“我認(rèn)為政府不應(yīng)該過(guò)多地干預(yù)市場(chǎng)。”在聊到當(dāng)前正在參建的朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)限價(jià)房時(shí)，保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司董事總經(jīng)理宋廣菊脫口而出的是一堆的抱怨。
盡管北京市朝陽(yáng)區(qū)的限價(jià)房配售搖號(hào)尚未進(jìn)行，但此前北京其他幾個(gè)城區(qū)限價(jià)房的搖號(hào)結(jié)果無(wú)法讓宋廣菊樂(lè)觀起來(lái)。
9月11日，北京通州區(qū)限價(jià)房進(jìn)行搖號(hào)時(shí)，有2780套兩限房房源供應(yīng)，但現(xiàn)場(chǎng)參加搖號(hào)的卻僅有469戶家庭。而之前的8月份，豐臺(tái)區(qū)和海淀區(qū)的限價(jià)房公開(kāi)搖號(hào)都不同程度地表現(xiàn)出供大于求的狀況。
無(wú)獨(dú)有偶，北京市限價(jià)房的推行計(jì)劃也悄然發(fā)生變化。在8月份還聲稱(chēng)將在年內(nèi)推出2.7萬(wàn)套限價(jià)房源的北京市住房保障辦公室，在9月23日調(diào)整了說(shuō)法，16377套成為今年調(diào)整之后新的限價(jià)房供應(yīng)目標(biāo)。這與目前北京已通過(guò)申購(gòu)審核的1.4萬(wàn)戶家庭數(shù)量大體相同。
“限價(jià)房注定是階段性產(chǎn)物。”電話中，宋廣菊忽然加重了語(yǔ)氣。
房比人多的尷尬
張芬月收入3000元，丈夫月薪4000多元，擁有北京集體戶口，恰好幸運(yùn)地處于北京市限價(jià)商品住房申購(gòu)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的范圍之內(nèi)。
5月16日，北京市開(kāi)始在145個(gè)審核窗口受理城八區(qū)和通州區(qū)的限價(jià)房資格申請(qǐng)后，小兩口便高興地跑到位于海淀區(qū)萬(wàn)壽路街道的限價(jià)房審核窗口申購(gòu)限價(jià)房。
然而，在耗費(fèi)了三個(gè)月時(shí)間后，張芬的限價(jià)房申請(qǐng)之路卻僅僅只是完成了表格的填寫(xiě)。
“工作人員每次都是很不客氣地告訴我們，表格的哪一項(xiàng)填寫(xiě)不合格，讓我們重填。但卻從未告訴我們表格其他地方是否填寫(xiě)正確，結(jié)果只能再次提交，碰碰運(yùn)氣。”張芬說(shuō)。
就這樣，小兩口因表格填寫(xiě)就多次來(lái)到萬(wàn)壽路審核窗口，直到7月，他們才通過(guò)了表格填寫(xiě)這一關(guān)。但是，每一次重填表格，就意味著要重新排隊(duì)。
張芬是從母親的電話中才得知海淀區(qū)8月29日已經(jīng)進(jìn)行了限價(jià)房首輪搖號(hào)的消息。立即上網(wǎng)搜索出相關(guān)的新聞之后，張芬心里有著說(shuō)不出的滋味。
張芬認(rèn)為，若沒(méi)有多次重填表格，海淀區(qū)的這次搖號(hào)他們應(yīng)該能夠趕得上。而在海淀區(qū)的這次搖號(hào)中，由于房源多于申請(qǐng)人，所以申請(qǐng)人幾乎都可以買(mǎi)到限價(jià)房。
事實(shí)上，限價(jià)房銷(xiāo)售的全過(guò)程由政府控制，是不需要開(kāi)發(fā)商投入多少營(yíng)銷(xiāo)成本的項(xiàng)目。然而在8月，頻繁侵?jǐn)_人們手機(jī)的垃圾短信中突然出現(xiàn)了這樣一條信息：“京城最低價(jià)社區(qū)通州半壁店限價(jià)房，均價(jià)4800元/平方米，全面開(kāi)啟接待。”
這似乎可以成為北京限價(jià)房供大于求現(xiàn)象的注腳。
對(duì)于這一現(xiàn)象，作為北京首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目的參與者，北京住總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理程會(huì)征卻不以為然。
在程會(huì)征看來(lái)，就住總西三旗旗勝家園這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，第一批房源有1600多套，參與搖號(hào)的人數(shù)有1412套。表面上看起來(lái)好像有200多套房子剩余，但出現(xiàn)這種情況是因?yàn)橛?00多個(gè)符合一居室申請(qǐng)條件的人又想申請(qǐng)三居室，因不符合程序規(guī)則，所以這部分人的申請(qǐng)就被取消了，導(dǎo)致給人供過(guò)于求的感覺(jué)。
“北京為了保證購(gòu)房人都屬于該保障的對(duì)象，兩限房的申請(qǐng)程序是很?chē)?yán)格的。”程會(huì)征說(shuō)，估計(jì)其他限價(jià)房項(xiàng)目房源多過(guò)申請(qǐng)人的局面也都源于這些因素。
遭遇降價(jià)預(yù)期阻擊
已經(jīng)順利獲取限價(jià)房申購(gòu)資格并參加了海淀區(qū)選房的李蕾，在最后時(shí)刻放棄了第一次選房的機(jī)會(huì)。
