今年3月29日，美的置業(yè)總裁郝恒樂在2018年業(yè)績發(fā)布會公開表示“美的置業(yè)2019年銷售目標(biāo)要達到1000億元”。這比之前的計劃整整提前了1年，足見進軍千億俱樂部的野心。在今年8月20日召開的中期業(yè)績發(fā)布會上，美的置業(yè)相關(guān)負責(zé)人表示，全年千億目標(biāo)未變，下半年將會從供貨、銷售、去化等各環(huán)節(jié)“堅定推動”。

　　為了滿足自身快速擴張，美的置業(yè)在拿地方面也顯得非常激進，高溢價摘地頻頻�！吨袊�質(zhì)量萬里行》梳理發(fā)現(xiàn)，上市公司在浙江臺州獲取的一幅地塊，溢價率高達86.6%。此外，還有在徐州、武漢的兩幅地塊，溢價均在70%以上。

　　多位業(yè)內(nèi)人士向《中國質(zhì)量萬里行》表示，美的置業(yè)上市后業(yè)績壓力很大，所以要求一定的土地儲備，支持業(yè)績。

　　拿地策略調(diào)整 美的頻現(xiàn)高溢價拿地

　　2018年10月上市后不久，美的置業(yè)便開啟了一輪瘋狂拿地。

　　12月16日，分別以14.16億元、7.21億元的代價，竟得南昌青云譜區(qū)和鄭州高新區(qū)雙湖科技城地塊。其中，前者溢價率為16%，后者達56%。

　　進入2019年，美的置業(yè)變得更加“兇猛”。2月21日和22日，先后以4.77億元、6.77億元，拿下泉州臺商區(qū)和佛山禪城南莊地塊，相應(yīng)溢價率為28.9%、33.79%。

　　美的置業(yè)絲毫不亞于“閩系”的兇猛，始于徐州銅山區(qū)商住地塊的摘入。據(jù)觀點地產(chǎn)網(wǎng)報道，該地塊創(chuàng)下徐州土拍史耗時最長的記錄，歷經(jīng)13.5小時、644輪競拍后，美的置業(yè)以16.02億元奪得，溢價73%。徐州地塊收入囊中不到1個月，美的置業(yè)又落子常州，以11.7億元竟得JWJ20190101號宗地，溢價55.17%。

　　此后，上市公司重倉浙江，這點在2019年下半年顯得更甚。在“以4.71億元、24%的溢價”摘獲惠州博羅一宗商住地塊兩天后，4月3日，美的置業(yè)“血戰(zhàn)”176回合，最終以86.6%的溢價，花費6.43億元竟得臺州市路橋區(qū)南官新天地地塊。7月、9月，上市公司在浙江金華分別以7.67億元、4.95億元奪取兩幅商住地塊，相應(yīng)溢價37%和10.24%。

　　“高溢價”落子在武漢也上演了近乎“癲狂”狀態(tài)。4月下旬，美的置業(yè)先是以28.57億元的代價竟得東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)一幅地塊，溢價達72.94%。兩天后，又以最高限價25.22億元拿下江夏區(qū)大橋產(chǎn)業(yè)園P(2019)036號地塊，溢價57.72%。值得注意的是，后者需配建8.5%公共租賃住房比例。

　　據(jù)其2019年中報披露，截至6月30日美的置業(yè)土地儲備為5251萬㎡，相較2018年末增加744萬㎡。擴張速度之快，可見一斑。對此，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，這說明了美的置業(yè)對規(guī)模的追求比較迫切。在現(xiàn)金流緊張的情況下敢于高溢價頻繁拿地，也說明企業(yè)判斷市場在短期內(nèi)會轉(zhuǎn)暖，成功套現(xiàn)的周期會比較短。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也表示，高溢價率本身也代表著一定的高風(fēng)險性，美的置業(yè)未來在這些城市依然會面臨著諸多挑戰(zhàn)。

　　伴隨著快速擴張，上市公司三費費率也呈現(xiàn)上升態(tài)勢，已由2018年中期的12.38%上漲至2019年中期的14.05%。

　　針對高溢價拿地問題，美的置業(yè)回復(fù)《中國質(zhì)量萬里行》說道：“美的置業(yè)并不存在頻頻高溢價拿地，在個別核心城市的熱門地塊確實存在一定溢價拿地的情況。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在公開招拍掛市場中，上半年美的置業(yè)有10塊土地零溢價成交，7塊土地低于10%的低溢價率成交。同時，美的置業(yè)一直保持較低的土地獲取成本，2019年中報數(shù)據(jù)顯示，美的置業(yè)平均土地成本2677元/平方米，僅占銷售均價25%左右。”

