編者的話：今年第四季度接踵而來(lái)的樓市下滑和股市波動(dòng)，對(duì)龐大的民間游資肯定不是好消息。而在這一輪市場(chǎng)震蕩中，溫州投資客、山西煤老板和深圳炒房人的遭遇，只是活躍于中國(guó)從南到北多個(gè)城市房地產(chǎn)“散戶”投資者的一個(gè)縮影。
號(hào)稱“中國(guó)第三大商圈”的成都春熙路步行街，近日出現(xiàn)難得一見的場(chǎng)景：位于黃金地段的一家向來(lái)生意很好的服裝店門外，員工們突然打出了“還我工作”的醒目橫幅。
讓他們丟掉工作的，不是服裝店老板，而是財(cái)大氣粗的商鋪“房東”。因?yàn)殇佄患幼饧m紛，服裝店被迫暫時(shí)關(guān)門，雙方甚至鬧到要對(duì)簿公堂。
大概誰(shuí)也不會(huì)想到，這樣一次普通的商業(yè)糾紛，會(huì)跟游走全國(guó)、讓人聞風(fēng)色變的“炒房團(tuán)”扯上關(guān)系。不炒住宅炒商鋪
熟知內(nèi)情的人士稱，繁華春熙路一帶的眾多商鋪幾經(jīng)易手，如今已經(jīng)被溫州商人和一些采礦老板占據(jù)半壁江山，他們又集體委托了一家來(lái)自香港的管理公司，專門負(fù)責(zé)收租和“炒鋪”。
據(jù)初步案情透露，這家香港管理公司半年前已按合同約定提前收取了各家鋪位的租金，但眼看著周邊旺鋪投資趨熱，租售價(jià)格持續(xù)上升，他們可能覺得原定租金水平過(guò)低，便單方面毀約，向經(jīng)營(yíng)業(yè)戶提出加租50%的要求，遭到拒絕后，便“勒令”該服裝店暫時(shí)關(guān)門。眼看事態(tài)升級(jí)，當(dāng)?shù)嘏沙鏊坏貌唤槿�，一�?chǎng)官司由此而起。
最新消息顯示，商鋪“房東”一方委托的代理律師擔(dān)心輸?shù)艄偎�，已提出以賠償50萬(wàn)元營(yíng)業(yè)損失的條件尋求庭外和解。
今年下半年以來(lái)，隨著中央及地方政府連出調(diào)控重拳，銀行方面陸續(xù)收緊房貸審批，傳聞物業(yè)稅又即將正式開征，市場(chǎng)信心動(dòng)搖，深圳、上海等主要城市的住宅投資熱“拐點(diǎn)”隱現(xiàn)，各路炒房客已紛紛從住宅市場(chǎng)抽身，轉(zhuǎn)向商鋪投資。發(fā)生在成都的上述糾紛，不過(guò)是這一大趨勢(shì)下的一個(gè)小小插曲而已。
據(jù)記者了解，日前一個(gè)溫州投資團(tuán)已瞄準(zhǔn)了重慶最繁華的解放碑商圈一帶的臨街商鋪，只要是單個(gè)鋪位200平方米以下者均為他們鎖定的投資對(duì)象。此前，這隊(duì)人馬從溫州出發(fā)，先北上南京，再沿長(zhǎng)江西進(jìn)武漢、長(zhǎng)沙，重慶則是最新一站。一路浩浩蕩蕩，大有風(fēng)卷殘?jiān)浦畡?shì)。
事實(shí)上，以擅長(zhǎng)做小生意聞名的溫州人，鐘情商鋪炒賣不難理解，因?yàn)樽≌瑫?huì)折舊，而商鋪只要所在地段人氣興旺，時(shí)間越長(zhǎng)就越值錢。在全國(guó)各地，一些資金雄厚的溫州人不光炒短線，像商鋪和商務(wù)賓館之類相對(duì)長(zhǎng)線的物業(yè)同樣受到追捧，通常他們喜歡買下整棟樓進(jìn)行整體包裝，再將大產(chǎn)權(quán)拆分成小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行招商。住宅市場(chǎng)的突然震蕩，讓這種投資模式得到更多青睞。轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市
