學(xué)校周邊成了城市里最熱鬧的地方之一。

　　《中國質(zhì)量萬里行》

　　本刊記者 李穎

　　“望子成龍”的觀念古已有之，“孟母三遷，擇鄰而居”的故事大家耳熟能詳。如今，隨著社會競爭的越發(fā)激烈，為了讓孩子“贏在起跑線上”，現(xiàn)代人也學(xué)著孟母的精神，傾其所有地為孩子選擇優(yōu)質(zhì)的學(xué)校和良好的學(xué)習環(huán)境。于是便催生了“教育”與“地產(chǎn)”的聯(lián)姻，促使教育地產(chǎn)的潛力不斷被看好，成為房地產(chǎn)開發(fā)商的另一發(fā)力點。

　　而“搜房網(wǎng)”的一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，消費者在購房時，著重考慮的一項配套資源便是教育資源，占總數(shù)的34.33%。對于不少樓盤引進名校作為賣點的做法，37.5%的購房者認為不錯，會在買房時優(yōu)先考慮。

　　教育地產(chǎn)正在升溫

　　去年，房產(chǎn)界有一種說法是“未婚女青年推高了房價”，那么今年可以說是“教育推高了房價”。

　　在當今社會，孩子是一個家庭的未來和希望。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，目前消費者的家庭總支出中，約30%用在孩子的教育消費上。

　　孩子的中考、高考，甚至是普通的月考、期末考，都牽動著每個做家長的神經(jīng)，“擇校而居”似乎也成了越來越多家長的必然選擇，從而造成了名校周邊房價飆升的現(xiàn)象。深圳某房產(chǎn)機構(gòu)曾對購房者的購房動機作過一次調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示，92%的購房者表示，未來會為解決子女上學(xué)問題而選擇重新置業(yè)。

　　“可憐天下父母心”，家長的這種心態(tài)其實不難理解，正所謂萬丈高樓平地起。除去父母的言傳身教和家庭教育外，孩子最早接觸的社會便是從學(xué)校開始，好的學(xué)習環(huán)境將決定孩子今后的學(xué)習態(tài)度與學(xué)習習慣。對于望子成龍的家長來說，送孩子進入一所好的幼兒園、好的小學(xué)、好的中學(xué)，可謂是他們畢生的追求。對于孩子來說，學(xué)校決定的不僅僅是孩子的學(xué)習成績，在孩提時代交的朋友也將成為孩子一生中最大的一筆無形資產(chǎn)。

　　以北京為例，北京四中、北京八中、人大附中、101中學(xué)、八十中學(xué)、景山學(xué)校等中學(xué)的升學(xué)率幾乎達到100%，歷年北京市的高考狀元也幾乎被這幾所中學(xué)囊括。相比之下，普通高中的升學(xué)率只有60%，甚至更低。

　　為了讓孩子能進入名校讀書，許多家長托關(guān)系、交贊助、租房子、換戶口，可謂是用盡了渾身解數(shù)。北京房地產(chǎn)界曾流傳過一個笑話：中關(guān)村一棟老舊的居民樓，一間屋子里有18個戶口，結(jié)果一查才發(fā)現(xiàn)，那屋子竟然是間鍋爐房。

　　相較于上述行為，很多精明的家長，早在孩子入學(xué)一兩年前便在心儀的學(xué)校附近買房，有目的地進行著“教育”投資，為的就是讓孩子以片區(qū)內(nèi)學(xué)生的身份入學(xué)。正是由于家長們對教育市場存在巨大需求，便使得“教育”與“地產(chǎn)”這兩個原本不曾交叉的平行線至此有了交點。此后，開發(fā)商在宣傳樓盤項目時，除了戶型、交通、環(huán)境等看點外，又增加了一個新的賣點——教育。

　　但由于創(chuàng)建較早的名校附近地皮稀缺，名校生源的日益飽和，不少樓盤開發(fā)商便另辟蹊徑，將名校引入社區(qū)，與名校聯(lián)合辦分校，業(yè)主買房后子女便可以直接進入分校讀書，這無疑解決了不少家長的燃眉之急，受到購房者的青睞。于是，開發(fā)商便由以前的按政府要求被動地按比例配制教育資源，到主動與名校聯(lián)手開發(fā)教育資源。

　　從目前的在售樓盤看，幾乎沒有一個項目不參與到“教育環(huán)境”的競爭中來。一個樓盤如果沒有配套的教育資源，就好像低人一等，在規(guī)劃上“有硬傷”。

　　今年，房地產(chǎn)界主打“教育牌”的樓盤比往年大有提升。目前，北京市上百個主力在售樓盤中，已經(jīng)確定引入名校的項目有20個左右，且以公立學(xué)校性質(zhì)的分校居多，主要分布在朝陽、海淀兩個區(qū)域。在家長的熱力追捧下，有名校入駐的樓盤價格往往比同區(qū)域普通樓盤的價格高出許多。以北京市朝陽區(qū)望京區(qū)域的東湖灣項目為例，由于引進了陳經(jīng)綸中學(xué)，該樓盤的售價達到了18500元/平米，比其他在該區(qū)域在售樓盤14000～15000元/平米的均價，無疑高出很多。

　　“近”名校不是“進”名校

　　盡管開發(fā)商在業(yè)主子女的受教育問題上煞費苦心，解決了一部分社會問題。但開發(fā)商畢竟不是教育機構(gòu)，樓盤承諾的教育環(huán)境要受到第三方的制約，存在著許多問題。如，開發(fā)商與特色幼兒園合同到期后，業(yè)主的利益由誰保障？開發(fā)商引進的名校分校，是否與本校的教育水平一致？由于師資沒有到位，教育主管部門沒有批準學(xué)校招生，業(yè)主的孩子去哪兒上學(xué)？與此同時，由于教育地產(chǎn)行情看漲，一些不具備引進名校的房地產(chǎn)開發(fā)商甚至利用卑劣手段，來吸引購房者的目光。

