想擁有自己的農(nóng)莊嗎，投資19.8萬元，未來30年您就能在北京郊區(qū)過上“采菊東籬下”的悠然日子。今年3月，北京已經(jīng)退休的倪先生收到的這則廣告信息讓他怦然心動。

　　這則廣告說，如果投資租住農(nóng)莊，有差不多一畝的農(nóng)地，還有七八十平方米的一套居室，而這些正是倪先生所期待的。

　　幾乎沒怎么想，倪先生就掏錢在北京西北部的昌平區(qū)陽坊鎮(zhèn)四家莊“吉利莊園”租了一處連大棚帶居室的農(nóng)地。倪先生交錢的時候，周邊的一些大棚已經(jīng)種上鮮花或蔬菜，鄰居家的居室也裝飾一新。

　　然而，倪先生做夢都沒想到的是，幾個月后，那座承載著田園夢想的大棚已經(jīng)只剩下了殘垣斷壁。

　　隨著北京市整治違規(guī)生態(tài)大棚的一聲令下，包括“吉利莊園”在內(nèi)的35個違規(guī)大棚項目中的兩千多座違規(guī)建筑在最近一段時間內(nèi)已經(jīng)被政府部門相繼拆除。

　　今天，來自北京市有關(guān)部門最新的消息是，已經(jīng)有6名責(zé)任人因為生態(tài)大棚的違規(guī)建設(shè)正在被調(diào)查。

　　在倪先生購買生態(tài)大棚的“吉利莊園”里，有250座大棚被完全拆除。還沒有來得及好好體驗向往已久田園生活的倪先生和他的鄰居們，希望開發(fā)商能給個說法：怎么農(nóng)莊一下子就成了違規(guī)項目？

　　“村民得實惠，業(yè)主得休閑，村集體得發(fā)展，開發(fā)商得利潤”，就在幾個月前，廣告詞里的生態(tài)大棚的模式還曾被貼上“多贏”的標(biāo)簽，如果違規(guī)，究竟違在哪里？

　　倪先生至今還記得，當(dāng)時廣告的宣傳單里強調(diào)，城里人去郊區(qū)租種大棚，是京郊各區(qū)縣將要鼓勵推廣的項目。也正是這句話，讓倪先生吃了定心丸。

　　問題出在管護房面積上

　　倪先生開車從市區(qū)到“吉利莊園”，只要一個多小時。據(jù)租戶們介紹，整個項目由莊園所在的四家莊村委會和一家地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合成立的四家莊種植專業(yè)合作社開發(fā)。

　　承包生態(tài)大棚之后，他就迫不及待地在地里種下了玉米、西瓜、西紅柿、黃瓜、茄子、蘿卜，還在村里租了一間房住下，天天去照料這些菜。當(dāng)時倪先生最盼望的，就是開發(fā)商承諾的、和承包的土地配套的那間居室趕緊建好。到時候，住進自己的房里，才是真正的田園生活。

　　廣告中所說的配套居室，實際上在承包的合同上叫做“管護房”。按照開發(fā)商所當(dāng)時裝修的樣板間，管護房的面積是68平方米,還貼著白色瓷磚，有淋浴等衛(wèi)生設(shè)備，儼然是一套設(shè)施完備的住房。

　　合同里的說法是，管護房的面積參照樣板間，超出部分由租戶自己承擔(dān)全部責(zé)任。但倪先生說，當(dāng)時，銷售人員告訴他，只要不超過80平方米就可以。

　　實際上，對很多租戶來說，他們很看重這間管護房。租戶們認為，房子不用太豪華，但應(yīng)當(dāng)功能齊全，能夠長期居住。如果不能住，他們是不會承包大棚的�；蛘邠Q句話說，沒有這樣一套居室的話，他們是不會選擇跑幾十公里來種地的。

　　但是，正是這68平方米的管護房把生態(tài)大棚變成了違規(guī)建筑。配套工作間面積過大，使得原本應(yīng)用于種植的耕地，蓋上了住人的房屋。這意味著，耕地的性質(zhì)被悄悄改變了。而在我國，18億畝耕地的紅線是不容侵犯的。

　　按照北京市這輪整改違規(guī)大棚的文件，管護房的面積不能超過15平方米。這意味著，一套可供居住的屋子變成了一間只能放一張床和一些農(nóng)具種子的休息室。這是租戶們最不能夠接受的，“難道讓我大老遠從市區(qū)趕來，勞動一天，連個澡都不能洗就又要趕回去嗎？”倪先生問。

