10月18日，東華金座售樓處幾位看守業(yè)主正在下象棋。他們身后就是東華金座咨詢服務(wù)中心的營業(yè)執(zhí)照。
東華金座爛尾樓拍賣將近,業(yè)主創(chuàng)立咨詢服務(wù)中心，已有12家開發(fā)商咨詢
若第一次拍賣流拍，業(yè)主計劃成立房產(chǎn)公司接盤開發(fā)，開創(chuàng)“自救”新模式
10月19日，東華金座咨詢服務(wù)中心主任邢寶軍把一紙業(yè)主聯(lián)合簽名的起訴書遞交了宣武區(qū)人民法院。這是維權(quán)三年多以來，爛尾樓東華金座業(yè)主首次以全體聯(lián)合的名義起訴。而這一天，離他們這個名字奇怪的維權(quán)組織———東華金座咨詢服務(wù)中心成立僅11天。
10月8日，“北京東華金座咨詢服務(wù)中心”正式成立，這是北京首家業(yè)主為維權(quán)而成立的公司。
10月13日，業(yè)主維權(quán)公司舉行了招商引資發(fā)布會，為法院下一步可能舉行的東華金座拍賣造勢。在會上，邢寶軍表示，公司目前的一項重要工作，就是邀請北京乃至全國信譽好、有實力的開發(fā)商參加拍賣會競拍。
截至10月18日，已有包括珠江在內(nèi)的12家開發(fā)商與東華金座咨詢服務(wù)中心進行了接觸。
此外，如果首次拍賣流拍，北京東華金座咨詢服務(wù)中心將組織業(yè)主成立自己的房地產(chǎn)公司參與第二次拍賣會。據(jù)東華金座咨詢服務(wù)中心副主任李焰白測算，毛利潤可達6億元。
以公司的形式，成立維權(quán)中心，組織業(yè)主展開活動；招開發(fā)商引資，自建房產(chǎn)開發(fā)公司接盤———東華金座業(yè)主的維權(quán)之路開始進入一個嶄新的層次。
維權(quán)之路 三年半漫漫維權(quán)路
自2003年“非典”時期停滯下來后，東華金座就再也沒有動過。面對著孤零零聳立在繁華街邊的樓板，業(yè)主們再也按捺不住了。2004年初，業(yè)主馬一躍帶頭，組織了20多位業(yè)主開始維權(quán)，他們找消協(xié)等部門反映情況，但是一直沒有得到回復(fù)。
2004年4月，部分業(yè)主開始起訴開發(fā)商北京房開置業(yè)股份有限公司和北京市中鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并打贏了官司，法院判決開發(fā)商繼續(xù)履行房屋合同，賠償所有經(jīng)濟損失。但法院沒有找到開發(fā)商任何能變現(xiàn)的財產(chǎn)，判決書也就成了一紙空文，一直未能執(zhí)行。該爛尾樓形成部分產(chǎn)權(quán)歸購房業(yè)主，部分產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商的局面。
隨著時間的推移，加之各自有各自的工作，第一撥堅持維權(quán)的業(yè)主越來越少。
2005年6月，由于意識到孤軍奮戰(zhàn)的艱難，20多位業(yè)主再次聚在一起，成立了自救會，邢寶軍任會長。大伙兒每人捐了200元用作活動經(jīng)費。2005年9月，在自救會努力下，宣武區(qū)政府出面，組織開發(fā)商、投資商開了一次會，17位原本沒有合同的業(yè)主拿到了合同。
2006年7月13日，部分業(yè)主采取“絕食”方式，未能解決問題。8月11日，30多名業(yè)主在售樓處搭地鋪支床，正式入住售樓處，給開發(fā)商施壓。“本來以為3天就能解決問題，沒想到一住就住到了現(xiàn)在。”
維權(quán)公司·誕生
“成立維權(quán)公司是逼出來的”
“一窮二白”的情況下，資金全靠業(yè)主集資解決。東華金座共預(yù)售給108戶業(yè)主144套房子，目前70多位業(yè)主已經(jīng)聯(lián)絡(luò)上，成為公司的股東和職工。每位業(yè)主出資500元，同時按照購房面積每平米50元集資，共籌集將近30萬元。
除了聘用一名需付工資的專職秘書外，其他崗位都由業(yè)主無償擔(dān)任，大家輪流值班，每天售樓處都有十幾位業(yè)主在現(xiàn)場。
未入住沒法成立業(yè)委會，退而成立咨詢公司
東華金座咨詢服務(wù)中心的辦公地點設(shè)在東華金座售樓處。左邊擺著幾張床，扯著簾子，儼然像擁擠的“集體宿舍”，而右邊則是臨時的辦公場所，還兼做廚房。