“選房只有一分鐘的時(shí)間，而我看到的戶型和陽(yáng)臺(tái)等一些相關(guān)硬件設(shè)施規(guī)劃都很不合理。”硬件設(shè)施的不完善讓李蕾備感失望，而限價(jià)房的“戶籍錯(cuò)位”更讓李蕾直接產(chǎn)生了放棄的念頭。
據(jù)李蕾介紹，海淀區(qū)戶口抽到的限價(jià)房為西三旗旗勝家園，該限價(jià)房的戶籍所在地則被劃撥到昌平地區(qū)。“如果我們購(gòu)買(mǎi)了這個(gè)限價(jià)房，那么我的集體戶口今后可能就調(diào)到昌平了，今后想再調(diào)回城八區(qū)就很難了。”
而當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格的回落，更是在一定程度上加重了限價(jià)房申購(gòu)人的觀望情緒。
在有關(guān)討論購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房的論壇上，一些限價(jià)房申購(gòu)人甚至達(dá)成了“若周邊商品房?jī)r(jià)格僅高于限價(jià)房2000元/平方米，則堅(jiān)決不買(mǎi)限價(jià)房”的共識(shí)。
“購(gòu)買(mǎi)商品房省去了繁瑣的審核時(shí)間和精力，另外小區(qū)配套和環(huán)境也都更好。今后想轉(zhuǎn)賣(mài)的話，還能夠溢價(jià)，不用被政府回購(gòu)。所以如果價(jià)格相差不多，為什么不買(mǎi)商品房？”李蕾說(shuō)。
而一些已進(jìn)入北京市限價(jià)房第二次搖號(hào)程序的申購(gòu)人現(xiàn)在開(kāi)始期望搖號(hào)能夠盡量晚一些，以便可以再觀望一下商品房的價(jià)格走勢(shì)。
“我現(xiàn)在希望二次搖號(hào)盡可能地晚一些。”李蕾的一位朋友說(shuō)。他也是限價(jià)房的申購(gòu)人，即將參與未來(lái)的北京限價(jià)房的第二次搖號(hào)。
隨著商品房?jī)r(jià)格回調(diào)的消息蔓延，張芬對(duì)商品房多了一份期望，小兩口也開(kāi)始盤(pán)算購(gòu)買(mǎi)一套面積略小的二手房。“現(xiàn)在想的就是等等看。一邊繼續(xù)申請(qǐng)限價(jià)房，一邊期待著樓市的變動(dòng)。”張芬說(shuō)。
成本上漲腹背受敵
與目前房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)完全相反的是，近期北京出讓的限價(jià)房地塊的銷(xiāo)售限價(jià)卻不降反升。受房?jī)r(jià)阻擊的限價(jià)房此刻還遭遇另一股力量的夾擊。
9月10日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心以掛牌的方式推出三塊限價(jià)房地塊，其中的順義區(qū)站前西街地塊與昌平區(qū)回龍觀地塊皆在今年7月份遭遇流標(biāo)。
值得注意的是，兩幅地塊銷(xiāo)售限價(jià)此次提升，其中站前西街地塊銷(xiāo)售價(jià)格由4980元/平方米調(diào)高到5500元/平方米，而回龍觀地塊的銷(xiāo)售限價(jià)則由6500元/平方米提高到6600元/平方米。
在中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰看來(lái)，原材料價(jià)格大幅上漲，所帶來(lái)的建安成本大幅度透支，是限價(jià)房提價(jià)的市場(chǎng)理由之一。“目前原材料價(jià)格至少上漲了30%。”
北京一位商品房開(kāi)發(fā)商告訴記者，在一般商品房項(xiàng)目當(dāng)中，建安成本占到房?jī)r(jià)的比重一般是20%~25%。如果采取北京市建委關(guān)于限價(jià)房?jī)r(jià)格同比周邊房?jī)r(jià)要低10%~30%的做法，建安成本在限價(jià)房房?jī)r(jià)中所占的比例高達(dá)35%，而由于原材料上漲30%，帶給參建限價(jià)房開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)損失至少高達(dá)10%。
這得到了程會(huì)征的證實(shí)。“隨著建設(shè)成本的增加，我們確實(shí)有一定的壓力。在利潤(rùn)上，旗勝家園這個(gè)兩限房的項(xiàng)目本身就是微利的。”程會(huì)征說(shuō)，雖然我們?cè)谙迌r(jià)房項(xiàng)目還有商業(yè)配套，利潤(rùn)可以得到平衡，但利潤(rùn)減少是必然的。“假設(shè)我們之前預(yù)計(jì)包括限價(jià)房在內(nèi)的整個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)是4億元，那現(xiàn)在這個(gè)預(yù)期就調(diào)整為2億元了。”
但一位不愿具名的參建限價(jià)房開(kāi)發(fā)商卻表示，“成本上漲帶來(lái)的利潤(rùn)削減，幾乎已經(jīng)宣告限價(jià)房項(xiàng)目將整體虧損。”
而對(duì)于重新出讓的限價(jià)房用地，該不具名開(kāi)發(fā)商表示，仍舊不看好。“開(kāi)發(fā)商從事限價(jià)房開(kāi)發(fā)，除了搞好政府關(guān)系的考慮之外，還有著對(duì)限價(jià)房快速銷(xiāo)售、回款迅速的預(yù)期，但從目前北京限價(jià)房幾次搖號(hào)的結(jié)果來(lái)看，這種預(yù)期恐怕要落空了。”