報告指出，我國主要城市地價與房價的關(guān)系表明，地價和房價均呈上升趨勢，但地價上漲幅度小于房價上漲幅度；地價與GDP增長率、固定投資增長基本同步，但增速低于GDP增長率和固定資產(chǎn)投資增長率。
2005年，隨著我國宏觀經(jīng)濟形勢繼續(xù)向好，需求依然旺盛，土地管理與調(diào)控力度不斷加大，城市地價將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。
住宅用地地價增長最快
《2004年度我國重點地區(qū)和主要城市地價動態(tài)監(jiān)測報告》顯示，2004年全國各大城市的綜合地價水平為每平方米1198元，與2003年相比增長6.08%，繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的勢頭。其中住宅用地平均地價為每平方米1166元，與2003年相比增長8.94%；商業(yè)用地平均地價為每平方米1988元，與2003年相比增長6.67%；工業(yè)用地平均地價為每平方米481元，與2003年相比增長1.92%。顯然，在住宅、商業(yè)、工業(yè)三類用地中，住宅用地平均價格整體呈上升趨勢，增長幅度最大。
按區(qū)域來看，在長江三角洲、珠江三角洲、京津兩市這三大重點區(qū)域，長江三角洲住宅用地地價的增幅最高，為12.16%；其次是京津兩市，為10.47%，其中天津增長率最高，為17.56%，北京為3.37%；珠江三角洲住宅用地地價增幅不大，增長率只有2.31%。而在東南、中南、西南、華北、西北、東北六區(qū)中，對于住宅用地，增長幅度最大的是西南地區(qū)，增長率為16.98%，其次是中南地區(qū)，為11.23%；對于商業(yè)用地，東北地區(qū)的增長率最高，為10.22%，其次是中南和西南，皆為8.61%；對于工業(yè)用地，增長率最大的是中南和東北地區(qū)，分別為4.08%和3.74%，其次是西南和西北地區(qū)，分別為2.58%和2.15%。地價監(jiān)測結(jié)果還表明，大部分城市尤其是經(jīng)濟較發(fā)達的城市地價增長相對比較平穩(wěn)，如北京、上海、杭州、廣州、深圳的地價增長率都在2%左右，遠低于全國平均6.08%的增長率。但不同城市的不同用途地價的增長情況有所不同，如2004年北京綜合地價上漲2.26%，其中，商業(yè)、住宅、工業(yè)的地價增長率分別為3.22%、3.37%、0.23%，遠低于全國平均增幅水平。上海的商業(yè)、住宅用地地價漲幅則高于全國平均水平，分別為9.43%、12.31%，但工業(yè)用地地價增長率低于全國平均水平，僅0.8%。而廣州、深圳除工業(yè)用地增長率略高于全國平均水平外，商業(yè)、住宅的地價增長率均低于全國平均增長率。
另外值得注意的是，前幾年地價漲幅較大的城市在2004年地價漲幅減緩，如杭州商業(yè)、住宅用地地價增長率分別為3%、1%。而部分中西部城市地價則增幅較大，如成都、貴陽、西安、呼和浩特，綜合地價增長率均在13%以上。
房價上漲帶動地價
2004年，國家嚴把信貸和土地兩道閘門，對宏觀經(jīng)濟進行調(diào)控，使固定資產(chǎn)投資過快增長的勢頭得到遏制，防止了地價的大起大落，同時通過對土地市場的清理整頓，遏制了虛假需求，并通過大力推行招拍掛制度，初步形成了公開、透明的土地市場，土地市場調(diào)控機制和地價形成機制逐步成熟，為促進地價的平穩(wěn)上漲提供了良好的政策環(huán)境和市場環(huán)境。而分析城市地價不斷上漲的原因，房地產(chǎn)市場需求強勁，房價漲幅較大成為重要的帶動因素。
如2004年北京全年商品房平均售價為每平方米5053元，比2003年增長6.25%；其中，商品住宅平均售價每平方米4747元，比2003年增長6.13%。而全年平均地價為每平方米2384元，比2003年增長2.26%；其中，住宅用地平均地價為每平方米2127元，比2003年增長3.37%。還有上海2004年商品房銷售面積3488.75萬平方米，全年商品房銷售額2263.84億元，其中商品住宅平均銷售為每平方米6385元，比2003年上漲14.6%。而全年平均地價為每平方米2223元，比2003年增長2.73%；住宅用地平均地價為每平方米2078元，比2003年增長12.31%�？梢姡�(jīng)濟發(fā)達城市地價的起伏基本上都隨著房價的變化而變化。
