小產(chǎn)權(quán)房，曾是低價房的代名詞。國土資源部等有關部委多次表示：小產(chǎn)權(quán)房不合法，要試點清理。然而，記者最新調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前小產(chǎn)權(quán)房在一些城市不僅規(guī)模越來越大，品種也越來越多，價格讓人嘆為觀止。

“頂風作案”：豪宅化趨勢引關注

北京市昌平區(qū)鄭各莊村，京城有名的小產(chǎn)權(quán)房集中地。記者16日剛一進入鄭各莊村的地界，就看見東西長2公里、南北寬1公里的范圍內(nèi)，一棟棟六七層高的樓房蔚為壯觀。

一位村民告訴記者，這個叫“宏福苑”的小區(qū)共有80余棟住宅樓，是鄭各莊村利用村集體土地，從1998年開始陸陸續(xù)續(xù)蓋的房子，不是商品房，本村人早就住上了；還有不少房子賣或租給外地人了，前些年銷售價格是每平方米6000元，現(xiàn)在每平方米1萬多元。

鄭各莊村西邊，正在興建所謂的“養(yǎng)老國際公寓”，目前已基本建成5棟，二期多棟也在建設中。在一片高墻后面，一幢幢青磚灰瓦的仿古建筑映入眼簾。在這個名為“水城御墅”的大院內(nèi)，“藏”著數(shù)十棟仿古四合院，工人們還在建設施工。這些四合院地面上高約七八米，最小的面積也約有800平方米以上，還有些規(guī)模更大，一色的青磚灰瓦，晚清建筑格局，有廊有院，氣派非凡。

售樓處的張先生告訴記者，宏福苑、“養(yǎng)老國際公寓”“水城御墅”都是村集體自己建設的房子，不是商品房。“養(yǎng)老國際公寓”是小戶型公寓，面積在80平方米以內(nèi)；目前銷售價格在每平方米15000元左右，與周邊的商品房價格差不多。“水城御墅”四合院是村里最新打造的高端產(chǎn)品，正對外銷售，單套四合院起價2000萬元，最高為5000萬元，共有69套。

按照有關規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能辦理商業(yè)貸款和公積金貸款，而且不能買賣，但這些價格不菲的小產(chǎn)權(quán)四合院，目前竟然已賣出20套左右。

花樣翻新：你是70年使用權(quán)不變，我是70年會員制不變

沒有土地證，不能上市流通買賣，一直被視作小產(chǎn)權(quán)房的最大風險。如何繞過這道“坎”？售樓人員告訴記者，以往轉(zhuǎn)讓房屋時，多是到村委會辦簽字蓋章，修改一下原買房人與村委會的合同，村委會實際上承擔了房屋交易管理者的職能。而現(xiàn)在他們采用的是一種“新模式”。

“養(yǎng)老國際公寓”開創(chuàng)70年會員制地產(chǎn)模式，會員資格可繼承、轉(zhuǎn)讓、兼具投資價值，一代投資，四代受益……現(xiàn)場宣傳資料只字未提產(chǎn)權(quán)，但70年的會員制承諾看起來也很“誘人”。

“這些房子肯定拿不到大產(chǎn)權(quán)證。”售樓員表示，“這是村集體產(chǎn)權(quán)的房子，但也跟小產(chǎn)權(quán)房不一樣。因為這里沒有引入外來開發(fā)商， 養(yǎng)老國際公寓 的開發(fā)商是宏福集團，而宏福集團就是鄭各莊村的企業(yè)，鄭各莊實行的是村企合一。”

這樣的說法究竟能否站住腳？此前，國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞明確表示，小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設，并向集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售的商品住宅。

無論是之前的宏福苑，還是如今在建的“養(yǎng)老國際公寓”“水城御墅”四合院，都在對外銷售。對此，售樓員直言不諱，“您可以比較下，周邊的商品房品質(zhì)不一定比這強，價格都要高一些，再說這里還有大量溫泉設施，買不買您自己掂量。反正現(xiàn)在很多城里人都到我們這來買。”

“小產(chǎn)權(quán)房會不會被清理？”對此，售樓員告訴記者，像宏福苑、“養(yǎng)老國際公寓”“水城御墅”四合院等將來都會進行確權(quán)登記，而且規(guī)模這么大，人都住進來了，誰會把這些房子拆了？　售樓員進一步解釋說，“其實大、小產(chǎn)權(quán)房沒多大區(qū)別。大產(chǎn)權(quán)房不過就是70年的使用權(quán)，而一旦業(yè)主購買了我們這的房子，可以通過實行70年的會員制保證業(yè)主享有70年的使用權(quán)，而且我們還可以進行回購托底……”

持續(xù)熱銷：小產(chǎn)權(quán)房清理會不會懸空？

盡管有關部門三令五申，但類似的小產(chǎn)權(quán)房不但沒有停建，還在持續(xù)熱銷。一些銷售小產(chǎn)權(quán)房的中介公司負責人向記者透露，與有產(chǎn)權(quán)的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房的建筑成本與其相差無幾，開發(fā)者有著相當不錯的利潤。原因在于，建造這些房屋的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費，繞過了層層審批關口，并在銷售時也不用繳納相關稅費。

有關專家指出，由于級差地租的擴散效應，使得城市周邊的農(nóng)村集體土地區(qū)位優(yōu)勢凸顯。在巨大的土地收益和房產(chǎn)開發(fā)利潤誘惑下，城郊農(nóng)村房地產(chǎn)違規(guī)開發(fā)勢頭愈演愈烈。這種情況在全國有相當?shù)钠毡樾�，這些“小產(chǎn)權(quán)房”實際上就是建在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。

中央黨校研究員曾業(yè)松等建議，對小產(chǎn)權(quán)房進行分類處理，如符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的可否納入城市保障房建設計劃之中，如屬于違法占用耕地，小產(chǎn)權(quán)房項目需要堅決予以撤銷。同時逐步完善我國農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度，對集體建設用地進行合理規(guī)劃。

據(jù)了解，曾被國土資源部列為全國掛牌督辦案件的北京懷柔區(qū)的“水岸江南”小產(chǎn)權(quán)房，被強制拆除。專家認為，不能任由小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)蔓延，相關清理措施不能懸空。

國土資源部有關負責人近期表示，對“小產(chǎn)權(quán)房”的試點清理工作，國土資源部將聯(lián)合有關部門，選擇部分問題相對突出的地區(qū)，穩(wěn)妥有序開展試點工作，在此基礎上為啟動全面清理“小產(chǎn)權(quán)房”做好制度和政策儲備。