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【策劃人語】

風(fēng)聲雨聲調(diào)控聲，樓事家事天下事。

2006年行將結(jié)束，這一年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著宏觀調(diào)控的腳步，在風(fēng)雨中蹣跚前行。

這一年，發(fā)生了太多的事情，所以我們用整整一個(gè)月時(shí)間去整理記憶；不過，更讓我們關(guān)心的，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明年的方向和走勢(shì)。因此，作為“聚焦樓市年終盤點(diǎn)”最后一期的這一期《上證·地產(chǎn)投資》，特別攜手中國(guó)知名的焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)，共同打造“展望2007，中國(guó)樓市十大預(yù)言”專輯，希望能憑借平面媒體的深入專業(yè)和網(wǎng)絡(luò)媒體的廣泛影響，對(duì)來年的中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行一次最權(quán)威、最廣泛的終極預(yù)言。同時(shí)，我們也歡迎您加入我們的調(diào)查，到焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)表達(dá)自己的觀點(diǎn)。

(柯鵬)

1 宏觀調(diào)控政策繼續(xù)出臺(tái)

□本報(bào)記者柯鵬

經(jīng)過2005、2006年連續(xù)兩年的宏觀調(diào)控，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了很大的變化，冷靜反思逐漸代替了狂飆突進(jìn)。

不過，從今年宏觀調(diào)控的情況看，諸如以“70－90”為代表的一些政策仍沒有最終落地、效果還沒有完全顯現(xiàn)；經(jīng)歷過兩輪宏觀調(diào)控后的全國(guó)一些大中城市的房?jī)r(jià)仍然一路高歌，宏觀調(diào)控的效果還沒有達(dá)到中央政府期待的高度；與此同時(shí)，宏觀調(diào)控過程中又有很多新的問題浮現(xiàn)出來，新的應(yīng)對(duì)方法依舊需要。

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之近日就特別撰文指出，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控總體還沒有達(dá)到預(yù)期效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不穩(wěn)定的，過熱勢(shì)頭仍然存在，并隨時(shí)可能向非預(yù)期方向發(fā)展。

他指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有四個(gè)方面問題：住房供給結(jié)構(gòu)不合理，中低價(jià)位住房供給不足；政府利益驅(qū)動(dòng)的追求，土地收益已成為地方政府的“第二財(cái)政”；住房?jī)r(jià)格受人為因素影響很大，少數(shù)開發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手編報(bào)甚至謊報(bào)商品房銷售進(jìn)度，發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息，人為造成市場(chǎng)緊張；城市住宅建設(shè)缺乏合理規(guī)劃。

蔣定之特別表示，解決以上問題，明年首先要解決低收入者的住房問題，目前有三種思路和辦法：提供住房補(bǔ)貼、提供廉租房和建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。最好的辦法是政府提供廉租房，這也是先進(jìn)國(guó)家和地區(qū)通行的做法。

2007年依舊是個(gè)政策年似乎已經(jīng)不可避免。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究中心研究員易憲容就認(rèn)為，明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)政策市場(chǎng)，變化則在于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解與判斷、在于政府還會(huì)推出什么樣的政策。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏也曾表示，明年除了將會(huì)繼續(xù)落實(shí)現(xiàn)有的宏觀調(diào)控政策外，可能有的宏觀調(diào)控政策還要進(jìn)一步細(xì)化，如在抑制炒作和稅制等方面，可能制定一些具體的措施。

2007年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大旗將繼續(xù)飄揚(yáng)在全國(guó)各地。

調(diào)查：您覺得明年還會(huì)有哪些針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策？

2 土地閘門將越收越緊

□本報(bào)記者柯鵬

把好土地和信貸兩大“閘門”，是今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基調(diào)，土地市場(chǎng)是一個(gè)重要戰(zhàn)場(chǎng)。從“國(guó)六條”指出要發(fā)揮土地政策的調(diào)節(jié)作用開始，國(guó)家有關(guān)土地方面的政策就接二連三地出臺(tái)，中央政府對(duì)土地的監(jiān)管力度逐漸加大，而土地閘門越收越緊的趨勢(shì)非常明顯。

國(guó)土資源部副部長(zhǎng)李元前不久表示，明年將在城市批次用地審批中，按規(guī)定比例控制好中低價(jià)位、中小戶型商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)。對(duì)一些房?jī)r(jià)上漲過快的城市，加大土地供應(yīng)調(diào)控力度。

按照國(guó)務(wù)院最新下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》規(guī)定，從明年開始，土地出讓收支將全額納入地方基金預(yù)算管理。在土地收益新分配中向新農(nóng)村建設(shè)傾斜的同時(shí)，建立國(guó)有土地收益基金，專門用于土地收購儲(chǔ)備。土地收入全部繳入地方國(guó)庫，支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”。在地方國(guó)庫中設(shè)立專賬，專門核算土地出讓收入和支出情況。

