毛大慶最近有點(diǎn)煩，作為北京萬科企業(yè)有限公司的總經(jīng)理，幾年前他東奔西走，終于將著名的北京小學(xué)引到位于房山的中糧萬科長陽半島建分校，成功將長陽半島打造成京南最著名的教育大盤，累計(jì)銷售金額超過75億元，如今北京小學(xué)長陽分校也按時完工交付使用，萬科與中糧的合資公司中糧萬科卻遭到業(yè)主的控訴和維權(quán)。
6月15日，北京小學(xué)長陽分校正式開始接受一年級新生報名申請，長陽共有11個住宅小區(qū)被劃入該校片區(qū)。在中糧萬科售樓處內(nèi)，數(shù)百名中糧萬科長陽半島的業(yè)主拉出橫幅抗議學(xué)區(qū)劃片的“不公平”，承諾中的“優(yōu)先入學(xué)權(quán)”被攤薄。
“不可能有什么優(yōu)先權(quán)，但是我們從去年底就開始摸底調(diào)查，經(jīng)過半年時間，才確定了這個學(xué)校的劃片范圍，我們確信北京小學(xué)長陽分校能保證長陽1-6地塊所有小區(qū)的適齡兒童都入學(xué)，事實(shí)上目前有些年級可能還招不滿呢，”房山區(qū)教委的一位負(fù)責(zé)人告訴時代周報記者。
但是這樣的保證并不能打消業(yè)主的憂慮。繼中國鐵建長陽國際城的業(yè)主為教育公平權(quán)利維權(quán)后，中糧萬科長陽半島的業(yè)主又開始為中糧萬科承諾的優(yōu)先入學(xué)權(quán)而抗議，一場關(guān)于商業(yè)、服務(wù)、教育、公平的大戰(zhàn)一觸即發(fā)，也將中糧萬科，推入一個尷尬的境地。
中糧萬科遭業(yè)主維權(quán)
6月22日，房山，陣雨。盡管雨勢不小，長陽半島的售樓處內(nèi)依然人頭攢動，其最新推出的5號地房源正在選房階段，銷售均價為22000元/平方米，但除此之外，準(zhǔn)業(yè)主們還要簽訂一份裝修合同。
根據(jù)北京市“原則上新開盤項(xiàng)目的定價不超過區(qū)域均價，已開盤項(xiàng)目定價不超過前期銷售平均價格”的指導(dǎo)思想，很多樓盤都通過拆分合同降低單價的辦法，以獲得建委的預(yù)售許可證。
加上裝修合同的費(fèi)用，中糧萬科長陽半島的售價已經(jīng)超過了25000元/平方米，位于北京西南郊區(qū)的房山，根據(jù)安居客網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)顯示，2013年5月其二手房的均價為14453元/平方米；而中糧萬科長陽半島旁邊的新開的樓盤中，首創(chuàng)·新悅都售價為17500元/平方米，建邦華庭為18000元/平方米，北京城建徜徉集為17000元/平方米。
盡管25000元/平方米的售價不菲，但此前長陽半島每次開盤都供不應(yīng)求，兩三百套的房源都引來上千人爭奪。
“2010年，我在買長陽半島的時候，售價是1.4萬元/平方米，當(dāng)時是附近最貴的樓盤，就是為了買到北京小學(xué)和北京四中的學(xué)區(qū)房，我們花錢買號搶這么貴的房子，就是因?yàn)楫?dāng)時銷售承諾說萬科業(yè)主有優(yōu)先入學(xué)權(quán)，”羅丹（化名）告訴時代周報記者。
北京小學(xué)是唯一以“北京”命名的小學(xué)，誕生于1949年6月19日，其前身是1949年北京市委的干部子弟寄宿制小學(xué)，其本部所在的宣武，其劃片的學(xué)區(qū)房售價已經(jīng)高達(dá)5萬元/平方米以上，其在豐臺區(qū)的萬年花城分校，學(xué)區(qū)房售價也在35000元/平方米左右。
由于房山區(qū)教委將長陽半島家園、云灣家園、紫云家園（這三個都是萬科的項(xiàng)目）、中國鐵建?長陽國際城和北京城建?徜徉集業(yè)主子女小學(xué)全部劃入北京小學(xué)長陽分校，引發(fā)了中糧萬科長陽半島小區(qū)業(yè)主的申訴。
而毛大慶對此事件的唯一公開回復(fù)，是其在6月1日兒童節(jié)那天發(fā)布了一條長微博，“我看到很多業(yè)主帶著自己剛剛學(xué)步的孩子，在我們售樓處門前維權(quán)，那場景像一把刀一樣刺痛了我”。
