中國質(zhì)量萬里行雜志
譚志娟
已經(jīng)“空轉(zhuǎn)”多年
5月25日，國務(wù)院通過并對外正式公布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》提出“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，并要求由財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住建部具體負(fù)責(zé)。有關(guān)物業(yè)稅的問題再一次成為各大媒體關(guān)注的焦點。
“物業(yè)稅真的要出臺了？不會那么快吧。”日前，各大媒體關(guān)于物業(yè)稅的討論讓陳先生又一次地?fù)?dān)心起來。陳先生今年32歲，山西人，如今在北京某貿(mào)易公司擔(dān)任管理工作，是朋友眼中的“成功人士”——他在北京有兩套房子，東三環(huán)與燕郊兩地各一套。
陳先生平時就住在東三環(huán)，周末會過去燕郊看看，不過因為工作比較忙，有的時候一個月也去不了一次。“那套房子基本上閑置著，感覺有點浪費。”陳先生告訴記者，按照有關(guān)專家的算法，如果物業(yè)稅開征，他每年至少需要多支出12000元，“這可是一筆不小的開支呢”。不過，他也表示，并不著急賣掉燕郊的那套房子，像他這樣擁有多套房子的人太多了，“我只是個小角色而已。”
事實上，從中國提出對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅的設(shè)想至今已歷經(jīng)5年多時間：早在2003年10月，中央就曾提出“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。自2006年起，包括北京、深圳在內(nèi)的6個城市和地區(qū)對物業(yè)稅征收進行了“空轉(zhuǎn)”試點。2007年，全國人大提出要研究開征物業(yè)稅，2008年也曾傳出北京市要率先試點開征物業(yè)稅的消息。因此，物業(yè)稅再次引起社會關(guān)注，只不過是舊話重提而已。
物業(yè)稅在國外是非常成熟的一個稅種，其征收基于兩大政策目的：一是要鼓勵地方政府負(fù)起提供公共服務(wù)的責(zé)任來，地方政府改善居住的環(huán)境和提供教育醫(yī)療等公共產(chǎn)品方面的支出，很大部分就是通過物業(yè)稅提供的；二是可以調(diào)節(jié)收入分配，由于物業(yè)稅是以不動產(chǎn)為基礎(chǔ)征收的，“有產(chǎn)”的富人自然會比那些“無產(chǎn)”的窮人交納更多的稅額，而且政府還可以對社會弱勢群體進行一些收稅方面的制度設(shè)計，進一步減輕其負(fù)擔(dān)。
羊毛出在羊身上
在中國，由于體制原因和歷史原因，過去一直沒有這個稅種，如今討論的物業(yè)稅的含義、征收辦法、作用、目的等，也與國外通行做法有著比較大差異。
一種普遍的看法是，物業(yè)稅是房地產(chǎn)發(fā)展的一個調(diào)節(jié)器。如今房價居高不下，越來越多的人將房子當(dāng)成投資與投機的工具。與此同時，地方政府的“賣地財政”仍在很大程度上發(fā)揮著作用，這不僅導(dǎo)致政府短期行為，還成為滋生腐敗的溫床。
基于這兩種原因，征收物業(yè)稅就成為必要。
“國家出臺物業(yè)稅的目的是保護中國18億畝耕地紅線與打擊房地產(chǎn)商與炒房者大量囤房。”一位李姓房地產(chǎn)行業(yè)人士表示。不過，僅靠開征物業(yè)稅就能平抑房價嗎？不少專家認(rèn)為，物業(yè)稅征收對房價沖擊有限。著名經(jīng)濟學(xué)家李開發(fā)接受記者采訪時說，“開征物業(yè)稅會讓房價大降的說法不靠譜”。他指出，許多人熱切盼望開征物業(yè)稅能控制當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫，平抑過高的房價，這其實是不了解政策制定的復(fù)雜性。
那么，物業(yè)稅能否抑制房地產(chǎn)商囤房與投資者炒房呢？陳先生從來不承認(rèn)自己買房是投機，更不是炒房。他告訴記者，“炒家們大都是買期房，在辦理房產(chǎn)證前就賣，根本不給你征收物業(yè)稅的機會，怎么能抑制炒房呢？”
其實，像陳先生擁有兩套房產(chǎn)的人在北京不計其數(shù)。陳先生認(rèn)為，即使國家出臺了物業(yè)稅，但最后還是“羊毛出在羊身上”，炒房者和地產(chǎn)商都會將稅率轉(zhuǎn)嫁到租賃者與購房者身上。網(wǎng)上有人曾作過這樣的形象比喻：“物業(yè)稅對于購房者來說，無非是把原來一次性要交清的錢分成多次交了，這就等于快刀變成了慢刀。但不管是快刀還是慢刀，都是要切到消費者的身上。”此外，在當(dāng)前的制度模式下，物業(yè)稅能對地方政府起到多大的調(diào)控作用，許多專家也持保留意見。
按照目前中央對房地產(chǎn)稅制改革的設(shè)想，物業(yè)稅是將現(xiàn)行的土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。過去一次性征收的各種稅費，將在房產(chǎn)保有期內(nèi)分批繳納。而物業(yè)稅一旦開征，意味著目前開發(fā)商一次性支付土地出讓金的模式將會改變。
資料顯示，目前，中國地方政府的主要財政收入就是土地出讓金，有些地市比例高達60％70％。來自國土部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年全國土地出讓金近13000億元，2008年為9600億元。為此，地方政府勢必要保護自己的利益。若得不到地方政府的大力支持，物業(yè)稅征收結(jié)果難料。
