最近，作為保障性住房主力軍的經(jīng)濟(jì)適用房遇到了不少質(zhì)疑。
在北京，一些經(jīng)濟(jì)適用房被業(yè)主用來(lái)出租的情況被揭露出來(lái)。而在濟(jì)南、杭州、昆明、石家莊等城市，經(jīng)濟(jì)適用房被棄購(gòu)的新聞層出不窮。
經(jīng)濟(jì)適用房到底經(jīng)濟(jì)了誰(shuí)？這種住房保障方式是否還有繼續(xù)存在的必要？諸如此類的疑問(wèn)開始出現(xiàn)在各類媒體上。
石家莊官方否認(rèn)經(jīng)濟(jì)適用房棄購(gòu)
沒(méi)有人想到，比商品房?jī)r(jià)格低的經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)遭到棄購(gòu)。
8月，不少媒體將目光盯住了石家莊，這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)適用房是否遭到棄購(gòu)是媒體關(guān)心的問(wèn)題。
按照一些媒體的報(bào)道，石家莊市兩個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)因?yàn)閮r(jià)格高而被一些業(yè)主放棄，千余套經(jīng)濟(jì)適用房遭遇棄購(gòu)。
“只有不到10戶退房，并沒(méi)有外界說(shuō)的大量退房的情況。”石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)韓東波在接受中國(guó)青年報(bào)記者采訪時(shí)否認(rèn)了棄購(gòu)事件。
按照韓東波的介紹，早在今年3月30日、31日,經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)安苑小區(qū)二期、南嶺小區(qū)就公示了價(jià)格，每個(gè)樓層的價(jià)格都進(jìn)行了公示。房?jī)r(jià)在2000多元每平方米。
5月22日，這兩個(gè)小區(qū)進(jìn)行了銷售，大部分業(yè)主在進(jìn)行了選號(hào)、簽訂購(gòu)買合同之后，也基本上交了錢。
但就在這之后，部分業(yè)主認(rèn)為價(jià)格太高，開始向石家莊市、河北省有關(guān)部門反映。一些業(yè)主還在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布了對(duì)這個(gè)兩個(gè)小區(qū)價(jià)格的疑問(wèn)。
“市里、省里都很重視。”韓東波說(shuō)，石家莊市物價(jià)局重新對(duì)這兩個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)進(jìn)行了審核，石家莊市審計(jì)局、河北省審計(jì)局也相繼進(jìn)行了審核，最終確認(rèn)房?jī)r(jià)沒(méi)有問(wèn)題。
韓東波向記者提供了幾個(gè)數(shù)據(jù)。今年6月，石家莊房屋均價(jià)4080元／平方米,兩個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)周邊300米范圍內(nèi)有兩個(gè)商品房項(xiàng)目，其中麗日清城4000元／平方米，鳳凰城4200元／平方米。
如果單純從數(shù)字上對(duì)比，這兩個(gè)小區(qū)的價(jià)格并不算高。但相對(duì)過(guò)去，這個(gè)價(jià)格確實(shí)不低。
“這個(gè)小區(qū)的地塊是從2003年開始征用的，兩個(gè)小區(qū)建設(shè)的時(shí)候剛好趕上建材最貴的時(shí)候，但不能因此就說(shuō)價(jià)格過(guò)高。”韓東波說(shuō)，被用來(lái)對(duì)比的石家莊另一處經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)是5年前建設(shè)的，當(dāng)時(shí)什么配套都沒(méi)有，1000多元／平方米的價(jià)格很多人都覺得高。
韓東波表示，安苑小區(qū)是石家莊規(guī)模比較大的小區(qū)，建設(shè)很好，門口的公交線路有十幾條，里面有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，綠化達(dá)到31％，小高層、高層都有，玻璃是中空玻璃。政府重新修了路，配套設(shè)施已經(jīng)很完備。
