中國房產(chǎn)質(zhì)量周報第四十二期：遲遲不能辦“房本” 須先查明原因
2022-06-15 中國質(zhì)量萬里行 點擊：次
“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報第42期發(fā)布。
2022年6月6日-6月12日，中國質(zhì)量萬里行共收到76條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出10個需要重點關(guān)注的問題項目。具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發(fā)商包括濮陽上合置業(yè)、置信集團(tuán)、皓順地產(chǎn)、金科地產(chǎn)、地王實業(yè)集團(tuán)、珠海保稅區(qū)兆通商貿(mào)有限公司、中旅地產(chǎn)、河北旭遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、保利發(fā)展、首開集團(tuán)、金地集團(tuán)、綠地集團(tuán)。涉及的項目分別為璞禵公館、置信劍橋城、皓順茂、愉景公館、陶然府、斯越云谷、中旅·亦府、高遠(yuǎn)森霖城二期、和悅?cè)A錦和綠地香湖灣。
經(jīng)統(tǒng)計，十個項目涉及的問題包括：項目停工、延期交付、房屋質(zhì)量問題、未取得竣工備案即交付、開發(fā)商要求先交物業(yè)費再驗房等。
本期投訴項目中，中國質(zhì)量萬里行重點關(guān)注中旅·亦府、皓順茂、和悅?cè)A錦共三個項目。其中，北京市中旅·亦府業(yè)主稱，建筑外墻正在施工中，可見多處凹凸不平，不僅影響美觀，且存在外墻開裂、脫落的安全隱患。河北省邢臺市皓順茂業(yè)主稱，合同約定2021年12月30日交房，后延期至2022年12月30日，如今工程進(jìn)展緩慢。北京市和悅?cè)A錦業(yè)主稱，車位管理費180元每月，租金700元每月，高于周邊小區(qū)管理費標(biāo)準(zhǔn)，此外，由于一二期之間的道路歸屬存在爭議，導(dǎo)致業(yè)主至今無法繳納契稅，無法辦理房產(chǎn)證。
北京中旅·亦府：外立面凹凸不平 視覺觀感不佳
近日，中旅·亦府多位業(yè)主稱，在探訪工地時發(fā)現(xiàn)建筑外墻多處凹凸不平及褶皺，不僅影響美觀，而且存在外墻開裂、脫落的安全隱患。
公開資料顯示，中旅·亦府位于北京市亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)興亦路人大附對面，由長溢(北京)置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，系中旅地產(chǎn)旗下。項目占地面積35704平米，建筑面積為136631平米，綠化率30%，樓棟共13棟，總戶數(shù)772戶。于2020年11月11日開盤，約定交房時間為2022年12月。
值得注意的是，外墻凹凸不平不僅是視覺觀感問題，由于導(dǎo)致外墻空鼓的原因主要是施工工藝問題，包括墻體基層未找平、保溫層粘結(jié)強(qiáng)度不足等。如果不及時處理，凹凸不平的問題將會越來越嚴(yán)重，甚至存在外墻脫落，滲水漏水的隱患。
對此，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)局于2022年6月7日通過人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板表示：目前，中旅亦府項目外立面正在施工，進(jìn)度最快的是13號住宅樓，其中東立面裝飾層已全部完工。參建單位已于2022年5月28日對完工的13號樓東立面進(jìn)行了實測實量，實量數(shù)據(jù)中最大偏差為+3mm，而規(guī)范規(guī)定墻面涂飾允許偏差表面平整度為3mm，中旅亦府立面平整度達(dá)到規(guī)范上限要求。此后，開發(fā)建設(shè)局于2022年5月30日到施工現(xiàn)場進(jìn)行核查，核查過程中發(fā)現(xiàn)13號樓南立面底漆有局部觀感不平整等現(xiàn)象，開發(fā)建設(shè)局要求相關(guān)責(zé)任單位立即排查整改。6月1日下午，開發(fā)建設(shè)局再次約談建設(shè)、施工、監(jiān)理三方單位，要求各參建單位加快推進(jìn)現(xiàn)場外立面問題的排查整改進(jìn)度，嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，交付合格工程。
針對外立面整改進(jìn)度，2022年6月10日，中旅·亦府售樓處電話接通后，工作人員稱“稍后有專人回復(fù)”，截至發(fā)稿，中旅·亦府未對此回復(fù)。
河北邢臺皓順茂：施工進(jìn)展緩慢 或?qū)⒃俅窝悠诮桓?/strong>
近日，河北邢臺皓順茂的一位業(yè)主稱，項目本應(yīng)于2021年12月底交房，目前，洋房交付已延期至2022年8月31日，高層延期至2022年12月31日。然而，施工現(xiàn)場僅有幾名工作人員，工程進(jìn)展緩慢，整體交付時間或?qū)⒃俅窝悠凇?/p>
公開資料顯示，皓順茂位于河北省邢臺市襄都區(qū)信都路，由邢臺潤新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，系皓順地產(chǎn)旗下項目。項目共計13棟樓，包含高層和洋房兩種建筑類型，約1300戶。
對此，邢臺潤新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的一位工作人員6月10日稱，目前皓順茂施工進(jìn)度正常，工地現(xiàn)場有不少施工人員，正在進(jìn)行外墻施工、安裝窗戶等。同日，邢臺高開區(qū)住建局一位工作人員表示，近日住建局已經(jīng)接到不少關(guān)于皓順茂停工以及延期交付的投訴，住建局將于下周去實地考察。
