隨著房地產(chǎn)優(yōu)惠政策到期的臨近，各銀行信貸政策也頻吹收緊之風(fēng)。
早報(bào)記者昨日獲悉，滬上各大房產(chǎn)中介公司近日收到部分國(guó)有商業(yè)銀行上海分行口頭通知，自11月1日起，第二套房貸款利率將嚴(yán)格按照基準(zhǔn)利率上調(diào)10％來(lái)執(zhí)行，不論是否優(yōu)質(zhì)客戶，全部一視同仁。
“雖然首套自住房7折優(yōu)惠利率到期后是否會(huì)叫停目前尚不明確，但收緊二套房貸肯定是銀行房貸政策調(diào)整的重要信號(hào)。”房產(chǎn)中介公司貸款部負(fù)責(zé)人普遍認(rèn)為。
“最近上面查得很緊”
昨日，滬上部分大型房產(chǎn)中介公司貸款部負(fù)責(zé)人證實(shí)上述消息，“二套房貸利率的全面收緊明顯是個(gè)重要信號(hào)，房貸政策或?qū)⑷嬲{(diào)整。”一家中介公司貸款部負(fù)責(zé)人告訴記者。
而在此之前，今年6月22日銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，強(qiáng)調(diào)了二套房貸必須首付四成、利率1．1倍的放貸標(biāo)準(zhǔn)，并重申二套房貸標(biāo)準(zhǔn)不得擅自放寬。隨后在7月17日，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康也在“2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)”上強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，但各大商業(yè)銀行在實(shí)際操作中一直外緊內(nèi)松，政策多有“彈性空間”。
據(jù)記者了解，之前各家商業(yè)銀行對(duì)二套房貸的規(guī)定都差不多，首付四成是必須的，基本上沒(méi)有可彈性操作的空間。但在貸款利率方面，凡是屬于各家銀行“優(yōu)質(zhì)客戶”范疇的，就可以在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打八五折。
“以這次銀行的通知看來(lái)，應(yīng)該是全面收緊二套房貸，所謂‘優(yōu)質(zhì)客戶’這個(gè)操作空間，恐怕也不存在了。”相關(guān)人士告訴記者。
對(duì)于這次“通知”是否為統(tǒng)一部署，央行相關(guān)人士表示不予置評(píng)，上海銀監(jiān)局相關(guān)人士則稱“不知情”。
接受早報(bào)記者采訪的多位信貸人員都表示，傳聞已經(jīng)聽說(shuō)，但并未見(jiàn)到類似文件。不過(guò)，二套房貸政策已經(jīng)出現(xiàn)從緊跡象，“最近上面查得很緊。”
房貸審批速度大為放緩
去年10月央行、財(cái)政部宣布，自2008年10月27日起，將個(gè)人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70％，最低首付款比例調(diào)整為20％，也正是這一政策的出臺(tái)直接刺激了全國(guó)樓市的全面回暖。而今年12月31日，上海樓市“救市14條”中部分房產(chǎn)交易優(yōu)惠政策將到期。
隨著樓市在今年上半年越來(lái)越熱，房貸政策或?qū)⒄{(diào)整的風(fēng)聲也越來(lái)越緊。近日也有媒體報(bào)道稱“上海多家商業(yè)銀行內(nèi)部開始流傳7折優(yōu)惠房貸利率可能從明年1月起叫停”。
上海凱弈投資咨詢管理有限公司副總經(jīng)理趙煒表示，房貸政策收緊之風(fēng)的確越吹越緊，一方面由于年底銀根收緊這一慣常做法，另一方面第三季度上海不良房貸有所抬頭，政府可能也是出于嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的考慮。
漢宇地產(chǎn)交易按揭部高級(jí)經(jīng)理倪岱爾也向記者反映，近期遞交給銀行的貸款申請(qǐng)獲批、放款速度大大放緩，“二手房貸款申請(qǐng)大都處于遞交但未批復(fù)的階段，這種狀況可能與銀行提前完成全年放貸指標(biāo)也有關(guān)。”
倪岱爾認(rèn)為，即便房貸政策有所調(diào)整，新政策也應(yīng)該是“既往不咎”的，之前已按照優(yōu)惠利率簽訂貸款合同并已開始還款的客戶，應(yīng)該仍按照優(yōu)惠利率執(zhí)行。
10月尾市二手房成交量井噴
盡管“銀十”開局首周成交冷清，但“尾市”成交量卻井噴，使本月上海二手房成交量迅速止跌回穩(wěn)。