在他看來(lái)，普通市民在看待經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)的時(shí)候沒(méi)有計(jì)算財(cái)務(wù)成本，“如果房?jī)r(jià)高了，物價(jià)局就不會(huì)同意。利潤(rùn)率是肯定控制在5％之內(nèi)的”。
有限產(chǎn)權(quán)是業(yè)主們關(guān)心的另一個(gè)重要問(wèn)題。在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上，石家莊市的規(guī)定與國(guó)務(wù)院的規(guī)定并無(wú)區(qū)別，按照國(guó)務(wù)院的文件，經(jīng)濟(jì)適用房是有限產(chǎn)權(quán)。但正是這樣的有限產(chǎn)權(quán)，讓百姓覺得不太舒服，總覺得自己花錢買了房子，房子卻不完全是自己的。
在業(yè)主們反映這些問(wèn)題之后，韓東波也與購(gòu)房人進(jìn)行了溝通，他得到的答復(fù)是，要買房，不要退房。
如果這些情況都是真實(shí)的，為什么會(huì)出現(xiàn)一些業(yè)主對(duì)價(jià)格不滿的情況？
“以前經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭，現(xiàn)在變成面向低收入家庭。河北省要求到2010年前經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房面向的群體并軌。石家莊在今年就實(shí)現(xiàn)了并軌，購(gòu)買人群里甚至包含了低保家庭，可能造成了個(gè)別想買房子但買不起的情況。”韓東波說(shuō)。
石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理處處長(zhǎng)何新會(huì)告訴記者，還有一些業(yè)主看到新建的廉租房也不錯(cuò)，覺得花錢買房還不如獲得廉租房，所以出現(xiàn)了上訪反映問(wèn)題的情況。
“1040元／月／人，今年在石家莊，低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的就是低收入人群。他們的住房問(wèn)題可以通過(guò)租賃補(bǔ)貼、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房三種方式得到解決。”韓東波說(shuō)，低收入人群可以根據(jù)自身情況自由選擇。
經(jīng)濟(jì)適用房存廢之爭(zhēng)
就在石家莊經(jīng)濟(jì)適用房被指棄購(gòu)之后，昆明也出現(xiàn)了同樣的情況。在開盤近5個(gè)月之后，昆明市子君村經(jīng)濟(jì)適用房仍有一多半的房屋無(wú)人問(wèn)津，價(jià)格是其重要原因。
其實(shí)，不僅今年，早在2007年，就已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房被棄購(gòu)的事件。
2007年7月，濟(jì)南204套經(jīng)適房過(guò)半被棄購(gòu)；2008年8月，杭州第一期經(jīng)適房?jī)沙稍鈼壻?gòu)；2008年12月，廣州首批經(jīng)適房1170套被棄購(gòu)；2008年,該年度深圳市388套經(jīng)濟(jì)適用房遭棄購(gòu)。
伴隨著這些城市經(jīng)濟(jì)適用房棄購(gòu)的出現(xiàn)，一些城市的政府官員表示，不再需要經(jīng)濟(jì)適用房。
今年8月20日，廣州市住房保障辦公室副主任黃信敬表示，廣州市政府有意向要多建廉租房、少建經(jīng)濟(jì)適用房。
廈門市規(guī)劃局局長(zhǎng)趙燕菁在接受媒體采訪時(shí)表示，經(jīng)濟(jì)適用房的制度設(shè)計(jì)在一開始就存在先天缺陷，在制度上千瘡百孔，基本上是不可持續(xù)的。廈門已經(jīng)基本沒(méi)有經(jīng)濟(jì)適用房。
在趙燕菁看來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房破壞了現(xiàn)有的市場(chǎng)機(jī)制，會(huì)誘發(fā)腐敗和欺詐，而且在技術(shù)上無(wú)法掌握一個(gè)人真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況。
