今年4月，北京房價(jià)出現(xiàn)19個(gè)月來的首次下降。在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然復(fù)雜的今天，以北京為例，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，下一步將會(huì)走向何處呢？
“新國八條”、“京十五條”陸續(xù)出臺(tái)后，北京消費(fèi)者對(duì)北京市房價(jià)下跌的預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。特別是北京市政府在3月底公布的“新建普通住房價(jià)格同比穩(wěn)中有降的控制目標(biāo)”，在已公布房價(jià)控制目標(biāo)的40多個(gè)城市中，絕無僅有。那么，2011年，北京市的房價(jià)真的會(huì)降嗎？
“京十五條”公布后的2月樓市表現(xiàn)
雖然國家公布了“新國八條”，但對(duì)于北京市的居民來說，更期待的則是“京十五條”。2月16日，“京十五條”面世。當(dāng)天，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京市住宅簽約量創(chuàng)歷史新高，達(dá)2942套。其中，二手房套，一手期房和現(xiàn)房分別為759套和套。2月17日，新政落地首日，二手房成交量下滑70%以上，新房交易量下滑超過。但這并不能說明房價(jià)要出現(xiàn)下滑，只能說明新政確實(shí)起到了一定作用。而這種情況，在去年12月份，北京市推出汽車限牌政策后，市場(chǎng)表現(xiàn)更為明顯。（見表1）
2月北京樓市整體情況見下表：
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二手房
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新房
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數(shù)量
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同比
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環(huán)比
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數(shù)量
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同比
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環(huán)比
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交易量
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8335
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-2.4%
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-64.5%
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3436
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-53.3%
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-70.2%
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成交均價(jià)
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22283
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24.5%
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-7.0%
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21810
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0.8%
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-0.2%
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京城3月房價(jià)：“降聲一片”
2月份，房價(jià)仍舊保持上漲，但成交量大幅下滑卻是事實(shí)。這種現(xiàn)狀，使得個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)開始率先降價(jià)。最典型的例子就是3月5日，發(fā)生了“北京遠(yuǎn)洋樓盤均價(jià)直降4000元，三十多名業(yè)主要求退房”事件�？磥恚績r(jià)下降，并不是所有消費(fèi)者都希望的。
在成交量大幅萎縮的前提下，無論是分析師、媒體、房地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者都認(rèn)為北京房價(jià)將會(huì)下降，正所謂降聲一片。
但仍有兩點(diǎn)需要注意。第一，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)信息顯示，截至3月19日，本月二手商住房共成交套，日均簽約65.5套，創(chuàng)11個(gè)月以來新高。二手商住房的成交比例占到了二手房網(wǎng)上簽約總量的15.25%，也是統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)建成以來的最高值。這主要是因?yàn)椋套》坎辉谙拶徴叻秶鷥?nèi)。第二，新開盤的住宅樓盤的簽約率相對(duì)較高。分析人士認(rèn)為，只要定價(jià)合理，消費(fèi)者可承受，目前“蟄伏”著的需求會(huì)馬上被釋放。
北京新房價(jià)格19個(gè)月來同比首降
與以往相比，3月份房價(jià)表現(xiàn)公布時(shí)間較晚。4月11日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份北京新建商品住房成交均價(jià)以19679元/平方米的數(shù)值環(huán)比2月下降了26.7%，同比下降了，這是自2009年9月份以來新建商品住房成交均價(jià)首次同比下降。
另外，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，成交量回落主要是投資投機(jī)性需求被有效擠出。根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，目前近九成的市場(chǎng)交易都是剛性自住需求，第二套購房占比由新政前的降至10.9%，非本市戶籍居民購房占比由40%多降至7.6%，進(jìn)而導(dǎo)致北京商品住房市場(chǎng)成交量持續(xù)回落，投資投機(jī)性需求被有效擠出市場(chǎng)。