據(jù)邢寶軍介紹，8月11日東華金座的業(yè)主們?nèi)胱∈蹣翘幘S權(quán)后，一開始大伙兒想要成立業(yè)委會，他們曾去牛街街道辦事處咨詢，但是卻碰了個軟釘子，辦事處表示沒有這種未入住就成立業(yè)委會的先例�？紤]到成立業(yè)委會希望渺茫，業(yè)主們就改變思路，準備成立一個公司，“實際上就是一個業(yè)委會，但公司法律地位更明確。”
經(jīng)過緊張籌備，8月16日，邢寶軍等人來到宣武區(qū)工商注冊大廳。“一開始我們想把公司名注冊成‘東華金座維權(quán)服務(wù)中心’，可工作人員認為‘維權(quán)’二字太敏感，只好把‘維權(quán)’改成‘咨詢’”，邢寶軍的語調(diào)中帶著一絲遺憾。
同時，“東華金座”這四個字也因為知名度太高而引發(fā)了小小的爭論，最終邢寶軍以“開發(fā)商還未正式注冊”為由說服了工作人員。除了名稱，注冊地址也有改動，業(yè)主們原想把東華金座售樓處作為注冊地，但是這一要求同樣被工商注冊工作人員駁回，最后他們只好尋求變通辦法，一位業(yè)主離售樓處不遠的辦公室成了注冊地。
幾經(jīng)曲折，9月29日宣武區(qū)工商局正式接收申請材料。10月8日，東華金座的業(yè)主們終于拿到了“東華金座咨詢服務(wù)中心”的執(zhí)照。
一本業(yè)主存折成立的無限責(zé)任公司
邢寶軍告訴記者，公司的主要職能是幫助業(yè)主維權(quán)。公司還有一個重要職能是做好拍賣的“陽光工程”建設(shè)工作，選擇信譽好的拍賣行，邀請北京乃至全國信譽好、有實力的開發(fā)商參加拍賣會競拍，依據(jù)法律法規(guī)組織業(yè)主與新樓盤的開發(fā)商簽訂新的購房合同。
據(jù)介紹，由于東華金座咨詢服務(wù)中心是非營利性的，性質(zhì)屬于無限責(zé)任公司，所以無需注冊資金，只用了一位業(yè)主的銀行存款證明就注冊了。
“我們每日開支200元”
在公司“一窮二白”的情況下，資金全靠業(yè)主集資解決。東華金座共預(yù)售給108戶業(yè)主144套房子，目前70多位業(yè)主已經(jīng)聯(lián)絡(luò)上，成為公司的股東和職工。每位業(yè)主出資500元，同時按照購房面積每平米50元集資，共籌集將近30萬元。
同時，大家還踴躍捐物，邢寶軍指著售樓處里的東西告訴記者，電視、打印機、煤氣灶，甚至連喝的茶葉都是業(yè)主捐的。除了聘用一名需付工資的專職秘書外，其他崗位都由業(yè)主無償擔(dān)任，大家輪流值班，每天售樓處都有十幾位業(yè)主。“我們現(xiàn)在每日開支在200元左右，捐款足夠應(yīng)付日常開支和組織訴訟了。”
對于咨詢服務(wù)中心的未來，邢寶軍表示將有可能投身房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，比如接手東華金座的重新銷售工作。
維權(quán)公司·業(yè)務(wù)
12家開發(fā)商接觸東華金座
截至10月18日下午，已有12家開發(fā)商與東華金座咨詢服務(wù)中心進行了接觸，多數(shù)是北京的開發(fā)商，比如珠江、城鄉(xiāng)中昊等，也有來自上海、內(nèi)蒙古的，還有日資背景的開發(fā)商。其中有的明確表示會參加競買。
法院評估：39823萬元
10月18日上午11點，邢寶軍把前來考察項目的一位開發(fā)商送出了東華金座售樓處。這是他這天接待的第3位開發(fā)商了。
據(jù)宣武法院的評估，8月3日東華金座的總價值為39823萬元，法院下一步有望舉行拍賣。東華金座咨詢服務(wù)中心成立后，積極進行招商引資。據(jù)介紹，截至10月18日下午，已有12家開發(fā)商與東華金座咨詢服務(wù)中心進行了接觸，多數(shù)是北京的開發(fā)商，比如珠江、城鄉(xiāng)中昊等，也有來自上海、內(nèi)蒙古的，還有日資背景的開發(fā)商。其中有的明確表示會參加競買。
包頭科達房產(chǎn)20日再來考察
“我20日還會去北京專門考察東華金座”，包頭科達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長郭來明快人快語。他說，朋友告訴他這個項目在招商，就有了興趣，畢竟地段絕對優(yōu)越，而他正在找能“變現(xiàn)快，盈利多”的項目。上周五他已專門來東華金座考察了一次。
