誰動(dòng)了我的房子面積？
律師稱如果有證據(jù)表明誤差系人為導(dǎo)致的，那就涉嫌強(qiáng)買強(qiáng)賣
[ 本報(bào)記者近日以購(gòu)房者身份前往武漢市國(guó)土房產(chǎn)測(cè)繪中心暗訪了解到，開發(fā)商遞交的預(yù)售戶型圖紙與實(shí)際施工圖紙是否一致，該中心無從查核；陳先生懷疑的“陰陽圖紙”情況確實(shí)存在，而且并不少見 ]
買的明明是90平方米以下的預(yù)售房，收樓時(shí)竟多出1.13平方米。不僅要補(bǔ)交房款，契稅亦須多交50%。武漢一位購(gòu)房人陳先生執(zhí)著挖出開發(fā)商向國(guó)土房產(chǎn)測(cè)繪部門提交陰陽圖紙，大打法律擦邊球、變更房屋面積的灰幕。
1平方米誤差的秘密
近日，陳先生向《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》報(bào)料，稱其在當(dāng)?shù)刭?gòu)買的一套89.81平方米期房，在收樓時(shí)面積竟多出1.13平方米，需要補(bǔ)交房款7088元。
2010年8月，陳先生在保利地產(chǎn)旗下樓盤“保利華都”二期認(rèn)籌了一套合同面積為89.81平方米的小戶型商品住宅房。近期，陳先生準(zhǔn)備對(duì)房子進(jìn)行驗(yàn)收，銷售人員告訴他，房子的實(shí)際面積是90.94平方米，需要補(bǔ)差額。
讓陳先生百思不得其解的是，簽合同時(shí)，房子的主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)建好，房屋面積是如何增加的呢？
陳先生對(duì)比多張圖紙發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商預(yù)售提供面積、預(yù)售許可證、預(yù)售圖紙均為89.81平方米。但他通過多方渠道得到的一張由中南建筑設(shè)計(jì)院于2009年9月設(shè)計(jì)的保利心語2期1棟建筑施工圖卻顯示，施工實(shí)際面積為90.94平方米。
明明是按90.94平方米設(shè)計(jì)施工的房子，為何要標(biāo)榜90平方米以下呢？
武漢一位房企負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者透露，根據(jù)規(guī)定，個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房，契稅按1%征收，超過90平方米的普通住房，則按1.5%征收。“購(gòu)買小戶型的消費(fèi)者都希望享受到這一稅收優(yōu)惠政策，所以開發(fā)商推出的90平方米左右的小戶型，在預(yù)售證報(bào)批時(shí)都會(huì)報(bào)得比實(shí)際小一點(diǎn)，這在業(yè)內(nèi)已是公開的秘密。”上述負(fù)責(zé)人直言，并建議購(gòu)房者挑選預(yù)售面積在87平方米以下的小戶型規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)。
陰陽圖紙很普遍
“我懷疑開發(fā)商提交到武漢市國(guó)土房產(chǎn)測(cè)繪中心的預(yù)售戶型面積圖紙，以及與購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同提供的戶型面積圖紙為陰陽圖紙。”陳先生認(rèn)為，“買的房子面積與備案面積有誤差是正常的，但如果誤差是人為制造，豈不是開發(fā)商故意隱瞞面積真相，發(fā)布虛假?gòu)V告宣傳欺騙購(gòu)房人？”
面對(duì)質(zhì)疑，湖北保利作出回應(yīng)稱，陳先生在與開發(fā)商簽署商品房買賣合同時(shí)，合同已作出明確規(guī)定，面積、誤差比絕對(duì)值在3%（含）以內(nèi)的，購(gòu)房者需要按實(shí)估算房?jī)r(jià)款，并補(bǔ)交。若超過3%，買房人有權(quán)解除合同退款。而此套房屋的實(shí)測(cè)面積誤差率不到3%，因此開發(fā)商并不違規(guī)。
但值得注意的是，陳先生購(gòu)買的該套房屋實(shí)測(cè)面積雖僅多出1.13平方米，但是增加的房屋面積全部集中在陽光房面積上，對(duì)于只有8平方米的陽光房，誤差率高達(dá)24%。
本報(bào)記者看到，設(shè)計(jì)施工圖紙和實(shí)測(cè)面積圖紙上標(biāo)注的陽光房凸出部位寬度為900毫米，而預(yù)售戶型圖紙陽光房的凸出部位寬度僅250毫米，兩者差異肉眼便可清晰區(qū)分，為何相關(guān)測(cè)繪部門無法察覺？
為此，本報(bào)記者近日以購(gòu)房者身份前往武漢市國(guó)土房產(chǎn)測(cè)繪中心暗訪了解到，開發(fā)商遞交的預(yù)售戶型圖紙與實(shí)際施工圖紙是否一致，該中心無從查核；陳先生懷疑的“陰陽圖紙”情況確實(shí)存在，而且并不少見，甚至還有“開發(fā)商拿到預(yù)售證后邊改（施工圖紙）邊建”的情況，但“只要誤差控制在3%以內(nèi)都是允許的”。
開發(fā)商的算盤
“別小看這3%的‘合理’誤差。”上述房企負(fù)責(zé)人透露，這是開發(fā)商精心設(shè)計(jì)的一種銷售策略。以陳先生這套房為例，如果該戶型的陽光房只凸出來250毫米，那么陽光房的功能便基本喪失，在同類房型中的競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)陡然下降。
而如果開發(fā)商事先告知購(gòu)房者凸出來900毫米后，房屋面積將超過90平方米的話，那么購(gòu)房者自然會(huì)掉頭考慮別的樓盤不超過90平方米的戶型。
“從收益上看，雖然單套房增加一兩個(gè)平方米帶來的收益并不多，但這樣的銷售策略貴在以量取勝上。”該負(fù)責(zé)人如是說。
不僅如此，業(yè)內(nèi)人士更指出，當(dāng)前國(guó)內(nèi)主要城市的房?jī)r(jià)降幅多是以零點(diǎn)幾來計(jì)算，但開發(fā)商通過交樓時(shí)增加房屋面積而提高房屋總價(jià)收入的做法，實(shí)際上是變相抬高了房?jī)r(jià)水平，房地產(chǎn)調(diào)控政策亦陷入“明降暗升”的尷尬境地。
根據(jù)我國(guó)商品房買賣司法解釋第十四條規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持。
“國(guó)家制定這一規(guī)定考慮的是設(shè)計(jì)面積在施工過程中存在一定范圍的誤差。但如果有證據(jù)表明誤差系人為導(dǎo)致的，那就涉嫌強(qiáng)買強(qiáng)賣。”北京盈科(武漢)律師事務(wù)所吳良濤律師認(rèn)為，尤其是開發(fā)商在購(gòu)房合同中故意隱瞞房屋真實(shí)面積等重要內(nèi)容的，購(gòu)房者可向法院提起訴訟，控訴開發(fā)商涉嫌合同欺詐。
吳良濤呼吁，立法部門應(yīng)修改商品房買賣司法解釋第十四條規(guī)定，對(duì)開發(fā)商故意、人為造成面積增加的情形做出“明令禁止”的規(guī)定；同時(shí)對(duì)3%的誤差值限制在一定面積以內(nèi)，“面積較大的大戶型若允許3%的誤差，實(shí)差面積將相當(dāng)可觀。”