與其觀點(diǎn)相似，北京天則經(jīng)濟(jì)研究所理事長(zhǎng)茅于軾一直以來(lái)就反對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，在他看來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房本身是最大的貪污腐敗，它既不講效率，更不講公平，比賭博還要壞。
在早期的經(jīng)濟(jì)適用房中，大戶型、可以上市流通等設(shè)計(jì)似乎是在為有錢人建設(shè)。在北京，一度出現(xiàn)開著好車住經(jīng)濟(jì)適用房的場(chǎng)景。
但在我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總胡景輝看來(lái)，相比第一代經(jīng)濟(jì)適用房，如今的經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)在制度設(shè)計(jì)、監(jiān)管等方面做出了很多改進(jìn)，比如戶型控制在60平方米以下、有限產(chǎn)權(quán)、上市受到限制等等。
“用廉租房替代經(jīng)濟(jì)適用房的做法不可行。”胡景輝說(shuō)，廉租房的租金維持小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)都困難，還需要政府貼錢，如果全部建設(shè)廉租房，政府資金壓力太大。而建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，則可以通過(guò)出售的方式將資金回籠用于新的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)。
面對(duì)近期經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)的種種問(wèn)題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長(zhǎng)侯淅珉在接受媒體采訪時(shí)表示，經(jīng)濟(jì)適用住房是現(xiàn)階段解決城市低收入家庭住房困難的有效方式。各地特別是一些住房?jī)r(jià)格較高的大中城市，適度發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房仍然具有重要意義。
“我國(guó)住房供求關(guān)系緊張、房?jī)r(jià)上漲較快的特點(diǎn)短期內(nèi)難以改變，大中城市里多數(shù)新產(chǎn)生的城市家庭需要政府的幫助，才能實(shí)現(xiàn)住有所居。”侯淅珉說(shuō)，如果完全實(shí)行政府財(cái)政投資建設(shè)廉租房，財(cái)力難以承受。而實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房政策，政府以土地、稅費(fèi)優(yōu)惠補(bǔ)貼一部分，讓有支付能力的家庭承擔(dān)一部分，共同解決住房問(wèn)題，具有現(xiàn)實(shí)可行性。
“經(jīng)濟(jì)適用房是近一段時(shí)間內(nèi)保障低收入人群住房的好辦法，但在政策允許的范圍內(nèi)，是不是也可以進(jìn)行一些探索？”韓東波提出了心中的疑問(wèn)。
已經(jīng)有一些城市對(duì)住房保障進(jìn)行了探索。
韓東波告訴記者，長(zhǎng)沙的做法是不建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，給低收入家庭一次性的住房補(bǔ)貼，讓其通過(guò)商品房市場(chǎng)解決住房問(wèn)題。如果在獲得住房補(bǔ)貼之后將所購(gòu)房屋出售，需要將住房補(bǔ)貼退還政府。在河北，邢臺(tái)市也實(shí)行了貨幣補(bǔ)貼政策。
但韓東波承認(rèn)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展好的地方，補(bǔ)錢的方法可行，但在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地方，這個(gè)方法就難以實(shí)行。