城鄉(xiāng)中昊目前正在開發(fā)的項目是位于西二環(huán)邊上的考拉社區(qū)。其負責(zé)人張先生告訴記者，他對東華金座非常關(guān)注，因為該公司目前正在找項目，而東華金座位置相當(dāng)好，升值潛力大，不過他會把盈利和風(fēng)險情況綜合考慮，然后決定是否接盤。
神秘開發(fā)商：等到競拍時一定去
李焰白告訴記者，還有神秘開發(fā)商露面東華金座。比如17日有位先生來找他們了解項目情況，在詳細咨詢后留下了電話號碼，但是拒絕透露公司名稱，只是表示，“等到競拍的時候我們一定會去”。記者采訪中了解到多數(shù)開發(fā)商是從媒體上知道東華金座要招商的消息，可見東華金座咨詢服務(wù)中心的宣傳造勢頗有成效。
維權(quán)公司·計劃
業(yè)主有意自建房企完成開發(fā)
如果能以二次拍賣起拍價取得，即需付給宣武法院2.56億元，再投入建筑及內(nèi)外裝修費約2億元，再加上不可預(yù)見費用，合計需投入5億元，去除業(yè)主購房面積后，項目總銷售款約為11億元，那么毛利潤將達6億元。
按程序，東華金座要進行拍賣，這是維權(quán)三年多業(yè)主們的苦盼。
不過根據(jù)相關(guān)規(guī)定，拍賣程序最多不能超過兩次流拍。第一次拍賣的起拍價格最低應(yīng)為評估價的80%，即3.2億元起拍，如果流拍，第二次拍賣起拍價就為3.2億的80%，即2.56億元，如再流拍，就不能通過拍賣的方式解決問題。
打算成立“東華金座房地產(chǎn)開發(fā)公司”
李焰白說，一旦拍賣，為防止意外情況發(fā)生，業(yè)主已作好打算：中心已經(jīng)聯(lián)系好了20多位業(yè)主，準備在第一次流拍之后，馬上成立自己的房地產(chǎn)公司在第二次拍賣會參與競拍，賣下樓盤，自己開發(fā)。該公司名稱為“東華金座房地產(chǎn)開發(fā)公司”，注冊資金最少為人民幣2000萬元。“大家都相當(dāng)有信心，因為我們業(yè)主中有金融、房產(chǎn)、法律、財務(wù)、建筑、系統(tǒng)集成等多方面的專業(yè)人士”。
1500萬元即可啟動，毛利潤可達6億元
李焰白還給記者詳細地算了筆賬，如果能以二次拍賣起拍價取得，即需付給宣武法院2.56億元，再投入建筑及內(nèi)外裝修費約2億元，再加上不可預(yù)見費用，合計需投入5億元，去除業(yè)主購房面積后，項目總銷售款約為11億元，那么毛利潤將達6億元。
融資方面，可以依據(jù)法院的拍賣確認書向銀行抵押貸款，貸款金額為評估結(jié)果的70%左右，即可得到貸款為2.786億元，與建筑單位簽訂合同后可繼續(xù)開工，土建再投入約為0.5億元，也就是預(yù)付30%，即1500萬元即可開工。
李焰白說，因為樓房主體已封頂，可以很快完成副樓封頂后辦理現(xiàn)房銷售證進行銷售，預(yù)計時間為2007年3月后。擬委托“東華金座咨詢服務(wù)中心”進行銷售，可以發(fā)揮該中心品牌優(yōu)勢，現(xiàn)身說法展示業(yè)主自己對樓盤的信心。同時委托該中心在銷售樓盤的同時成立業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)公司。
業(yè)內(nèi)：難度很大，但有成功先例
包括中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰、萬年花城副總黃璽慶在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士都表示，這一新模式能否成功，關(guān)鍵是看這些業(yè)主們有沒有足夠的房地產(chǎn)管理經(jīng)驗、融資能力和運營能力。
大多數(shù)接受采訪的業(yè)內(nèi)人士認為“要想成功難度很大”。李文杰說，房地產(chǎn)開發(fā)是個很專業(yè)的工作，而且對資金實力、管理水平要求非常高，風(fēng)險也很大，對于東華金座咨詢服務(wù)中心來說，和新接盤的投資商談一個給老業(yè)主延遲入住的賠償方案更為實在。
不過，富力北京地產(chǎn)副總經(jīng)理王志剛舉了玫瑰園的例子，當(dāng)年爛尾的玫瑰園，承建商中標(biāo)變成開發(fā)商，債務(wù)人變成債權(quán)人，現(xiàn)在玫瑰園不也賣得挺好嗎？”只要業(yè)主中有專業(yè)人才，而且他具有公信力，完全是有可能操作成功的”。(采寫/本報記者 楊娟娟 攝影/本報記者 周曉東)
