從“平安重慶”到“宜居重慶”，因為打黑而深入民心的重慶政府，正式向當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)界的“碼頭意識”宣戰(zhàn)。
“重慶黑社會僅‘放水(高利貸)’就放了300個億，這個數(shù)字相當于重慶一年財政收入的1/3！”2009年7月31日，重慶國際信托投資公司會議室，重慶市公安局長王立軍此言一出，語驚四座。臺下坐著的是來自重慶主要金融機構(gòu)、市屬大型國企以及民營企業(yè)的“大腕”，力帆集團董事長尹明善，隆鑫集團董事長涂建華，重慶非公有制經(jīng)濟促進會會長黃偉等人位列其中。
“誰都沒有想到有這么多。數(shù)字太驚人了！”重慶市非公有制經(jīng)濟促進會會長黃偉告訴《中國新聞周刊》，2008年，重慶市的財政收入僅為963億元。
稍早之前，重慶市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會于2008年12月3日向重慶市政府提交的《重慶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)民間高利貸問題的緊急報告》，已經(jīng)引起了社會的高度關(guān)注。報告稱，重慶主要房地產(chǎn)企業(yè)正深陷高利貸危機，相關(guān)高利貸金額在100億至120億元之間。
而此次被捕的涉黑“大佬”陳明亮、黎強等人，都曾涉足房地產(chǎn)界，從中非法牟取暴利，又將黑金“放水”給其他房地產(chǎn)商。這些復雜的深層勾連，讓黑金帝國與重慶房地產(chǎn)業(yè)之間很難正本清源。
地產(chǎn)“涉水”太深
2008年7月，重慶市委書記薄熙來在“2008中國(重慶)民營經(jīng)濟發(fā)展論壇”上強調(diào)，一定要想方設(shè)法降低企業(yè)的“人際關(guān)系成本”和“商務(wù)成本”。
此言一出，不少與會民營代表拍手稱快，稱擊中了重慶房地產(chǎn)業(yè)沉疴的要害。
“外地企業(yè)到重慶投資，不怕手續(xù)麻煩，卻特別擔心當?shù)氐臐撘?guī)則，最怕不花錢不辦事，花了錢亂辦事。擔心重慶講人情、講關(guān)系；擔心不認識人，會受排擠。”薄熙來說。
重慶地產(chǎn)界一直有個怪圈，大名鼎鼎的外地開發(fā)商來得不少，但普遍活得不怎么滋潤，占據(jù)重慶房地產(chǎn)市場主導地位的是龍湖、華宇、協(xié)信、南方等本土企業(yè)。
重慶每年舉辦的秋季房交會，展位布置很值得玩味。“七八年來，一進房交會，局面都是一樣，進門第一排，左手是龍湖，右手是南方，這兩家都是重慶本地地產(chǎn)巨頭，一線陣營基本看不到外地企業(yè)的影子。”
陳凡(化名)告訴《中國新聞周刊》，“展位實際顯示了房地產(chǎn)企業(yè)在當?shù)氐?quot;排序"，也就是地位。”1997年，重慶直轄，陳凡同年進軍地產(chǎn)界，可以說見證了重慶房地產(chǎn)業(yè)十幾年的風云變幻。
“在重慶做生意，很多時候靠的是"關(guān)系"，而這些"關(guān)系"常常是錯綜復雜，層層勾連。有的時候，即便你有足夠的資金，沒有"關(guān)系"，也是寸步難行，"關(guān)系"甚至可以說事關(guān)重慶房地產(chǎn)業(yè)的生死存亡。”深諳其道的陳凡坦言，正是這些盤根錯節(jié)的“關(guān)系”，讓不少外來房企因為“水太深”而望而卻步。