在成都城南經(jīng)營(yíng)一家中介公司的余寧，最近接到一張?zhí)厥獾?ldquo;單子”：替一個(gè)溫州購(gòu)房團(tuán)代為處理其上半年買下的20多套住宅。但接單之日起半個(gè)多月過(guò)去了，一套也沒(méi)能順利出手。“來(lái)自山西、深圳等地的炒家，如今也準(zhǔn)備做長(zhǎng)線，短期內(nèi)不再買也不再賣了。”他說(shuō)。
在溫州商鋪投資客大軍壓境的重慶，部分早些時(shí)候買下當(dāng)?shù)刈≌臏刂莩捶繄F(tuán)，也紛紛委托中介處理存貨，坦言“不再投資普通住宅了。”
據(jù)了解，在此之前因?yàn)橘J款比較容易，利息也低，大部分溫州炒家都是自己出錢交30%左右的首付，其余房款盡量從銀行貸。近期銀行連續(xù)加息，首付比例提高，貸款審批手續(xù)收緊，而房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落跡象，大多數(shù)炒房者陷入窘境。成都、長(zhǎng)沙、武漢等異地炒家眾多的中西部城市，據(jù)說(shuō)炒房團(tuán)正在醞釀割肉退市。
在更多游資紛紛轉(zhuǎn)向商鋪的同時(shí)，不少依然堅(jiān)守住宅陣地的炒房團(tuán)，開始考慮“深耕”三四線城市。在他們看來(lái)，北京、上海等一線城市的大好機(jī)會(huì)固然已成過(guò)去，成都、重慶、武漢這樣的區(qū)域中心城市，經(jīng)過(guò)前一輪的急漲之后，獲利空間也大不如前，且潛在風(fēng)險(xiǎn)正在加劇，是時(shí)候開辟新的戰(zhàn)場(chǎng)了。
據(jù)悉，今年6月，一家受山西炒房團(tuán)委托的投資公司在成都以北150余公里的江油市，一口氣砸下5000萬(wàn)元炒房，上個(gè)月如愿脫手，獲利至少一倍。近日，記者以炒家身份與成都某投資機(jī)構(gòu)接觸，后者開出“入股門檻100萬(wàn)元，保證收益率在50%以上”的條件。據(jù)悉，該機(jī)構(gòu)目前已籌資約1000萬(wàn)元，目標(biāo)市場(chǎng)是重慶以西30余公里的江津區(qū)。聰明反被聰明誤？
盡管在一般人印象中，炒房團(tuán)都是一幫精明而敏感的人組成，往往能洞悉市場(chǎng)先機(jī)，不論前面是危險(xiǎn)還是機(jī)會(huì)，都能比別人早走半步，但近期一線城市樓市的大幅波動(dòng)中，他們中有些人不免還是吃了苦頭。
據(jù)在成都做生意的溫州商人陳先生透露，他有幾個(gè)老鄉(xiāng)9月份剛剛合伙在廣州投資上千萬(wàn)元買樓，同時(shí)在股市上也有數(shù)百萬(wàn)元的投資。“最近他們手頭資金周轉(zhuǎn)緊張，本打算折價(jià)5%拋售廣州那些房子，可一個(gè)多月了還沒(méi)找到買家，幾個(gè)人之間還因此鬧起了矛盾。”陳說(shuō)。
據(jù)說(shuō)溫州投資客有個(gè)習(xí)慣，只拿20%的資金進(jìn)入股市，其余的投入樓市，因?yàn)樗麄兏春貌粍?dòng)產(chǎn)的保值功能�？墒沁^(guò)去一兩個(gè)月國(guó)內(nèi)股市、樓市雙雙低迷，不幸被套者為數(shù)甚多。
熱衷利用炒房團(tuán)題材“捂盤”炒作的開發(fā)商，也吃了“啞巴虧”。 兩個(gè)月前，成都城南某樓盤對(duì)外宣稱，來(lái)自西藏的購(gòu)房團(tuán)已整棟買下他們推出的新單位。但是直到今天，還是有不少成都市民手機(jī)上經(jīng)常收到該樓盤開發(fā)商發(fā)來(lái)的促銷短信息。
出于可以理解的原因，不少中西部城市政府對(duì)包括炒房團(tuán)在內(nèi)的外來(lái)置業(yè)投資者，普遍持默許乃至歡迎的態(tài)度，成都、貴陽(yáng)等多個(gè)城市出臺(tái)政策，更為外地前來(lái)置業(yè)購(gòu)房人士解決戶口和子女上學(xué)等問(wèn)題。但近期受各方輿論壓力，鼓勵(lì)外來(lái)投資購(gòu)房的地方政策也有變化跡象。據(jù)說(shuō)一些城市在審批非本地戶籍人士的銀行按揭貸款申請(qǐng)時(shí)，已變得更加審慎。