“全國(guó)很多城市都在探索經(jīng)濟(jì)適用房的去留，有的說(shuō)還要建，有的說(shuō)不建。我覺得，一個(gè)政策出來(lái)不能統(tǒng)得太死，關(guān)鍵在于不論用什么方法，把低收入人群住房保障了就好。”韓東波說(shuō)。
廣州經(jīng)適房 大起大落為哪般
不久前，廣州市黨恩新街、萬(wàn)松園兩個(gè)房源點(diǎn)出現(xiàn)“爆棚”。
經(jīng)濟(jì)適用房登記購(gòu)房意向的第一天，工作人員現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)了約3500份購(gòu)房意向登記表，有1210戶家庭提交了購(gòu)房意向登記。但據(jù)了解，此次政府用于首批銷售的經(jīng)適房，只有590套。
早在2007年，廣州就曾出現(xiàn)“萬(wàn)人排隊(duì)搶購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房”的場(chǎng)面。當(dāng)時(shí)，上萬(wàn)名市民凌晨6點(diǎn)排隊(duì)領(lǐng)取經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買登記表。
經(jīng)適房是政府為解決低收入困難家庭住房問(wèn)題而推出的一項(xiàng)保障性住房政策。但在2008年，廣州市的經(jīng)濟(jì)適用房卻曾嚴(yán)重“遇冷”。短短三年間，一個(gè)城市的經(jīng)適房市場(chǎng)大起大落，到底為哪般？
曾被“棄購(gòu)”的經(jīng)適房
2008年11月，廣州市推出了2145套經(jīng)濟(jì)適用住房。最終只有975套被認(rèn)購(gòu)，有1170套沒(méi)有售出。6個(gè)房源點(diǎn)只有聚德花苑銷售一空。
“就我爸媽來(lái)看，那些房送給他們都不要，位置不方便根本就是不合理！”大二學(xué)生朱文婷告訴記者。
這已經(jīng)不是特例。據(jù)報(bào)道，近期昆明3000套經(jīng)濟(jì)適用房就遭遇“棄購(gòu)”。有申購(gòu)者指出，這批經(jīng)適房利潤(rùn)超過(guò)國(guó)家規(guī)定的3％，導(dǎo)致定價(jià)超高。另外，經(jīng)適房屬于政府保障性住房之一，而政府保障性住房選址多在偏遠(yuǎn)地區(qū)，對(duì)購(gòu)房者生活造成不便。“房?jī)r(jià)降低，家庭生活成本卻提高了。”一些低收入家庭認(rèn)為，出于上學(xué)就醫(yī)的考慮，他們也只好棄權(quán)。甚至有些特困戶寧可住在十幾平方米的舊房子里，也不愿意搬入寬敞但配套不完善的新居。
而今，盡管廣州新一批的經(jīng)適房因設(shè)在鬧市而“爆棚”，但依然難敵當(dāng)初的火熱場(chǎng)面。網(wǎng)上調(diào)查顯示，對(duì)于“你認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)嗎？”的問(wèn)題，有83.1％的被調(diào)查者選擇了“ 不經(jīng)濟(jì)”；被問(wèn)到“你認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房是否有利于改善生活？”時(shí)，45.1％的人認(rèn)為“不利于”。緣何經(jīng)適房既不“經(jīng)濟(jì)”又不“適用”？
“經(jīng)適房業(yè)主本身只擁有有限產(chǎn)權(quán)，未來(lái)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓將會(huì)有所限制；經(jīng)適房往往地理位置并不算好，生活便利性不足。”經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬紅漫在媒體上表示，經(jīng)適房?jī)r(jià)格必須有一個(gè)較之于市場(chǎng)價(jià)格的下浮，這是市場(chǎng)規(guī)律使然。而在充分體現(xiàn)了市場(chǎng)因素的作用之上，則需要相關(guān)部門考慮社會(huì)因素和保障住房屬性，要確定經(jīng)適房低于商品房?jī)r(jià)格的一個(gè)基本幅度。
多建廉租房，少建經(jīng)適房
