編者的話
因?yàn)椤笆r(shí)省力”，精裝房常常成為購(gòu)房者的首選。但是即使“裝修標(biāo)準(zhǔn)”高達(dá)每平方米萬(wàn)元以上的豪宅，依然面臨各種裝修問(wèn)題：大理石地板出現(xiàn)裂縫、地暖容易壞、名牌電器的維修又是一大筆費(fèi)用…… 看上去很美的樣板間，常常和交到消費(fèi)者手中的豪宅相去甚遠(yuǎn)。購(gòu)買者拎包入住的幸福感被艱難的維權(quán)路所取代。
精裝房維權(quán)的背后，正是中國(guó)精裝房市場(chǎng)這個(gè)萬(wàn)億大蛋糕的形成—— 一條開發(fā)商開拓產(chǎn)業(yè)鏈利潤(rùn)，裝修商、材料商追求規(guī)模效應(yīng)，購(gòu)房者省時(shí)省力，國(guó)家集中推介追求環(huán)保效應(yīng)、稅收效應(yīng)的精裝房產(chǎn)業(yè)鏈之路悄然成形壯大。
在高房?jī)r(jià)壓力下，縮減成本逐漸成為購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)，但一個(gè)反其道而行之的現(xiàn)象卻非常普遍，開發(fā)商的精裝修報(bào)價(jià)呈現(xiàn)出有增無(wú)減的態(tài)勢(shì)。 針對(duì)開發(fā)商“漫天喊價(jià)”，精裝房的價(jià)格到底存在那些貓膩呢？更嚴(yán)重的是在貓膩背后，行業(yè)的隱患已如懸劍在空。
偷梁換柱
兩套報(bào)價(jià)系統(tǒng)
一位長(zhǎng)期為房地產(chǎn)開發(fā)商服務(wù)的監(jiān)理陳工告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，目前普通裝修的造價(jià)一般在1000～1500元/平方米，和動(dòng)輒上萬(wàn)元的裝修費(fèi)用相比，“現(xiàn)在開發(fā)商的報(bào)價(jià)的確有點(diǎn)兒離譜”。在陳工看來(lái)，1500元的裝修不僅包含了裝修費(fèi)用，還包括了家電、櫥柜、甚至裝飾等所有費(fèi)用。
一般而言，精裝修費(fèi)用主要包括設(shè)計(jì)費(fèi)、主材費(fèi)、輔助材料費(fèi)，工時(shí)費(fèi)、管理費(fèi)和稅金。目前，精裝房具體的材料規(guī)格及價(jià)格一般都由開發(fā)商根據(jù)樓盤的品質(zhì)、定價(jià)、客戶需求等情況自行確定，而迫于房?jī)r(jià)壓力，開發(fā)商竭力控制成本，以此壓低材料商報(bào)價(jià)，高價(jià)售出精裝房，已然成為精裝房的行業(yè)規(guī)矩。
2月28日，北京某櫥柜品牌成功競(jìng)標(biāo)了一家房地產(chǎn)公司16個(gè)項(xiàng)目整體櫥柜供應(yīng)及安裝項(xiàng)目，總報(bào)價(jià)為989萬(wàn)元。
該品牌負(fù)責(zé)人張亮(化名)介紹，此次和他們一起競(jìng)標(biāo)的櫥柜品牌大概有20多個(gè)，最后能競(jìng)標(biāo)成功除了該品牌知名度外，更重要的是報(bào)價(jià)方面較其他品牌有更多的優(yōu)惠。在他看來(lái)，為了能夠進(jìn)駐房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，品牌商大多以低價(jià)作為殺手锏與對(duì)手競(jìng)標(biāo)。張亮介紹說(shuō)，一樘市場(chǎng)售價(jià)1000多元的20mm厚密度板，白色亞光烤漆門，如果走工程用材的渠道，每樘門的價(jià)格約在300元到500元之間，廠家利潤(rùn)在3%～5%左右。
