中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第四十四期：園林實(shí)景與效果圖不符 取證先行
2022-06-29 中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行 點(diǎn)擊：次
“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第44期發(fā)布。
2022年6月20日-6月26日，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行共收到62條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測(cè)的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出10個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題項(xiàng)目。具體來(lái)看，本周重點(diǎn)投訴項(xiàng)目涉及的開(kāi)發(fā)商包括陽(yáng)光大地置業(yè)集團(tuán)、奧克斯地產(chǎn)、紅星地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、俊發(fā)集團(tuán)、圣品置業(yè)、富力地產(chǎn)、領(lǐng)地集團(tuán)、德泰投資和金輝集團(tuán)。涉及的項(xiàng)目分別為陽(yáng)光天悅府、金宸玖和府、紅星天鉑、禹洲朗廷府、俊發(fā)彩云城檀灣、新旅明樾臺(tái)、富力院士廷、領(lǐng)地觀云府、德泰華庭和金輝長(zhǎng)安云筑。
經(jīng)統(tǒng)計(jì)，十個(gè)項(xiàng)目涉及的問(wèn)題包括：項(xiàng)目停工、延期交付、房屋質(zhì)量問(wèn)題、貨不對(duì)板、未達(dá)交付條件強(qiáng)制收取物業(yè)費(fèi)、房屋滲漏水等。
本期投訴項(xiàng)目中，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行重點(diǎn)關(guān)注金宸玖和府、禹洲朗廷府、富力院士廷共三個(gè)項(xiàng)目。其中，浙江省杭州市金宸玖和府業(yè)主稱，合同約定2022年6月30日前交付，開(kāi)發(fā)商于6月18日發(fā)出延遲交付通知書(shū)，稱延期至8月10日交付，并以疫情為由拒絕賠付。山東省青島市禹洲朗廷府業(yè)主稱，精裝修房屋存在過(guò)門(mén)石、陽(yáng)臺(tái)大理石破碎，地面上十幾處空鼓等問(wèn)題。河北省邯鄲市富力院士廷業(yè)主稱，2021年12月30日收到交房通知書(shū)，因開(kāi)發(fā)商原因致2022年2月底才領(lǐng)取鑰匙，卻強(qiáng)制收取這一時(shí)段物業(yè)費(fèi)。后經(jīng)當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)協(xié)調(diào)，開(kāi)發(fā)商同意減免兩個(gè)月物業(yè)費(fèi)，至今年6月，業(yè)主未收到減免通知。
杭州奧克斯金宸玖和府：因疫情延期 不及時(shí)通知也未提供證明
一位杭州奧克斯金宸玖和府的業(yè)主稱，合同約定于2022年6月30日交付。臨近交付前，6月18日，業(yè)主收到開(kāi)發(fā)商郵寄的 “金宸玖和府項(xiàng)目順延交付通知書(shū)”，并告知順延至8月10日交付。
“開(kāi)發(fā)商以疫情為借口延期交付，卻并未提供相關(guān)部門(mén)的疫情文件證明，而且疫情也并非最近發(fā)生。合同明確約定逾期90日內(nèi)，違約金為房?jī)r(jià)總額的日萬(wàn)分之一。但，開(kāi)發(fā)商拒不履行。”業(yè)主與開(kāi)發(fā)商當(dāng)面溝通這一問(wèn)題時(shí)，沒(méi)有實(shí)際解決方案。
公開(kāi)資料顯示，金宸玖和府位于浙江省杭州市蕭山區(qū)金城路與新城路交叉口，由杭州蕭山奧克斯置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，系奧克斯地產(chǎn)旗下。項(xiàng)目占地面積約31926平方米，建筑面積100000平方米，包括普通住宅、花園洋房和排屋三類產(chǎn)品，共12棟建筑，517戶。
6月23日，奧克斯金宸玖和府售樓處一位工作人員表示，受春節(jié)后上海疫情影響，項(xiàng)目材料、工人未能及時(shí)到位，導(dǎo)致工期延誤。此外，門(mén)口有條道路驗(yàn)收也影響交付進(jìn)度。至于具體交付時(shí)間，該工作人員稱，具體交付日期應(yīng)在6月30日到8月10日之間，有可能會(huì)提前交付。“關(guān)于延期賠付問(wèn)題，業(yè)主還在與公司協(xié)商，現(xiàn)在還未公布處理結(jié)果。”
