二套房貸總體偏緊

　　目前北京各家銀行對于二套房貸的政策總體偏緊。工、農(nóng)、中、建四大國有銀行對此的表態(tài)基本相同，即嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)政策，首付款不低于40%，貸款利率須在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上再上浮10%，對符合政策要求的“改善型住房”可以在政策范圍內(nèi)給予利率優(yōu)惠。

　　中小銀行的“口風(fēng)”也有所收緊。此前，有媒體報(bào)道稱，民生銀行某些支行的工作人員稱，二套房貸最優(yōu)惠的利率是7.01折。對此，民生銀行相關(guān)人士向北京晨報(bào)表示，這個(gè)利率應(yīng)該是僅適用于符合各方面條件的“改善型住房”，并非所有二套房貸都能拿到這么低的利率。目前，“改善型住房”的標(biāo)準(zhǔn)是：根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2007年北京人均住宅建筑面積27.07平方米，低于此標(biāo)準(zhǔn)且銀行征信過關(guān)者才能獲得貸款利率的優(yōu)惠。

　　除了利率水平外，二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也明顯趨嚴(yán)。此前，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求應(yīng)當(dāng)以家庭計(jì)算，而不能以個(gè)人計(jì)算，即只要夫妻雙方任何一方有未結(jié)清的房貸，則任何一方貸款買房都將被視為“二套房貸”。在今年初貨幣政策和信貸市場高度寬松的背景下，許多銀行對這一標(biāo)準(zhǔn)的拿捏并不嚴(yán)格，把這種情況的“二套房 ”視為“首套房”處理。但是，一位計(jì)劃在“紅山世家”購買第二套房的購房者告訴記者，他于上月下旬向該樓盤咨詢時(shí)，售樓人員明確表示，現(xiàn)在用配偶名義鉆“ 空子”已經(jīng)行不通了，銀行一律將這種情況視為“二套房”。

　　辦事程序轉(zhuǎn)向規(guī)范

　　在申請貸款的辦事程序上，銀行的操作也有明顯的收緊。一家股份制銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人承認(rèn)，按照業(yè)務(wù)流程規(guī)范的要求，購房者在辦理二套房貸時(shí)，需要向銀行出示戶口簿和居住面積證明等書面材料，如果符合“改善型住房”的標(biāo)準(zhǔn)才能按照首套房辦理。但是今年上半年，部分銀行的分支機(jī)構(gòu)在操作上并不嚴(yán)謹(jǐn)，這些文件可有可無。自今年6月中旬銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》后，各家銀行的操作才迅速規(guī)范起來。

　　銀監(jiān)會(huì)的這份通知要求，銀行不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)和異地購房難調(diào)查等為由放棄二套房貸政策約束，不得自行解釋二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。對于嚴(yán)重違規(guī)的銀行，通知提出了暫停相關(guān)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)等嚴(yán)厲的處罰措施。通知要求，各級(jí)銀行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)要開展有針對性的調(diào)查、抽查、暗訪和現(xiàn)場檢查。

　　各銀行對監(jiān)管要求做出積極回應(yīng)。工商銀行在半年報(bào)中表示，該行嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款操作規(guī)程和第二套房貸有關(guān)政策，定期監(jiān)測房貸的不良貸款變化情況，對不良貸款上升較快的分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場檢查或要求核查，對部分分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)告誡談話。

　　中介與銀行展開利益博弈

　　有購房者反映，一家知名中介機(jī)構(gòu)的工作人員在敦促其早做決定時(shí)表示，由于今年銀行的貸款任務(wù)已經(jīng)基本完成，下半年別說二套房，就連一套房也很難貸出款，因此買房要趁早。而銀行從業(yè)人員則反駁稱，一些中介機(jī)構(gòu)傳播的信息存在偏差，房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行不會(huì)輕易放棄。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇指出，近期銀行同中介機(jī)構(gòu)在房貸領(lǐng)域出現(xiàn)利益博弈。今年7月，由于建設(shè)銀行在部分省市暫停給中介機(jī)構(gòu)“返傭”報(bào)酬，中介機(jī)構(gòu)隨即傳出風(fēng)聲，稱建行已經(jīng)全面暫停二手房貸業(yè)務(wù)，引起輿論嘩然。建行不得不以總行的名義向媒體澄清，這只是個(gè)別分行針對當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r，綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)和成本等因素，調(diào)整了與中介機(jī)構(gòu)之間的利益關(guān)系，并未退出二手房貸市場。其后，建行副行長陳佐夫在該行的中期業(yè)績發(fā)布上進(jìn)一步解釋稱，中介機(jī)構(gòu)收取的費(fèi)用太高，超出了建行的承受能力，因此建行停辦了與中介機(jī)構(gòu)合作的二手房貸款，轉(zhuǎn)而主攻直客渠道。

　　除建行之外，多家銀行也試圖降低或停止對中介機(jī)構(gòu)的返點(diǎn)，并敦促銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)就此出臺(tái)明確的政策。中信銀行總行營業(yè)部近期高調(diào)推廣其房貸直通車業(yè)務(wù)，試圖改變以往由中介機(jī)構(gòu)“唱主角”的局面，轉(zhuǎn)由銀行直接掌握客戶資源。

　　二套房貸緊縮有助銀行業(yè)績

　　個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)一直是銀行的“香餑餑”。在個(gè)人貸款中，70%以上的比例為個(gè)人住房貸款，這使個(gè)人貸款的安全性明顯高于公司貸款，此前的創(chuàng)收能力也不遜色。截至今年6月底，工行個(gè)人貸款的不良率為1.11%，比公司貸款低1.16個(gè)百分點(diǎn)；建行個(gè)人貸款的不良率為0.87%，比公司貸款低 1.25個(gè)百分點(diǎn)。