很久以來，人們習慣于將這種“怪圈”歸結(jié)為重慶人骨子里就有的“袍哥精神”和“碼頭文化”。西南政法大學教授李永升研究黑社會犯罪多年，他告訴《中國新聞周刊》：“袍哥重義氣，講究人人皆兄弟，而歷史上各個行業(yè)都有商會，當這些商業(yè)意識強烈的商會和"袍哥文化"結(jié)合，就形成"碼頭文化"，其顯著特征就是抱團。”
回望此番“掃黑”落馬的高官：重慶市公安局原常務(wù)副局長文強、市公安局原副局長彭長健、市檢察院分院原副檢察長毛建平等，無一不是把脈重慶行政系統(tǒng)命門的高官，而此前曝光的“地產(chǎn)窩案”中，被重慶市民戲稱為“風起云涌”的四人，唐文(峰)、梁曉(琦)、黃(云)、蔣(勇)，與不少本土房地產(chǎn)企業(yè)有著千絲萬縷的連系，他們又分管著與房地產(chǎn)開發(fā)息息相關(guān)的國土、規(guī)劃、房管等實權(quán)部門。
除了靠“哥兒們”，重慶房地產(chǎn)商還常常“抱團”排擠外地企業(yè)。陳凡舉了一例：2005年，重慶市主城區(qū)沙坪壩三峽廣場旁邊一塊地進行公開拍賣。競標的八家單位中，有七家重慶本地企業(yè)，一家南京企業(yè)。在舉牌競標前的一個月公示期中，陳凡接到了所有本地企業(yè)打來的電話。大家合計，不管怎樣，先擠走這家南京企業(yè)，再談接下來的事。
2008年以前，即便是進入重慶市場的知名外地房企，大多也只開發(fā)了一個項目。
例如名列“全國房地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)”前十強的廣州富力地產(chǎn)股份有限公司，2005年年底進入重慶市場，并于2006年拿下了第一個項目，在重慶黃金地段之一的江北區(qū)北城天街洋河路修建約30萬平方米的富力海洋廣場，此后幾年，沒有更大的動靜。即便是被業(yè)界稱為“常勝將軍”的保利地產(chǎn)也不例外。保利地產(chǎn) 2003年就入駐重慶，直到2008年之前，才僅有保利高爾夫豪園一個項目。王石的萬科集團，直到2008年5月才“姍姍來遲”。
而此時，重慶市江州實業(yè)有限公司原董事長陳明亮的房地產(chǎn)事業(yè)卻做得風生水起。陳明亮1996年就創(chuàng)建了重慶市江州實業(yè)有限公司進入房地產(chǎn)界，2005年，他更是拿下了重慶江北區(qū)黃金地段——紅旗河溝轉(zhuǎn)盤東南角的一塊土地，建造了“世紀英皇”項目。該建筑有50多層，頂層設(shè)有直升機停機坪，均價為每平方米 9500元。
隱秘的黑金鏈條
“排擠”外來企業(yè)的同時，重慶地產(chǎn)市場也關(guān)上了外部資金進入的大門，只能靠內(nèi)部“供血”。
“長久以來，銀行貸款幾乎是重慶房地產(chǎn)項目最主要的資金來源。”重慶市非公有制經(jīng)濟促進會會長黃偉告訴《中國新聞周刊》，“這種單一的融資模式，無論對開發(fā)商還是銀行系統(tǒng)來說，都蘊含著較大風險。”
當銀行貸出的份額已滿，企業(yè)還要不斷借貸時怎么辦？這就給高利貸行業(yè)帶來了“商機”，也讓眾多摻雜其間的“黑金”得以“乘虛而入”。
“重慶的房地產(chǎn)商有一半以上都借過高利貸。”陳凡告訴《中國新聞周刊》。事實上，縱觀重慶黑社會發(fā)展的脈絡(luò)，“放水”一直是其斂財?shù)闹匾侄巍?br />
2007年，重慶直轄十年，重慶樓市也達到了巔峰，是供需兩旺的“黃金時代”。樓市持續(xù)火爆，房價一夜飆升，每平米平均漲高700多元，連續(xù)5周商品房成交量超過5000套，并且不斷出現(xiàn)單日商品房銷售超過1000套的紀錄。
“市場行情很好，不少房地產(chǎn)企業(yè)看到了土地開發(fā)的利潤，就去吸納一些非銀行資金進行土地買賣，因為這些非銀行資金比銀行資金來得快。還有一種情況是，銀行資金的份額已經(jīng)借貸盡了，但是又想拿錢去買土地，就只有走高利貸這條路。”陳凡說。