而為了獲取更高的利潤(rùn)，競(jìng)標(biāo)成功的商家普遍采用工程渠道的材料為開發(fā)商報(bào)價(jià)，以此降低生產(chǎn)成本�！ �(duì)此，一位長(zhǎng)期做精裝修業(yè)務(wù)的外包公司人士表示，目前精裝修報(bào)價(jià)系統(tǒng)有兩套方案，一是工程渠道報(bào)價(jià)，一是零售用材報(bào)價(jià)。普遍采用的方法是，招標(biāo)采用工程用材，展廳參觀使用零售用材。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是外包公司給開發(fā)商看的是工程用材，而開發(fā)商給消費(fèi)者看的零售用材�！斑@種做法在業(yè)內(nèi)已是行規(guī)，開發(fā)商也是心中有數(shù)，一般從自身利益考慮會(huì)默許這些行為�！痹摫O(jiān)理表示。對(duì)此，我們便不難理解，精裝修后的房子與樣板間展示的效果存在的差距。
而從市場(chǎng)的行情看，零售用材的報(bào)價(jià)比工程用材高。張亮介紹說(shuō)，工程用材一般從建材廠商進(jìn)貨，優(yōu)惠最低可以達(dá)到市價(jià)的一半，其中一些比較高端的品牌產(chǎn)品折扣約是市場(chǎng)價(jià)的6～7折。
以張亮競(jìng)標(biāo)成功的櫥柜為例，標(biāo)書中櫥柜整體設(shè)計(jì)每平方米造價(jià)為210元，屬于工程造價(jià)，加上墻面、電器、衛(wèi)浴等精裝費(fèi)用，最后一套面積為60平方米的精裝修造價(jià)大約為每平方米1900元(包含20%～30%的公攤面積)。而按照零售用材渠道計(jì)算，在展廳，僅櫥柜一項(xiàng)的工程造價(jià)大約為每平方米500元�！叭克阆聛�(lái)最后精裝修的價(jià)格可能要達(dá)到3300元每平方米，費(fèi)用差不多翻倍。”張亮表示。
中國(guó)設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)師李振認(rèn)為，開發(fā)商在樣板間展示的樣品品一般是用最好的材料加工，而消費(fèi)者實(shí)際使用產(chǎn)品卻換用低價(jià)材料，如枝丫條、層合板、低檔密度板和刨花板。
品牌等級(jí)“摻水”
“開發(fā)商給購(gòu)買者指定的是品牌，但是并沒有寫明材質(zhì)和價(jià)格。”李振認(rèn)為這是目前精裝修偷換概念最大的問(wèn)題。事實(shí)上，這種在合同中只標(biāo)品牌不寫價(jià)格的行為也成為精裝房中的潛規(guī)則。
在北京北苑家園天居園售房中心，記者隨便打開精裝修樓盤的樓書，頂級(jí)品牌配置的標(biāo)準(zhǔn)赫然醒目：西班牙衛(wèi)浴、意大利櫥柜、德國(guó)地板、日本涂料。而為了讓精裝修顯得很有檔次，很多房產(chǎn)開發(fā)商都喜歡選用一些知名品牌的建材。“但是很多情況是，銷售合同中只寫明了品牌名稱、產(chǎn)品規(guī)格、型號(hào)，對(duì)于產(chǎn)品價(jià)位到底是多少，消費(fèi)者往往無(wú)從知曉�！崩钫裉嵝�。
張亮告訴記者，市場(chǎng)上存在高中低端的品牌，各自市場(chǎng)不同，為了縮減成本，有些開發(fā)商會(huì)選用同型號(hào)的中低端產(chǎn)品，這也導(dǎo)致裝修的實(shí)際價(jià)格與合同上的價(jià)格不符�！ 《趶埩链舜胃�(jìng)標(biāo)的標(biāo)書中，記者也看到，其標(biāo)書合同無(wú)一例外地采用了上述方法，其中柜身板材料一項(xiàng)寫的是：符合歐洲E1級(jí)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)；吊柜吊碼要求則是國(guó)產(chǎn)外露式CAMR(50KG承重)，在27項(xiàng)材料中，有9項(xiàng)內(nèi)容的材料要求是標(biāo)配和符合一定的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，并沒有具體指定是哪一種型號(hào)的哪一種報(bào)價(jià)材料，而只表明同等報(bào)價(jià)。
由于沒有表明品牌的具體型號(hào)，同一品牌不同系列的產(chǎn)品價(jià)格卻也是相差懸殊。