對(duì)此，山東信公律師事務(wù)所董來(lái)陽(yáng)律師在接受媒體采訪時(shí)表示，因疫情政府采取相應(yīng)防控措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)停工、停產(chǎn)，可以順延合同履行或適當(dāng)免除相應(yīng)違約責(zé)任，房企應(yīng)及時(shí)通知購(gòu)房者，并在合理期限內(nèi)提供證明。其次，應(yīng)說(shuō)明具體的防控措施要求及對(duì)工期的影響程度，以確定開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任及承擔(dān)責(zé)任的比例。
青島禹洲朗廷府：延期逾半年 精裝修遇問(wèn)題“只修不換”
禹洲朗廷府合同約定應(yīng)于2021年11月30日交付，先后延期至2022年3月底、6月底。在2022年6月18日業(yè)主開(kāi)放日上，業(yè)主在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)：“部分過(guò)門(mén)石、陽(yáng)臺(tái)大理石有碎裂，開(kāi)發(fā)商的答復(fù)是只修不換。此外，地面上有十幾處的空鼓，陰陽(yáng)角肉眼可見(jiàn)的偏差，插座線路接反，墻面平整度高低起伏，驗(yàn)房師提出的問(wèn)題不下十幾處。”
公開(kāi)資料顯示，禹洲朗廷府位于山東省青島市即墨區(qū)佳源都市西南400米(華山一路西)，由青島禹鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，系禹洲集團(tuán)旗下。項(xiàng)目占地面積約97953 平米，建筑面積約156725平米，包括洋房、小高層兩種產(chǎn)品形態(tài)，戶型建面約103平-170平米，于2019年7月29日開(kāi)盤(pán)，帶精裝，均價(jià)約15000元/平米。
針對(duì)禹洲朗廷府延期交付這一問(wèn)題，青島即墨區(qū)住建局于5月24日通過(guò)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板表示：因工程施工、疫情突發(fā)等原因，禹洲朗廷府項(xiàng)目出現(xiàn)延期交房問(wèn)題，項(xiàng)目方已于近期向業(yè)主發(fā)布了延期交房告知書(shū)，并承諾按合同約定進(jìn)行相關(guān)賠償。相關(guān)單位將密切關(guān)注該項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，督促項(xiàng)目方嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定及合同抓緊施工，爭(zhēng)取早日交付使用。
邯鄲富力院士廷：“物業(yè)費(fèi)順延2個(gè)月”還未執(zhí)行
邯鄲富力院士廷業(yè)主稱，2021年底通知收房時(shí)，屋內(nèi)尚未通正式電，無(wú)采暖，業(yè)主無(wú)法拿到鑰匙。在此情況下，開(kāi)發(fā)商卻通知交房就收取物業(yè)費(fèi)。
對(duì)此，磁縣住建局于2022年3月回復(fù)稱，“針對(duì)富力院士廷的遺留問(wèn)題，已成立了由住建局、公安局、供電公司組成的聯(lián)合工作專班，2月17日入戶門(mén)鑰匙已全部移交物業(yè)，業(yè)主可領(lǐng)取鑰匙辦理收房手續(xù)。經(jīng)富力專班協(xié)調(diào)，4號(hào)樓全部入住后，物業(yè)費(fèi)統(tǒng)一往后順延2個(gè)月。”
公開(kāi)資料顯示，富力院士廷位于河北省邯鄲市磁縣友誼大街和諧大道交口東南角，開(kāi)發(fā)商為邯鄲市極富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，系富力地產(chǎn)旗下項(xiàng)目。項(xiàng)目建筑面積21萬(wàn)平方米，占地面積約14萬(wàn)平方米，包括高層、板樓、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅等建筑類型，共35棟，總戶數(shù)為1669戶。
多位業(yè)主曾反饋房屋質(zhì)量問(wèn)題：富力院士廷交房后就開(kāi)始出現(xiàn)滲漏水現(xiàn)象，富力物業(yè)于4月初進(jìn)行了修繕。到6月，因雨季來(lái)臨，房屋再次出現(xiàn)漏雨現(xiàn)象。業(yè)主希望開(kāi)發(fā)商及物業(yè)找出滲漏原因，徹底整改，并對(duì)受漏水影響的屋頂、墻面進(jìn)行修復(fù)，對(duì)于造成的財(cái)物損失進(jìn)行賠償。