來自中國人民銀行重慶營管部的數(shù)據(jù)是，2008年，重慶市民間借貸利率平均高達18.72%，相當于金融機構(gòu)平均貸款利率的2.3倍。
對于民間金融并不發(fā)達的重慶，300個億的巨額“放水”資金來自哪里？
重慶律師周立太告訴《中國新聞周刊》，重慶的高利貸資金來源有兩個，一是一些官員來源不明的財產(chǎn)，二是國有銀行利用職務(wù)之便放出來的錢。
一位金融體系的內(nèi)部人士透露，涉黑的“水錢”有部分來自國資系統(tǒng)。“根據(jù)國家相關(guān)政策優(yōu)惠，一些國有大型企業(yè)、機構(gòu)能夠在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面拿到利率極低甚至免息的貸款資金，以用于當?shù)亟ㄔO(shè)；他們將巨額的資金以略高于幾個點的利率拆借給"中介"，"中介"一般由各種名目的金融擔保公司組成；擔保公司再隨市場行情設(shè)定利息，貸給那些缺錢的中小企業(yè)或者個人。”一條通過利差獲取巨額收益的黑色鏈條由此形成。
而這，也許只是冰山一角。
“一些信托、擔保公司與銀行、法院勾結(jié)，盯住某家資金鏈可能出現(xiàn)緊張的企業(yè)，然后主動提供高利貸，再趁機吃掉這家企業(yè)。”陳凡告訴記者。在“奧妮土地” 案中，涉黑團伙頭目陳坤志和龔剛模的重慶萬貫財務(wù)咨詢公司就是向競拍土地的某公司負責人貸出本金1000萬，月息為10%～15%的高利貸。后因無力支付高息，該公司負責人迫不得已將公司的股東變更為陳坤志，使其成為占51%股份的大股東。
一旦中間發(fā)生了還貸者無法歸還的情況，涉黑團伙們就會動用暴力。
2008年4月14日，重慶某知名房地產(chǎn)開發(fā)商向陳明亮借高利貸250萬元，約定每月付給8%，也就是20萬元的利息。后因開發(fā)商未按時付息，陳明亮就多次安排“馬仔”去收賬，不僅派人24小時緊跟該開發(fā)商，還將其軟禁在辦公室近一個月之久，并對其毆打。
“大佬”們當然不愿意自己永遠活在陰暗的角落，他們會想方設(shè)法把自己“漂白”，讓“水錢”變得“合法”起來。陳凡說。
西南政法大學教授李永升告訴記者：“在公職人員中，有的涉黑官員通過"一家兩制"進行洗錢。一方面利用權(quán)力撈錢，另一方面利用親屬的商業(yè)身份掩蓋黑錢來源。”
“此外，利用地下錢莊洗錢也非常普遍。”李永升說，“地下錢莊用金融機構(gòu)的資金結(jié)算網(wǎng)絡(luò)，從事非法外匯買賣、跨境資金轉(zhuǎn)移、資金存儲及借貸等非法金融業(yè)務(wù)，這種方式成本非常低，并且經(jīng)常以親友饋贈的方式使黑錢流回。”
地產(chǎn)“潛規(guī)則”
陳凡曾多次代表公司參加土地競標，他回憶道：2003年，重慶市江北區(qū)五里店橋頭黃花園大橋的一塊地，屬于國資委下面的國有土地，向全社會進行公開招標。這塊地后來建了個加油站。在舉牌前的半個小時，就有人來提前打招呼，舉到多少就不要舉了。加油站的項目申請?zhí)岬搅耸姓�，但是由于安全問題沒有通過審批，后來重慶市前規(guī)劃局副局長梁曉琦收受了某公司的25萬元“好處費”之后，順利獲得通過。
而通過惡意競標、暴力恐嚇等手段，以遠遠低于市值的低價拿下黃金地段的事例也屢見不鮮。來自重慶市第五中級人民法院對黎強的起訴書中介紹，做交通運輸起家的黎強涉黑團伙，參與土地拍賣會競拍前，都會派“平頭黨”向前來競拍的開發(fā)商們發(fā)出不許參與競爭的“通牒”，否則“后果很嚴重”。威逼之下，很多有實力的開發(fā)商只得成為競拍會上的陪襯，而黎強卻以極便宜的價格拿到黃金地段的地皮。