　　然而，上市銀行披露的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，上半年雖然各家銀行拼搶房貸市場份額，業(yè)務(wù)擴(kuò)張迅猛，但由于整體利率偏低，銀行在這方面的“創(chuàng)收”不增反減。而下半年二套房貸和整體房貸業(yè)務(wù)的收緊有望對銀行的業(yè)績有所推動(dòng)。

　　多家銀行在發(fā)布半年報(bào)時(shí)均樂觀地展望，下半年銀行存貸款的利差收入將有希望觸底回升。工商銀行、建設(shè)銀行和招商銀行的半年報(bào)顯示，其個(gè)人住房貸款上半年分別增長17%、18.5%和31%，但個(gè)人貸款總體的利息收入增幅卻是-18.3%、-13.4%和0.05%。工行和建行去年上半年的個(gè)人貸款平均年化收益率分別達(dá)到7.11%和7.03%，同期的公司貸款平均年化收益率分別為7.04%和7.2%。到今年上半年，工行和建行的個(gè)人貸款平均年化收益率分別下降至5.15%和5.2%，而公司貸款平均年化收益率維持在6.06%和6.22%，這兩家銀行個(gè)人貸款的收益率明顯“跑輸”公司貸款。工行解釋稱，個(gè)人貸款收益率下降的原因一是央行降息政策的累積效應(yīng)，二是該行今年初對符合條件的個(gè)人住房貸款利率統(tǒng)一進(jìn)行批量下調(diào)。建行給出的原因也大致相同。

　　炒家8月大幅出貨

　　在今年7月份達(dá)到高峰之后，北京8月份的樓市成交量出現(xiàn)明顯下降。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京樓市現(xiàn)房簽約量為2288套，日均74套，較今年7月份環(huán)比下降45.73%。

　　此外，據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示，8月份全市二手房成交25354套，相比7月份微降2.4%左右。8月份全市13個(gè)區(qū)縣二手房平均成交均價(jià)10350元/平方米，環(huán)比微漲0.68%。

　　事實(shí)上，二套房貸政策收緊已經(jīng)對投資者和購房者心理產(chǎn)生影響。來自鏈家地產(chǎn)的一份統(tǒng)計(jì)顯示，隨著二套房貸政策收緊，很多投資業(yè)主開始提前釋放手中房源，北京的大戶型在8月出現(xiàn)少見的放量，表明投資者開始密集出貨。鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，“二套房貸縮緊等政策讓一部分非純自住需求者對未來市場變化產(chǎn)生猶疑，不會(huì)加快入市。此外，二套房貸縮緊后，許多購房者為平衡成本和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)而選擇戶型相對較小的房產(chǎn)，導(dǎo)致8月份北京樓市90平方米以下的小戶型成交量逆市上漲8%。

　　二套房貸收緊是治理

　　“天花板”房價(jià)的猛藥

　　盡管本月新入市項(xiàng)目大增，令開發(fā)商們對傳統(tǒng)樓市旺季充滿期待，但樓市要想延續(xù)“金九銀十”曾經(jīng)的輝煌顯然壓力重重。8月份全國30個(gè)大中城市，有三分之二的城市成交量出現(xiàn)明顯下滑。漲到“天花板”水平的高房價(jià)，已經(jīng)對樓市成交量帶來負(fù)面影響。

　　在去年年底外需減弱的情況下，刺激消費(fèi)成為擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵。在一系列刺激需求政策的刺激下，低迷的樓市在今年上半年迎來久違的“小陽春”，不過，從6月份開始，隨著大批投資客進(jìn)場，房價(jià)上漲速度飆升，漲到“天花板”的高房價(jià)也讓具有剛性需求的購房者再次望房興嘆。

　　雖然開發(fā)商們還是從城市化、擴(kuò)大內(nèi)需來說明高房價(jià)的合理性，不過，從樓市消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用來看，高房價(jià)的擠出效應(yīng)影響到了居民的日常生活和消費(fèi)行為，已經(jīng)成為制約消費(fèi)啟動(dòng)的阻力。

　　房價(jià)的持續(xù)上漲以及各地天價(jià)土地的不斷出現(xiàn)，已經(jīng)說明亢奮的樓市很不清醒，急需回歸理性。資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)歷來對金融政策十分敏感，調(diào)控樓市最好的調(diào)整方式就是對資金的控制，這是釜底抽薪的辦法。

　　歷次樓市調(diào)控已經(jīng)說明這點(diǎn)。從此前解決“少數(shù)城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理”的目標(biāo)，到后來“增加供給、穩(wěn)定房價(jià)”，樓市調(diào)控一直沒斷，可是房價(jià)卻陷入“越調(diào)越漲”的尷尬，與調(diào)控初衷相距甚遠(yuǎn)。而到了2007年9月27日，人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，針對第二套房貸政策出臺(tái)，滾燙的樓市才明顯降溫。

　　值得注意的是，在北京、深圳等地開始收緊二套房貸以來，樓盤打折的促銷手段又開始出現(xiàn)在北京樓市， 深圳樓盤也突現(xiàn)變相降價(jià)，而這些現(xiàn)象上次出現(xiàn)在去年的樓市冰封期。歷史的經(jīng)驗(yàn)和最新的跡象都表明，收緊二套房貸是治理“天花板”房價(jià)的一劑猛藥。（邢飛）