來(lái)信傾訴
廣州日?qǐng)?bào)：
我不久前在金沙洲購(gòu)買(mǎi)了一套房子，在與開(kāi)發(fā)商簽購(gòu)房確認(rèn)書(shū)時(shí)，被要求以房?jī)r(jià)的1%將房子外墻的經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給開(kāi)發(fā)商管理，且收益歸他們所有。這讓我很擔(dān)心，如果開(kāi)發(fā)商在住宅樓的外墻懸掛巨幅廣告等牌子，很可能影響到我們的生活作息。但開(kāi)發(fā)商卻態(tài)度強(qiáng)硬，購(gòu)房就必須把外墻經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益交給他們，我該如何在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，最大限度地保障自己的權(quán)益？
廖女士
大型戶外廣告，特別是一些黃金地段的戶外廣告越來(lái)越受到商家的青睞，住宅樓的外立面自然也未能逃過(guò)商家們銳利的眼光，從而成為了戶外廣告的寵兒。正當(dāng)越來(lái)越多住宅樓外墻用于懸掛商業(yè)廣告時(shí)，業(yè)主是否有權(quán)拒絕？在購(gòu)房時(shí)，業(yè)主又是否有權(quán)留住樓宇外墻的經(jīng)營(yíng)權(quán)與收益？
本報(bào)訊 （記者姚卓文 實(shí)習(xí)生朱倩鈺）房屋外墻的戶外廣告逐漸吸引了商家的青睞，廣告的收益也開(kāi)始成為了開(kāi)發(fā)商與業(yè)主爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。去年出臺(tái)的《物權(quán)法》明確了外墻經(jīng)營(yíng)權(quán)的歸屬，也一定程度地緩解了矛盾。根據(jù)《物權(quán)法》第70條的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主對(duì)外墻享有共有和管理的權(quán)利。
然而不少開(kāi)發(fā)商似乎并不愿放棄這塊“蛋糕”，廖女士日前在金沙洲買(mǎi)了一套商品房，起初看中的就是開(kāi)發(fā)商高達(dá)92折的折扣優(yōu)惠。“當(dāng)時(shí)不知道優(yōu)惠的名堂，直到下了保證金之后才如夢(mèng)初醒。”廖女士告訴記者，在開(kāi)發(fā)商的折扣當(dāng)中，最讓她不可接受的是樓宇的屋面、外墻的70年經(jīng)營(yíng)權(quán)以及收益以1%的房?jī)r(jià)交由開(kāi)發(fā)商處理。
部分業(yè)主沒(méi)有留意到合同條款
記者了解到，整個(gè)小區(qū)將有1000多戶入住，一同購(gòu)房的業(yè)主中有不少人并沒(méi)有過(guò)多地關(guān)注到這1%的房?jī)r(jià)折扣，即使留意了，往往也出于折扣的優(yōu)惠只顧著眼前的利益，卻忘了考慮日后可能造成的生活上的影響。
在購(gòu)房者的確認(rèn)書(shū)上，記者看到，開(kāi)發(fā)商規(guī)定，“此折扣已包含甲方（開(kāi)發(fā)商）向乙方（購(gòu)房者）支付的相當(dāng)于該物業(yè)定價(jià)的1%的樓宇屋面、外墻70年所應(yīng)收取的收益，乙方同意將該商品房及所在樓宇的屋面、外墻委托甲方或甲方指定的公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，所得收益歸甲方所有。”按照廖女士的購(gòu)房?jī)r(jià)格計(jì)算，出讓的收益大概只值不到5000元。
多數(shù)業(yè)主對(duì)外墻收益不了解
像廖女士這般考慮周密的業(yè)主實(shí)際上并不多，雖然《物權(quán)法》上已經(jīng)明確規(guī)定了外墻歸業(yè)主共有，但記者發(fā)現(xiàn)，不少業(yè)主對(duì)此一無(wú)所知。“不知道，不知道。應(yīng)該歸開(kāi)發(fā)商吧？我們從來(lái)都不關(guān)心這種事。”入住海珠區(qū)工業(yè)大道某大型小區(qū)的劉先生代表了多數(shù)業(yè)主的想法，他所在的小區(qū)當(dāng)初購(gòu)房時(shí)并沒(méi)有簽訂關(guān)于外墻收益的“特殊條款”，這表示業(yè)主應(yīng)該對(duì)外墻的廣告收益有著共享的權(quán)利。但直到樓宇外墻的戶外廣告牌掛上后，大家也沒(méi)有意識(shí)到自己權(quán)益已經(jīng)受損了。
