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)像香港房地產(chǎn)泡沫那樣的情況。他認(rèn)為，明年中國(guó)的房地產(chǎn)可能會(huì)困難一點(diǎn)。而供求關(guān)系也可能會(huì)有一定的變化。
他指出，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)新的市場(chǎng)，剛開始的時(shí)候是有錢人買，有錢人都買了以后，如果還有供應(yīng)，除非讓有錢人繼續(xù)買，但現(xiàn)在政府查得比較嚴(yán)，有錢人也不敢買，所以現(xiàn)在是一個(gè)往下走的壓力，明年這個(gè)因素也有可能。中國(guó)某些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期了，可能全國(guó)陸續(xù)在今后一兩年內(nèi)會(huì)進(jìn)入調(diào)整期。從世界經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，上一個(gè)谷底是1998年，這次有可能是2008年，或者是2009年“現(xiàn)在還說(shuō)不清”。
恒隆：看好內(nèi)地商業(yè)樓宇
香港恒隆集團(tuán)在中國(guó)內(nèi)地現(xiàn)在有大手筆的投資，如上海的港匯廣場(chǎng)和恒隆廣場(chǎng)。恒隆董事長(zhǎng)陳啟宗直言“對(duì)商業(yè)樓宇特別有興趣”，因?yàn)?ldquo;在這方面是可以賺錢的”。“第一個(gè)理由是政府比較少干預(yù)，因?yàn)樗淮笥绊懨裆�；第二，要是你的�?cái)政實(shí)力夠的話，最好是租而不賣，這樣會(huì)賺多一點(diǎn)；第三是不用再買地補(bǔ)充你的儲(chǔ)備。香港是全世界最少分層出售的地方。住房必須買一套，但是商業(yè)地產(chǎn)，只要分層出售，價(jià)格水平就會(huì)降下來(lái)。李嘉(李嘉博客,李嘉新聞,李嘉說(shuō)吧)誠(chéng)的寫字樓就不分層出賣。”
美林：外資進(jìn)來(lái)益處多多
美林集團(tuán)全球房地產(chǎn)投資部中國(guó)業(yè)務(wù)主管蓬鋼一上來(lái)就澄清：國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者沒有抬高房?jī)r(jià)，而且他認(rèn)為在目前階段外資進(jìn)來(lái)還有不少益處。
蓬剛指出，外國(guó)投資者分個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)投資者，美林屬于后者。“從抬高房?jī)r(jià)的角度講，這和國(guó)外的機(jī)構(gòu)投資者沒有太大關(guān)系。不可否認(rèn)，有很多國(guó)外的個(gè)人行為是賭人民幣升值，或者是與高檔物業(yè)的價(jià)格快速上升有關(guān)系”。但這些也不是外國(guó)機(jī)構(gòu)投資者一直在中國(guó)投資的方式。因?yàn)樽鳛闄C(jī)構(gòu)投資者，從來(lái)都不是以炒外匯為目的，我們房地產(chǎn)基金來(lái)中國(guó)掙的從來(lái)不是炒外匯的錢，有專門的基金掙炒外匯的錢，房地產(chǎn)基金在投資的時(shí)候一定是要做對(duì)沖的，即使人民幣有大幅度升值，這方面的利益外國(guó)機(jī)構(gòu)投資者也是享受不到的。
蓬剛認(rèn)為，外資進(jìn)入中國(guó)，就跟其他的以FDI形式進(jìn)來(lái)的行業(yè)一樣，一方面帶來(lái)資金，另外一方面，很重要的是帶來(lái)技術(shù)。這個(gè)技術(shù)就是幫中國(guó)建立一個(gè)非銀行的資本平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)在今后幾年里對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是非常重要的。外資首先進(jìn)來(lái)是用自己的錢，但是也不排除在幾年后，這些外資進(jìn)來(lái)實(shí)際上在替中國(guó)的資本進(jìn)行管理。
渣打：房?jī)r(jià)肯定會(huì)繼續(xù)漲
陳凡所代表的渣打直接投資有限公司前不久剛剛完成了兩個(gè)民營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在香港上市，一個(gè)是世貿(mào)，一個(gè)是綠城，而且投資綠城的時(shí)候只用了10天。陳凡毫不猶豫地指出，房?jī)r(jià)要漲，“說(shuō)什么都沒用”。
陳凡表示，渣打看好中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，基于三個(gè)基本要素。第一個(gè)要素就是，人要買新房子，要有房子住。“只要我們保持著改革開放這個(gè)基本的可持續(xù)發(fā)展進(jìn)程不變，在今后的30年到50年，乃至70年至80年之內(nèi)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)一定是好”，“但是這個(gè)過(guò)程中一定有波動(dòng)，有時(shí)候高一點(diǎn)、有時(shí)候低一點(diǎn)”。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要漲的第二個(gè)要素是中產(chǎn)階級(jí)可支配收入增長(zhǎng)非常高。
“第三個(gè)驅(qū)動(dòng)力是哲學(xué)層面、文化層面。咱們中國(guó)人本質(zhì)上是個(gè)農(nóng)民國(guó)家，有9億農(nóng)民，對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)什么最重要？從來(lái)就是買房子、置地。中產(chǎn)階級(jí)首先就是要買房子、置地。買房子一定是一個(gè)最基本的需求，也是衣食住行里最核心的需求。”。