另一方面，針對(duì)磁縣住建局的“順延2個(gè)月”的回復(fù)，開(kāi)發(fā)商并未執(zhí)行。截至6月，業(yè)主并未收到減免物業(yè)費(fèi)的通知。
重點(diǎn)投訴問(wèn)題：園林實(shí)景與沙盤(pán)、效果圖不符
近日，包括天健閱江來(lái)、海淀幸福里、恒基旭輝鉑悅·天匯、德瑞·錦繡華府、中國(guó)鐵建·御水瀾灣等項(xiàng)目業(yè)主反映，交付時(shí)發(fā)現(xiàn)園林實(shí)際交付品質(zhì)、景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)、設(shè)施配套與效果圖、沙盤(pán)展示以及示范區(qū)有較大差距。
近年來(lái)，購(gòu)房者越來(lái)越重視健康宜居的環(huán)境，美觀兼具實(shí)用性的園林景觀示范區(qū)、沙盤(pán)、效果圖等成為購(gòu)房決策的重要因素之一。實(shí)際交付時(shí)業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)，園林實(shí)景與當(dāng)初呈現(xiàn)的效果圖、沙盤(pán)展示以及示范區(qū)存在差距，參天大樹(shù)變成了樹(shù)苗，園林鋪裝路面、塑膠跑道變成了水泥路，兒童游樂(lè)場(chǎng)、健身活動(dòng)中心等設(shè)施未兌現(xiàn)等。
若遇到園林實(shí)際交付情況與宣傳資料、沙盤(pán)不符時(shí)，業(yè)主該如何維權(quán)?對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣認(rèn)為，“實(shí)際上，上述情況并不屬于違反合同內(nèi)容。在開(kāi)發(fā)商所提供的合同文本中，往往都會(huì)在補(bǔ)充協(xié)議或補(bǔ)充條款中明確約定沙盤(pán)等宣傳材料都不是合同的組成部分，對(duì)其沒(méi)有約束力。所以，對(duì)銷售廣告和宣傳資料，購(gòu)房者不要過(guò)分相信。無(wú)法看到的景觀、園林、綠地等情況只有以書(shū)面方式在購(gòu)房合同中予以約定，后續(xù)才能要求開(kāi)發(fā)商按約定履行。”
王律師認(rèn)為，這種行為雖然從民事或合同上無(wú)法認(rèn)定，但是嚴(yán)格從法律的角度來(lái)看，涉嫌違反房地產(chǎn)廣告的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第三條規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。”及第十三條：“房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。”
遇到虛假或違法宣傳，王律師認(rèn)為，業(yè)主可以采用下列方式維權(quán)：第一，取證要先行。對(duì)當(dāng)初相關(guān)的線上線下的宣傳資料做盡可能的收集，包括樓書(shū)、效果圖、沙盤(pán)、與銷售人員的溝通記錄等;第二，違法查處要及時(shí)提起。遇到違法宣傳，購(gòu)房者可以向市場(chǎng)監(jiān)督部門(mén)提相關(guān)的違法查處，要求履行查處職責(zé);第三，民事訴訟。如果相關(guān)行政機(jī)關(guān)對(duì)違法宣傳進(jìn)行了認(rèn)定和處罰，可以此為證據(jù)，提起民事訴訟，進(jìn)行索賠。王律師說(shuō)，在上述一項(xiàng)或多項(xiàng)工作的基礎(chǔ)上，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行直接溝通和談判。
明星項(xiàng)目
上周，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)輿情研究室基于市場(chǎng)認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個(gè)維度，甄選出本期明星樓盤(pán)，包括北京市學(xué)府壹號(hào)院、深圳市前海潤(rùn)峯府、上海市華僑城純水岸、杭州市溪悅云和園、武漢市紐賓凱漢CITY。
中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向，充分發(fā)揮新聞?shì)浾摫O(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，實(shí)現(xiàn)人們對(duì)美好生活的向往。
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