而羅丹則表示，因?yàn)橹屑Z萬科涉嫌虛假宣傳，因此會和中糧萬科“斗爭到底”。
商業(yè)配套還是公共資源？
由于教育資源的不均衡，義務(wù)教育階段的各中小學(xué)辦學(xué)質(zhì)量存在嚴(yán)重差異，此前媒體爆出的2011年北京知名小學(xué)擇校費(fèi)為：景山小學(xué)25萬元、北大附小18萬元、北京實(shí)驗(yàn)二小17萬元、北師大附小16萬元、府學(xué)胡同小學(xué)15萬元、史家小學(xué)13萬元、育民10萬元、黃城根10萬元。
公開數(shù)據(jù)顯示，今年北京小學(xué)入學(xué)人數(shù)在17.5萬人左右，比去年增加2.64萬人，被稱為“史上最難入學(xué)季”。由于2008年的“奧運(yùn)寶寶”潮，預(yù)計(jì)2014年小學(xué)入學(xué)適齡兒童人數(shù)將超18萬，此后，幼升小人數(shù)還將連續(xù)幾年呈持續(xù)增長趨勢。
適齡、戶口、房本、實(shí)際居住成為入學(xué)登記的硬條件，因此更多的家長選擇購買學(xué)區(qū)房。
事實(shí)上，自從萬科2010年和西城區(qū)教委、房山區(qū)教委合作引入北京小學(xué)后，北京小學(xué)加北京四中9年制名校教育幾乎成為長陽所有樓盤的廣告詞。
作為北京首個限價商品房項(xiàng)目，長陽國際城的業(yè)主也得到了這樣的宣傳。在國際城業(yè)主看來，國際城項(xiàng)目距離北京小學(xué)所在區(qū)域僅200米的距離，應(yīng)當(dāng)遵循北京市小學(xué)免試、就近入學(xué)的原則，國際城理應(yīng)劃入小學(xué)招生的范圍。
從3月開始，長陽國際城業(yè)主舉行多次抗議行動，要求按就近原則劃分學(xué)區(qū)。
而中糧萬科所謂的“優(yōu)先入學(xué)權(quán)”，出自一份名為《西城區(qū)教委、房山區(qū)教委、北京小學(xué)、北京中糧萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于在長陽半島項(xiàng)目引進(jìn)“北京小學(xué)”的合作協(xié)議書》(以下簡稱四方協(xié)議)，該協(xié)議書簽署于2010年10月，卻從未公開過。
在中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉看來，由開發(fā)商引進(jìn)并建設(shè)的學(xué)校等資源，業(yè)主為享受相關(guān)權(quán)益多付出了資金，主要體現(xiàn)在購房價格上，同時住宅小區(qū)配套學(xué)校建設(shè)的大多數(shù)資金來源是業(yè)主的購房支出。因此，住宅小區(qū)居民子女享有配套學(xué)校的優(yōu)先使用權(quán)顯得合情合理。但是作為公共資源，名額受到戶籍等多重因素的影響，要想完全實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)益也并非易事。
“目前看來，我們根本沒有任何優(yōu)先權(quán)而言，而國際城是兩限房，其業(yè)主基本上都是北京市戶口，而我們中很多人都是外地戶口，如果沒有優(yōu)先入學(xué)權(quán)，我們很擔(dān)心以后能不能上，”羅丹表示。
羅丹的孩子才三歲，要三年后才上小學(xué)，她擔(dān)心的是，畢竟，中糧萬科長陽半島和其他劃片小區(qū)的房子還在繼續(xù)賣，隨著配套的成熟，入住率也會越來越高，適齡入學(xué)兒童的人數(shù)也會越來越多，因此優(yōu)先入學(xué)權(quán)對她而言至關(guān)重要。
韓長吉表示，長陽半島的業(yè)主多付出了1/3的購房款，如果確實(shí)能夠證明是為了保障“子女上學(xué)優(yōu)先使用權(quán)”，則相當(dāng)于業(yè)主與中糧萬科之間有了相應(yīng)的協(xié)議，應(yīng)當(dāng)視為合同條款，如果業(yè)主的相關(guān)權(quán)益沒有得到完全保障，中糧萬科則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，為沒有得到“優(yōu)先使用權(quán)”業(yè)主排憂解難。