實施困難重重
由于復(fù)雜的體制矛盾與利益糾葛，物業(yè)稅進入中國或有“淮南為桔、淮北為枳”之憂，人們的諸多擔(dān)心不無道理。目前，由于稅率、稅基和征收對象等問題尚未解決，牽動的利益群體太廣，具體實施困難重重。也因此，國務(wù)院在上述《意見》中“開征物業(yè)稅”之前仍冠以“研究”二字。不過，著名財經(jīng)評論員易憲容認(rèn)為，從理論上講，如果有一個公平公正的物業(yè)稅體系，房價增長過快的問題可以解決，房價可以降下來，受益的是老百姓。
而著名財經(jīng)評論員時寒冰則表示，物業(yè)稅就是把交易環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，它是一個稅收的轉(zhuǎn)移過程，而不是一個征收的過程。也就是說，物業(yè)稅開征并不意味著增加居民的負(fù)擔(dān)，如果它的結(jié)果導(dǎo)致了居民負(fù)擔(dān)的增加，那么就說明我們的物業(yè)稅改革走偏了。
“我覺得今年開征物業(yè)稅可能性不大。”6月5日，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受記者采訪時表示，“每項政策出臺都有一個過程，需要一個過渡期：從研究到出臺需要一個過程，而從出臺到完善也需要一個過程。目前時機和條件尚未成熟。”
“物業(yè)稅開征是一個很復(fù)雜的問題，目前物業(yè)稅正在研究中，因此今年開征物業(yè)稅可能只是停留在研究層面，短期內(nèi)開征可能性不大。”6月10日，英大證券研究所所長李大霄在接受記者采訪時也表示了相同的看法，“從目前看，物業(yè)稅實際開征至少在三五年后。”
有關(guān)專家向記者分析，物業(yè)稅征收面臨三大難題：第一，作為房地產(chǎn)開發(fā)主要受益方的地方政府。因為開征物業(yè)稅，地方政府將失去巨額土地出讓金，這讓地方政府缺乏征收的積極性。
不過，“初步開征物業(yè)稅時全部取消土地出讓金可能性不大，還有一部分可能會征收，只是一個比例問題。”楊紅旭分析認(rèn)為。
第二，稅收成本高。征收物業(yè)稅前，要摸清每個人的房產(chǎn)情況，前期準(zhǔn)備工作量很大，征管難度也很大。楊紅旭表示，“這是一個需要完善的過程，征管過程需要完善，個人征收意識也需完善。”
第三，中國缺乏有經(jīng)驗的地價師、評估師。根據(jù)國際慣例，征收不動產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對房地產(chǎn)市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會隨房產(chǎn)的升值而提高。根據(jù)香港經(jīng)驗，評估價的可靠和及時更新需要立法和強大的專業(yè)隊伍建設(shè)，香港稅務(wù)分管此稅種的公務(wù)人員超過百人，而我國在短期內(nèi)無法達到這種條件。
對此，著名經(jīng)濟學(xué)家李開發(fā)進一步闡述了他的看法：近幾年我國經(jīng)濟發(fā)展較快，稅收出現(xiàn)的新問題使稅法改革完善的工作量非常大，而稅收的改變特別嚴(yán)格，要經(jīng)過很多案例、市場調(diào)研和反復(fù)論證。所以一個稅收的調(diào)整，都會經(jīng)歷幾個月、一年，甚至幾年的時間，才能使稅種、稅法規(guī)范和長期固定下來。再者，因為物業(yè)稅主要面對不動產(chǎn)，是土地和土地以上的建筑物這兩大部分。大量的財產(chǎn)沒有變成私有財產(chǎn)，沒有變成個人固定財產(chǎn)的時候，征稅存在主體和對象模糊不清的問題。
只是時間問題
“從國外發(fā)展經(jīng)驗看，征收物業(yè)稅是未來的發(fā)展趨勢。”楊紅旭向記者分析道，從國外征收情況可看出，物業(yè)稅是有效的房地產(chǎn)市場調(diào)控手段。
征收物業(yè)稅在美國已經(jīng)有上百年的歷史。美國為鼓勵一般百姓購房，政府規(guī)定百姓在購第一套自住房時可以免除物業(yè)稅，當(dāng)購第二套住房時，就要對其征收財產(chǎn)稅；再購第三、第四套住房時財產(chǎn)稅就會有一個較大比例的增長。事實上，美國民眾繳納的稅種中，物業(yè)稅塊頭最大，每戶每年動輒數(shù)十萬美元乃至更高，因物業(yè)稅是根據(jù)個人財產(chǎn)當(dāng)年的市值比例計算。
加拿大的溫哥華，地產(chǎn)財政的主要來源是物業(yè)稅收入，約占總財政收入的58.4%。溫哥華市政府對物業(yè)管理非常嚴(yán)格，對房地產(chǎn)每年評估一次，評估由政府主持，費用也由政府負(fù)責(zé)。依據(jù)評估總價值征收地稅，自己居住、自住加出租、商業(yè)性等不同用途的地產(chǎn)，地稅也不相同。對自居、退伍軍人、65歲以上老人、殘疾人優(yōu)惠30%50%。除此以外，不僅100%收稅，對擁有二套住宅的人還以高稅率征收。
荷蘭對房屋課征的稅收，一種是地方政府課征的財產(chǎn)稅，主要課稅對象是房屋。第二種是房屋消費稅，對房屋使用者課征。我們目前討論的物業(yè)稅類似于第一種，即財產(chǎn)稅。
為此，從國際經(jīng)驗來看，開征物業(yè)稅以改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制是必然趨勢，符合國際潮流，而我國物業(yè)稅也只是時間問題。