另據(jù)業(yè)主稱，開發(fā)商要求業(yè)主簽署《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議涉嫌霸王條款，其中第四條內(nèi)容為：“由于建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件等相關(guān)文件辦理的不可控性，基于出賣人保證辦理上述相關(guān)證明文件，在合同約定的該商品房交付時間間，如同時滿足附加協(xié)議中的三個條件，買受人同意放棄追究出賣人逾期交房的賠償責(zé)任，并有權(quán)權(quán)責(zé)在達(dá)到條件是直接接收房屋。”
針對這份補(bǔ)充協(xié)議，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣表示：“竣工驗收備案文件是常規(guī)的必備交房文件，也是衡量房子達(dá)到交房條件的核心文件。這種約定無疑排除了開發(fā)商在交房時的主要交房條件，并免除了開發(fā)商逾期交付賠償責(zé)任，該條款涉嫌霸王條款。”
北京和悅?cè)A錦：車位管理費和租金遠(yuǎn)高于周邊小區(qū)
近日，北京和悅?cè)A錦的一位業(yè)主稱：“項目于2021年9月交房，至今已經(jīng)9個月，地下車庫出入口、頂棚仍未修好，雨季馬上來臨，必然面臨雨水倒灌問題。在后續(xù)完善工作未完成的情況下，物業(yè)強(qiáng)行收取遠(yuǎn)高于周邊小區(qū)的車位管理費和車位租金。目前，車位管理費180元每月，租金700元每月。”
公開資料顯示，和悅?cè)A錦位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)博興八路與興海一街交叉口西南側(cè)，由北京博睿宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，系保利發(fā)展、首開集團(tuán)、金地集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)。項目占地面積92065平方米，建筑面積165717平方米，共18棟建筑，1823戶，于2018年9月首次開盤。
針對業(yè)主稱停車費過高這一問題，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)于6月6日通過人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板指出，根據(jù)《北京市機(jī)動車停車條例》第二十八條本市對其他停車設(shè)施實行市場調(diào)節(jié)價，可以根據(jù)地理位置、服務(wù)條件、供求關(guān)系等因素自主定價。市價格行政主管部門依法加強(qiáng)對停車收費價格的監(jiān)督。
北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣表示，面對高昂的車位租金，業(yè)主可以通過政府信息公開或其它取證的方式做兩方面的核實：第一是車位的歸屬，開發(fā)商是否有權(quán)出租獲益;第二，對周邊同地段同檔次小區(qū)車位的租賃價格進(jìn)行取證。如果開發(fā)商根本無權(quán)對外出租，車位屬于業(yè)主共有的，或者收益權(quán)歸業(yè)主，那么開發(fā)商和物業(yè)公司根本無權(quán)定價，相關(guān)的收益也歸業(yè)主所有。業(yè)主可以視情況通過訴訟、談判、違法查處等方式維護(hù)自己的權(quán)利。“如果開發(fā)商有權(quán)對外出租，小區(qū)車位租金又確實顯著過高，可以根據(jù)上述提到的規(guī)定向當(dāng)?shù)氐膬r格監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行投訴或提起違法查處申請，相關(guān)價格監(jiān)督部門也有職責(zé)依法處理。”
重點投訴問題：房產(chǎn)證遲遲未辦理
近日，包括億升觀天下、吉源美郡國際城、碧水藍(lán)天、藍(lán)光長島、鑫苑國際新城等項目業(yè)主稱，房屋交付后，房產(chǎn)證卻遲遲無法辦理。
一般而言，新建商品房應(yīng)按照購房合同的約定期限內(nèi)拿證。如果購房合同沒有約定，則參照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條，由于開發(fā)商的原因造成購房者未在合同約定的期限內(nèi)取得房產(chǎn)證;期房預(yù)購人在房屋交付之日起90日內(nèi)未取得房產(chǎn)證;已竣工商品房的買受人自訂立合同之日起90日內(nèi)未能取得房產(chǎn)證的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
對于遲遲未能辦理房產(chǎn)證這一問題，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣認(rèn)為，如果開發(fā)商未按合同約定及時辦理房產(chǎn)證，作為業(yè)主首先要追根溯源，可以通過信息公開等方式核實不能辦證的真實原因，包括開發(fā)商違規(guī)建設(shè)未通過規(guī)劃驗收，這是不能辦理房產(chǎn)證的主要原因，此外，可能的原因還包括未申請竣工面積實測報告，開發(fā)商拖欠出讓金、稅費等。查清原因后，業(yè)主可以根據(jù)實際情況針對性地采取一些合法合規(guī)的手段去推動，必要時甚至需要視情況提起相關(guān)的違法查處和訴訟。
明星項目
上周，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報輿情研究室基于市場認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個維度，甄選出本期明星樓盤，包括沈陽市碧桂園·大城印象、東莞市海逸豪庭、上海市融創(chuàng)·未來金融城、南寧市保利領(lǐng)秀前城、長沙市萬科·臻灣匯。
中國質(zhì)量萬里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場的動向，充分發(fā)揮新聞輿論監(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護(hù)消費者權(quán)益，實現(xiàn)人們對美好生活的向往。
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