二線城市房價(jià)上漲過快 調(diào)控基層落實(shí)難在何處？
國家陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策和措施抑制房價(jià)過快上漲，但部分地區(qū)包括二線城市房地產(chǎn)價(jià)格卻依然存在上漲過快的問題，調(diào)控政策在一些地區(qū)效果仍難如人意。
●調(diào)控基層落實(shí)難在何處？
二線城市房價(jià)出現(xiàn)持續(xù)快速上升勢頭，還出現(xiàn)了土地閑置和房地產(chǎn)市場投資過熱并存的問題
在河南河北的一些中小城市，近幾年來房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)快速上升勢頭。根據(jù)人民銀行鄭州中心支行的調(diào)查，從2003年6月至今年6月，河南省中小城市房地產(chǎn)開發(fā)面積和價(jià)格迅速上升。2005年6月國家對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控以來，被調(diào)查的河南省14個(gè)省轄市(不包含省會(huì))中，有9個(gè)城市房價(jià)持續(xù)上漲，如新鄉(xiāng)市房價(jià)一年間從每平方米1624元漲至2180元，開封市從1669元漲至2048元。有4個(gè)城市房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整，一個(gè)城市出現(xiàn)了明顯下降。
同時(shí)，還出現(xiàn)了土地閑置和房地產(chǎn)市場投資過熱并存的問題。以新鄉(xiāng)市為例，今年6月末房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共購置土地77.6萬平方米，僅開發(fā)了37.9萬平方米，竣工率僅為28.9%；占地200畝的國家2A級康居示范工程博筑花園2003年開盤，至今開發(fā)不到一半。隨著投資速度的加快，空置率開始上升，中小城市房地產(chǎn)市場過熱的問題已初步顯現(xiàn)。 一周新聞榜
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新一輪房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，在基層出現(xiàn)了落實(shí)難的問題，主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：一是調(diào)整住房的硬性指標(biāo)在中小城市難以實(shí)施。信陽市信房集團(tuán)從2004年以來建成商品房2200套，其中100平方米以下的300套，但到今年6月底，100平方米以上的住宅基本售完，而100平方米以下的仍剩62套，市場調(diào)查表明120平方米以上的住宅是居民樂于接受的戶型。二是地方政府行政推動(dòng)。一些地方政府為推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，以行政命令方式要求公職人員購買商品房。三是地方商業(yè)銀行推波助瀾，在當(dāng)?shù)卣绊懴麓罅χС稚唐贩块_發(fā)。如焦作市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額到今年6月末為26450萬元，其中焦作市商業(yè)銀行一家就占了71%。
●房價(jià)過快上漲原因何在？
地方政府推動(dòng)、開發(fā)商刻意操作推動(dòng)房價(jià)上漲
人行鄭州中心支行行長計(jì)承江分析認(rèn)為，從客觀上分析，房價(jià)上漲是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，其中土地價(jià)格上漲是最直接的原因，而地方政府和開發(fā)商是房價(jià)上漲的主要作用者和受益者；從主觀分析，主要是因?yàn)榈胤秸苿?dòng)和開發(fā)商刻意操作，加上消費(fèi)者的盲目跟風(fēng)，助長了房價(jià)進(jìn)一步抬升。
房地產(chǎn)業(yè)不僅是擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，同時(shí)也能為地方政府帶來巨大效益。一是地方政府通過“經(jīng)營城市”，獲取未納入財(cái)政預(yù)算范疇的高額土地出讓金，成為其最重要的一項(xiàng)預(yù)算外收入。如2003年之前河南省會(huì)鄭州的黃金路段地價(jià)在100萬元/畝以下，而現(xiàn)在偏僻路段的中拍價(jià)已達(dá)225萬元/畝以上。地價(jià)高房價(jià)才會(huì)高，為獲取更多的出讓收入，地方政府對地價(jià)房價(jià)上漲樂見其成。二是在房地產(chǎn)建設(shè)、銷售、交易各環(huán)節(jié)存在多重稅收，房價(jià)高稅收自然增多。三是房地產(chǎn)開發(fā)特別是高檔樓盤的開發(fā)能提升城市形象。近年來，沿海的大房地產(chǎn)商不斷向二線城市投資購地開發(fā)，就是看中了低價(jià)土地和較大的上漲空間；而地方政府看中的是增長的投資規(guī)模、GDP指標(biāo)和經(jīng)營城市帶來的外在繁榮。