雖然地價與房價均呈上升趨勢，但地價變化上漲幅度仍小于房價上漲幅度。2004年1至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2759元，同比上漲12.5%；其中，商品住宅平均銷售價格為每平方米2580元，同比上漲11.6%。2004年全國平均地價為每平方米1183元，同比增長4.78%；其中，住宅用地平均價格為每平方米1128元，同比上漲5.4%�？傮w來看，2004年的各大城市地價水平及變化趨勢與房地產(chǎn)市場供需變化規(guī)律相吻合，大多數(shù)城市的地價水平和房價水平總體上均呈上漲趨勢，但地價增長幅度普遍低于房價增長幅度。
地價與GDP固定投資增長基本同步
報告進一步分析，2004年全國地價平均增長率為6.08%，全國GDP增長率為9.5%，我國地價水平的變化在總體上與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展是同步協(xié)調(diào)的，因此目前的土地市場也是健康的，地價水平并不存在泡沫成分。
2004年，我國采取中央宏觀調(diào)控，防止經(jīng)濟發(fā)展過熱，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模過快增長，并取得了顯著成效。固定資產(chǎn)投資增長率為25.8%，增速比2003年回落1.9個百分點，而全國地價平均增長率為6.08%，遠低于固定資產(chǎn)投資增速。
在北京、上海、廣州等經(jīng)濟發(fā)達城市，其狀況與全國平均水平也基本類似。2004年北京地價平均增長率為3.7%，固定資產(chǎn)投資比2003年增長17.2%，增幅下降1.7個百分點。上海地價平均增長率為2.73%，固定資產(chǎn)投資比2003年增長25.8%，增速回落11.5個百分點。固定資產(chǎn)投資增速減緩在一定程度上抑制了地價的快速增長，地價增速的減緩也對固定資產(chǎn)投資規(guī)模的控制起到了一定的推動作用。
在加強中央宏觀調(diào)控的2004年，土地市場和綜合地價水平?jīng)]有大起大落、出現(xiàn)大的波動，說明我國的土地市場經(jīng)過多年的建設(shè)，已經(jīng)逐步規(guī)范和成熟，地價形成機制也逐步健全，在市場調(diào)控中發(fā)揮了重要作用。
今年城市地價繼續(xù)穩(wěn)中有升
對于今年我國城市地價的走勢，報告判斷，由于2005年我國宏觀經(jīng)濟形勢持續(xù)向好，土地管理與調(diào)控力度不斷加大，城市地價將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。
2005年，我國GDP增長預(yù)計將達到8.5%以上，房地產(chǎn)投資與需求都將會有新的增長，對土地的需求將會持續(xù)增加。在土地供應(yīng)方面，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》及國土資源部相關(guān)配套制度的貫徹落實，土地調(diào)控力度進一步加大，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地仍嚴格受到控制。
同時，2005年土地供應(yīng)與需求之間的矛盾將依然存在，這在客觀上會帶動土地價格的上漲。但是，從歷年地價動態(tài)監(jiān)測的情況來看，我國主要城市的土地市場調(diào)控機制和地價的形成機制已逐步成熟，地價將繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的勢頭，不會出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。
另外，2004年以前我國房價漲幅一直保持在10％以上，2005年隨著國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控成果的不斷顯現(xiàn)，房價增速將會減緩。隨著市場機制的不斷健全，公開透明的市場環(huán)境使高收益與高風(fēng)險并存，投資更趨理性，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展也為地價平穩(wěn)上漲創(chuàng)造了條件。