業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)，就必須給房子支付一筆“養(yǎng)老金”，這筆住宅專項(xiàng)維修資金用于將來(lái)房屋的維修。然而，當(dāng)不少小區(qū)需要拿這筆錢(qián)給房子“養(yǎng)老”時(shí)，業(yè)主們卻遭遇了有錢(qián)難取的尷尬。截止到今年2月底，北京共收住宅專項(xiàng)維修資金188億元，但只有158個(gè)小區(qū)使用了3073萬(wàn)元的住宅專項(xiàng)維修資金。
近日，記者走訪了朝陽(yáng)、海淀、崇文的部分小區(qū)，對(duì)住宅維修專項(xiàng)資金的劃轉(zhuǎn)與使用情況進(jìn)行了調(diào)查。
劃轉(zhuǎn)維修金三年未果
朝陽(yáng)區(qū)迎曦園于2002年4月交房，業(yè)主入住至今已有7年多。2006年，迎曦園業(yè)主委員會(huì)開(kāi)始申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)維修資金，但至今仍未劃轉(zhuǎn)成功。
2006年，小區(qū)業(yè)委會(huì)得知可以申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)維修資金，便開(kāi)始向市住建委遞交申請(qǐng)。同時(shí)，業(yè)委會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，通過(guò)決議，指定光大銀行為開(kāi)戶行，開(kāi)設(shè)業(yè)委會(huì)的賬戶，并且還派專人核對(duì)了維修資金的賬戶，了解各項(xiàng)明細(xì)。此后，業(yè)委會(huì)主任王孝英多次前往市住建委等相關(guān)部門(mén)，詢問(wèn)劃轉(zhuǎn)事宜，但一直沒(méi)有得到準(zhǔn)確回復(fù)。
從去年底開(kāi)始，小區(qū)的電梯故障不斷，飲用水設(shè)備也需要改造。改造水泵、維修電梯，業(yè)主委員會(huì)首先想到的是動(dòng)用維修資金。根據(jù)規(guī)定，北京市所有商品住宅專項(xiàng)維修資金，委托光大銀行代管。如果動(dòng)用維修資金，各小區(qū)業(yè)委會(huì)可以向北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，將資金劃轉(zhuǎn)到小區(qū)業(yè)委會(huì)專門(mén)的賬戶內(nèi)。
業(yè)委會(huì)主任王孝英說(shuō)，市里有劃轉(zhuǎn)的政策，并將審批權(quán)限下放到區(qū)里，但是區(qū)里的劃轉(zhuǎn)辦法沒(méi)有細(xì)則，所以維修資金劃轉(zhuǎn)不了。這樣，小區(qū)的維修項(xiàng)目目前無(wú)法展開(kāi)，只能等待。
王孝英說(shuō)，如果年底還無(wú)法劃轉(zhuǎn)維修資金，衛(wèi)生局就不負(fù)責(zé)驗(yàn)水質(zhì)，這一點(diǎn)讓業(yè)主們非常擔(dān)心。不僅如此，她認(rèn)為經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議后，如果能將維修資金用于投資，業(yè)主會(huì)獲得更大的收益。
維修金一年利息61萬(wàn)
海淀區(qū)太月園于1999年交房，共有1930戶居民。2006年9月，小區(qū)業(yè)委會(huì)開(kāi)始向市建委申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金。按照市建委規(guī)定的申請(qǐng)程序，業(yè)委會(huì)經(jīng)過(guò)5個(gè)多月的努力，終于在2007年2月成功劃轉(zhuǎn)了維修資金，業(yè)主開(kāi)始自主管理維修資金。
業(yè)委會(huì)主任王嘉吾介紹，申請(qǐng)過(guò)程中最難的就是逐戶核對(duì)維修資金的賬單。王主任十分熟悉小區(qū)各戶的情況，再加上財(cái)務(wù)總監(jiān)出身，她用了一個(gè)多月時(shí)間完成小區(qū)的對(duì)賬工作。之后，她將所有賬目制作成棋盤(pán)式明細(xì)賬，這樣各戶繳納維修資金的情況就一目了然了。