深圳世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)肖小平認(rèn)為，各地房地產(chǎn)管理政策上的不同，給溫州、山西、深圳等外來(lái)炒房團(tuán)提供了流動(dòng)作戰(zhàn)的機(jī)會(huì)，但隨著地方政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控力度加大，投機(jī)者的操作空間會(huì)受到明顯壓制。
“當(dāng)房?jī)r(jià)偏離真實(shí)價(jià)值軌道太遠(yuǎn)，受傷害的不僅僅是普通的購(gòu)房者，也包括投機(jī)者本身，”成都天愛地產(chǎn)顧問(wèn)公司副總經(jīng)理何欣說(shuō)，“炒房團(tuán)一手吹起樓市的泡沫，萬(wàn)一找不到接盤的，自身也要面對(duì)相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。”鏈接炒房團(tuán)幕后操盤手
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，僅今年11月份，前來(lái)成都尋找房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的溫州人手中，就大約掌握了4億元左右的資金。他們大多和溫州籍在蓉發(fā)展的開發(fā)商有直接或間接的關(guān)系，老鄉(xiāng)推介成為溫州人投資成都樓市的重要渠道。
劉剛也是一位來(lái)自溫州的職業(yè)炒家，10月份在成都某項(xiàng)目用現(xiàn)金一次性訂購(gòu)了30套住宅。他通常跟幾個(gè)老鄉(xiāng)聯(lián)手，在新盤發(fā)售時(shí)共同買入一個(gè)單元，一兩個(gè)月后房?jī)r(jià)每平方米上漲五六百元后迅速出手。此前他借助短線操作在廣州、深圳等地炒房，獲利頗豐。
與上述職業(yè)炒家跟老鄉(xiāng)“抱團(tuán)兒”的方式相比，溫州、深圳和山西的部分地方媒體與各地媒體同行聯(lián)動(dòng)，以“房產(chǎn)項(xiàng)目推廣投資”為號(hào)召的購(gòu)房團(tuán)，聲勢(shì)就浩大得多了。據(jù)記者了解，僅僅在貴陽(yáng)一地，今年下半年由深圳媒體組織的購(gòu)房團(tuán)就前后來(lái)了三次，總成交金額在5000萬(wàn)元以上。
山西的生意人則通過(guò)山西商會(huì)和煤協(xié)牽線，成立了房產(chǎn)投資俱樂(lè)部，有的還聯(lián)合組建了房產(chǎn)投資公司，組團(tuán)奔赴北京、天津、青島、成都等地投資買房。據(jù)說(shuō)SOHO中國(guó)（0410.HK）潘石屹旗下北京幾個(gè)高檔樓盤近60%便被山西人買走。在成都，山西炒房團(tuán)設(shè)有專門的聯(lián)絡(luò)處。
與“走出去”為主要特色的溫州、山西購(gòu)房團(tuán)明顯不同的是，活躍于成都、貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙等地的深圳購(gòu)房團(tuán)，成員主要以去深圳發(fā)展的各地原籍人士“返鄉(xiāng)投資”為主。
部分地產(chǎn)中介和投資公司也扮演了購(gòu)房團(tuán)組織者的角色，他們的主要收益是從成交總額中提取傭金，一般比例是千分之二到千分之五不等。山西煤老板PK深圳炒房人來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 作者：龍飛、厲林 2007-12-10 21:58:24相關(guān)一
