——訪北京市潮陽律師事務所律師楊曉虹
楊曉虹，北京市潮陽律師事務所律師，北京律師協(xié)會理事，朝陽律師協(xié)會副會長、朝陽區(qū)勞動仲裁委仲裁員。曾先后被評為“北京市148法律服務優(yōu)秀工作者”、“社會公益法律服務先進個人”、“朝陽區(qū)公益法律服務先進個人”。
有的消費者因為和開發(fā)商產生糾紛，就拒絕向銀行償還貸款，這在法律上是不同的法律關系，如果因此發(fā)生訟爭，銀行起訴消費者，消費者將會敗訴。還有，有的消費者因為和開發(fā)商發(fā)生糾紛，就拒絕繳納物業(yè)管理費和供暖費，如果因此發(fā)生訟爭，消費者也會面臨不利的法律后果。
隨著近年來房地產市場的火爆發(fā)展，買房租房的人越來越多，關于房產的維權糾紛問題也越來越多。
對此，日前中國質量萬里行記者采訪了北京市潮陽律師事務所的楊曉虹律師。楊律師是從業(yè)15年的資深律師，對房地產領域的消費者維權尤其熟悉，她向記者介紹了在房地產領域維權的一些情況，并表示消費者維權最重要的就是要保持清醒的頭腦，做到理性維權。
楊律師說，目前房地產投訴已經成為消費維權領域的熱點、難點問題。房屋質量、遲延交付房屋、承諾不兌現、房產證辦理等問題，成為消費者投訴的最主要問題。而且尤其讓人憂慮的是，即使消費者的投訴事實清楚、證據確鑿，但依然很難協(xié)調解決，房產糾紛維權難度很大。
房產維權力不從心
房產糾紛維權為什么會這么難呢？楊律師告訴記者，由于房地產領域至今未能列入《消費者權益保護法》范疇，因此，大多數消費者在維權時缺乏法律的支持，往往“力不從心”。
據楊律師的總結，房產領域的消費者在維權過程中通常會遇到以下問題：
一、調查取證困難；
二、維權成本高；
三、信息不對稱，處于被動地位；
四、消費維權存在法律漏洞及法律法規(guī)的沖突；
五、隱性侵權；
六、違法行政和司法不公等。
商品住房因其標的額大，依靠消費者自身的力量、消費者協(xié)會的力量難以解決商品房市場所存在的諸多問題。比如房屋質量糾紛，解決起來就是個“老大難”問題，涉及賠償就更難。一些不負責任的開發(fā)商對常見的質量問題往往敷衍了事，不解決根本問題。對于一些嚴重的質量問題，消費者又很難出具權威證明，因此很難得到開發(fā)商的賠償。消費者花了一輩子的積蓄，沒有買來安居，卻買來了“無盡的辛酸和煩惱”。要退退不了，要換沒希望，要修不順暢。
現在，人們的維權意識和法律意識都越來越強，很多消費者在碰到問題的時候往往拿起法律武器，通過訴訟途徑維護自身的權益，這無疑是社會的進步。但是楊律師提醒大家，法律是一把雙刃劍，如果不能合理地運用法律武器，有時它不但達不到維護自身權益的目的，相反可能還會傷及自身。
要慎重選擇法律途徑
總的來說，消費者在房產領域維權的活動中需要注意以下幾點：
一、立足于解決問題，不要輕起訟爭，因小失大。對于解決問題而言，如果能協(xié)商解決，對雙方都有利，除非萬不得已，不要輕起訟爭，要知道，訴訟是有風險的。由于訴訟請求不當，證據不足，對法律的不同理解等等，都可能導致敗訴。有的雖然勝訴了，但所花費的時間、精力、費用等已遠遠超過了所要爭取的利益，顯然是得不償失。因此，在決定起訴前，一定要仔細權衡利害得失，對于沒有把握勝訴的，一定要慎重決定。
二、注意保留搜集相關的證據。掌握充分、可靠的證據是勝訴的保證。即使沒有涉訴，掌握開發(fā)商違約的充分、可靠的證據，也會使自己在和開發(fā)商的談判中處于有利的地位。因此，在整個交易的過程中，消費者都應該注意保留和收集一切能夠證明事實的相關證據，例如：因房屋質量問題向開發(fā)商索賠時，就需要提交購房合同、開發(fā)商提供的房屋質量保證書，房屋質量與合同及開發(fā)商承諾事項不符，給住戶造成的財產損失的客觀證據材料等。如果購房者沒有這樣的意識和事先的準備，一旦發(fā)生糾紛，就可能面臨不利的訴訟結果。
三、注意分清不同的法律關系。現在，消費者在購買商品房時，大部分都采取銀行按揭的方式，通過銀行貸款購房。這里既有消費者和開發(fā)商的房屋買賣合同關系，也有消費者和銀行的借款合同關系，二者既相互聯(lián)系，也是各自獨立的法律關系。實踐中，很多消費者對此認識不清。有的消費者因為和開發(fā)商產生糾紛，就拒絕向銀行償還貸款，這在法律上是不同的法律關系，如果因此發(fā)生訟爭，銀行起訴消費者，消費者將會敗訴。還有，有的消費者因為和開發(fā)商發(fā)生糾紛，就拒絕繳納物業(yè)管理費和供暖費，如果因此發(fā)生訟爭，消費者也會面臨不利的法律后果。因此，消費者無論遇到什么樣的糾紛，一般來說，應盡可能就事論事，不要激化和擴大矛盾，如果認識不清，應請教有關的專業(yè)人士，切不可蠻干。
四、要理智、冷靜、善意地考量彼此的權利義務。在消費者和開發(fā)商發(fā)生紛爭時，即使是開發(fā)商的過錯，消費者也有義務合理、善意地采取措施，防止損失的進一步擴大，法律上對此有明確的規(guī)定。因此，消費者和開發(fā)商發(fā)生糾紛時，不能僅僅揪住對方的責任不放，也要看到自己應該履行的義務，以理智、冷靜、善意的態(tài)度處理彼此的紛爭。