在北京四季青家居建材中心，以5升裝多樂(lè)士油漆為例，普通墻面漆價(jià)格大約為70元，而金裝全效超低VOC墻面漆卻需要300元，其中的差價(jià)更是翻倍�！澳壳暗木b房合同中，普遍只是列出所用材料的品牌，但是同一品牌、不同型號(hào)的產(chǎn)品，價(jià)格就可以相差幾千元乃至上萬(wàn)元�！崩钫癖硎尽Ｔ诶钫窨磥�(lái)，當(dāng)前精裝房所宣傳的每平方米裝修費(fèi)用是一種品牌標(biāo)準(zhǔn)，而不是價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
比如有消費(fèi)者購(gòu)買的一個(gè)高檔項(xiàng)目，標(biāo)書中寫的是歐派的臺(tái)面和柜身板，等到收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，所用的品牌雖然是歐派的但卻是最低端的，甚至是市面上見不到的型號(hào)。“對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)在2000元/平方米左右的精裝房來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)商同樣的投入會(huì)希望品牌檔次越高越好，但是到消費(fèi)者手中的往往會(huì)變成高檔品牌里的低端產(chǎn)品�！鄙鲜鲩_發(fā)公司的監(jiān)理表示。
模糊條款
家住成都東門的羅小姐告訴記者，“開發(fā)商在裝修合同中，約定了與樣板間同標(biāo)準(zhǔn)、同檔次的裝修標(biāo)準(zhǔn)，使用同等知名品牌裝飾材料及用具。”然而這些模糊的用語(yǔ)，最終成為了一年后各方爭(zhēng)論不一的問(wèn)題所在。
據(jù)記者調(diào)查，目前在精裝房市場(chǎng)開發(fā)商所提供的購(gòu)房合同并沒有規(guī)范的文本，大多購(gòu)房合同中有關(guān)精裝修的約定均通過(guò)“補(bǔ)充協(xié)議”或者其他條款來(lái)體現(xiàn)。
以北京歐洲公館為例，雖然為此業(yè)主在和開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)就門窗材料、潔具廚具、地板墻壁等材料的品牌進(jìn)行了具體約定，該項(xiàng)目總經(jīng)理劉艷霞也表示合同中約定的品牌全部到位，但否認(rèn)5000元的裝修標(biāo)準(zhǔn)之說(shuō)。
因此包括歐洲公館在內(nèi)的多個(gè)精裝修樓盤，在和業(yè)主簽訂精裝修合同時(shí)，盡管注明了建材品牌，但均留下了自由發(fā)揮空間：可用同類品牌替代，且可自由選擇同品牌中高價(jià)位或者低價(jià)位產(chǎn)品。
“大多數(shù)開發(fā)商在提供精裝房購(gòu)房合同時(shí)會(huì)在各種裝飾材料、家具中提供三到五個(gè)品牌供客戶選擇，但對(duì)于產(chǎn)品型號(hào)、價(jià)格等則作模糊處理�！背啥家患曳慨a(chǎn)開發(fā)公司銷售經(jīng)理告訴記者，注重品牌的開發(fā)商也會(huì)在合同附件中備注精裝房提供產(chǎn)品的家具、飾材的供應(yīng)商提供的產(chǎn)品批次、質(zhì)檢證書等�！叭欢@些眼花繚亂的東西對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就像戴了副高度近視眼——看不清、摸不著�！�
利潤(rùn)騰挪
中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛告訴記者，毛坯房?jī)r(jià)由物價(jià)局進(jìn)行嚴(yán)格的核定，而精裝修部分的價(jià)格則由開發(fā)商自行明碼標(biāo)價(jià)。這就為開發(fā)商提供了利潤(rùn)空間，但開發(fā)商追求的是利潤(rùn)最大化。精裝房成為一種最好的方式。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭(微博)告訴記者，目前在豪宅市場(chǎng)上，精裝修部分對(duì)顧客的報(bào)價(jià)一般是4000~10000元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)。以售價(jià)5萬(wàn)元/平方米的豪宅為例，裝修標(biāo)準(zhǔn)6000元/平方米是一個(gè)常見的水平。精裝修的報(bào)價(jià)一般約占房?jī)r(jià)的10%～20%。
