“拼命”的碧桂園：資金鏈問題才是高周轉的本質原因

2018-07-31 吳曉波頻道企鵝號點擊：次

　　碧桂園又出事了，這次是6死3傷，這已經(jīng)是最近第三起工地險情。

　　?7月26日，安徽六安市金安區(qū)碧桂園城市之光建筑工地發(fā)生一處圍墻和活動板房坍塌，造成6死3傷。

　　?7月12日，碧桂園杭州蕭山項目地基裂痕，路面塌方，殃及旁邊居民樓。

　　?6月24日，碧桂園上海奉賢項目售樓處模架坍塌，造成1死9傷。

　　故事傷亡的背后，是一個拼命的碧桂園。

　　“我們將永遠謙卑下去，努力為社會提供又好又便宜的房子。”

　　四個月前，在碧桂園業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園集團董事局主席楊國強說，在中國前十大地產(chǎn)公司中，碧桂園房子價格最低，他很開心。他的理想是把房地產(chǎn)做成麥當勞，四處開店，速度至上。

　　今年一季度，蒙眼狂奔的碧桂園拿到195個項目，其中三四五線的有146個。漳州御江府項目集體“喝雞血”召開誓師大會：15天沖刺4000萬，全力以赴，使命必達�！�

　　為了沖刺目標，碧桂園素以“高周轉”著稱——摘牌當天即出圖，拿地后四個月開盤，五個月資金回籠，六個月資金回正。

　　“高周轉”背后，碧桂園的數(shù)據(jù)很華麗：

　　2017年碧桂園合同銷售5508億元人民幣，躍居行業(yè)第一。2018年上半年，碧桂園實現(xiàn)合同銷售額4124.9億元，同比增長42.8%�！敦敻弧肥澜�500強排行榜中，碧桂園集團以335.7億美元的營業(yè)收入排名第353位，比去年提升114位。

　　但代價也很慘重，除了事故頻發(fā)，已建好的項目也是問題不斷。

　　江蘇太倉、河南鄭州、四川瀘州、安徽阜陽、浙江杭州……甚至遙遠的馬來西亞，都出現(xiàn)了碧桂園業(yè)主不滿房子質量，拉著大橫幅討說法的報道。

　　“高周轉”模式或許沒錯，但速度太快代價也很慘重。那么，碧桂園事故頻發(fā)的原因究竟是什么?“高周轉”模式到底是好是壞?碧桂園背后，當前房企的處境如何?小巴采訪了幾位大頭，來聽聽他們的分析。

　　張大偉

　　中原地產(chǎn)首席分析師

　　過于追求增長速度難免會出現(xiàn)問題

　　規(guī)模越大出現(xiàn)問題的概率也就越高

　　近期碧桂園項目出問題主要是兩方面原因：

　　①過于追求增長速度難免會出現(xiàn)問題，不規(guī)范、趕工期等導致質量出現(xiàn)問題的概率增加了。

　　碧桂園的“高周轉”模式，所謂的“456”，即拿地后四個月開盤，五個月資金回籠，六個月資金回正，其實在一二線城市是做不到的，更多的是發(fā)生在三四線城市，更多的是走政策方面的一些空子，當?shù)乜赡軙驗榇笈品科蟮倪M入而做出一些改變。

　　從今年一季度情況看，房企盈利情況良好。不過，隨著調控的影響逐漸顯現(xiàn)，信貸政策收緊，企業(yè)資金成本上漲，房企的利潤率將有所降低，部分企業(yè)資金鏈開始吃緊。

　　房企采用“高周轉”模式，核心原因是房地產(chǎn)進入新常態(tài)，所以借此模式來提高單位時間內資金的利用率。

　　這么做的弊端也很明顯：一方面透支了市場的購買需求，另一方面也會造成產(chǎn)品問題。集團層面對產(chǎn)品有把控，但到了各個項目之后，各個經(jīng)理人可能不見得執(zhí)行得那么到位。

　�、诔霈F(xiàn)問題和規(guī)模也有關系。規(guī)模越大，管控難度比之前規(guī)模小的時候難度大，出事情的概率也會加大。

　　對開發(fā)商來說，或許是一千個項目中一個項目出了事，但對于購房者來說，一套房子出事對于一個家庭來說就是百分百出事了。

　　劉德科

　　德科地產(chǎn)頻道總編輯

　　碧桂園需要做的太多了

　　做老大，該有做老大的責任與尊嚴

　　碧桂園事件僅僅只是爆出來的悲劇。當前中國的房地產(chǎn)施工尚處于非常粗糙的原始階段，只要管理稍有懈怠，必出事故，只不過萬幸沒有人員傷亡，才不被輿論關注。

　　碧桂園是目前中國房企銷售額排行第一，所以大家都愿意看碧桂園出問題。做老大，就該被監(jiān)視。做了銷售額的老大，但還不是這個行業(yè)最受尊敬的企業(yè)之一，更該被公眾監(jiān)視。

　　調控需要一家或者幾家知名房企瀕臨倒下，來祭旗。拿碧桂園祭旗，是最好的。

　　不過很遺憾，碧桂園一下子是倒不掉的。與其興高采烈地期待碧桂園瀕臨倒下，不如去奢望一下，碧桂園們能否真心實意地去推進住宅工業(yè)化進程，不要再沉溺在那些粗糙而原始的施工技藝中。

　　我們的調控，總是控房價，很少觸及產(chǎn)品本身�？梢詮暮唵蔚淖銎穑航狗科笫褂脗鹘y(tǒng)腳手架，必須使用自動爬架。這樣，至少可以少死不少人。

　　做老大，該有老大的責任與尊嚴。碧桂園需要做的事太多了，我們還是期望看見他們能做一些事關責任與尊嚴的事情，哪怕是簡單的改進。

　　盧俊

　　真叫盧俊公眾號創(chuàng)始人

　　高周轉是主流開發(fā)模式

　　資金鏈問題是本質原因

　　高周轉是中國房地產(chǎn)市場的主流開發(fā)模式，大部分的開發(fā)商拿到項目后都不會囤地，而是以最快的速度進行開發(fā)售賣。同時，這種高周轉也保證了市場足夠的供應，從而使房價不會太離譜。

　　但是，碧桂園的周轉確實是最快的。且和其他房地產(chǎn)開發(fā)商不同的是，碧桂園在時間節(jié)點已經(jīng)卡死的情況下，還希望通過兩倍、三倍的人力對周期進行進一步壓縮。這也是碧桂園為何頻頻出問題的關鍵，因為周期是存在極限的。畢竟，原來需要兩個月才能造好的房子，不能試圖通過四倍人力就強行在兩周之內完成。