目前開發(fā)商在拿到土地之后，除了容積率外，完全壟斷了地塊之上的處置權(quán)和定價(jià)權(quán)，形成市場性壟斷。
房地產(chǎn)價(jià)格上漲信號，使消費(fèi)者對房地產(chǎn)后市看好，從而形成盲目跟風(fēng)，推波助瀾。一些開發(fā)商歪曲宏觀調(diào)控意圖和土地、信貸政策，拋出“地荒論”“緊縮論”，刻意描繪所擁有地塊的“升值”預(yù)期和投資前景。在銷售時(shí)，用“捂盤、囤房”等方式，制造開盤即售罄等“銷售奇跡”，人為提高樓盤價(jià)格操縱樓市。甚至通過代言人在媒體上傳達(dá)不確定信號，誤導(dǎo)社會(huì)產(chǎn)生恐慌性的上漲預(yù)期，引導(dǎo)消費(fèi)者盲目跟風(fēng)，制造追漲需求。
●如何抑制房價(jià)過快上漲？
變土地供給量控制為土地利用率控制，改革土地出讓收入的管理體制等
專家建議，當(dāng)前應(yīng)以改變土地供給量控制為土地利用率控制為核心，通過提高住宅使用率、改革土地出讓收入的管理體制等辦法，保證房地產(chǎn)價(jià)格的合理上漲。
首先，應(yīng)變從嚴(yán)控土地總量為有限制放開，消除居民恐慌預(yù)期。土地緊張一直是房地產(chǎn)商借口漲價(jià)的理由和居民盲目搶購的恐慌預(yù)期，應(yīng)當(dāng)有限制地放開土地供應(yīng)，在一定時(shí)期內(nèi)保持土地供應(yīng)松緊趨勢不變，減少對土地的盲目需求。
其次，改土地供給量控制為土地利用率控制。一是住宅規(guī)定最低容積率和樓層高度。目前有些大城市的周邊仍在建8層住宅，甚至大量圈地建別墅，造成土地嚴(yán)重浪費(fèi)。國家在規(guī)劃城市用地和住宅建設(shè)時(shí)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市發(fā)展水平和發(fā)達(dá)程度，規(guī)定最低容積率和建樓高度，讓新建住宅向空中發(fā)展，最大限度節(jié)約土地。二是加強(qiáng)工業(yè)用地管理，分行業(yè)制定投資用地率。科學(xué)測算不同行業(yè)的投資用地率，嚴(yán)格管理，防止一些地方政府為招商引資亂批土地，亂建開發(fā)區(qū)，無償提供土地、廠房等情況出現(xiàn)。
再次，提高住宅使用率，減少住宅閑置浪費(fèi)。當(dāng)前市場上除一些住房投機(jī)者外，居民一戶多宅并不新鮮，大量的住宅浪費(fèi)也成為突出問題，不少居民購房并不是為了居住，又為市場營造了商品房購銷兩旺的虛假繁榮。建議對閑置住宅進(jìn)行管理：除提高房地產(chǎn)交易稅限制住宅投資外，可以在土地管理環(huán)節(jié)和開發(fā)商環(huán)節(jié)開征住宅閑置稅，提高其持有多套房屋的成本，控制單個(gè)家庭所擁有的房產(chǎn)數(shù)量，充分發(fā)揮社會(huì)資源的使用效益，加快推動(dòng)二手房的上市交易。
第四，改變現(xiàn)行商品住宅定價(jià)機(jī)制，打擊房地產(chǎn)商交易環(huán)節(jié)中各種違規(guī)行為，降低房地產(chǎn)商壟斷利潤。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，單靠市場手段調(diào)控價(jià)格短期內(nèi)難以發(fā)揮實(shí)質(zhì)性作用，必須通過對現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式進(jìn)行改革，特別是改變商品住宅的定價(jià)機(jī)制。
最后，改革土地出讓收入的管理體制，增加住房保障體系資金投入。將土地轉(zhuǎn)讓收入列入財(cái)政預(yù)算，對地方土地收入建立專項(xiàng)專用機(jī)制，并接受地方人大監(jiān)督，改變土地轉(zhuǎn)讓收入地方政府“小金庫”的現(xiàn)狀。明確規(guī)定一定比例的土地轉(zhuǎn)讓收入用于住房保障體系的資金投入和失地農(nóng)民的社會(huì)保障，從土地出讓收入和房地產(chǎn)稅收中拿出專項(xiàng)資金，集中幾年時(shí)間建設(shè)一定規(guī)模的出租房、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，解決失地農(nóng)民的就業(yè)和“三金”等問題。