“現(xiàn)在普通公寓式住宅是精裝房市場(chǎng)的主流，其裝修標(biāo)準(zhǔn)每平方米標(biāo)準(zhǔn)從800、1000到三四千元不等，模糊的裝修調(diào)款至少可為開發(fā)商帶來(lái)每平方米200元到2000元不等的利潤(rùn)空間�！币晃婚_發(fā)商項(xiàng)目經(jīng)理表示，這也是很多開發(fā)商在樓面地價(jià)高于市場(chǎng)售價(jià)的情況下仍敢拿地做項(xiàng)目的原因之一，“可以通過(guò)后期的裝修利潤(rùn)沖抵部分前期的土地及建筑成本。”
精裝修質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)，主要源于建材的采購(gòu)和工人的施工水平。近年來(lái)，精裝修的興起主要考慮規(guī)模采購(gòu)可以降低成本，同時(shí)整體裝修有助于小區(qū)環(huán)境保護(hù)和樓體的質(zhì)量保護(hù)。
隨著精裝房的不斷增多及市場(chǎng)利潤(rùn)的不斷擠壓，從建材采購(gòu)及裝修費(fèi)用上賺錢已經(jīng)成為開發(fā)商獲利的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。
“即使是在裝修條款細(xì)化到產(chǎn)品批次、型號(hào)的情況下，開發(fā)商和裝修商仍然可以找到自己的利潤(rùn)空間。”上述項(xiàng)目經(jīng)理表示，精裝房市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，已經(jīng)讓不少開發(fā)商變得比裝飾公司更專業(yè)。
在長(zhǎng)三角城市從事房地產(chǎn)、高端酒店行業(yè)的張旭多年來(lái)一直在豪宅市場(chǎng)浸泡，他向記者透露，豪宅的精裝修成本水分很大，其中水分最大的竟然是在“櫥柜”部分。“櫥柜是暴利的來(lái)源。有一些豪宅的開發(fā)商，報(bào)給消費(fèi)者的價(jià)格里面，櫥柜的總價(jià)就超過(guò)了10萬(wàn)元，而實(shí)際上，開發(fā)商花出去的成本只有2萬(wàn)元左右�！� 張旭透露，這些櫥柜很多都是貼牌生產(chǎn)，品牌經(jīng)銷企業(yè)將生產(chǎn)環(huán)節(jié)外包出去由生產(chǎn)廠家代勞，而花在制造環(huán)節(jié)的費(fèi)用，如原材料、人工等成本都被壓縮到最低，成本與價(jià)格差距很大。
開發(fā)商報(bào)價(jià)過(guò)高或者隱瞞具體材料型號(hào)、虛報(bào)價(jià)格都是精裝修費(fèi)用居高不下的原因。此外，針對(duì)業(yè)主，開發(fā)商有時(shí)可能會(huì)鉆法律的空子，制定合同限制業(yè)主退房或者通過(guò)提高收費(fèi)的形式進(jìn)行家具、家電等的二次采購(gòu)。
“很多開發(fā)商開始逐漸明白，如果說(shuō)拿地開發(fā)環(huán)節(jié)的利潤(rùn)被市場(chǎng)擠壓得只剩下10%的利潤(rùn)，那么開發(fā)商也可再?gòu)难b修環(huán)節(jié)擠出更多的利潤(rùn)出來(lái)。”成都倍瑞地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理閔紅淞表示，這也是精裝房市場(chǎng)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)比例越來(lái)越高的市場(chǎng)動(dòng)力。
高定價(jià)空間