今年兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表王憲榕建議，政府應(yīng)多建廉租房少建經(jīng)適房。江蘇省政協(xié)委員許尚龍認(rèn)為，應(yīng)以廉租房全面取代經(jīng)濟(jì)適用房。“廉租房取得成本較低，不像經(jīng)濟(jì)適用房需要購(gòu)買，能迅速解決多數(shù)低收入者的安居樂(lè)業(yè)問(wèn)題，同時(shí)還能為商品房市場(chǎng)騰出發(fā)展空間。”
根據(jù)廣州政策，在經(jīng)適房申購(gòu)打分排序輪候中，越是收入低、住房困難的群眾分?jǐn)?shù)越高，分?jǐn)?shù)越高就越容易買到房。但有的市民盡管符合申購(gòu)條件，也拿到選房資格，卻因?yàn)閼粜吞蟾恫黄鹪鹿┒艞�；有的市民就成為租住廉租房不夠條件，買經(jīng)適房又買不起的“夾心層”。
據(jù)了解，今明兩年，廣州將建設(shè)408萬(wàn)平方米的保障型住房，其中要特別加大廉租房的建設(shè)規(guī)模。2009年，廣州市計(jì)劃共推出近3000套經(jīng)濟(jì)適用住房，同時(shí)大幅增加廉租房建設(shè)規(guī)模，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)比例由原來(lái)的1∶9調(diào)整為2∶1。
而針對(duì)住房保障建設(shè)用地落實(shí)比較困難，很多低收入住房困難家庭都希望未來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房選址在就醫(yī)就學(xué)方便的老城區(qū)的問(wèn)題，廣州也提出了“二手收購(gòu)廉租房”的初步設(shè)想。“從二手房市場(chǎng)收購(gòu)房源作為廉租房。收購(gòu)工作將按照季度有計(jì)劃推進(jìn)，主要在市區(qū)范圍內(nèi)選擇收購(gòu)50平方米以內(nèi)，價(jià)格適中的二手房。 ”這是廣州市國(guó)土房管局今年啟動(dòng)的一項(xiàng)舉措。
另外，廣州今年將探索建立“經(jīng)濟(jì)租賃房”的可行性。“收入水平低、但又不符合廉租房條件的，可以租賃經(jīng)適房，租金比廉租房貴，并且按照申請(qǐng)人收入高低區(qū)分租金高低。”廣州市住房保障辦負(fù)責(zé)人表示，希望這可以解決“夾心層”的住房問(wèn)題。
解決住房困難才是終極目的
據(jù)了解，廣州計(jì)劃2012年底前，基本解決77177戶城市低收入家庭的住房困難問(wèn)題。這次590套經(jīng)適房的銷售對(duì)象，正是這77177戶中已取得《廣州市經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)購(gòu)證明》的家庭。廣州市國(guó)土資源和房屋管理局副局長(zhǎng)黃文波介紹，截至2009年8月12日，全市已受理17639份經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房申請(qǐng)，已取得《準(zhǔn)購(gòu)證明》且正在輪候購(gòu)房的申購(gòu)家庭有10218戶。
近期，廣州市萬(wàn)松園經(jīng)濟(jì)適用房，平均每29戶搶購(gòu)一套房子。黨恩新街的經(jīng)濟(jì)適用房的供需也達(dá)到了1比7．5的比例。所有的房子在3天之內(nèi)全部銷售完畢。“這兩個(gè)點(diǎn)交通非常方便，周圍的配套設(shè)施包括醫(yī)院、學(xué)校，非常齊全，并且它的價(jià)格是真真正正的"經(jīng)濟(jì)"。”廣州市住房保障局局長(zhǎng)黃信敬表示。
但對(duì)于“二手收購(gòu)廉租房”和“經(jīng)濟(jì)租賃房”的設(shè)想，不少專家提出疑問(wèn)。如果政府收購(gòu)二手房做廉租房，可能會(huì)因?yàn)榉吭摧^緊，業(yè)主將提價(jià)出手而導(dǎo)致廉租房不“廉”；而房源分散，也可能造成不利管理。“政府打算采購(gòu)的 50平方米以內(nèi)的二手房房源，也是市場(chǎng)最搶手和最緊俏的房源，投資客和中等收入人士都愿意購(gòu)買，除非政府出價(jià)特別高，否則就難以達(dá)成交易。”廣州知名房產(chǎn)研究專家韓世同指出。
更有社會(huì)人士指出，與其租住經(jīng)適房不如多建廉租房。“關(guān)鍵就要看政府是否有擴(kuò)大廉租房的魄力，是否愿意拿出更堅(jiān)定的惠民決心，以解決更多人的住房要求。”