房屋中介與買賣雙方為逃避稅款簽兩份差價(jià)懸殊合同 專家提醒購(gòu)房者莫貪小便宜
當(dāng)二手房市場(chǎng)隨著商品房?jī)r(jià)格的走高水漲船高之時(shí)，成交數(shù)額也節(jié)節(jié)攀升，以至到了11月，蘭州城區(qū)中心地段二手房均價(jià)都突破了7000元，于是，為逃避稅款的“陰陽合同”也在市場(chǎng)開始泛濫。所謂“陰陽合同”，就是以真實(shí)成交價(jià)在私底下由雙方簽訂一份“陰合同”，而后再交給管理部門一份低于成交價(jià)許多數(shù)額的“陽合同”，這樣，一般一套七八十平方米的房子，至少能少交二三萬元的稅款。但是專家指出，短期內(nèi)貪得這樣的“小便宜”，對(duì)于消費(fèi)者而言風(fēng)險(xiǎn)卻很大。
★合同一陰一陽：一套房可少繳稅幾萬元
“隨便一套房，只要你按我說的辦，保證能省出好幾萬。”11月24日，在蘭州一家房屋中介公司，當(dāng)?shù)弥浴百I房人”身份前去咨詢的記者考慮到二手房交易稅費(fèi)太高，決定放棄購(gòu)房之時(shí)，一名中介人士告訴記者，他們有辦法讓記者少繳稅款。
眾所周知，二手房繳稅的依據(jù)是房屋買賣雙方在《房屋買賣合同》中確定的成交價(jià)格，但如果把這個(gè)合同做成“陽合同”便大有文章。為了讓記者相信，這名中介人士以他經(jīng)手的一套100平方米、80萬元的房子為例給記者算了一筆賬。當(dāng)然，他先告訴記者，這80萬元是私下里真正定的成交價(jià)，即“陰合同”上的價(jià)格，而在“陽合同”上，他們簽訂的價(jià)格是45萬元。按照“陰合同”，根據(jù)目前規(guī)定，雙方須繳納的稅費(fèi)包括1.5%的契稅和5.5%的營(yíng)業(yè)稅(新房購(gòu)入兩年內(nèi)交易)，即80萬元×1.5%(契稅)＋80萬元×5.5%(營(yíng)業(yè)稅) =5.6萬元；若按照低價(jià)簽訂的“陽合同”，要繳付的費(fèi)用變?yōu)椋?5萬元×1.5%(契稅)＋45萬元×5.5%(營(yíng)業(yè)稅) =3.15萬元；這樣一對(duì)比，合同“一陰一陽”，雙方逃掉的稅款多達(dá)2.45萬元。
★購(gòu)房者：嘗到甜頭能省則省
“正因?yàn)橛腥藝L到了甜頭，現(xiàn)在便從者如云，把市場(chǎng)都搞壞了�！�11月24日，當(dāng)談到“陰陽合同”時(shí)，蘭州金和房屋中介公司經(jīng)理謝學(xué)敏告訴記者，有了這個(gè)“潛規(guī)則”，許多正規(guī)生意被人搶走，參與其中的市民更是趨之若鶩。
“能少就少，為何不干？”通過“陰陽合同”省去兩萬元稅款后，市民鄭先生告訴記者，起初簽訂合同時(shí)他還怕露出“馬腳”，“結(jié)果中介帶著我，從繳稅大廳出來，就直奔銀行，一直沒人過問這事，我才放下心來�！庇辛诉@次成功逃稅的經(jīng)歷，鄭先生還想將這個(gè)自認(rèn)為的“好方法”告訴其他親戚。
不僅作為購(gòu)房者的陳先生如此樂意，作為售房者的李小姐也愿意簽訂“陰陽合同”。根據(jù)市場(chǎng)“習(xí)慣”，一般契稅和營(yíng)業(yè)稅都是由購(gòu)房者來掏，但李小姐告訴記者：“給買方能省點(diǎn)稅，我也覺得方便�！钡x學(xué)敏告訴記者，其實(shí)無論賣方買方，大多數(shù)的交易雙方在“幕后推手”的助推下根本就不清楚其中的緣由，“一般連合同都是由中介寫好，雙方只是簽名，此外聽中介的話就是了。久而久之，交易雙方養(yǎng)成了習(xí)慣，中介也以此為‘己任’。在利欲熏心之下，‘陰陽合同’就成了‘共識(shí)’。”
★房屋中介：為“利”而行提高銷量
那么，中介為何要不遺余力地幫助消費(fèi)者逃稅漏稅呢？這其中還是一個(gè)“利”字。一名中介一臉無奈地告訴記者：“都在一個(gè)鍋里吃飯，你不干就有人干，最后都逼得大家干起來�！绷硪幻橹薪橐哺嬖V記者，如果使用“陰陽合同”，他們首先會(huì)告訴顧客能省出不少錢，當(dāng)顧客心動(dòng)之時(shí)，他們自然就會(huì)提出高于市場(chǎng)價(jià)的所謂“特殊中介費(fèi)”了，而且，有了這項(xiàng)“本領(lǐng)”，市場(chǎng)份額也會(huì)增大，自己手里的房子就會(huì)好賣。但蘭州巨信二手房公司總經(jīng)理陳學(xué)禮卻認(rèn)為，中介不惜鋌而走險(xiǎn)也和當(dāng)前二手房交易稅費(fèi)過高有關(guān)。在這種情況下，陳學(xué)禮建議，在降低稅費(fèi)的基礎(chǔ)上，通過加強(qiáng)監(jiān)管來減少財(cái)稅損失。