春季交易會(huì)：3個(gè)特點(diǎn)值得關(guān)注
北京春季房地產(chǎn)交易會(huì)歷來被稱為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的“風(fēng)向標(biāo)”。4月7日，交易會(huì)如期召開。本刊記者也特地參加了這次交易會(huì)。記者的第一感覺是，看房的人多，賣房的人多，觀看的人多。
從地鐵口一出來，就發(fā)現(xiàn)了很多房地產(chǎn)開發(fā)商、中介的工作人員，大肆揮霍著手中的傳單。他們自發(fā)排成兩排，中間留出一條通道，將看房的人直接護(hù)送到交易會(huì)門口。而里面的工作人員更多，有的還結(jié)成了“小分隊(duì)”，來回跑動(dòng)。而所謂看房的人也多是持觀望態(tài)度，到處打聽，并沒有成交意向。
為期4天的交易會(huì)，除參觀人數(shù)同比下降4.8%，多家參展商實(shí)際交易量為零外，還有3大特點(diǎn)值得關(guān)注：
1.參展商比例發(fā)生嚴(yán)重變化。200余家參展商中，北京本地參展商僅為47個(gè)，外地近80個(gè)，海外參展商超過80個(gè)。與以往僅有的海外十幾家相比，增加幅度令人驚奇。海外參展商普遍透露一個(gè)信息，“海外的房價(jià)比中國的更便宜、更合理”。
2.純新盤少，定價(jià)盤少。與以往最多時(shí)30多個(gè)純新盤、最少時(shí)也有7個(gè)純新盤相比，本次交易會(huì)僅有幾個(gè)純新盤。另外，不管是純新盤，或是老樓盤的后期開發(fā)品，大多都沒有定價(jià)。開發(fā)商表示，“調(diào)控背景下，不好定價(jià)”。
3.外地買家大量減少。與以往外地買家占半壁江山相比，本次交易會(huì)僅達(dá)到一成。這應(yīng)該是“京十五條”的最直接效果。
以上三點(diǎn)是消費(fèi)者、開發(fā)商對(duì)北京市房價(jià)預(yù)期下跌的最主要表現(xiàn)，而海外參展商的增加，則進(jìn)一步暗示北京房價(jià)過高，將會(huì)下滑。
房價(jià)穩(wěn)定取決于政府的決心
目前，北京市場(chǎng)由于剛性需求極大，但供給又不能滿足這種需求。這種情形下，房價(jià)的上漲或下跌僅靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)是不行的。房價(jià)上漲或下跌，政府起著至關(guān)重要的作用，這一點(diǎn)從2000年后北京房價(jià)（商品房）的走勢(shì)可以看出（表2）。
2008年，受全球金融危機(jī)影響，我國經(jīng)濟(jì)在下半年出現(xiàn)一定下滑。其中，房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖，需求大幅萎縮。在年底，我國出臺(tái)了4萬億投資以刺激市場(chǎng)需求的計(jì)劃，同時(shí)也配套了相應(yīng)的刺激政策。于是，出現(xiàn)了2009年罕見的高增長。2010年，政府欲穩(wěn)住房價(jià)。但由于不能確定經(jīng)濟(jì)是否已從危機(jī)中完全復(fù)蘇，所以政策并不嚴(yán)厲，也未嚴(yán)格要求各地政府執(zhí)行，造成房價(jià)繼續(xù)上行。當(dāng)然，房價(jià)未控制住，與開發(fā)商有一定關(guān)系，另外投資炒房者也是一個(gè)因素。但最主要的原因是，政府并沒有下定決心。
外部因素促政府必須控制房價(jià)
實(shí)際上，必須要控制房價(jià)還有一個(gè)重要的外部原因。2010年以來，全球“做空”中國的力量正在集結(jié)，金融大鱷索羅斯這一次將戰(zhàn)場(chǎng)移到了中國。據(jù)最近消息，目前，索羅斯最多能使用的資金已超過一萬億美元。此次他還有很多幫手。
查諾斯、麥嘉華、格蘭瑟姆等幾位華爾街赫赫有名的資本大佬，不約而同“看空中國”，對(duì)賭中國房地產(chǎn)泡沫破裂。
國際金融炒家的一舉一動(dòng)，我國政府相關(guān)部門已經(jīng)很了解�？刂品績r(jià)是必須的選擇，這也是眾多房產(chǎn)政策、金融政策不斷出臺(tái)的原因。但控制房價(jià)并不是就要打壓房價(jià)，讓房價(jià)下滑，而是讓房價(jià)處于一個(gè)合理的水平。這是今年以來，政府一直強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)。而這一點(diǎn)，在年的北京春季房地產(chǎn)交易會(huì)上，行業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)開發(fā)商、媒體以及很多消費(fèi)者都很認(rèn)可。另外，從4月上旬開始，國務(wù)院派出8個(gè)督察組，對(duì)包括京滬在內(nèi)的個(gè)省(區(qū)、市)貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查，這在歷史上尚屬首次。
北京房價(jià)走勢(shì)穩(wěn)中有降
以北京為首的一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于二三線城市，房價(jià)確實(shí)明顯偏高。對(duì)于很多還沒有房的北京消費(fèi)者來說，更希望房價(jià)回到2008年之前的水平。但對(duì)于在房價(jià)持續(xù)上漲時(shí)期購房的消費(fèi)者來說，不希望看到房價(jià)有太多的下滑。但畢竟未來房價(jià)的走勢(shì)，在炒房者被擠出市場(chǎng)之后，更多是要看有購房需求的消費(fèi)者的購買能力。但從購房者數(shù)量來看，不需要房價(jià)太多下降，就會(huì)有部分購房者抓住機(jī)會(huì)出手。
從開發(fā)商層面來看，由于資金仍很充裕，短期內(nèi)不會(huì)采取大幅降價(jià)的措施。而且，完全可以采用漸進(jìn)式降價(jià)的策略，逐步回籠資金。
從政府層面來講，仍是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，會(huì)慢慢回收貨幣。
今年前4個(gè)月，央行已連續(xù)4次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，此舉意義之一，是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)由過熱逐步穩(wěn)定下來。
綜合上述三個(gè)原因，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)所謂的“拐點(diǎn)”已現(xiàn)。但這不是房價(jià)下降的“拐點(diǎn)”，而是房價(jià)趨于穩(wěn)定的“拐點(diǎn)”。
今年下半年應(yīng)有一定下降，但幅度不會(huì)太大。