　　據(jù)一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，在樓盤教育配套問題上，一些開發(fā)商在前期宣傳中往往采用模糊的概念，宣稱自己的樓盤“毗鄰某名校”或“與某名校僅一街之隔”等等。

　　從地理位置上來講，這些樓盤可能確實離名校很近，但是由于教育區(qū)劃范圍每年都可能有變動，所以即使社區(qū)與名校隔路相望，也不一定保證該小區(qū)業(yè)主的子女被劃入招生范圍。在名校旁置業(yè)，卻上不了名校的事例屢見不鮮。

　　除上述虛假宣傳外，開發(fā)商所提及的配套教育資源，最常見的做法便是與名校合作，由開發(fā)商提供配套用地，供名校在其社區(qū)內(nèi)開辦分校。這樣一來，開發(fā)商既可以獲得優(yōu)質(zhì)的教育資源，作為自己的一大賣點；學(xué)校也可以借此來擴大自己的辦學(xué)規(guī)模，可謂是一舉兩得。但是，引進的分校在教育條件、師資力量、教學(xué)方式、教學(xué)理念、教學(xué)設(shè)備上，是否能與本部保持一致呢？這是購房者最關(guān)心的問題。

　　一個項目有沒有名校，一般在拿地時就知道了。“當開發(fā)商宣傳有名校時，家長一定要跟學(xué)校、教委去核實，有的開發(fā)商可能與學(xué)校有契約關(guān)系，但是有的可能只是宣傳噱頭而已，最后不能兌現(xiàn)。”北京市政協(xié)教文衛(wèi)體委員會特邀委員王晉堂表示：“名校的管理資源和師資資源都是有限的，掛個牌子不等同名校，有的地方用名校牌子招生，家長最后非常失望。”

　　因此，對于教育聯(lián)姻地產(chǎn)的模式，開發(fā)商不應(yīng)該僅僅停留在營銷的簡單層面上，更應(yīng)該滲透到社區(qū)的開發(fā)理念上來。引入教育資源后，怎樣保持分校的教育質(zhì)量與本校的教育質(zhì)量相當，這是很多開發(fā)商在做教育地產(chǎn)時首先應(yīng)引起重視的問題。

　　尋求多方共贏

　　從去年，房地產(chǎn)經(jīng)歷了一個較大的調(diào)整期后，教育地產(chǎn)的地位在逐步提升。除部分丁克家庭外，中國目前99%都是三口之家，很多人都會遇上子女上學(xué)的問題，開發(fā)商推出教育地產(chǎn)，正是順應(yīng)了購房群體的需求。如，在京東大盤富力又一城對業(yè)主進行的一次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，60%以上的業(yè)主都表示非常關(guān)注樓盤是否配有優(yōu)質(zhì)的學(xué)校。

　　從開發(fā)商引進“教育”這一概念的出發(fā)點來說，是想打造一個開發(fā)商、學(xué)校、教育主管部門以及購房者的多方共贏局面。一方面，教育是開發(fā)商努力挖掘的一個賣點；另一方面，名校以此可以吸納更多更好的生源；同時，在一些具體項目所在區(qū)域，教育主管部門也有統(tǒng)籌考慮引入一所較好的小學(xué)的計劃；除此之外，購房人是教育地產(chǎn)的最終受益者，在教育地產(chǎn)項目置業(yè)的購房人，其子女在社區(qū)入學(xué)均享受專門的優(yōu)惠。

　　“商業(yè)一旦實現(xiàn)和城市核心資源與社會需求的有機聯(lián)系，就有了比較硬的賣點。”北京龍湖置業(yè)有限公司項目銷售經(jīng)理鄒墨遠如是說。2009年3～5月，位于北四環(huán)的遠洋·萬和城的銷售額達11億。有業(yè)內(nèi)人士分析，遠洋·萬和城的熱銷和教育地產(chǎn)有著密切關(guān)系：安慧里中心小學(xué)、史家胡同小學(xué)和對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)附中、陳經(jīng)綸中學(xué)、北京化工大學(xué)附中、朝陽外國語學(xué)校、中央音樂學(xué)院附中等名校學(xué)星羅密布在該項目的周圍。與此同時，該項目內(nèi)還有斥資4000萬元建設(shè)的占地達12284平方米的芳草地國際學(xué)校萬和城分校。

　　任何一個事件只有在多方共贏得情況下，才能達到良性運營。當從房地產(chǎn)來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個小區(qū)，教育職能是小區(qū)的配套設(shè)施之一，而不能是唯一。開發(fā)商不是搞教育的，他們更看重的是錢，只有在自己達到一定的實力之后才能追求服務(wù)，然而大多數(shù)開發(fā)商是達不到這種水平的。如果想達到共贏，就應(yīng)該更多地依托政府的資源，政府應(yīng)該拿土地出讓金統(tǒng)一規(guī)劃，開發(fā)商進行建設(shè)。而后，由政府委托教育機構(gòu)進行托管。

　　“十年樹木，百年樹人”，土地關(guān)乎國家生存，教育關(guān)乎國家發(fā)展。如果開發(fā)商、學(xué)校和教育主管部門可以在項目前期加強溝通、通力合作，相信教育地產(chǎn)將會成為房地產(chǎn)界的下一張王牌。