2007年11月，業(yè)委會(huì)將1600萬(wàn)的維修資金存到了光大銀行的專用賬戶上。一年后，1600萬(wàn)變成了1661萬(wàn)9千200元，其中61萬(wàn)9千200元就是1600萬(wàn)本金的利息。王主任說(shuō)，劃撥之前沒(méi)想到維修資金居然能有這么高的收益。
王主任說(shuō)，他們能得到這些利息是幸運(yùn)的。因?yàn)閺?007年1月開(kāi)始，北京市的住宅專項(xiàng)維修資金開(kāi)始按照3%的利率計(jì)息。而此前的10多年，這項(xiàng)資金，一直是按0.72%計(jì)息的。目前，除了用于小區(qū)公共設(shè)施的維修外，其余的資金仍存在專門(mén)設(shè)立的賬戶中。
業(yè)委會(huì)代征業(yè)主意見(jiàn)
崇文區(qū)東花市北里小區(qū)業(yè)委會(huì)于2007年成立，并建立了賬戶，業(yè)委會(huì)將小區(qū)內(nèi)的商品房公共維修基金申請(qǐng)劃撥到賬戶上，資金主要用于小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的大型維修工作。
所有商品房的維修都是由物業(yè)負(fù)責(zé)，除去日常的公共設(shè)施維護(hù)是從物業(yè)費(fèi)中出，大修項(xiàng)目物業(yè)需要向業(yè)委會(huì)申請(qǐng)，征得三分之二業(yè)主同意后，物業(yè)才能夠使用公共維修基金，由業(yè)委會(huì)代表業(yè)主，對(duì)維修施工進(jìn)行監(jiān)督。據(jù)物業(yè)經(jīng)理朱先生介紹，業(yè)委會(huì)的工作大都是由物業(yè)代替完成，比如需要維修時(shí)，挨家挨戶去敲門(mén)征詢業(yè)主意見(jiàn)，通過(guò)后再去向業(yè)委會(huì)申請(qǐng)公共維修基金。“有的時(shí)候碰上急需維修的，都是物業(yè)先墊付邊征集業(yè)主意見(jiàn)邊維修，業(yè)主們都挺支持的，事后再找業(yè)委會(huì)補(bǔ)回維修費(fèi)”。
去年年底到現(xiàn)在，業(yè)委會(huì)換屆改選工作一直在進(jìn)行之中，所以業(yè)委會(huì)管理處于真空狀態(tài)。朱經(jīng)理說(shuō)，“目前公共設(shè)施維修所使用的費(fèi)用都是由物業(yè)墊付的，但是物業(yè)的服務(wù)業(yè)主認(rèn)可，業(yè)委會(huì)換屆結(jié)束錢(qián)都會(huì)補(bǔ)上的”。
朱經(jīng)理介紹說(shuō)，在東花市北里小區(qū)，仍有許多房子屬于過(guò)去的單位分房，當(dāng)初沒(méi)有公共維修金這一說(shuō)法，房子的維修金都在各產(chǎn)權(quán)單位，不歸業(yè)委會(huì)管理。但是公共設(shè)施需要大修時(shí)，產(chǎn)權(quán)單位依然要求物業(yè)征詢業(yè)主們的意見(jiàn)，這樣沒(méi)有業(yè)委會(huì)的配合，工作會(huì)很難做。“去年有房子漏水，需要重做防水，業(yè)主意見(jiàn)征詢了半年的時(shí)間，只有不到一半的業(yè)主同意，所以物業(yè)只能拿出日常維護(hù)的錢(qián)來(lái)進(jìn)行局部修繕”。
朱經(jīng)理稱，目前業(yè)委會(huì)賬戶中能夠利用起來(lái)的錢(qián)只有百分之二到三，只是做些維修工作用，根本談不上利用。
現(xiàn)狀：
存錢(qián)容易取錢(qián)難
近日，有媒體報(bào)道，截止到今年2月底，北京共收住宅專項(xiàng)維修資金188億元，但只有158個(gè)小區(qū)使用了3073萬(wàn)元的住宅專項(xiàng)維修資金。當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)，業(yè)主們存錢(qián)容易，可等到需要用錢(qián)的時(shí)候，劃轉(zhuǎn)資金卻比登天還難。
問(wèn)題一 劃轉(zhuǎn)辦法缺乏實(shí)施細(xì)則
據(jù)市住建委工作人員介紹，目前，本市各區(qū)縣進(jìn)行住宅維修專項(xiàng)資金劃轉(zhuǎn)均參考由建設(shè)部出臺(tái)的住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法。但記者了解到，在具體實(shí)施過(guò)程中，不少小區(qū)都遇到了有政策沒(méi)細(xì)則的麻煩。由于缺少劃轉(zhuǎn)資金的具體辦法，業(yè)主們只能一等再等。