★業(yè)內(nèi)人士：監(jiān)管不力系重要原因
而更多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“陰陽合同”的泛濫根源在于監(jiān)管，首先緣于價(jià)格指導(dǎo)體系不完善。根據(jù)規(guī)定，房屋成交價(jià)不得低于政府規(guī)定的“指導(dǎo)價(jià)”，否則以指導(dǎo)價(jià)征稅。但蘭州目前執(zhí)行的指導(dǎo)價(jià)還是四五年前的標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)知情人士透露，目前政府不愿公開的“指導(dǎo)價(jià)”就在四千元左右，可是主城區(qū)絕大多數(shù)二手房都要高于這個(gè)價(jià)格�！坝谑�，交易中大家就無所謂指導(dǎo)價(jià)的存在�！�
“而另一個(gè)重要原因是對(duì)中介的監(jiān)管不夠嚴(yán)厲。如果背后沒有推手，那這個(gè)問題就不會(huì)大量存在。”謝學(xué)敏告訴記者，“即使以后發(fā)現(xiàn)問題，要追究逃稅責(zé)任，也建議別少了中介的份�！�
此外，呼吁地稅部門制定符合實(shí)際的“計(jì)稅新規(guī)定”也成了業(yè)內(nèi)關(guān)注的話題。因?yàn)橛辛祟愃埔?guī)定，稅務(wù)部門便能對(duì)不同房屋價(jià)格進(jìn)行合理評(píng)估，從而制定合理的參考征稅價(jià)。而記者了解到，目前，蘭州市有關(guān)方面也正在考慮這個(gè)問題，預(yù)計(jì)不日，由稅務(wù)部門制定的相關(guān)新標(biāo)準(zhǔn)便會(huì)出臺(tái)。
專家提醒：占小便宜或吃大虧
但對(duì)更多的市民來說，無論是否參與簽訂過“陰陽合同”，業(yè)內(nèi)人士都勸誡大家歇手這種“不劃算的行為”，因?yàn)楹炗啞瓣庩柡贤保俗尅澳缓笸剖帧鲍@利外，對(duì)買賣雙方風(fēng)險(xiǎn)都很大。
“‘陽合同’雖然把稅務(wù)部門給蒙混過去了，但有一天需要用這份虛報(bào)價(jià)格的‘陽合同’作證時(shí)，上面的低價(jià)便會(huì)讓你吃大虧�！碧m州瑪雅房屋城關(guān)店的張經(jīng)理告訴記者，買賣雙方一旦因?yàn)楹贤l(fā)生糾紛就很難裁定，最終可能會(huì)按照標(biāo)明低價(jià)格的“陽合同”予以裁定，因?yàn)樗较吕锖炗喌摹瓣幒贤辈皇芊杀Ｗo(hù)。
同時(shí)，在剛交易時(shí)，買家雖少交了稅款，但今后再要交易，這些錢遲早要轉(zhuǎn)嫁到自己身上。因?yàn)槿舾赡旰笕绻D(zhuǎn)讓房子，至少要比你當(dāng)初買房的價(jià)格高才會(huì)出售，這樣一來，增值的比例是不低，繳稅也相應(yīng)多了，以一套超過兩年的“陰合同”80萬元、“陽合同”45萬元的房子為例，假如幾年后，以100萬元的價(jià)格把房子賣掉，根據(jù)“陽合同”，這套房子的應(yīng)稅額高達(dá)55萬元，但如果根據(jù)“陰合同”，應(yīng)稅額也就20萬元，但這個(gè)時(shí)候你的“陰合同”是拿不上桌面的，這個(gè)“虧”只能自己吃。
而更讓業(yè)內(nèi)關(guān)注的是，隨著今后政府對(duì)逃稅打擊力度的加強(qiáng)，還會(huì)以更嚴(yán)格的措施來追究責(zé)任。我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定：“納稅人采取虛假的納稅申報(bào)的手段不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅。由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款，處以不繳或者少繳的稅款5倍以下的罰款”。
本報(bào)記者 王家安 實(shí)習(xí)生 穆金富