　　目前，陽坊鎮(zhèn)提出的方案是，希望租戶能夠在拆改后繼續(xù)承包。

　　據(jù)陽坊鎮(zhèn)政府工作人員介紹，15平方米的標(biāo)準(zhǔn)，是在今年7月昌平區(qū)農(nóng)委下達的正式文件中規(guī)定的：一個標(biāo)準(zhǔn)大棚面積400平方米，工作間面積15平方米。

　　然而租戶們反映，在7月之前，就曾多次要求鎮(zhèn)政府出示工作間面積標(biāo)準(zhǔn)的正式文件，但鎮(zhèn)政府都沒有提供。

　　倪先生告訴記者，租戶們在一個“昌平區(qū)農(nóng)副中心對設(shè)施農(nóng)業(yè)的技術(shù)指導(dǎo)”中看到——“工作間面積不得超過大棚面積的5％”。但租戶們認為，這樣的技術(shù)指導(dǎo)，不足以作為判定大棚違規(guī)的根據(jù)。

　　明顯違規(guī)項目是如何上馬的

　　今年4月20日是二十四節(jié)氣中的谷雨，這一天，很多租戶都在自己承包的大棚里種上了玉米、豆角、茄子、蘿卜。就在同一天，鎮(zhèn)政府出臺了《北京市昌平區(qū)陽坊鎮(zhèn)人民政府關(guān)于整治農(nóng)用地上超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)日光溫室工作間的通告》，要求租戶5月底之前自行拆改。

　　6月18日，鎮(zhèn)政府發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》，要求租戶3日內(nèi)進行拆改。6月22日,鎮(zhèn)政府再次給每一位租戶發(fā)了《強制拆除決定書》。6月27日，“吉利莊園”內(nèi)大棚的工作間被全部拆除。據(jù)鎮(zhèn)里工作人員說，這是由合作社自行拆除的。

　　一個明顯違規(guī)、非拆不可的項目，最初是如何上馬的？

　　合作社負責(zé)人趙君立不愿接受采訪。但熟悉他的租戶張先生告訴記者，趙君立不止一次對人談起自己建設(shè)“吉利莊園”的起因——

　　2007年，作為四家莊村村委會委員的趙君立隨鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)參觀了當(dāng)時被評為示范單位的“二德莊村休閑體驗農(nóng)業(yè)園”，學(xué)習(xí)了那里的經(jīng)驗�；貋砗�，趙君立牽頭成立了北京市四家莊村種植專業(yè)合作社，向村里承包了240畝土地。2008年6月，“吉利莊園”正式動工。

　　據(jù)陽坊鎮(zhèn)政府工作人員介紹，在耕地上建設(shè)大棚、溫室這樣的設(shè)施農(nóng)業(yè)項目，是農(nóng)業(yè)部門鼓勵的，不需要正式審批，在區(qū)農(nóng)委備案即可。如果大棚規(guī)格符合農(nóng)委補貼標(biāo)準(zhǔn)，政府還會對項目進行補貼。

　　北京土地學(xué)會原秘書長劉鋒則認為，這樣的設(shè)施農(nóng)業(yè)應(yīng)當(dāng)向土地部門報備。由于土地部門要定期巡查，如果事先沒有備案，巡查時沒有依據(jù)，可能會造成不必要的麻煩。

　　參與開發(fā)“吉利莊園”的開發(fā)商李仁喜對記者說，“吉利莊園”項目是由農(nóng)委批的，自始至終沒有人告訴他們要去國土部門報批。此次北京市范圍內(nèi)違規(guī)大棚的檢查和通報工作，主要就是由國土部門完成的。

　　其實，關(guān)于這些大棚違規(guī)的說法，并非突如其來。早在2008年下半年，陽坊鎮(zhèn)土地看護隊在巡查時就發(fā)現(xiàn)了“吉利莊園”大棚管護間的超標(biāo)現(xiàn)象。合作社對此的解釋是，工作間的土地雖然進行了硬化，但是用作無土栽培，種植食用菌等。

　　幾乎與此同時，有媒體開始對一些大棚以設(shè)施農(nóng)業(yè)為名改變耕地性質(zhì)進行房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)象進行了曝光，市里也給予了重視。2008年底，看護隊發(fā)現(xiàn)“吉利莊園”工作間不符合無土栽培的標(biāo)準(zhǔn)，為了慎重起見，陽坊鎮(zhèn)責(zé)令“吉利莊園”停工。

　　然而，據(jù)張先生介紹，合作社并沒有停工，很多設(shè)施都是在2009年建起來的。

　　不僅沒有停工，合作社還繼續(xù)向外發(fā)包大棚。很多租戶都是在2009年上半年簽訂的承包合同。對于合作社的這種行為，陽坊鎮(zhèn)工作人員表示，他們也控制不了。