問(wèn)題二 業(yè)委會(huì)不成立維修金難劃轉(zhuǎn)
一些業(yè)委會(huì)申請(qǐng)劃撥但未獲批準(zhǔn)的原因是多方面的，太月園小區(qū)業(yè)委會(huì)王主任認(rèn)為，其中重要原因是小區(qū)的維修資金賬目不清，業(yè)委會(huì)應(yīng)邀請(qǐng)專業(yè)財(cái)務(wù)人員來(lái)完成對(duì)賬工作。
此外，記者了解到，在出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)之前，北京市商品住宅專項(xiàng)維修資金全部由市住建委代管。因此，作為劃轉(zhuǎn)資金的重要中介，不少小區(qū)的業(yè)委會(huì)長(zhǎng)期無(wú)法正式成立、業(yè)委會(huì)換屆改選都是影響住宅維修專項(xiàng)基金劃轉(zhuǎn)的主要因素。
管理：
儲(chǔ)蓄比投資“靠譜”
在走訪中，迎曦園業(yè)委會(huì)主任向記者透露，如果能成功劃轉(zhuǎn)維修資金，希望能通過(guò)投資，獲得更大的收益。“利滾利”的想法聽(tīng)起來(lái)確實(shí)很不錯(cuò)，但在已成功劃轉(zhuǎn)了這筆錢(qián)的小區(qū)里，大多數(shù)業(yè)委會(huì)還是采取了相對(duì)穩(wěn)妥的儲(chǔ)蓄管理的辦法，海淀太月園業(yè)委會(huì)王主任表示，由于各項(xiàng)投資均需經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議通過(guò)，其間可能會(huì)延誤投資時(shí)機(jī)，所以將維修資金存放在銀行賬戶里是比較穩(wěn)健的選擇。
律師說(shuō)法：
業(yè)委會(huì)自主管理便于支取
房地產(chǎn)律師秦兵說(shuō)，公共維修基金是由業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)繳納，預(yù)作未來(lái)房屋維修之用。因此，這筆錢(qián)的初始產(chǎn)權(quán)歸屬十分清楚：它屬于業(yè)主，更準(zhǔn)確地說(shuō)，屬于同一個(gè)物業(yè)、或者小區(qū)的全體業(yè)主共同所有。作為房屋的“養(yǎng)老金”，這筆錢(qián)對(duì)小區(qū)設(shè)施的維護(hù)至關(guān)重要，尤其是高層建筑，電梯等設(shè)施的養(yǎng)護(hù)都要靠這筆錢(qián)來(lái)維持。因此，在需要時(shí)能及時(shí)使用是業(yè)委會(huì)自主管理這筆錢(qián)最大的好處，想要成功劃轉(zhuǎn)，就要成立強(qiáng)有力的業(yè)委會(huì)來(lái)進(jìn)行運(yùn)作。尚未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)如果有使用需要，可以全小區(qū)、全樓居民或居民代表去房管局協(xié)商。如果小區(qū)業(yè)委會(huì)依照程序卻一直無(wú)法成功劃轉(zhuǎn)維修資金，可通過(guò)集團(tuán)訴訟的方式爭(zhēng)取權(quán)利。
鏈接：
公有住房的售后維修資金劃轉(zhuǎn)參照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和《關(guān)于發(fā)布北京市專項(xiàng)維修資金使用管理辦法（試行）的通告》。在業(yè)委會(huì)成立前，公有住房售后維修資金原則上不得使用。業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，由業(yè)委會(huì)在銀行開(kāi)立賬戶，存儲(chǔ)公有住房售后維修資金。業(yè)委會(huì)開(kāi)戶后，向代管的北京市住房資金管理中心提出申請(qǐng)并簽訂移交協(xié)議，北京市住房資金管理中心將業(yè)委會(huì)所轄范圍內(nèi)公有住房售后維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)賬戶。
公有住房售后維修資金業(yè)委會(huì)成立前原則上不用（記者吳旖旎 鄧杭 實(shí)習(xí)記者李川）