業(yè)內(nèi)人士建議稅務(wù)部門應(yīng)該建立開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目跟蹤制

　　一路飆升的房地產(chǎn)市場再受國家政策重拳出擊。從今年2月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被征收“中國目前最重的稅種”———土地增值稅。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院副院長劉桓教授昨天表示，這一政策是在國家遏制房地產(chǎn)市場過熱、打擊房產(chǎn)投機(jī)這一大背景下出臺(tái)的產(chǎn)物。其實(shí)，土地增值稅并不是一個(gè)新稅種，早在1994年國家就有規(guī)定征收這一稅種。

土地增值稅曾醞釀取消

　　劉桓介紹說，由于出臺(tái)增值稅后，當(dāng)時(shí)國內(nèi)房地產(chǎn)市場并不活躍，長期處于停滯狀態(tài)，國家有關(guān)部門為了啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)，刺激市場發(fā)展，曾經(jīng)在1998年、1999年前后醞釀取消土地增值稅。

　　而進(jìn)入2002年以后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場日漸火爆，一些房地產(chǎn)投機(jī)行為也開始出現(xiàn)。所以一些地方逐漸恢復(fù)了對房地產(chǎn)開發(fā)商征收土地增值稅，但大多采取預(yù)征的形式。而隨著二手房市場的火爆，對于個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地增值稅，也在去年年底開始征收。

將對開發(fā)企業(yè)利潤產(chǎn)生影響

　　劉桓表示，此次對地產(chǎn)商正式開征土地增值稅，應(yīng)該說會(huì)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本和利潤帶來很大影響。舉例說，假如一塊土地開發(fā)商的拿地價(jià)格是每平方米3000元，兩年后該土地建成商品房后價(jià)格是8000元，其中各種費(fèi)用如果是2000元，那么開發(fā)商這塊地的增值稅部分就是8000－3000－2000＝3000（元/平方米）。這3000元的增值部分，就要按照與5000元成本相比的比例，依照比例繳稅。

　　對于開發(fā)商是否會(huì)把新增的這部分稅費(fèi)成本再轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上，致使房價(jià)再次飆升的問題，他表示，如果是在買方市場，新增的稅費(fèi)只能降低房產(chǎn)商的利潤；而在賣方市場，多高的房價(jià)都有人買，開發(fā)商才會(huì)把稅費(fèi)增加到房價(jià)上。因此，劉桓建議，對于想要買房投資的人來說，最好先等一等，否則房價(jià)只會(huì)越來越高。而想要買房自住的人，則最好先衡量一下買房和租房的成本。大家都暫緩買房了，無論成本多少，房價(jià)自然會(huì)慢慢降下來。

建議實(shí)行稅務(wù)跟蹤制

　　昨天，北京市地稅局以及從事房地產(chǎn)稅務(wù)工作的權(quán)威人士向記者介紹，北京市地稅局從兩年前就已經(jīng)有專門的部門———稅政二科專門負(fù)責(zé)土地增值稅的征收。

　　多年從事房地產(chǎn)項(xiàng)目稅費(fèi)工作的聶女士也向記者證實(shí)了這點(diǎn)。聶女士建議稅務(wù)部門應(yīng)該建立開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目跟蹤制。

　　而在談到土地增值稅的征收是否會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁給購房人出現(xiàn)房價(jià)上升的情況時(shí)，聶女士強(qiáng)調(diào)，“土地增值稅的征收應(yīng)該能抑制房價(jià)，因?yàn)槭怯啥悇?wù)部門來確定稅率的，房價(jià)越高，增值越多，征收的稅率也越高。”

名詞解釋

土地增值稅

　　所謂土地增值稅，就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后增值額再按比例繳納的稅收。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，土地增值稅的稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率：即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的，稅率為30%；增值額占扣除金額50%至100%，稅率40%；增值額占比100%至200%，稅率50%；增值額占比200%以上，稅率為60%。也就是說，轉(zhuǎn)讓增值的部分，分段按照比例征收土地增值稅。