　　租戶對于大棚可能違規(guī)的事實也并不是毫無察覺。2008年年底，租戶王女士看到新聞，說同屬昌平區(qū)的另一家生態(tài)大棚違規(guī)需要整改。她心里有點沒底，怕自己的大棚也會出事，于是找到了銷售人員。銷售向她保證沒事，但她不放心，還是在合同上加了附注。附注的第三條是這樣寫的：“乙方按樣板間面積（68平方米）所建住房是合乎規(guī)定的，若由于政策原因被拆除，造成的一切損失（包括承包款壹拾玖萬捌千元）全部由甲方負責(zé)承擔(dān)。”

　　張先生從年初開始就擔(dān)心大棚違規(guī)的事，還跟趙君立談了好幾次。趙君立向他保證，這些檢查就是走個形式，過一段時間就不會管了。張先生說，當(dāng)時在租戶和合作社中都存在著一種僥幸心理，直到鎮(zhèn)政府發(fā)出強制拆除的決定，大家才認識到事情的嚴重性。

　　合作社的行動也印證了這一說法。據(jù)租戶們介紹，從通告貼出到正式拆除，合作社依然對外發(fā)包出了十幾戶大棚。

　　即使是拆除后，僥幸心理也并沒有完全消除。開發(fā)商李仁喜認為，政策變化很快，工作間的面積標(biāo)準(zhǔn)可能過幾年慢慢就會放寬，最后還會變成可以居住的房屋。一些租戶也抱有類似的想法，認為等風(fēng)聲過去了，工作間還能夠擴建，甚至還會將“大棚房”合理化。

　　劉鋒對于這樣的想法表示了否定。他認為耕地是條底線，一旦占用了耕地，就沒有任何通融的余地。

　　租戶維權(quán)困難重重

　　據(jù)倪先生介紹，很多租戶都是退休干部或老教授，承包大棚是用來養(yǎng)老的。還有一些年輕的租戶，則是希望給父母找一塊安逸的度假場所。而如今，他們渴望的安逸舒適化為泡影不說，還帶來了許多麻煩。

　　“實在不想再摻合了。”很多租戶都向記者表達了這樣的態(tài)度。由于尚未完全交付，“吉利莊園”租戶的訴求變得簡單而一致——退款。

　　北京市國土局有關(guān)負責(zé)人表示，已經(jīng)租售給市民的大棚房產(chǎn)權(quán)雖不受法律保護，但有關(guān)部門在處理時，會以積極協(xié)調(diào)開發(fā)商退款、減少購房人損失為宗旨。

　　大棚拆除后，原先設(shè)在莊園旁邊的銷售處很快人去樓空。幾經(jīng)交涉，合作社的態(tài)度都是：沒錢，無法退款。在租戶的強烈要求下，合作社提出了另一個方案：每年退還7000元，分30年還清合同款。租戶們拒絕了。

　　“合作社說把我們的錢用來蓋其他大棚了。”一位租戶說，“我們的大棚還沒交付，就把錢用在別的地方，這不是違法嗎？”

　　然而，北京漢衡律師事務(wù)所張萬臣律師的答案是，中國目前還沒有法律來約束這種行為。

　　當(dāng)?shù)卣�府工作人員表示，如果租戶對合作社有不滿，可以進行民事訴訟，向法院告合作社。

　　張萬臣律師對此的意見是，租戶告合作社主要涉及承包合同的效力問題。如果承包行為本身是違規(guī)的，可認為合同自始無效，合同金額退還。而如果僅是合同內(nèi)關(guān)于工作間面積的條款違規(guī)，合同則是部分無效，判決結(jié)果很可能是修改合同，而不會退款。

　　“即使判決合作社退款，如果合作社真的沒有錢，執(zhí)行起來也有很大困難。”張律師補充道。

　　張律師認為，在這件事情上，合作社、政府、租戶三方都有責(zé)任。合作社在打政策的擦邊球，對租戶也隱瞞了一些事實；政府在監(jiān)管和處理的過程中有不力之處；租戶也有失察的過錯。“違反政策的人，法律不會因為他事前不知道而判定其沒有責(zé)任。”

　　陽坊鎮(zhèn)工作人員表示，租戶并沒有受到多大損失，大棚的使用權(quán)還是他們自己的。反倒是開發(fā)商由于拆改，重復(fù)建設(shè)，增加了支出。

　　據(jù)悉，目前昌平區(qū)的政策是每拆改一戶大棚，賠償租戶3萬元。“大棚建設(shè)款19.8萬元，每年1300元的承包款，還有各種費用，二十幾萬的支出，3萬怎么彌補得了？”租戶們紛紛表示。

