房產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段 將加快構(gòu)建新發(fā)展模式
2023-12-19 中國質(zhì)量萬里行 點擊：次
2023年，房地產(chǎn)市場走到了轉(zhuǎn)型升級的“深水期”。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)進入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式逐步構(gòu)建，衡量房地產(chǎn)企業(yè)的標準也重新定義。當前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從賣方市場過渡到買方市場，購房者開始掌握更多的主動權，房企競爭日趨激烈。未來，房地產(chǎn)企業(yè)更需要由開發(fā)商向服務商轉(zhuǎn)型，企業(yè)的抗風險能力、產(chǎn)品能力和開發(fā)運營服務的綜合能力，成為新時期的核心競爭力。
全面回歸居住本質(zhì) 持續(xù)探索高品質(zhì)需求
2023年，也是“保交樓”的關鍵節(jié)點。
伴隨著各地樓市政策的寬松趨勢，在住房回歸居住屬性和長效機制的全面落實，房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸回歸理性，行業(yè)發(fā)展模式全面回歸本質(zhì)，以產(chǎn)品力提升競爭力的時代正在開啟，房企的競爭從競速度轉(zhuǎn)向競品質(zhì)。
克而瑞集團董事長丁祖昱曾表示，2023年產(chǎn)品力在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位得到了前所未有的提升，可謂已達到最高級別。
當住房被重新審視，產(chǎn)品力正在影響購房者的選擇。除了政策環(huán)境，由開發(fā)商實力、地段、配套、戶型設計、性價比等綜合構(gòu)成的產(chǎn)品力，成為打動購房者的關鍵。
《2023年居住消費趨勢觀察報告》顯示，居住需求的內(nèi)涵和邊界正在發(fā)生深刻變化，居住服務企業(yè)不只是要解決住的問題，還要在如何提升生活品質(zhì)上不斷探索。房子已經(jīng)不再是單純意義上的房子，更多地是一種生活方式的載體。房子除了用來居住，還有太多的附屬價值：醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、金融等屬性，再加上中國人根深蒂固的土地情結(jié)，都決定了房子是一種多元化生活的體現(xiàn)。
在房地產(chǎn)企業(yè)競爭方面，《2023產(chǎn)品力發(fā)展報告》顯示，房地產(chǎn)企業(yè)方面，央企在拓展上有長足動力，好產(chǎn)品出現(xiàn)頻率明顯上升；其次是城投平臺，2022年可追蹤到城投拿地已開工195宗土地，其中22%的項目選擇合作或代建模式，目前城投平臺也在打造自己的產(chǎn)品線，中小企業(yè)正在通過細節(jié)來打動客戶。
值得關注的是，逆勢之中，不少央國企優(yōu)勢凸顯。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析指出，央國企銷售表現(xiàn)仍較為強勁。2023年1至11月，銷售額同比增長超過10%的大型企業(yè)為包括中海、華潤、國貿(mào)地產(chǎn)等，這些央國企融資保持通暢，擁有品牌優(yōu)勢，銷售表現(xiàn)較好。
有分析預測，未來兩到三年，剛需消費者被二手房和保障性住房體系分流，新房市場持續(xù)轉(zhuǎn)向改善及高端住房需求；新房住宅強調(diào)所見即所得，無限接近現(xiàn)房；新房住宅產(chǎn)品由復制向定制轉(zhuǎn)變，強調(diào)屬地化和個性化。住宅品質(zhì)提升主要通過裝修標準提升、更好地服務等方面體現(xiàn)。
轉(zhuǎn)型綠色低碳人居 打造高質(zhì)量發(fā)展內(nèi)生動力
在“碳達峰”“碳中和”戰(zhàn)略背景下，一個難以規(guī)避的重要領域就是地產(chǎn)及建筑行業(yè)。
建筑業(yè)是“排碳大戶”，也是實現(xiàn)“雙碳”目標的重點領域，建筑領域高質(zhì)量發(fā)展的具體目標就是要大力推行實現(xiàn)低碳健康建筑。
低碳和健康是綠色建筑兩個重要的特征。而綠色建筑未來發(fā)展有三個大的趨勢：首先，建筑節(jié)能更高效，被動式超低能耗建筑成為建筑領域碳達峰的關鍵、前提和基礎；其次，建筑用能更低碳，太陽能、空氣能等可再生能源建筑應用是未來發(fā)展方向；最后，居住環(huán)境更健康，立體園林建筑是擴展建筑功能、提高建筑性能和健康舒適環(huán)境的重要措施。
在“雙碳”背景下，綠色建筑在各地加快推廣建設。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，全國累計建成節(jié)能建筑面積超過303億平方米，節(jié)能建筑占城鎮(zhèn)民用建筑面積比例超過64%；全國累計建成綠色建筑面積超過100億平方米，2022年當年城鎮(zhèn)新建綠色建筑占新建建筑的比例達到90%左右。
住建部修訂《綠色建筑評價標準》（GB/T50378-2019），意味著綠色建筑的準入門檻越發(fā)規(guī)范并有所提升。綠色轉(zhuǎn)型具體細化至房企內(nèi)部，如何統(tǒng)籌設計、開發(fā)、建設、運營等不同部門系統(tǒng)性應對減碳工作，都成為需要探討的方面。
