又到一年收官時，可以說2006年的北京房地產業(yè)是一個充滿故事的一年，從上半年的無房可賣，到年中宏觀調控，再到年底土地市場上上演的天價地落戶普通房，政策的不斷出臺雖然從一定程度上規(guī)范了房地產市場，但從另一層面，政策因素并沒有真正意義上對房價造成太大影響。但毋庸置疑的是，2007年，已經押寶調控的有關部門將繼續(xù)著穩(wěn)定房價的路徑，房地產開發(fā)商們也將一如既往地走上如履薄冰的征程……

2006地產———市場翻滾過山

住宅市場

●政策波動住房市場結構

●土地交易牽動市場神經土地市場交易活躍

　　2006年1-11月，北京土地招拍掛市場共成交土地626.9公頃，其中建設用地面積441.7公頃。成交土地規(guī)劃建筑面積689萬平方米，較2005年同期相比增長了187.8%。成交土地73宗，而去年同期只有25宗，2006年土地市場交易活躍。

　　首先，招標出讓漸成主角。

　　2006年土地市場總體成交價格2847元/平方米，較2005年同期相比下降了9.9%，這主要是因為2006年宏觀政策出臺后招標出讓土地的比例大幅度上升。

　　土地市場招標出讓成交土地建筑面積所占的比例為45.4%，而2005年同期這一比例為0%。

　　其次，住宅用地繼續(xù)成為土地市場的焦點“地王”不再出現。

　　1-11月，住宅用地成交規(guī)模544.4萬平方米，占總成交量的79%，這一比例較去年上升了十幾個百分點，北京住宅市場強大的需求繼續(xù)使住宅用地成為供需的絕對焦點。

　　從今年成交的地塊看，有30宗土地以起始價成交，其它高于起始價成交的土地中，成交價較起始價的增幅大部分都在20%以下，在如今土地主管部門對土地價格進行嚴控的情況下，以往土地市場中的“天價地塊”或“地王地塊”將很難再出現。

　　第三，八大城區(qū)與遠郊區(qū)縣平分秋色五環(huán)內土地日益稀缺。

　　從成交土地的區(qū)域分布看，八大城區(qū)成交面積所占的比例為48%，樓面地價成交均價4637元/平方米，還是一個較高的價位。

　　在八大城區(qū)中，作為住宅市場供應的高房價區(qū)域及需求的熱點區(qū)域，朝陽區(qū)的土地市場最為各方關注，今年朝陽區(qū)土地成交規(guī)模占總成交規(guī)模的20%，遠領先于其它區(qū)域，成交均價5067元/平方米，而且本年度居住用地中兩個“最高”：樓面地價最高的工體4號地（樓面地價成交價11015元/平方米）以及總價最高的廣渠路36號地（總成交價26億元）均位于朝陽區(qū)。

　　從本年度成交土地的環(huán)線分布看，五環(huán)內的建設用地越來越少，土地供應繼續(xù)向五環(huán)外的郊縣傾斜。1-11月，遠郊區(qū)縣所占的比例已經達到土地市場總體成交面積的52%，如果再加上八大城區(qū)中位于五環(huán)外的近郊土地，那么位于五環(huán)外的郊縣土地成交量已經高達68.4%。

　　第四，2006年住宅市場供應深度下降。

　　通過對近5年的住宅供應量來比較可以發(fā)現，今年1-11月住宅市場上市面積總共為1357.07萬平方米，總套數為11.02萬套。對比去年供應面積減少了563.13萬平方米，套數減少了3.81萬套，下降到了近年來的最低點。我司認為，造成今年供應短缺的主要原因是國家政策對住宅市場結構的調整，導致大部分在建住宅項目在產品上調整，推遲了上市時間。