“非精裝，不豪宅”，精裝修正在成為豪宅的“標(biāo)配”，在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情不景氣的情況下，也在逐漸成為調(diào)節(jié)價(jià)格的緩沖帶。精裝修標(biāo)準(zhǔn)的報(bào)價(jià)，通常占豪宅總價(jià)的10%~20%，開發(fā)商常常在精裝修報(bào)價(jià)上有所夸大，以制造房?jī)r(jià)更合算的印象�？偸蹆r(jià)過(guò)千萬(wàn)元的精裝修豪宅，“裝修標(biāo)準(zhǔn)”動(dòng)輒往往高達(dá)每平方米萬(wàn)元以上，但高標(biāo)準(zhǔn)也并未能避免各種裝修問(wèn)題：大理石地板出現(xiàn)裂縫、地暖容易壞、名牌電器的維修又是一大筆費(fèi)用……
上海浦東一處在建的豪宅項(xiàng)目，2011年下半年曾叫出高達(dá)近5萬(wàn)元/平方米的高價(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出相鄰地區(qū)3.5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)。當(dāng)時(shí)售樓人員曾對(duì)記者自信滿滿地表示，超豪華的裝修標(biāo)準(zhǔn)，正是房?jī)r(jià)如此高的原因之一。
然而，隨著時(shí)間的推移和行情的變化，如今這一樓盤價(jià)格已跌至4萬(wàn)元/平方米以下，售樓人員卻又以“裝修標(biāo)準(zhǔn)降低”作為降價(jià)的理由。
對(duì)于豪宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商習(xí)慣的做法是比實(shí)際成本和造價(jià)報(bào)得更高一些，這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)就顯得合算了。 再以北京歐洲公館為例，當(dāng)時(shí)樓盤對(duì)外宣傳稱精裝修標(biāo)準(zhǔn)為5000元/平方米�！斑@相當(dāng)于五星級(jí)賓館的裝修標(biāo)準(zhǔn)�！爆F(xiàn)在看來(lái)，精裝修標(biāo)準(zhǔn)對(duì)歐洲公館銷售價(jià)格起到了很大的拉升作用。歐洲公館第一期于2009年年底開盤，當(dāng)時(shí)同地段的毛坯房只有2萬(wàn)元/平方米左右，而歐洲公館的銷售價(jià)格基本在3萬(wàn)元/平方米以上�！熬b修實(shí)際投入價(jià)格應(yīng)該在2000元/平方米左右�！睒I(yè)主金先生估算。
所以，精裝修一方面提升了樓盤的價(jià)值，也留給了開發(fā)商獲利空間。位于東北三環(huán)的世貿(mào)宮園，號(hào)稱裝修標(biāo)準(zhǔn)12000元/平方米。在質(zhì)量問(wèn)題證據(jù)確鑿的情況下，當(dāng)業(yè)主選擇從房?jī)r(jià)中扣掉12000元/平方米精裝修費(fèi)用希望獲得毛坯房，開發(fā)商堅(jiān)決不同意。
標(biāo)準(zhǔn)缺失
開發(fā)商常常宣稱豪宅的精裝修是五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，雖然價(jià)格奇高，但墻體脫落、天花板漏水、墻體沒有磨砂等情況也是精裝修豪宅中常見的問(wèn)題。但事實(shí)上，與豪宅相比，五星級(jí)酒店的裝修會(huì)規(guī)范一些。張旭告訴記者，一般而言，符合裝修標(biāo)準(zhǔn)的五星級(jí)酒店，不包括固定設(shè)備的話，裝修成本約為1萬(wàn)元/平方米。這是因?yàn)榕c豪宅市場(chǎng)有所不同的是，五星級(jí)酒店發(fā)展得較為成熟，有著相對(duì)透明的裝修成本。酒店行業(yè)目前有著已經(jīng)固定的“行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”，在裝修上具有參考性。
