除了評估過程中埋下的隱患，國土部土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云指出，開發(fā)商及地方政府押寶的土地升值也存在著諸多風險。
“目前申請辦理抵押貸款的土地，多數(shù)并未實際開發(fā)，有的位于城市邊緣，有的雖處城市開發(fā)區(qū)，但所處位置偏僻。”鄒曉云認為，地理位置直接決定了土地升值空間能否抵得過貸款利息，許多地方的規(guī)劃存在較大變數(shù)，特別是中小市、縣、城鎮(zhèn)尚未開發(fā)的土地，不確定性更大。
同時，國家對土地從緊調(diào)控、對征用土地補償規(guī)定的調(diào)整和對部分地區(qū)工業(yè)園區(qū)的整頓及關停，也使部分土地抵押貸款的風險陡增。
此外，當前開發(fā)商貸款購買或是政府手中的土地，除一部分無力開發(fā)形成閑置不能按期收回外，相當部分投機意圖明顯，有的待土地價高后出讓，有的待房價上漲后再開發(fā)。抵押貸款土地“長閑不用”，在少數(shù)地方形成了“圈地運動”，使一些土地被“擱荒”。
土地成金融業(yè)“風險貨幣”
國土部監(jiān)管將更加嚴格
“土地抵押貸款的融資方式容易積累風險，中央和地方已經(jīng)意識到問題所在，目前風險在可控制范圍內(nèi)。”劉隨臣認為，盡管隨著樓市調(diào)控趨緊，土地價格可能出現(xiàn)波動，但風險依舊可控。鄒曉云也認為，雖然全國土地抵押貸款金額相當大，但土地抵押的收益率約為30%，遠高于銀行貸款利率，只要土地市場不過度下跌，風險仍處于可控范圍。
盡管國土部相關負責人和專家一致認為“風險可控”，但銀行監(jiān)管部門的擔憂并未消除。來自北京市銀行業(yè)聯(lián)合會的統(tǒng)計顯示，目前我國銀行貸款中，約半數(shù)貸款以房地產(chǎn)土地做抵押。該聯(lián)合會負責人曾明確指出，受政策、管理、操作等因素影響，土地抵押貸款的風險隱患越來越突出。在當前房地產(chǎn)與金融業(yè)關聯(lián)度過高的情況下，土地逐漸成為金融業(yè)的“風險貨幣”。
對于銀行監(jiān)管部門的擔憂，國土部已經(jīng)做出部署。此前徐紹史曾表示，今年將進一步加強與銀監(jiān)會、證監(jiān)會的協(xié)同合作，把土地抵押信息與銀監(jiān)會共享，以便銀監(jiān)會更好地把握土地抵押貸款。鄒曉云等專家也表示，未來樓市調(diào)控一旦收緊，土地價格出現(xiàn)波動，國土部在土地抵押貸款方面的監(jiān)管將更加嚴格。(記者 齊琳)
在4月份公布的《2009年中國國土資源公報》中國土部曾提醒，“地方須警惕土地抵押貸款風險”。隨著樓市調(diào)控進一步深入，開發(fā)商資金鏈趨緊、拿地熱情逐步降低，土地市場出現(xiàn)價格波動成為不爭的事實，土地抵押貸款風險也成為了國土部門下半年“關照”的重點。業(yè)內(nèi)人士表示，未來樓市調(diào)控一旦收緊，土地價格出現(xiàn)波動，國土部對土地抵押貸款的監(jiān)管可能更加嚴格。
記者昨日從國土部了解到，在此前剛剛結(jié)束的全國國土資源廳局長座談會上，國土部對下半年的重點工作做出安排，除了此前已經(jīng)部署的保障性住房用地供給、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控落實之外，土地抵押貸款、農(nóng)地“非農(nóng)化”等被重點列入。
土地抵押貸款風險漸現(xiàn)
地方政府資金鏈可能難以為繼
“現(xiàn)在總體局面是向好的，但是老問題和新矛盾必須要在下半年被重視起來。”在全國國土資源廳局長座談會上，國土部部長徐紹史表示。這里的“新矛盾”，便是風險逐漸顯現(xiàn)的土地抵押貸款。
土地抵押貸款是指土地使用權(quán)的擁有者，用其持有的土地使用權(quán)做抵押，從銀行等金融機構(gòu)獲取貸款。曾幾何時，土地抵押貸款是某些開發(fā)商空手套白狼的重要“工具”。
國土部一位專家告訴記者，正常情況下，房價的構(gòu)成主要由土地成本、建安及稅費成本、開發(fā)商利潤三部分構(gòu)成，其中開發(fā)商的前期投入理應是土地成本、建安及稅費成本，然而過去土地抵押貸款監(jiān)管尚未完善，許多開發(fā)商拍下土地的同時辦理土地抵押貸款，憑借貸款以及預售款支付土地出讓金，而建設成本則由建筑商墊款，所有費用等房屋銷售完成后結(jié)算，開發(fā)商的前期投入幾乎可以忽略不計。
需要指出的是，現(xiàn)在土地抵押貸款不僅是企業(yè)行為。去年各地上馬很多項目，急需大量資金，不少地方政府以土地抵押獲得貸款。國土部的一份統(tǒng)計報告顯示，去年全國重點城市土地抵押面積和抵押貸款雙雙增長，全國84個重點城市抵押土地面積凈增5.1萬公頃，抵押貸款凈增7749億元，分別比上年增長35.5%和59.7%。
“特別是在土地儲備與基礎設施建設領域，地方政府以高估值的土地作為抵押獲得貸款，投入土地儲備或基礎設施建設，再以土地出讓回收資金獲得收益，并償還貸款。”國土部調(diào)控和監(jiān)測司司長劉隨臣坦言，如果高地價無法維持，地方政府繼續(xù)獲得貸款或償還貸款的鏈條將難以為繼。
地價高估現(xiàn)象�，F(xiàn)
押寶土地升值風險頗多
“受中介部門評估趨利性影響，高估地價現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)，這是土地抵押貸款最大、也是最隱蔽的風險。”中國土地估價師協(xié)會一位專家告訴記者，他在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，由于土地抵押貸款的評估費是根據(jù)評估價值的固定比例收取，許多中介部門為了多收取評估費，故意高估地價，有的以貸款金額倒估地價，使土地抵押貸款從一開始就存在抵押值不足的信貸風險。
“有的地方甚至出現(xiàn)中介機構(gòu)按評估人要求設定評估值的現(xiàn)象，導致評估嚴重失真。”這位專家直言。