拆遷變法，正在加速
主持人 董倩：晚上好，歡迎您收看正在直播的《新聞1+1》。今天我們來關注《城市房屋拆遷管理條例》的修改。
主持人：王教授，我們先來看名稱的變化，原來叫做《城市房屋拆遷管理條例》，正在修改中、醞釀中的新條例，“房屋征收與拆遷補償”，多的一個是“征收”，一個是“補償”，這兩個字意味著什么？
王錫鋅 特約評論員：這兩個詞恰好就是我們房屋拆遷過程中兩個非常關鍵的問題，因為“征收”簡單地說，就是國家為了某些特定的目的強制性地收購集體所有的土地或者私有所有的房屋。
主持人：收購按我們的理解就叫買賣，買賣應該是我愿意賣你愿意買才叫買賣，為什么在買賣收購之前加上國家強制性去收購？什么意思？
王錫鋅：的確在一般的情況下，我們知道買賣應該是平等的、自愿的，但是我在這里想到征收強調(diào)的這種強制性主要是基于國家為了某些公共利益的需要，所以當我們強調(diào)征收的強制性的時候，一定要去關注它的目的，那就是必須是，而且也只有是為了公共利益的需要，才能進行強制性的購買。
主持人：剛才我們說的是征收，補償呢？征收完了，人們必然擔心補償?shù)膯栴}怎么解決？
王錫鋅：就算為了公共利益進行強制性的購買，公平的、合理的補償應該說是應有之意，國家在為了公共利益進行強行購買的時候，要讓一部分房屋的所有者要犧牲自己的利益，但是這種犧牲不能夠是白白地做貢獻，因此公平的、合理的補償就成為了一個核心的問題。
主持人：今天我們關注的是正在醞釀中的新條例，跟過去的《城市房屋拆遷管理條例》，老的條例相比，最大的改變是什么？
王錫鋅：最大的改變，不僅僅是形式上的，由原來的《城市房屋拆遷管理條例》，到現(xiàn)在的《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例》，最重要的變化，實質(zhì)性地表現(xiàn)在兩個方面，第一個方面，原來的條例更多地是只強調(diào)了拆遷流程中最后一個環(huán)節(jié)，就是拆房屋的環(huán)節(jié)，我們剛才已經(jīng)說了，要拆房屋，其實首先要對房屋基于公共利益的需要進行征收，并且要給予補償，所以新的條例加入了征收、補償。第二個方面，我們原有的條例更多地強調(diào)拆遷部門的管理，把管理和拆遷人的權利更加突出了，新的條例將會更加關注對公民合法所有的私人財產(chǎn)權益的保護。
主持人：城市拆遷問題很復雜性，當說到公共利益的時候怎么界定，比如說提出一個例子，舊城拆遷算不算公共利益？
王錫鋅：的確公共利益是一個非常寬泛的概念，我們很多時候都在使用這個概念，真正界定它非常困難，剛才你講到的舊城改造，還有我們現(xiàn)在很多地方做的一些舊城改造項目，本質(zhì)上來說出發(fā)點是好的，但是舊城改造是不是屬于公共利益，往往引發(fā)很多討論，甚至是爭論的問題。要界定舊城改造，到底什么叫舊城？比如說舊房，蓋了三四年的房子是不是叫舊房，然后改造的目的是什么？是讓這些人住得更好，還是為了進行房地產(chǎn)的開發(fā)？如果說是為了房地產(chǎn)的開發(fā)的話，可能更多的是會涉及到商業(yè)利益，所以我們還是要權衡多方的利益，不能夠由任何一方單方面界定什么是公共利益。
主持人：比如說要把作為很多人的房子，把房子拆了以后，蓋一個大型的商城，大型商城也是方便很多人，這叫不叫公共利益？
王錫鋅：通常來說，這種大型商城毫無疑問是以商業(yè)的開發(fā)投資為目的的，而且它的另外一方面也是為了直接進行商業(yè)活動，進行盈利，我個人，甚至我相信我很多法律界的同行，也會相信，在這種情況下，如果對舊城進行改造，進行商業(yè)街的開發(fā)，很難將它界定為公共利益。
主持人：公共利益的確是很難界定，剛才我們聽了王教授對公共利益的看法。接下來我們再連線一位專家，他是來自于中國人民大學的王軼教授，王軼教授是《物權法》的起草者之一，同時他也參與了12月16號，國務院法制辦組織的那次關于拆遷條例的研討會。
王教授，您好。
王軼 中國人民大學教授：你好，董倩。
主持人：剛才我們說到什么叫公共利益，您怎么定義公共利益？
王軼：在利益分化和價值取向多元的社會里邊，公共利益本身是什么，在我看來不是最主要的問題，最主要的是決定公共利益的程序是什么，我自己一直有這樣的一個想法，我們必須要強調(diào)在決定公共利益的過程中間，必須要吸收公共的參與，在征收的決定做出以后，對征收決定是否出于公共利益的需要，應當允許被征收人提出質(zhì)疑，可以通過訴訟的途徑尋求相應的司法救濟，這是最關鍵的。
主持人：我們之所以關注公共利益，是因為出自公共利益之名的話，可以強制性地進行征收。如果出自商業(yè)利益的話，能不能對被拆遷人進行強制性的征收呢？