“因此絕大多數(shù)豪宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到五星級(jí)酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)，如果有的豪宅號(hào)稱精裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到每平方米1萬(wàn)元甚至1.2萬(wàn)元，基本上都是在夸大、忽悠�！睆埿裾f(shuō)。以目前市場(chǎng)上的豪宅精裝修水平，5000元/平方米就可以覆蓋成本，而且是非常豪華的效果。如果開發(fā)商成本控制得當(dāng)，3500元/平方米就可以拿下通常的豪宅裝修，實(shí)現(xiàn)讓業(yè)主“拎包入住”。
樣板間迷局
看上去很美的樣板間，總是和交到消費(fèi)者手中的豪宅相去甚遠(yuǎn)。除了宣傳造勢(shì)，精美的圖片，最容易讓消費(fèi)者對(duì)豪宅動(dòng)心的可能就是近乎完美的樣板間了。張旭透露，樣板間與實(shí)際交房之間相距甚遠(yuǎn)，最主要的區(qū)別就在于“軟裝修”。許多業(yè)主在看房階段，往往被樣板間所吸引，卻忘了軟裝費(fèi)用非常高，等到房子拿到手，除去軟裝之后的豪宅，效果大打折扣。
除此之外，消費(fèi)者最難檢驗(yàn)的還有房屋的“隱蔽工程”，即那些表面上看不出的裝修部分，只有在工程完工前才能夠看到，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)過(guò)于專業(yè)和復(fù)雜。而這些復(fù)雜的細(xì)節(jié)，通常在合同中并沒有約定。由于第三方標(biāo)準(zhǔn)缺失，很多消費(fèi)者在交房之后投訴無(wú)門。
有開發(fā)商透露，近年來(lái)，“地暖”在豪宅開發(fā)中迅速普及，逐漸成為精裝修的必備項(xiàng)目。但由于開發(fā)商過(guò)度壓價(jià)，以及推廣時(shí)間較短等原因，地暖這一“隱蔽工程”正在成為精裝修中最脆弱的一環(huán)，是售后返修率最高的裝修項(xiàng)目之一。這也是許多開發(fā)商最擔(dān)心的地方，因?yàn)榈嘏坏┏鰡?wèn)題，其維修成本非常昂貴，有著諸多后遺癥。
壓榨下游
“由于很多開發(fā)商都熟悉裝飾行業(yè)，也導(dǎo)致了他們?cè)谇捌诓少?gòu)中不斷壓價(jià)�！睎|升裝飾公司副總經(jīng)理嚴(yán)勇誠(chéng)表示，曾經(jīng)一家開發(fā)商在招標(biāo)中列出的地板成本才45元/平方米，仍有不少裝飾公司參與競(jìng)標(biāo)，最終中標(biāo)地板提供商的價(jià)格為35元/平方米，“要知道那個(gè)品牌的地板，我們從廠里的批量采購(gòu)價(jià)都是48元/平方米，35元/平方米甚至低于別人的生產(chǎn)成本�！�
豪宅裝修中也不例外，上海一位從事豪宅開發(fā)的地產(chǎn)商向記者透露，裝修出現(xiàn)問(wèn)題，往往出在材料上，而材料的問(wèn)題就在于開發(fā)商對(duì)建材供應(yīng)商的過(guò)度壓價(jià)�！暗匕逡黄椒矫妆緛�(lái)要250元，你非要壓到200元，供應(yīng)商想接這個(gè)生意，又沒別的辦法，只能粗制濫造、偷工減料了。有的地板原來(lái)是德國(guó)進(jìn)口的，被逼得沒辦法，就用國(guó)產(chǎn)的質(zhì)量差一些的替代了�！边@位開發(fā)商說(shuō)，一味向供應(yīng)商壓價(jià)是行業(yè)里非常常見的現(xiàn)象。
據(jù)稱，價(jià)位高的豪宅樓盤，通常裝修質(zhì)量通常要略好于價(jià)位低的普通樓盤。一些價(jià)位低的樓盤往往很難保證都用好的材料。
低價(jià)中標(biāo)的裝飾公司也不是沒有辦法。“一種方式是他們用地板樣品去找一個(gè)小廠代加工生產(chǎn)山寨地版，另一種方式是采用廠家?guī)齑娴腂貨充當(dāng)正品。”嚴(yán)勇誠(chéng)透露，開發(fā)商的壓價(jià)已經(jīng)讓裝飾商沒有太多的利潤(rùn)空間，如果不以次充好，就會(huì)做一單賠一單。