合同一簽日后投訴無(wú)門(mén)
類似的情況，在廣州的小區(qū)屢見(jiàn)不鮮，直到廣告牌確實(shí)影響了業(yè)主們的生活后，往往才引起業(yè)主的重視，并由此引發(fā)對(duì)廣告牌收益的爭(zhēng)奪戰(zhàn)。
像廖女士所購(gòu)買(mǎi)的小區(qū)，這樣的格式合同讓許多購(gòu)房者稀里糊涂地簽了確認(rèn)書(shū)，中了開(kāi)發(fā)商的“溫柔陷阱”，事后越想越覺(jué)得不對(duì)勁，明明是自己買(mǎi)的房子，經(jīng)營(yíng)權(quán)交給了他們，一旦生活因外墻的經(jīng)營(yíng)而受影響也變得投訴無(wú)門(mén)了。
業(yè)主:外墻變臉影響生活
廖女士的擔(dān)心不無(wú)道理，如今都市戶外廣告越來(lái)越多，尤其是利用樓宇外墻做燈光廣告，這種廣告在晚上很吸引旁人的眼球，色彩鮮亮，射光很強(qiáng)。但是對(duì)于這樓內(nèi)的住戶來(lái)說(shuō)，每天一到晚上就很痛苦，房間被那些跳躍的光線反射得難以入睡，苦不堪言。
“我曾對(duì)購(gòu)房確認(rèn)書(shū)中的關(guān)于屋面、外墻的經(jīng)營(yíng)權(quán)向開(kāi)發(fā)商提出過(guò)異議，希望外墻的經(jīng)營(yíng)不至于影響到我們的生活作息，哪怕讓我們放棄那1%的房款折扣也行。”另一名同樣購(gòu)買(mǎi)了該小區(qū)物業(yè)的業(yè)主姚先生說(shuō)，可惜，他的意見(jiàn)遭到了開(kāi)發(fā)商的拒絕。無(wú)奈之下，他也只好在確認(rèn)書(shū)上簽下了自己的名字。
PK
開(kāi)發(fā)商：只為保持外墻一致
對(duì)于業(yè)主必須出讓屋面、外墻的經(jīng)營(yíng)權(quán)，開(kāi)發(fā)商的工作人員強(qiáng)調(diào)，收回經(jīng)營(yíng)權(quán)主要的目的并非為了在樓宇制作戶外廣告，而是制止部分業(yè)主改變外墻統(tǒng)一風(fēng)格。如果經(jīng)營(yíng)權(quán)歸業(yè)主所有，那么有的業(yè)主可能會(huì)根據(jù)自己的個(gè)人喜好來(lái)改變樓宇原先的統(tǒng)一裝飾，造成整個(gè)小區(qū)風(fēng)格的不協(xié)調(diào)。
開(kāi)發(fā)商的解釋并不被業(yè)主接受，業(yè)主廖女士表示，如果開(kāi)發(fā)商只為保持大樓外墻的一致性，完全可以通過(guò)合同的條款要求業(yè)主不改變外墻的風(fēng)格，沒(méi)必要一并將經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益據(jù)為己有。“更重要的是，在確認(rèn)書(shū)上，業(yè)主除了簽名外并沒(méi)有其他保障自身權(quán)益的辦法。”
對(duì)于開(kāi)發(fā)商條款上的內(nèi)容，廣東圣和勝律師事務(wù)所的丁劍清律師認(rèn)為，由于確認(rèn)書(shū)屬于格式合同，對(duì)購(gòu)房者而言是有失公平的。購(gòu)房者應(yīng)該據(jù)理力爭(zhēng)，即便無(wú)法奪回外墻的經(jīng)營(yíng)權(quán)及收益的所有權(quán)，也應(yīng)該規(guī)范開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)外墻時(shí)的行為，不應(yīng)影響到住戶的生活作息。
丁律師建議，樓宇外墻的經(jīng)營(yíng)管理屬于新事物。“房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該發(fā)揮作用，在法規(guī)、政策仍未規(guī)范前，制定行業(yè)規(guī)范，讓開(kāi)發(fā)商能夠合理、有序地經(jīng)營(yíng)樓宇的屋面和外墻，以緩解開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的沖突。”