王軼：就像剛才錫鋅教授已經(jīng)談到的那樣，我想拆遷條例的修改，必須要在保護私人的合法財產(chǎn)權利與推動社會健康有序發(fā)展之間，找到一個最妥當?shù)木恻c，從這個意義上來講，雖然我們不能說商業(yè)利益一定不是公共利益，但是我們可以說商業(yè)利益一般都不是公共利益。所以從這個角度出發(fā)來考慮的話，一般進行的商業(yè)性開發(fā)，恐怕很難歸入到公共利益的范疇之內(nèi)，在這樣背景下當然也就不能進行征收拆遷，因為《物權法》41條第一款說得非常清楚，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序，才能夠征收集體所有的土地以及單位和個人的房屋，以及其它不動產(chǎn)。
主持人：謝謝王教授。剛才王軼教授從他的角度說，關鍵是公共利益到底是怎么定義的是一回事，但是在公共利益決定要有更多的人參與，這個參與恐怕這就是來決定什么是公共利益的最重要的要點？
王錫鋅：這兩個方面是同樣重要的，我非常同意王軼教授剛剛提到的。我們現(xiàn)在通常要求對公共利益能夠列舉的，最好說清楚，比如說為了國防建設的需要，比如說去年開奧運會，奧運場館涉及到百年奧運夢想的需要，我們?yōu)榱诉@樣一些大型設施進行建設的時候，我們完全可以說為了公共利益，而且老百姓可以認同，但是有的時候涉及到舊城改造，還有一些商業(yè)開發(fā)，甚至經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，能不能屬于公共利益，可能不太清楚，在這個程序就要進入到程序這一塊，讓各種不同的聲音，讓各種不同的利益，都能夠有序地進行交流和表達。
主持人：最后由誰來定奪？
王錫鋅：通常來說定奪有的時候可以有一個地方的權力機關可以評估公共討論的意見，讓這種意見充分表達之后，政府也好，或者說地方的人大也好，他們就可以做出一個比較傾向于很多人，都能夠接受的這樣一種判斷。
主持人：當什么是公共利益定下來以后，接下來就是賠償?shù)膯栴}，賠償現(xiàn)在很多人爭議，也許一方出錢太少，一方要價太高。話分兩方面說，也許是一方面出錢太少，如果是一方要價太高，漫天要價的話，這個條例怎么解決？
王錫鋅：的確根據(jù)一些部門提供的個案，在一些特別的個案里面，也存在所謂的被征收人或被拆遷人說的漫天要價的情形，這種情形我們可以想像。要解決這個問題，還是要回到公平的定價和公開的定價程序問題，所謂公平的定價機制，假如我們能夠引入市場比較這樣一種辦法，由中立的第三方對房產(chǎn)和土地進行價值評估，并且公開，讓大家都知道，這種評估是不是合理的。如果能夠這么做的話，那么被征收人和被拆遷人漫天要價的情形，其實會被社會所孤立，別人就會對他構成壓力。在這種情況下，漫天要價的情形會被遏制住。
主持人：其實評估這件事我覺得并不難，因為每個人只要是生活在這個社會里面，每個人心里都有一桿秤，到底什么是公平合理的房價，第三方要由什么人來組成？
王錫鋅：第三方的選擇的確也會是一個大家非常關注的問題，因為如果第三方由拆遷部門來選，被拆遷人和公眾就會覺得不太信任，另外一方面如果由被拆遷人或被征收人來選，可能也有單方面性，所以很多人在討論這個問題的時候，就提出能不能夠讓那些有資質(zhì)、公信的機構，有這樣一個清單，然后對社會公開，有主管部門還有媒體進行充分監(jiān)督，在選擇的時候，可能雙方都可以來選擇一個評估的機構進行評估，然后來進行比較，在這種基礎之上，可能它的評估公信力慢慢地可能得到認同。
主持人：征收的程序應該是什么樣的？
王錫鋅：征收的程序如果說真正要來討論的話，首先涉及到規(guī)劃，因為我們很多時候城市的規(guī)劃如果改變，那么土地的使用性質(zhì)就發(fā)生了變化，原來可能是居住區(qū)，現(xiàn)在改成其它的一些功能，所以首先是規(guī)劃，規(guī)劃這一塊是充分地公開，經(jīng)過立法機關的討論。另外征收需要公告，要闡述是不是為了公共利益。
主持人：誰來征收？
王錫鋅：我們現(xiàn)在從法律上規(guī)定，由國家，但是通常是由一些地方政府基于公共利益的需要來做出征收決定。
主持人：新的條例是不是仍然像這樣一樣？
王錫鋅：新的條例應該突出了這一點，突出這一點是符合《憲法》和《物權法》的要求，征收既然是為了公共利益，判斷公共利益、保護公共利益只能是政府，我們原來在很多情況下，之所以出現(xiàn)一些問題，把商業(yè)開發(fā)、商業(yè)需要由政府或者一些拆遷部門，不適當?shù)剡M行介入。
主持人：如果再成立一個專門負責征收的部門有沒有這種可能性？
王錫鋅：專門負責征收拆遷的部門其實是需要的，因為它可以杜絕在實踐中讓開發(fā)商……