殷旭飛告訴記者，在裝修原材料環(huán)節(jié)，有時(shí)開發(fā)商與材料供應(yīng)商是通過(guò)隱瞞或報(bào)假價(jià)、通過(guò)長(zhǎng)期合同賺取差額利潤(rùn)的形式來(lái)展開合作。開發(fā)商與材料供應(yīng)商存在明顯的利益關(guān)系，在材料型號(hào)、規(guī)格上可以隱瞞或者制定出另外一套標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)對(duì)業(yè)主�！ I(yè)內(nèi)傳言，材料供應(yīng)商給房產(chǎn)開發(fā)商的材料與零售渠道的材料采用的是兩套標(biāo)準(zhǔn)，給開發(fā)商的材料質(zhì)量要差一些，實(shí)際情況是一方面房地產(chǎn)開發(fā)商為了節(jié)約原材料成本、以達(dá)到精簡(jiǎn)開支的目的，會(huì)向材料供應(yīng)商要求品質(zhì)較好，但價(jià)格較低的材料。
而集中采購(gòu)建材也是開發(fā)商的慣用手段之一。記者獲得的一份開發(fā)商櫥柜采購(gòu)標(biāo)書顯示，開發(fā)商在列明產(chǎn)品價(jià)格范圍的同時(shí)，還要求建材供應(yīng)商提供檢測(cè)合格報(bào)告、質(zhì)量認(rèn)證書、質(zhì)保承諾書等等內(nèi)容。
但這對(duì)建材供應(yīng)商來(lái)說(shuō)也并非沒有操作空間�！盀楸ＷC利潤(rùn)的情況下，供應(yīng)商可能會(huì)提供假報(bào)告�！背啥家患医ú纳膛硐壬嬖V記者，目前建材送檢多是流于形式，“檢測(cè)單位的人一般都被運(yùn)作成自己人，最后變成自己人檢自己人，合不合格自己說(shuō)了算�！倍谑┕きh(huán)節(jié)，按規(guī)定，工地建材應(yīng)由監(jiān)理單位抽樣、施工單位送檢，“但現(xiàn)在監(jiān)理跟施工單位都是一條線，有的樓盤就直接由施工單位抽樣送檢。”
“即使規(guī)范送檢，很多建材商送檢的貨與購(gòu)進(jìn)的貨也不一樣�！迸硐壬硎荆⿷�(yīng)商可能第一批的供貨合格，但第二批不合格，“很難做到批批檢測(cè)”。
問(wèn)題精裝房個(gè)案
模糊的合同
起泡的地板、變形的櫥柜，還有時(shí)好時(shí)壞的抽水馬桶，入駐新房后一個(gè)半月，家住成都東門的羅小姐便憑空增添無(wú)數(shù)煩惱，與她同在一個(gè)小區(qū)的上百戶住戶里，遭遇類似煩惱的還有十來(lái)家。一年前，購(gòu)買這個(gè)精裝房項(xiàng)目時(shí)，拎包入住的幸福感瞬即被艱難的維權(quán)路所取代。開發(fā)商、材料商、裝修商和羅小姐等住戶近十次的溝通仍未達(dá)成共識(shí)。
“當(dāng)初選擇這個(gè)精裝房項(xiàng)目主要從三點(diǎn)考慮，一是離公司近；二是考慮1000元/平方米的裝修費(fèi)用不僅省時(shí)省力還省錢；三是來(lái)自樣板間的誘惑�！绷_小姐告訴記者，由于平時(shí)工作繁忙，簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)也較匆忙，“開發(fā)商在裝修合同中，約定了與樣板間同標(biāo)準(zhǔn)、同檔次的裝修標(biāo)準(zhǔn)，使用同等知名品牌裝飾材料及用具�！比欢@些模糊的用語(yǔ)，最終成為了一年后各方爭(zhēng)論不一的問(wèn)題所在。張明
240萬(wàn)元與30萬(wàn) 每當(dāng)說(shuō)到自己買房的經(jīng)歷，李偉平(化名)就有一肚子苦水要倒。2011年6月，李偉平以近800萬(wàn)元的總價(jià)，購(gòu)買了一套總建筑面積202平方米、位于北京東三環(huán)某樓盤的精裝修房子。
購(gòu)房時(shí)，該樓盤的銷售人員對(duì)李偉平介紹說(shuō)，這是精裝修房子，房子裝修費(fèi)用每平方米12000元。房屋不僅全部精裝修，還贈(zèng)送電器，客戶可以拎包入住。同時(shí)，銷售人員還帶李偉平參觀了樣板間，并說(shuō)購(gòu)買的房子和樣板間的裝修是一樣的�！皹影彘g的裝修非常誘人，好像走進(jìn)了星級(jí)酒店一樣�！崩顐テ綄�(duì)記者說(shuō)。李偉平很快與開放商簽訂了購(gòu)房合同，并按合同約定在一個(gè)月內(nèi)支付了全部購(gòu)房款。