為此，時代周報記者致電北京中糧萬科，中糧萬科表示，北京小學(xué)長陽分校只是中糧萬科代建，其建設(shè)資金來源于房山區(qū)政府而不是業(yè)主的購房款，作為公共教育資源，理應(yīng)根據(jù)教委的劃片入學(xué)。而此前提到的四方協(xié)議確實(shí)存在，但也只是一個戰(zhàn)略協(xié)議，友好協(xié)議。
“之所以業(yè)主會有誤會，確實(shí)是因?yàn)闉榱艘脒@個學(xué)校，中糧萬科付出了很多。本來是要引入房山本地的學(xué)校，但中糧萬科動用了很多資源，付出很大精力，才將這樣一所名校引入房山建分校，這屬于教育資源的跨區(qū)建設(shè)，要占用其他城區(qū)的編制，因此是很不容易的事情，但中糧萬科從來沒有承諾過什么優(yōu)先權(quán)，這是違反教育法，違反義務(wù)教育公平原則的，”前述萬科人士表示。
“明明中糧萬科做了一件好事啊，”最后該人士感慨。
萬科房山樓盤銷售受阻
在房山線稻田站，萬科的另一個新開盤的住宅項(xiàng)目金域緹香銷售遇冷。
時代周報記者以購房人身份來到金域緹香的售樓處，其置業(yè)顧問表示北京小學(xué)不在其學(xué)區(qū)，“但是我們和北京四中有協(xié)議，北京四中房山校區(qū)的招生首先滿足萬科業(yè)主的需求，萬科在房山的三個大盤，其業(yè)主都可以優(yōu)先上北京四中”。
該置業(yè)顧問還出示了一張同時蓋有北京萬科企業(yè)有限公司和北京市第四中學(xué)印章的文件，該文件顯示萬科業(yè)主確實(shí)有四中的優(yōu)先權(quán)，但要求是三代以內(nèi)的親屬，而且每套房只有一個名額。
北京四中創(chuàng)建于1905年，初名順天中學(xué)堂，是北京乃至中國最著名的中學(xué)之一，陳景潤、于丹等都是四中校友。
金域緹香的銷售均價為每平方米21000元，二居室的裝修費(fèi)為30萬元，三居室的裝修費(fèi)為35萬元，金域緹香項(xiàng)目鄰近京港澳高速趙辛店出口，和北京西南五環(huán)只有一河之隔，地理位置優(yōu)于長陽半島。
但是這個項(xiàng)目的銷售卻沒有延續(xù)長陽半島此前的火爆銷售局面：非但不用花錢搶號，已經(jīng)開出的房源也遲遲沒有消化完畢。
一位同樣在看房的女士對時代周報記者表示，“買之前都說有優(yōu)先權(quán)，但是誰能保證呢，開發(fā)商又不會把這個寫在合同里”，鑒于北京小學(xué)長陽分校的風(fēng)波，該女士決定再觀望一段時間。
而這也是羅丹的擔(dān)心，“目前北京小學(xué)已經(jīng)開始招生，北京四中則還在建設(shè)中，因此矛盾只暴露了一半，中學(xué)也是就近入學(xué)，因此幾年之后我們小區(qū)的孩子能不能上四中，也不知道呢”。
正在建設(shè)中的中糧萬科長陽半島5號地，圍墻上依然寫著紅黃藍(lán)幼兒園、北京四幼、北京小學(xué)、北京四中一站式教育的宣傳標(biāo)語，吸引著眾多沒有能力在西城或是海淀購買學(xué)區(qū)房的父母們。
韓長吉表示：值得肯定的是，中糧萬科在處理事件時抱著較為積極的態(tài)度，行動也較為迅速，通過公開相關(guān)信息、寫公開信等方式讓業(yè)主了解相關(guān)事宜，并且積極幫助業(yè)主與學(xué)校做好溝通和協(xié)調(diào)，期望贏得業(yè)務(wù)的理解和支持，有利于中糧萬科維護(hù)自身品牌和形象。但是業(yè)主的利益最終還是沒有很好地體現(xiàn)，中糧萬科若只是一味地辯解，那么之前所有的工作只是功虧一簣，恐怕難以贏回業(yè)主的信賴。
前述房山區(qū)教委的負(fù)責(zé)人也提醒：只有長陽1-6號地塊是北京小學(xué)長陽分校的劃片范圍，其余的地塊，就算是萬科的項(xiàng)目，也沒有入選資格。