山西人老陳在京發(fā)展多年，由于交友廣泛，他位于建外SOHO的辦公室成了眾多做生意的老鄉(xiāng)們重要的聚會(huì)場(chǎng)所。而領(lǐng)著家鄉(xiāng)來(lái)的煤老板們四處看房，已是他日常工作的一部分。
“上周末，我還帶兩個(gè)煤老板去看了‘鳥巢’旁幾處有名的項(xiàng)目。”老陳告訴記者。“鳥巢”是明年北京奧運(yùn)會(huì)主賽場(chǎng)之一國(guó)家體育場(chǎng)的通稱。在他印象中，近來(lái)調(diào)控政策再度收緊導(dǎo)致的樓市劇烈波動(dòng)，對(duì)那些有錢的老鄉(xiāng)們幾乎沒(méi)有任何影響。
山西煤老板大舉進(jìn)軍京城樓市，早已是公開的秘密。由于地緣的關(guān)系，許多煤老板的子女在北京求學(xué)和發(fā)展，這里也就成了他們房產(chǎn)投資的首選地點(diǎn)。有傳聞稱，北京一些知名的高檔樓盤六成的業(yè)主都是山西人。
“北京的中高檔樓盤經(jīng)常會(huì)通過(guò)打廣告、辦活動(dòng)，乃至利用民間渠道組織推介會(huì)等等，到山西去賣樓。”老陳說(shuō)。看盤次數(shù)多了，他也認(rèn)識(shí)了一些高檔樓盤的銷售經(jīng)理，彼此成了朋友，后者頻繁出現(xiàn)在老陳組織的活動(dòng)中。
老陳說(shuō)，自己這些老鄉(xiāng)有的是錢，根本不需要向銀行貸款，也不急于拋售變現(xiàn)，其動(dòng)機(jī)大多很簡(jiǎn)單，即保值增值。有的人甚至一口氣在北京買下好幾套房，全部做了精裝修，但一直任其空置。
“前些年煤炭?jī)r(jià)格不穩(wěn)定，他們認(rèn)為買房是比較好的保值方式，他們不是沖著投資來(lái)的，也不缺那點(diǎn)租金收入，只是希望為資金找一個(gè)穩(wěn)妥的出口。”他說(shuō)。
相比之下，煤老板們對(duì)今年表現(xiàn)火爆的股市，卻并不太感冒。由于他們大多數(shù)金融知識(shí)有限，基本不去炒股，也不怎么懂這些，大多數(shù)人一看大盤腦袋就會(huì)疼。
“我根本不關(guān)心什么房地產(chǎn)政策，我在北京買了好幾套房子了，還打算在老家再建幾棟。”一位姓王的大同煤老板告訴記者。
但在南方的深圳，來(lái)自香港的資深炒家李欣云卻正在暗自慶幸“逃過(guò)一劫”。她搶在11月份當(dāng)?shù)貥鞘谐醅F(xiàn)“崩盤”跡象前夕，把手頭的5套房子全部拋出。“雖然起碼少賺了20多萬(wàn)，可也算一次非常成功的投資了。”她有幾分得意地說(shuō)。
“今年深圳樓市投資氣氛太濃了，前三季度樓價(jià)幾乎漲了一倍，樓價(jià)太高，政府又出招打壓，資金流走，樓價(jià)回調(diào)在所難免。”李欣云說(shuō)。這也是她決定忍痛“斬倉(cāng)”的主要原因。
“這段時(shí)間我在關(guān)注東莞、惠州的市場(chǎng)，”李看來(lái)對(duì)內(nèi)地樓市的機(jī)會(huì)依然有信心，“深圳這次調(diào)整應(yīng)該會(huì)持續(xù)半年左右，明年年中我會(huì)再回來(lái)的。”
另一位深圳本地的炒房人郭和才日子就不太好過(guò)了。最近他以只有最高價(jià)七折的報(bào)價(jià)拋售一套房子，但是看盤者眾多，應(yīng)價(jià)者少見。“急啊，能不急嗎？我家樓下替我放盤的那家中介公司都已經(jīng)結(jié)業(yè)了。”他在電話中對(duì)記者抱怨說(shuō)。
讓郭最頭疼的是，他手頭的幾套房子都是靠銀行按揭貸款買的。“現(xiàn)在每月月供就是2萬(wàn)元，我月工資大概7000元左右，如果不是其中3套房子租出去了，一個(gè)月都熬不下去。”