滿懷欣喜的李偉平走進(jìn)樓盤現(xiàn)場(chǎng)，打開自己購(gòu)買的房間門時(shí)，一下子愣住了。地面上鋪的大理石有明顯的裂紋，甚至有的部位出現(xiàn)了寬約1厘米的裂縫。最讓李偉平難以忍受的是，房間充滿了刺鼻的氣味。后來(lái)，她委托了專業(yè)檢測(cè)公司對(duì)房屋的空氣進(jìn)行了檢測(cè)，結(jié)果顯該房屋在裝修過(guò)程中使用了甲醛嚴(yán)重超標(biāo)的材料。
此后，李偉平開始了與開放商之間漫長(zhǎng)的交涉過(guò)程。李偉平提出開發(fā)商按毛坯房交房，但開發(fā)商需退回精裝修費(fèi)用。精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為該樓盤宣傳時(shí)的1.2萬(wàn)元/平方米，這套面積202平方米的房子，裝修費(fèi)合計(jì)約240萬(wàn)元。此方案被開發(fā)商斷然拒絕，理由是，首先雙方簽署的購(gòu)房合同中，并未沒有寫明精裝修的具體標(biāo)準(zhǔn)；其次該房屋的裝修成本實(shí)際上并非1.2萬(wàn)元/平方米標(biāo)準(zhǔn)。最后，開發(fā)商只答應(yīng)退還給李偉平30萬(wàn)元的裝修款。
“這等于我平白無(wú)故多掏了200多萬(wàn)元的買房款，這精裝修就沒有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)碼？”李偉平說(shuō)。許浩
歐洲公館的“質(zhì)量門”
3月13日，北京海淀復(fù)興路法庭。楊先生和部分業(yè)主再次如約前來(lái)和法官就“歐洲公館”質(zhì)量問(wèn)題協(xié)商。歐洲公館，由恒盛地產(chǎn)控股有限公司開發(fā)，位于北京玉泉路和金溝河路交匯處東南角。
2009年底，楊先生以每平方米3萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了一套歐洲公館精裝修商品房。去年5月1日，在接收房子時(shí)，楊先生發(fā)現(xiàn)，精裝修存在建材和空氣質(zhì)量不合格問(wèn)題。
之后，楊先生和其他一批業(yè)主開始向開發(fā)商維權(quán)。爭(zhēng)議的焦點(diǎn)則是精裝修行業(yè)內(nèi)普遍存在的問(wèn)題：裝修標(biāo)準(zhǔn)縮水、質(zhì)量不過(guò)關(guān)。楊先生告訴記者，去年5月1日收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，屋內(nèi)大理石地板有斷裂、缺角，木門變形，缺水缺電�！白畈荒芙邮艿氖�，電視墻背后材料竟然是施工用的竹夾板。”
有關(guān)檢測(cè)表明，房屋存在多處的質(zhì)量問(wèn)題，即該房屋不符合《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)定》。 更讓楊先生等業(yè)主無(wú)法接受的是空氣質(zhì)量。楊先生表示，進(jìn)入房間后眼睛睜不開流眼淚胸悶。業(yè)主委托有關(guān)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定的結(jié)論是：證明涉案房屋的室內(nèi)空氣不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，甲醛、苯、二甲苯、TVOC的濃度嚴(yán)重超標(biāo)，涉案房屋不具備交付使用的條件。
目前，歐洲公館與業(yè)主之間的糾紛已進(jìn)入法律訴訟程序。該項(xiàng)目總經(jīng)理劉艷霞在接受記者采訪時(shí)表示，部分建筑材料的斷裂等是存在的，但相關(guān)部門抽檢的空氣質(zhì)量是合格的。
業(yè)主在開發(fā)商面前處于弱勢(shì)，時(shí)間、精力和專業(yè)知識(shí)都無(wú)法和開發(fā)商抗衡。但楊先生這批和開發(fā)商“斗爭(zhēng)到底”的業(yè)主，其中有房地產(chǎn)企業(yè)等負(fù)責(zé)人。“他們對(duì)于建筑、裝修中存在的問(wèn)題非常清楚。”業(yè)主代理律師王佳紅表示。
