新政后，普通住宅成交量迅速下滑，別墅市場也在劫難逃，經(jīng)濟型別墅尤其明顯。但與此同時，千萬級別墅卻在別墅成交中，逐月做大。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，6月份，千萬級別墅的成交量竟然占到全市別墅總成交的3成之多。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于能買得起千萬級別墅的“大富”而言，新政影響甚微。

　　占比大幅提升

　　據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，2010年上半年，北京累計成交別墅1476套，成交面積52.6萬平方米，其中單套總價在千萬級別以上的頂級別墅上半年成交了265套，占成交總量的18%。銷量最高的前三個項目分別是潤澤莊園、頤和原著和自在香山。

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，6月北京別墅市場總體成交繼續(xù)下滑，成交套數(shù)、成交面積和成交金額全面下挫。但中高端別墅仍然是6月北京別墅市場的成交主力，占總成交的68.75%，其中千萬級別墅占近三成。

　　據(jù)了解，新政后，隨著經(jīng)濟型別墅成交的迅速下滑，千萬級別墅成交量占比反而得到了大幅提高，5月份占比升至20%，到了6月份占比上升到28.13%。

　　數(shù)據(jù)顯示，著名的千萬級別墅項目頤和原著以連續(xù)3個月的月冠軍優(yōu)勢傲視群雄，奪得二季度冠軍，其二季度的累計成交15套，成交面積為14646.23平方米，成交金額9.49億元，成交均價64768元/平方米，每套均價高達6326.67萬元。

　　從近期領(lǐng)跑市場的千萬級城市別墅潤澤莊園和龍湖頤和原著來看，一個占有自然資源，一個比鄰皇家園林。且均位于五環(huán)沿線，交通出行便捷，生活配套齊全，周邊環(huán)境舒適宜居。

　　以潤澤莊園為例，項目位于北五環(huán)國奧核心，西臨13000畝的國家森林公園，一路之隔是57萬平方米的清河營郊野公園，歷史悠久的清河于項目北邊環(huán)繞而過。與此同時， 25萬平方米園林將該項目環(huán)抱。從產(chǎn)品來看，作為城市核心區(qū)域的高端別墅，潤澤莊園由大獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼四種建筑形式組成，為國奧核心區(qū)域內(nèi)首屈一指的純粹別墅社區(qū)，每套產(chǎn)品面寬最小的也有8.2米，最大可達27.6米，幾乎是其他同類產(chǎn)品的兩倍。同時，部分戶型采用7米雙層挑空的設(shè)計，并且享有私家電梯。同時，獨棟別墅的前后雙花園以及多重露臺設(shè)計，形成立體景觀空間，使得居者在房間的任何位置，都能欣賞到窗外的景觀。

　　均價逆市上揚

　　另外，值得注意的是，雖然成交量持續(xù)萎縮，但別墅成交均價卻逆市上揚，其中千萬級別墅最為明顯。

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，二季度北京別墅市場累計成交734套，環(huán)比上漲37.45%；成交面積為25.42萬平方米，比一季度上漲38.68%；銷售總金額達65.8億元，與一季度相比，增加4.86億元，環(huán)比增長7.98%；成交均價為25884元/平方米，比一季度的成交均價上漲3619元/平方米。

　　據(jù)介紹，其中千萬級別墅的漲幅更是驚人，有項目半年內(nèi)價格上漲130%。

　　新政影響甚微

　　據(jù)搜房網(wǎng)別墅頻道主編張源介紹，上半年，千萬級別墅銷售很穩(wěn)定，雖然也受到新政的影響，但遠沒有經(jīng)濟型別墅嚴(yán)重。從項目看，頤和原著、泰禾紅御、龍灣、君山高爾夫別墅等千萬級別墅銷售都不錯。從區(qū)域看，千萬級別墅和600萬元-1000萬元之間的中端別墅較為集中的區(qū)域表現(xiàn)明顯好于經(jīng)濟型別墅聚集區(qū)，如中央別墅區(qū)、西山別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)以及懷密別墅區(qū)。

　　據(jù)張源分析，新政對高端人群打擊并不小，但對于買得起千萬級別墅的“大富”階層，影響并不大。

　　專家預(yù)計，類似潤澤莊園兼具居住和投資功能的高端城市別墅，將長期向好。據(jù)潤澤地產(chǎn)總經(jīng)理封屹介紹，該項目意向客戶中，短期都是用作自住，長期來看，不乏買家是出于收藏、投資的考慮。因為，他們更看好產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)的唯一性。自住的同時，希望資產(chǎn)能實現(xiàn)保值。

　　據(jù)記者從頤和原著、泰禾紅御、龍灣等項目了解到，他們都對市場頗有信心，認(rèn)為影響不大。有的項目甚至表示，還會繼續(xù)上調(diào)價格。

　　>>成交分析

　　傳統(tǒng)別墅區(qū)占主流

　　上半年成交千萬級別的別墅項目主要分布在傳統(tǒng)別墅區(qū)。其中西山別墅區(qū)共有9個項目，上半年銷量前三位中頤和原著和自在香山兩個項目均位于西山別墅區(qū)，區(qū)域總成交量達到了75套。成交位于次席的是順義區(qū)的中央別墅區(qū)和潮白河別墅區(qū)，包括東方太陽城、格拉斯小鎮(zhèn)、清錦源等5個項目，上半年共成交了45套。成交量居第三位的是昌平別墅區(qū)，包括保利·壟上、壹千棟、東方普羅旺斯等4個項目共成交了33套。上半年傳統(tǒng)別墅區(qū)18個千萬級別以上別墅項目共銷售了153套，占據(jù)了六成左右的市場份額。

　　西山別墅區(qū)的千萬級別墅不僅成交量最高，產(chǎn)品形式也較為豐富，包括獨棟、雙拼、聯(lián)排三種，臨近皇家園林帶給購房人的尊貴感受提升了西山別墅區(qū)的產(chǎn)品附加值，區(qū)域千萬級別以上別墅的成交均價為41785元/平方米，居各別墅區(qū)之首。順義的中央別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)和昌平別墅區(qū)成交的千萬級別以上別墅全部為獨棟產(chǎn)品，成交單價在3萬元/平方米上下，與西山別墅區(qū)成交價格存在頗大差距，是由于單套面積相對較大造成的總價偏高。

　　>>專家觀點

　　高端項目也可能下跌

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，別墅的價值體現(xiàn)在供應(yīng)量的稀少以及占有自然資源的豐富，成為了代表財富階層的身份符號，限制別墅用地的政策決定了別墅的高保值性，特別是獨棟別墅形式，產(chǎn)品可塑性強、居住舒適度高，最大化地展現(xiàn)出了別墅的各方面優(yōu)勢，需求相對旺盛，但在政策作用下獨棟別墅的供應(yīng)趨于縮減，由此造成了價格的高企。

　　不過，21世紀(jì)不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)林蕾認(rèn)為，別墅這樣的項目價格比較堅挺，抗跌性較強，這是被歷次樓市調(diào)控所證明了的。但是，抗跌并不等于不下跌。正如高價項目是拉動區(qū)域房價的重要組成部分，這類項目一旦降價，也將會帶動區(qū)域房價加速下跌。