截至目前，新政實(shí)施已經(jīng)兩個(gè)月。隨著各項(xiàng)政策的落實(shí)、深入，京城樓市出現(xiàn)了兩類表現(xiàn)穩(wěn)健的市場現(xiàn)象，一是以大興、房山為代表的近郊板塊；另一類就是龍湖·伊頓公館為代表的學(xué)區(qū)小戶型公館，憑借產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)的稀缺性，保持著平穩(wěn)較快的銷售速度。

　　近郊調(diào)整無礙核心區(qū)穩(wěn)定

　　新政實(shí)施兩個(gè)月以來，京城樓市出現(xiàn)冷熱不均。具體來看，以通州燕郊為代表的近郊區(qū)縣驟然降溫。除多數(shù)樓盤打折促銷外，還出現(xiàn)土地流標(biāo)。與此同時(shí)，包括大興、亦莊、順義在內(nèi)的多個(gè)郊區(qū)板塊，均出現(xiàn)不同程度的調(diào)整。

　　與之形成鮮明對(duì)比的是，核心城區(qū)樓盤售價(jià)相對(duì)平穩(wěn)。特別是以海淀為代表的國家教育區(qū)樓市，銷量和售價(jià)并未出現(xiàn)大的波動(dòng)。以龍湖·唐寧ONE為例，該項(xiàng)目自2月份以來，商業(yè)立項(xiàng)的公寓類產(chǎn)品截至目前共成交102套，成交金額2.3億元。即便是在新政出臺(tái)后的6月份，唐寧依然保持著平穩(wěn)的銷售速度，單月銷售23套。在這個(gè)過程中，龍湖·伊頓公館表現(xiàn)較為突出，其自4月份入市，在未做任何宣傳的背景下，僅通過唐寧的業(yè)主及其推薦就已成交65套，成交金額約1.2億元。

　　不僅一手房表現(xiàn)平穩(wěn)，核心區(qū)的二手房價(jià)格也相對(duì)穩(wěn)定。據(jù)北京中原三級(jí)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，目前萬柳板塊中高檔二手商品房市場均價(jià)仍在40000元/平方米左右，與政策出臺(tái)之前的價(jià)格相比變動(dòng)不大，成交量雖然較新政前有所降低，但客戶主要是換房或者購買學(xué)區(qū)房的消費(fèi)者，因此剛性需求旺盛。無獨(dú)有偶，同樣位于海淀的五道口板塊，二手房價(jià)依然堅(jiān)挺，目前華清嘉園二手房均價(jià)接近4萬，小戶型產(chǎn)品仍然堅(jiān)挺在42000元左右。

　　受益海淀供量稀缺

　　面對(duì)海淀樓市的平穩(wěn)態(tài)勢，專家分析認(rèn)為，與長期以來海淀樓市供量稀缺有直接關(guān)系。關(guān)于這一點(diǎn)，單從今年上半年的土地供應(yīng)情況便可窺見一斑。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1—4月推出的9塊居住用地其中有8塊全部位于順義、房山以及平谷等遠(yuǎn)郊區(qū)域，海淀中關(guān)村核心區(qū)域周邊土地供應(yīng)量為零。而根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止到2010年3月15日，東城、西城、崇文、宣武、朝陽以及海淀六大城區(qū)的住宅存量僅34436套。土地供應(yīng)量的萎縮以及住宅庫存量的減少，令核心區(qū)住宅的稀缺價(jià)值再度凸顯。其中，尤其以海淀區(qū)最為明顯。

　　海淀土地供量不足，直接導(dǎo)致新盤供應(yīng)稀缺。2001年華清嘉園落成至今，近10年時(shí)間內(nèi)，中關(guān)村國家教育區(qū)僅有龍湖·唐寧ONE一個(gè)住宅項(xiàng)目入市。從今后的供應(yīng)情況來看，6月計(jì)劃入市的35個(gè)項(xiàng)目，僅有一個(gè)位于海淀。而清華大學(xué)附近未來5年內(nèi)沒有土地供應(yīng)。

　　長期以來，該板塊供不應(yīng)求的局面促使區(qū)域二手房市場持續(xù)堅(jiān)挺。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自1997年以來，海淀國家級(jí)學(xué)區(qū)房價(jià)上漲12.5倍，即便是在2008年房地產(chǎn)進(jìn)入嚴(yán)冬之際，全市房價(jià)下跌13%之際，區(qū)域二手房價(jià)格依然上漲2%。

　　新政下市場青睞高端小戶型

　　龍湖·伊頓公館淡市熱銷，引發(fā)業(yè)界對(duì)其客戶構(gòu)成的關(guān)注。據(jù)記者調(diào)查，該項(xiàng)目的客戶構(gòu)成中，70%是龍湖的老業(yè)主或其朋友，60%是外地客戶，70%是一次性付款。這充分說明，其一，在新政背景下，財(cái)富人士依然需要資金出口；其二，與新政前相比，他們更傾向于投資類似伊頓公館，具有收藏價(jià)值的高端小戶型產(chǎn)品。

　　據(jù)唐寧ONE營銷經(jīng)理寧可介紹，“龍湖·伊頓公館之所以定位‘MINI行宮’，主要依據(jù)客戶的需求及產(chǎn)品的屬性而定的。首先，從客戶的購買意圖來看，大都不是作為第一居所，更多是為了臨時(shí)居住或存放興趣需求的場所�！睂幙膳e了幾個(gè)實(shí)際成交的業(yè)主提到的購買原因：“有的客戶家中有子女在清華大學(xué)附近就讀中學(xué)或小學(xué)等，家長陪讀；有的客戶擬在北大、清華等高校進(jìn)修EMBA，不喜歡長時(shí)間住在沒有家庭氛圍的酒店里，就選擇伊頓作為臨時(shí)居�；蜣k公會(huì)所；還有一部分客戶將它作為臨時(shí)接待公館、私屬影院、酒吧、藏書閣等等多種興趣的實(shí)現(xiàn)場地。其次，從產(chǎn)品的屬性來看，伊頓公館屬于公寓類產(chǎn)品，面積較小，面積區(qū)間40-60平方米，總價(jià)低，性價(jià)比高，使用和收藏更加靈活和輕松�！