僅僅一兩天，國(guó)土資源部又出臺(tái)《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，全國(guó)所有縣市的工業(yè)用地被分成15個(gè)等級(jí)確定了不同的最低出讓標(biāo)準(zhǔn)，并規(guī)定從2007年1月1日起所有工業(yè)用地出讓確定價(jià)格時(shí)必須執(zhí)行最低控制標(biāo)準(zhǔn)。這樣一來，此前一些地方在招商引資中競(jìng)相壓低地價(jià)甚至以零地價(jià)、低于成本出讓工業(yè)用地的問題有望得到控制。

隨著中央專門設(shè)立的各地土地督察局相繼成立，可以預(yù)言，在土地督察部門“提出糾正意見”、“提出整改意見”、“責(zé)令限期整改和暫停用地審批”三道令牌下，土地管理的嚴(yán)格性將在2007年得到加強(qiáng)。同時(shí)，明年將有更多的住宅用地附加限制戶型的要求，土地市場(chǎng)交易也將更加規(guī)范、透明。

調(diào)查：您如何看待國(guó)家嚴(yán)把土地閘門？

3 銀行信貸“松緊”兩極化

□本報(bào)記者于兵兵

受到去年以來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，全國(guó)樓市價(jià)格雖堅(jiān)挺依舊，但開發(fā)商們的資金鏈卻已經(jīng)千鈞一發(fā)，而背后重要成因之一即是樓市金融推手——銀行體系的“倒戈”。

在今年陸續(xù)出臺(tái)的近20項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則中，金融政策被視為執(zhí)行到位、效果明顯的典范。“這與入世后金融市場(chǎng)放開、金融體系本身的風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)相關(guān)，與人民幣升值預(yù)期下國(guó)家金融安全的考慮相關(guān)，也與樓市本身泡沫擠出的政策導(dǎo)向相關(guān)。”上海房地產(chǎn)金融專家叢誠(chéng)表示。

于是，我們看到了利率上調(diào)，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，開發(fā)貸款尤其是土地儲(chǔ)備貸款收緊、90平方米以上住房貸款首付最高三成等不可逾越的房地產(chǎn)信貸底線出臺(tái)。“在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的貸款很少有了。”上海工商銀行一位信貸經(jīng)理稱。

2007年，在以落實(shí)現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策為主的調(diào)控基調(diào)已經(jīng)定下，金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)還將進(jìn)一步增強(qiáng)。

但是，并不是所有的房地產(chǎn)投資行為都受到限制。上海、南京等幾家大開發(fā)商均向記者表示，實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)以其項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、信譽(yù)良好仍然受到銀行青睞，銀行為這類房地產(chǎn)企業(yè)開出巨額“授信額度”的信息也不斷流傳于市場(chǎng)。

另外，眾多銀行爭(zhēng)先研發(fā)“固定利率房貸業(yè)務(wù)”的現(xiàn)象也說明，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是銀行體系非�？春玫馁J款投資領(lǐng)域之一。

專家指出，銀行信貸兩極分化將是明年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中不可避免的一個(gè)趨勢(shì)。“從目前來看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)貸款對(duì)銀行還未構(gòu)成金融泡沫。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)確實(shí)必要。”上海易居房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍表示，“但這并不等于房地產(chǎn)調(diào)控在2007年銀行業(yè)發(fā)展中占據(jù)大量權(quán)重，如何改變單一的信貸業(yè)務(wù)模式，應(yīng)對(duì)國(guó)際銀行品牌競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)打好人民幣升值一役仍然是明年金融體系的重心工作。”

調(diào)查：您覺得明年房地產(chǎn)信貸門檻會(huì)在哪方面變化？

4 房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步回落

□本報(bào)記者柯鵬

房地產(chǎn)宏觀政策進(jìn)一步出臺(tái)，土地和信貸“閘門”不松反緊，市場(chǎng)進(jìn)一步回歸理性，明年的房?jī)r(jià)漲幅在此三大基礎(chǔ)上，會(huì)是怎樣的格局？

應(yīng)該說，因?yàn)槭玛P(guān)切身利益，房?jī)r(jià)漲幅能否得到控制是當(dāng)前百姓最為關(guān)注的話題之一，也是宏觀調(diào)控是否取得成效的一個(gè)重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)�？墒强v觀全國(guó)，今年的宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用還是有限的，“按下葫蘆浮起瓢”、“一波未平一波又起”成了全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)大部分依舊上漲的形象描述，只是領(lǐng)漲全國(guó)的以前是上海，現(xiàn)在是北京、深圳等地，漲幅也有所放緩罷了。