重慶打黑除惡專案組的一名警員告訴《中國新聞周刊》，2006年，某開發(fā)商看中了重慶一塊地，陳明亮團伙立即參與競爭，哄抬價格，迫使開發(fā)商接受條件：支付4000萬元，他們就退出“競爭”。該開發(fā)商支付了1300萬元后，拿不出錢了。陳明亮等人就安排“馬仔”以開發(fā)商欠其債務(wù)為由，頻繁到開發(fā)商辦公地滋事。最終，該開發(fā)商不得不將一塊土地以2700萬元抵押給他們。
土地交易一般有兩種形式：一種是標準形式，即招標、拍賣、掛牌，一種是招商引資，也稱BT 模式。在BT模式中，也有很多“不能說的秘密”。陳凡告訴《中國新聞周刊》，官員與開發(fā)商可以達成某種“默契”，通過無限提價來拖垮其他競爭者，而自己不用負擔過多的錢。比如，官員與某開發(fā)商可以達成協(xié)議，這塊土地我們以每畝400萬成交，這之后，在拍賣過程中，那個開發(fā)商可以大膽喊價，假設(shè)最后喊到的成交價是600萬每畝，開發(fā)商只需暫時付600萬，官員會通過退稅等辦法，把多出的200萬給“騰出來”，與開發(fā)商平分這筆錢。
“如果繼續(xù)讓黑惡勢力操控房地產(chǎn)業(yè)，那么房價就不是跟著市場經(jīng)濟的指揮棒走，而是跟著少數(shù)人的利益走了，這會非常危險。”李永升教授說。
“順應(yīng)民意，官不聊生”
“順應(yīng)民意，官不聊生。”這句源自網(wǎng)友的一句話開始在重慶民間走紅。
薄熙來整治房地產(chǎn)，第一把大火，燒向了重慶官場。
先是打亂盤根錯節(jié)的關(guān)系網(wǎng)。2008年3月，在薄熙來主持下，重慶市渝中、九龍坡等7個區(qū)縣一把手進行了調(diào)整，“7區(qū)縣換帥，7高官受賄被雙規(guī)。”
2008年春天，重慶“地產(chǎn)窩案”現(xiàn)形，“保護傘”重慶市經(jīng)開區(qū)原主任唐文峰、重慶市規(guī)劃局原副局長蔣勇、原副局長梁曉琦、原重慶市沙坪壩區(qū)區(qū)長等人紛紛落馬，引發(fā)官場地震。
薄熙來還舉辦“領(lǐng)導干部現(xiàn)代經(jīng)濟知識培訓班”，學員都是各區(qū)、縣的書記、區(qū)長，由薄親自上課。“重慶要進一步擴大開放，各級領(lǐng)導干部必須率先解放思想，努力提高自身的素質(zhì)和能力。”薄熙來在培訓班上告訴“學員”們。
第二把大火，是“平安重慶”指導下，王立軍領(lǐng)銜的聲勢浩大的“打黑除惡專項斗爭”。截至10月28日，全市共抓獲涉嫌黑惡及其他犯罪人員 2954人，“長期盤踞我市的重大涉黑團伙受到毀滅性打擊”。而這些涉黑團伙，有不少都涉足房地產(chǎn)業(yè)、高利貸業(yè)等領(lǐng)域，對經(jīng)濟的良性運行帶來了極為惡劣的影響。
“宜居重慶”，是薄熙來整治房地產(chǎn)市場的另一把“寶劍”。薄熙來明確指示，要讓市民買得起住得起房，“要建設(shè)開放有序的房地產(chǎn)市場，引進更多水平高、實力強的開發(fā)商參與重慶的開發(fā)建設(shè)，通過公平競爭讓老百姓得到實惠，也使建設(shè)水平提升檔次。”
今年9月，在重慶舉行的“2009內(nèi)陸開發(fā)高地論壇”上，重慶市常務(wù)副市長黃奇帆也表示，政府要控制地產(chǎn)投資總額，以免大量熱錢涌入地產(chǎn)業(yè)，導致房地產(chǎn)泡沫，讓房價停留在合理區(qū)間;降低商品房成本，嚴控土地出讓價格，絕不讓“面粉貴過面包”。
“這下絕對不是搞起耍的。”不少重慶市民均不約而同地向記者表示，他們看到了薄書記的“鐵腕”作風，相信政府不是在“作秀”。