盡管如此，他依然看好深圳樓市前景，決定咬牙堅(jiān)持：“必要時(shí)就再打個(gè)折，先放一兩套出去。反正今年也賺了不少，相信明年樓價(jià)一定還會(huì)漲。”浙江投資客上海灘“見風(fēng)使舵”來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 作者：王其明 2007-12-10 21:58:24相關(guān)二
賣掉了老家溫州的房子，跑到上海轉(zhuǎn)了一圈后，周女士決定把寶押在上海寶山區(qū)一棟定位為國(guó)際鋼鐵服務(wù)業(yè)中心的寫字樓上。
她以每平方米10000元左右的價(jià)格交了五成首付買下這棟名為“鋼領(lǐng)”的寫字樓的其中500平方米。這里離著名的寶山鋼鐵集團(tuán)廠區(qū)只有3公里。
“買商鋪和寫字樓，就是看中它們能出租，能做生意賺錢，否則無(wú)法升值。”她說(shuō)。長(zhǎng)期經(jīng)商的她，相信自己投資的是個(gè)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支持的寫字樓，因?yàn)殇撹F價(jià)格一路上漲，而此處與寶鋼相鄰，寫字樓又相當(dāng)稀缺，所以，前景肯定看好。
其實(shí)，像周女士這樣的溫州投資客，調(diào)整其在上海的房產(chǎn)投資策略，已經(jīng)越來(lái)越普遍。
“現(xiàn)在股市、樓市都不是重倉(cāng)參與時(shí)機(jī)，樓市大漲已不可能，大跌也不可能，現(xiàn)在拋出并非最佳選擇，投資應(yīng)以出租物業(yè)為重點(diǎn)。”利兆投資管理有限公司董事長(zhǎng)賈兆波說(shuō)。他有十多年股市投資經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)還參與組織了一只專門進(jìn)行房地產(chǎn)投資的浙江民間私募基金。
目前手握數(shù)億元現(xiàn)金的賈兆波，自2002年起投資上海房產(chǎn)，前年和去年陸續(xù)出售了一部分，同時(shí)加大力度進(jìn)軍股市。他認(rèn)為，現(xiàn)在唯一能抵御通貨膨脹是不動(dòng)產(chǎn)，房產(chǎn)投資者并未大舉撤退，只是調(diào)整了投資方式，轉(zhuǎn)為持有獲取租金回報(bào)，其中又以商業(yè)地產(chǎn)居多。
“即使是溫州人現(xiàn)在也很少大規(guī)模買入物業(yè)，少數(shù)溫州人近期到上海買房，主要是覺得當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)已到高位，賣掉套現(xiàn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海，屬于‘戰(zhàn)略調(diào)倉(cāng)’。”他分析說(shuō)。
當(dāng)然，反其道而行之的浙江投資客也不乏其人。今年3月，浙江義烏人馬先生在上海市中心內(nèi)環(huán)內(nèi)一次購(gòu)進(jìn)10套住宅，現(xiàn)在升值約30％，好多朋友勸他拋出獲利算了。但他婉言謝絕了人家的好意。
“2005年上海房?jī)r(jià)大跌，我的幾個(gè)朋友急忙拋出房子，現(xiàn)在房?jī)r(jià)比當(dāng)時(shí)最高位還漲了不少，他們都后悔死了。”他說(shuō)。他相信，上海市中心房源供應(yīng)越來(lái)越少，要圖工作生活方便住在市區(qū)，很多人只能租賃，住宅租金一定不斷上升，投資回報(bào)也會(huì)水漲船高。有數(shù)據(jù)顯示，近幾年來(lái)，上海市區(qū)住宅平均租金每年以近10％的速度上漲。
但是，老練的周女士心態(tài)似乎更為現(xiàn)實(shí)。“現(xiàn)在投資是越來(lái)越謹(jǐn)慎了，大家都想更穩(wěn)健，不一定要追求高回報(bào)的。”