國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新調(diào)查顯示，11月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.2％。從2005、2006年連續(xù)兩年的宏觀調(diào)控可以看出中央政府對(duì)于抑制房?jī)r(jià)的決心，所以我們判斷，目前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的結(jié)果只能是中央將出臺(tái)更為嚴(yán)厲、更具針對(duì)性的政策來平抑房?jī)r(jià)——進(jìn)一步宏觀調(diào)控必將迫使房?jī)r(jià)漲幅得到有效的控制。

具體來看，今年的政策實(shí)行將影響2007年樓市。預(yù)計(jì)2007年中國(guó)房地產(chǎn)可能出現(xiàn)幾大現(xiàn)象。首先是一、二線城市房?jī)r(jià)整體漲幅下降，特別是這幾年領(lǐng)漲的京滬等幾大城市；其次是“限價(jià)房”推向市場(chǎng)，解決部分中低收入群體的住房需求，同時(shí)，輔之以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等解決民生之需。這些住房保障措施，不僅將打破現(xiàn)有的樓市格局，也將為房?jī)r(jià)漲幅趨緩和中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行立下功勞。其三，開發(fā)商的滯銷情況難以根本改觀，部分樓盤的降價(jià)促銷將成為常態(tài)，樓市供求關(guān)系有望在部分地區(qū)轉(zhuǎn)換，促成買方市場(chǎng)的成形。其四，銀行信貸政策收緊和再次加息的可能性依舊存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的格局再次得到穩(wěn)固。

2007年，中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅將進(jìn)一步回落，更多的百姓會(huì)擁有自己的新房子。

調(diào)查：您覺得明年房?jī)r(jià)漲幅大約百分之幾？

5 樓市轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)如果說過去幾年的排隊(duì)買房、炒房炒號(hào)鮮明地體現(xiàn)了樓市的賣方市場(chǎng)，那么調(diào)控下，今年以至未來更長(zhǎng)一段時(shí)間，買方市場(chǎng)的到來將成必然。

王先生一家五口，為了改善居住，要在上海買一套三室兩廳兩衛(wèi)的房子。屬于剛性需求，但是也并不急于買房的王先生已經(jīng)在目前的市場(chǎng)上找到了“顧客是上帝”的感覺。“年中時(shí)中介和賣家還都很高調(diào)，看了很多樓盤，有的價(jià)格一分不讓，態(tài)度也很強(qiáng)硬。”王先生介紹。但是到了年底，樓市情況已有改觀。“很多中介找我談，有的可以免去50%的中介費(fèi)，有的則可以全免，這就能省掉1萬多元呢。”另外，賣家開始承諾分擔(dān)轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保費(fèi)等若干費(fèi)用，在談房?jī)r(jià)時(shí)也不再“一口價(jià)”。

賣家的想法也在悄然轉(zhuǎn)變。劉先生是北方某個(gè)中等城市駐上海辦事處的一名主任，去年上海樓市最高點(diǎn)時(shí)，劉主任帶領(lǐng)一些在上海工作的同事在松江等區(qū)域買了幾套房子，本想短期套利，卻不知不覺中陷入調(diào)控引來的投資泥潭。“我現(xiàn)在什么都不想，虧點(diǎn)都無所謂，只要馬上套現(xiàn)。”劉主任稱。但是他自己也認(rèn)為，由于那些區(qū)域的投資性購房較多，加上新房供給體量本身很大，十分難轉(zhuǎn)手。

買方市場(chǎng)到來的判斷還基于住房結(jié)構(gòu)調(diào)控的信號(hào)。11月底，建設(shè)部再次嚴(yán)正表態(tài)，沒有公布住房建設(shè)規(guī)劃的城市必須在12月20日底前公布，沒有建立廉租房制度的城市也必須在年底前建立該制度。經(jīng)過了70%以上住宅建筑面積須建90平方米以下中小戶型的政策博弈后，中央堅(jiān)守住房結(jié)構(gòu)底線的姿態(tài)再次明確。“盡管這一比例的科學(xué)性和合理性仍然有待考驗(yàn)，但中央政策在結(jié)構(gòu)問題上已經(jīng)沒有回旋余地。”上海一位開發(fā)商稱。而這將意味著未來一至兩年，中小戶型大量出現(xiàn)在市場(chǎng)，房屋總價(jià)受到控制，目前大量持幣待購的中小戶型剛性需求得到滿足。“供給加大的一個(gè)直接影響就是中小戶型買方市場(chǎng)的到來。”

但是，在中小戶型供給增加的同時(shí)，令市場(chǎng)較為憂心的是大戶型住房因房源減少而帶來的市場(chǎng)異動(dòng)。“所以，究竟是買方市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)可能是因房型而異。能否避免因供地結(jié)構(gòu)和住房結(jié)構(gòu)的改變而帶來的另一種樓市失衡，將是擺在明年調(diào)控者面前的一個(gè)重大課題。”上海易居房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍認(rèn)為。

調(diào)查：您覺得明年開發(fā)商的態(tài)度會(huì)進(jìn)一步緩和嗎？

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