在這種形勢下，摸清地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，找到房企綠色轉(zhuǎn)型的痛點，成為專業(yè)機構(gòu)的關注點。今年上半年，“2023綠色地產(chǎn)行——中國綠色建筑雙碳戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展力走訪調(diào)研交流會”活動啟動，由眾多專家組成的調(diào)研團，將走訪綠色轉(zhuǎn)型方面的典型企業(yè)，基于房地產(chǎn)企業(yè)在綠色低碳方面的發(fā)展現(xiàn)狀，通過座談匯報、相關專家演講、互動討論等形式，為房地產(chǎn)企業(yè)提供包括在綠色產(chǎn)品、低碳轉(zhuǎn)型、ESG表現(xiàn)提升等方面切實可行的建議及解決方案。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長楊衛(wèi)江在2023碳中和高峰論壇上表示，當前，一大批企業(yè)開始了綠色低碳轉(zhuǎn)型，在設計與建造方面與綠色材料為框架，融入綠色施工技術和新能源技術，實現(xiàn)建筑綠色化，在運營方面以數(shù)字計算機監(jiān)測平臺為支撐，推進綠色物業(yè)與綠色生態(tài)的發(fā)展，通過引入綠色生態(tài)文化與低碳生活節(jié)奏，營造綠色生態(tài)氛圍，從而實現(xiàn)節(jié)能減排、綠色環(huán)保的可持續(xù)社會共建共享。
有專家預見，未來幾十年，綠色低碳轉(zhuǎn)型將嵌入所有經(jīng)濟活動的內(nèi)核，成為投資、生產(chǎn)、消費和流通等決策的核心邏輯。
也有分析人士建議，包括房地產(chǎn)建筑業(yè)在內(nèi)的所有行業(yè)要把高質(zhì)量發(fā)展作為一種堅持，提供安全可靠、價格合理、生態(tài)環(huán)保的產(chǎn)品，實現(xiàn)市場公平交易，建立消費者信任。加快房地產(chǎn)建筑業(yè)全生命周期、全方位、全領域綠色低碳轉(zhuǎn)型發(fā)展，要抓住建筑材料和建筑設計質(zhì)量兩大關鍵，一方面要發(fā)展綠色建材，另一方面要提升綠色設計質(zhì)量，加快行業(yè)數(shù)字化和智能化轉(zhuǎn)型。
二手房“以價換量” 改善性住房需求增加
隨著2023年政策進一步寬松，購房成本進一步下滑，二手房在“認房不認貸”、中介費雙邊支付等政策刺激下，“賣一買一”的置換需求上升，房源供應量上升，業(yè)主“以價換量”，促進了二手房市場的成交活躍度。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月17個重點城市二手房成交面積預計為682萬平方米，環(huán)比增長4%，同比增長22%。前11月，二手房累計成交7718萬平方米，累計同比增長32%。
業(yè)內(nèi)人士表示，二手房成交走勢好于新房，一方面，購房者對期房爛尾的擔心仍在，更多選擇二手房；另一方面，9月“認房不認貸”逐漸落地后，多地二手房掛牌量明顯增長，二手房價格持續(xù)下跌，以價換量下，二手房市場保持一定活躍度。
與此同時，國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)表明，隨著一系列房地產(chǎn)優(yōu)化政策的實施，全國70個主要城市的房價呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的格局。一線城市的新建商品住宅銷售價格小幅下降，二手住宅市場價格泡沫有所減少。在北京、上海等城市，市場活躍度有明顯提高，房價的下一步走向引發(fā)了市場關注。
市場專家分析，剛性和改善性購房需求將逐漸釋放，預計房地產(chǎn)市場將迎來穩(wěn)步向好的發(fā)展趨勢。
從二手房市場來看，價格的泡沫正在逐漸減少，而這對購房者來說無疑增加了性價比。加之政策的優(yōu)化調(diào)整，如降低首付比例和房貸利率，大幅降低了居民的置業(yè)門檻。業(yè)內(nèi)專家普遍認為，隨著政策紅利的釋放，市場的穩(wěn)定和恢復可期。
值得關注的是，多地購房政策的寬松以及保障性住房建設的加快推進，都在為房地產(chǎn)市場注入正能量。房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，預計將在政策地引導下，逐步邁向穩(wěn)定和健康的軌道。
在最近的一次國家統(tǒng)計局召開的新聞發(fā)布會上，新聞發(fā)言人劉愛華介紹，隨著經(jīng)濟整體恢復，同時在房地產(chǎn)領域一系列優(yōu)化調(diào)整政策的作用下，近期房地產(chǎn)市場的一些指標繼續(xù)呈現(xiàn)了邊際改善的跡象。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.4%，商品房銷售面積下降8%，商品房銷售額下降5.2%，房屋新開工面積下降21.2%，從這些數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場仍然處于調(diào)整之中。
中央經(jīng)濟工作會議指出，要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時也指出，要加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。另外，還要完善相關基礎性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。從這些政策來看，未來隨著各地區(qū)各部門進一步深化落實房地產(chǎn)領域有關政策，政策效應將持續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場形勢有望進一步趨于改善。
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