據(jù)中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)旗下分行的調(diào)查顯示，最后一周的成交量基本與10月前兩周之和持平。年底房產(chǎn)交易優(yōu)惠政策到期取消的預(yù)期，刺激買賣雙方為趕“末班車”而加速交易，為此10月整體成交量小幅增長(zhǎng)，成交均價(jià)與上月持平。
從中原地產(chǎn)160余家分行反映的情況來(lái)看，浦東新區(qū)、虹口區(qū)、楊浦等區(qū)域成交量上揚(yáng)明顯，漲幅在兩成左右。寶山區(qū)、普陀區(qū)成交量基本與9月持平，而靜安、長(zhǎng)寧、盧灣等區(qū)域成交量較9月下滑10％－15％。
從成交價(jià)格來(lái)看，高端物業(yè)價(jià)格依舊穩(wěn)中有升，上漲幅度在3％左右，而中低端物業(yè)的成交價(jià)格則與9月持平。
隨著年底優(yōu)惠稅費(fèi)政策大限將近，買賣雙方開始考慮稅費(fèi)調(diào)整帶來(lái)的影響。尤其從10月最后一周開始，受到包括信貸政策逐步收緊的影響，無(wú)論賣家還是買家都想趕上“優(yōu)惠末班車”，成交周期縮短、掛牌量遞增。目前整體的二手房掛牌量較7月同期上揚(yáng)10％左右，尤其是寶山、虹口等有新盤即將上市的區(qū)域掛牌量增幅明顯。
那么，本次所稱“優(yōu)惠利率取消”的傳言依據(jù)上述背景，是否體現(xiàn)出中國(guó)決策層著手調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的痕跡？
安邦咨詢集團(tuán)房地產(chǎn)分析師蘇晶告訴記者，傳聞其實(shí)要比現(xiàn)在出現(xiàn)得更早。盡管不能證實(shí)傳言最早出于何時(shí)，但是分析者認(rèn)為中央或許正在考慮針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一些調(diào)整。“但是，政府會(huì)聆聽市場(chǎng)的聲音。針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)整將直接影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。”蘇晶認(rèn)為，如果此政策發(fā)出，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨迅速降溫。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)何琦的看法，卻明顯樂(lè)觀。他認(rèn)為，如果傳言屬實(shí)，會(huì)對(duì)投機(jī)和投資性需求造成影響。但是對(duì)整體的市場(chǎng)并不會(huì)造成明顯影響。“目前市場(chǎng)的情況較好，政府應(yīng)該不會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。畢竟目前的新開工建設(shè)等若干數(shù)據(jù)依舊為負(fù)增長(zhǎng)。”何琦認(rèn)為，由于目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)依舊依賴投資拉動(dòng)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)將在此項(xiàng)目中占有較大比例，所以理應(yīng)不會(huì)出現(xiàn)較大的政策更替。
但身處一線開發(fā)商的態(tài)度并不樂(lè)觀。記者分別致電了5家不同級(jí)別的開發(fā)商，他們都已經(jīng)從不同渠道探知傳聞。但是卻對(duì)此表示沉默。而歷史經(jīng)驗(yàn)表明，如果房貸優(yōu)惠利率取消，那么將直接作用于開發(fā)商的銷售。由于銷售回款的回落，成交量低迷自不言而喻。一些資金鏈相對(duì)軟弱的開發(fā)商們將出現(xiàn)降價(jià)。這或?qū)?lái)羊群效應(yīng)，從而拉低遲遲落不下的商品住宅價(jià)格。
另?yè)?jù)一位匿名研究者告訴記者，開發(fā)商們的一致沉默說(shuō)明他們并不愿意面對(duì)這項(xiàng)政策。盡管尚未被官方證實(shí)，但是這樣的傳聞依舊讓商人們捏緊手心。“ 他們當(dāng)然不希望這是真的，不然銷售等方面一定會(huì)受到影響。”匿名人士告訴記者，自從信貸劇增以來(lái)，開發(fā)商的資金量得到鞏固，銷售情況不斷回升。但是下半年是不是依然會(huì)有大量信貸供應(yīng)，以及對(duì)于信貸優(yōu)惠、二套房政策等的變數(shù)，他們依然存有疑慮。這就是為什么他們更傾向于沉默，也一定程度上說(shuō)明新開工面積依然負(fù)增長(zhǎng)的原因。