　　目前，租戶們已經(jīng)準(zhǔn)備好了文件材料，準(zhǔn)備對鎮(zhèn)政府的相關(guān)作為申請行政復(fù)議。同時，租戶們還要求對合作社的賬目進行審計。

　　惠農(nóng)底線：耕地不能動

　　據(jù)最新消息，北京35個違規(guī)“大棚”項目拆除后，耕地復(fù)墾率接近8成。

　　與“吉利莊園”相隔100米的地方，一列列嶄新的大棚正在拔地而起。當(dāng)?shù)剞r(nóng)民說，大棚是政府批準(zhǔn)蓋的，和對面被拆除的大棚不一樣，這些大棚都是合規(guī)的。

　　張先生向記者介紹，趙君立自己也感到很委屈。因為“吉利莊園”的建設(shè)，得利的不僅是合作社，四家莊的村民也得到了實惠。

　　張先生給記者算了一筆賬：合作社承包村里的土地，每年每畝要向農(nóng)民支付1000元承包款。農(nóng)民除了收錢，空余出來的時間還可以打工。哪怕是幫著租戶照料大棚，一天也能有四五十元的收入，這比自己種莊稼的收入多了不少。

　　大棚、溫室等設(shè)施農(nóng)業(yè)也是北京市大力推廣的農(nóng)業(yè)項目。開車在昌平區(qū)走，各種種植大棚隨處可見。陽坊鎮(zhèn)政府工作人員說，鎮(zhèn)里的農(nóng)民大多數(shù)已經(jīng)不種地了。有的把地包出去，有的則雇外地來的農(nóng)民種，自己去做小買賣或者到城里去打工。四家莊村合作社向村里承包土地再轉(zhuǎn)包給城里人的做法究竟該如何看待？

　　劉鋒表示，設(shè)施農(nóng)業(yè)種植的效益是露地種植的好幾倍，值得推廣。而且北京郊區(qū)的土壤適合種植花果等經(jīng)濟作物。在這種情況下，理應(yīng)發(fā)揮土地的最大效益，讓農(nóng)民致富。

　　中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國英表示，土地流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)提倡，因為它讓農(nóng)民有了選擇的自由。農(nóng)民可以選擇自己種地，也可以選擇把地包出去，自己到外面打工，打工的收入普遍要比種地多多了。

　　據(jù)悉，位于百善鎮(zhèn)的二德莊村休閑體驗農(nóng)業(yè)園是昌平區(qū)最早興建的生態(tài)大棚，2006年開始對外發(fā)包。2007年昌平區(qū)把該項目作為樣板在全區(qū)推廣，昌平電視臺連續(xù)兩周播放該園區(qū)的節(jié)目。另外，據(jù)陽坊鎮(zhèn)工作人員介紹，同屬陽坊鎮(zhèn)的西馬坊村一片大棚園興建時，區(qū)里、鎮(zhèn)里的領(lǐng)導(dǎo)還參加了剪彩。

　　如今二德莊農(nóng)業(yè)園的大棚已經(jīng)被全部拆除。據(jù)租戶們說，之前并未以任何方式告知，拆除時有些房間里還有家具電器，都被埋在了墻下。

　　生態(tài)大棚這一看起來對各方都有利的項目，為什么會落得如此下場？

　　劉鋒給出了明確的答案：耕地絕不能占用。目前我國堅守18億畝耕地紅線的政策十分明確，任何改變耕地性質(zhì)的項目都是原則性的違規(guī)，必須堅決拆除。

　　陽坊鎮(zhèn)政府工作人員也向記者表示，這次拆除大棚執(zhí)行的速度快、力度大，原因應(yīng)該是有關(guān)方面看到了不好的苗頭。京郊這樣的大棚發(fā)展很快，也有很多人得到了利益。一旦成為全國各地效仿的對象，耕地將會大量流失。所以要大力整治，將苗頭熄滅在北京，保住18億畝耕地的紅線。

　　黨國英曾經(jīng)就中國為什么要保護耕地作出過解釋，他提出三個理由：第一，隨著城市化的推進，糧食生產(chǎn)的比較優(yōu)勢會發(fā)生結(jié)構(gòu)性下降，一部分山區(qū)耕地會逐步退出耕作，因而存在很大的糧食減產(chǎn)因素。第二，中國不缺建設(shè)用地，沒有必要濫占耕地。第三，從社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的角度看，使用化肥、農(nóng)藥，依靠地表水和地下水灌溉，雖然可以大大提高畝產(chǎn)量，但卻付出了環(huán)境代價。如果我們的耕地多，就可以少用化肥農(nóng)藥，可以少灌溉，從而提高農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的比較優(yōu)勢，降低中國人的吃飯成本。