“掃黑之后，讓本地一些不良開發(fā)商擁有的資金變得更少，不具備大型物業(yè)和品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)，就是讓當?shù)剌^多的開放企業(yè)退出了主城的一線競爭；再打斷他們賴以生存的關(guān)系網(wǎng)，凍結(jié)一部分資金，這些企業(yè)將喪失在重慶主城地區(qū)的競爭力。”陳凡告訴《中國新聞周刊》。
地產(chǎn)界洗牌
2009年10月15日，重慶2009秋季房地產(chǎn)展示交易會開幕，房交會一直持續(xù)到10月18日，“戰(zhàn)績”讓不少房地產(chǎn)開發(fā)商“喜上眉梢”。
來自重慶市國土資源和房屋管理局的數(shù)據(jù)顯示，4天交易會期間，各類房屋共成交9923 件，比去年秋交會增加20.48%；成交面積95.25萬平方米，增加28.71%；成交金額40.11 億元，增加64.66%。
“薄書記整治房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)初見成效”，重慶朗呈房地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理張琳告訴《中國新聞周刊》。
今年房交會，展位已經(jīng)發(fā)生了變化。除了龍湖集團，重慶本地企業(yè)都排到了二線，取而代之的是保利、富力等國內(nèi)房地產(chǎn)“大腕”。保利集團今年更是成為在重慶拿地最多的“新地王”，而重慶本土企業(yè)在主城區(qū)大多沒有拿到一塊新地，以金科為代表的重慶本土地產(chǎn)集團，開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊二線城市。
越來越多的外地房企開始進軍重慶市場。2008年有28家百強房地產(chǎn)企業(yè)入駐重慶，其中外來房企21家，本土企業(yè)7家。入駐重慶的百強企業(yè)，外來力量已占到75%，也就是說，重慶的房地產(chǎn)市場，將不再是本土地產(chǎn)商做主導了。2009年，房地產(chǎn)巨頭保利集團更是連開四盤，薄熙來入主重慶之后進入重慶市場的萬科集團也雄心勃勃，在重慶拿下三宗分別位于渝中區(qū)和北部新區(qū)的土地，規(guī)劃建筑面積就有105萬方，占萬科2009年上半年拿地面積的1/4。
官員的“公章”也變得越來越難拿了，人人自危。陳凡舉了一例：2008年6月，重慶某開發(fā)企業(yè)拿到一塊地，風暴未來之前，可以批到的容積率是2，風暴過后，只能批到1。原本該項目開發(fā)完可獲利40億，現(xiàn)在因為容積率沒有批下來，只能開發(fā)到19億，獲利少了一半。
“有政府的推動，再加上經(jīng)過良性的銷售回款，大部分開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流正常，且部分開發(fā)企業(yè)早就完成了全年的營銷計劃，2009年內(nèi)重慶樓市不會有大的變動”，重慶朗呈房地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理張琳告訴《中國新聞周刊》，他對重慶房地產(chǎn)市場的未來充滿信心。
“重慶的投資環(huán)境也會更加透明、公正和開放。”重慶市非公有制經(jīng)濟促進會會長黃偉告訴《中國新聞周刊》。這位聲稱自己協(xié)會13000家非公有制經(jīng)濟實體中，有一半多企業(yè)受到了黑惡勢力滋擾的會長，“終于可以長長地舒一口氣了。”