　　接連大規(guī)模發(fā)債

　　二線、三線城市的瘋狂布局，2018年下半年至今，美的置業(yè)現(xiàn)金流一直陷入非常緊張的狀態(tài)。2018年、2019年中期，上市公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-166.15億元、-82.66億元，較往年任何時刻都要差。

　　國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴《中國質(zhì)量萬里行》，中國企業(yè)家有個通病，就是他們對風(fēng)控和現(xiàn)金流常常都是忽視的，所以你會見到他們堅持擴張，這是在中國20年經(jīng)濟增長里沿用下來的習(xí)慣。

　　緣于規(guī)模的渴求，擴張在繼續(xù)，而這需要充裕的資金。

　　10月29日，上市公司全資附屬公司美的置業(yè)集團有限公司(下稱“美的置業(yè)集團”)擬在上交所發(fā)行11.68億元資產(chǎn)支持證券-ABS已被受理。在這之前，美的置業(yè)集團接連大規(guī)模發(fā)債。

　　7月和8月，美的置業(yè)集團以償還公司債券為由，先后公開發(fā)行17億元境內(nèi)公司債券(第三期)、13億元境內(nèi)公司債券(第四期)。其中，前者為期4年，利率為5.2%;后者為期5年，利率為5.7%。此前，為了償還公司有息債務(wù)，美的置業(yè)集團還于1月和2月相繼公開發(fā)行“為期3年金額為10億元”的境內(nèi)公司債券。只不過第一期利率為7%，第二期為6.5%。

　　將時間推至1月下旬，美的置業(yè)集團還發(fā)行了一筆金額為30.6億元的非公開境內(nèi)公司債券。經(jīng)《中國質(zhì)量萬里行》統(tǒng)計，如果上述ABS發(fā)行成功，美的置業(yè)集團2019年發(fā)債將超過90億元。

　　業(yè)績增速放緩，千億銷售承壓

　　2004年，收購佛山市順德區(qū)威靈房產(chǎn)有限公司大部分股權(quán)后，何享健家族開始涉足房地產(chǎn)，上述被收購公司就是美的置業(yè)集團公司的前身。

　　與美的集團一樣，美的置業(yè)也起家于佛山，君蘭高爾夫社區(qū)是其打造的第一個住宅物業(yè)。之后，上市公司又相繼在順德區(qū)打造了佛山美的君蘭江山、佛山美的翰誠及佛山翰誠嘉園。至今，佛山都是美的置業(yè)第一大土儲區(qū)。截至2019年中期，上市公司在佛山共有36個項目，土地儲備達637.91萬㎡，在總土儲中占比12.2%。

　　2010年，美的置業(yè)開始走出珠三角，憑借貴陽美的林城時代、株洲栗雨湖、徐州美的城等項目，在西南、長江中游、長三角地區(qū)進行布局。2011年，進軍河北邯鄲，以8.55億元代價獲取邯鄲美的城地塊，從而打入華北區(qū)域。

　　據(jù)其招股書披露，隨著上述五大戰(zhàn)略區(qū)域的形成，2013年美的置業(yè)合約銷售額已接近百億(98億元)。過去3年，上市公司銷售業(yè)績均保持較快增速，數(shù)值分別為206億元、 507億元和790億元，相應(yīng)增長85.59%、146.12%和55.82%。美的置業(yè)將2019年的銷售目標(biāo)設(shè)定為“1000億元”也就不難理解了。

　　事實上，美的置業(yè)已經(jīng)在放緩規(guī)模增速，千億目標(biāo)相較2018年僅增長26.58%。但從目前來看，上市公司這一目標(biāo)的實現(xiàn)將面臨極大壓力。今年11月5日，美的置業(yè)發(fā)布公告稱，2019年前10個月，該集團連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司實現(xiàn)合約銷售金額約為816億元，同比增長約24.77%;相應(yīng)的已售建筑面積約為804.2萬平方米，同比增長約22.85%。

　　《中國質(zhì)量萬里行》梳理發(fā)現(xiàn)，2019年以來，美的置業(yè)僅在4月、6月、9月和10月的銷售超過90億元。“金五銀六”、“金九銀十”是房地產(chǎn)銷售傳統(tǒng)的旺季，而11月至次年2月，往往是房地產(chǎn)銷售最淡的季節(jié)。這也意味著2019年最后兩個月，美的置業(yè)每月都要實現(xiàn)近百億銷售額。千億目標(biāo)實現(xiàn)壓力之大，可想而知。

　　數(shù)據(jù)來源：美的置業(yè)歷次公告

　　此外，美的置業(yè)營收和業(yè)績增速均在放緩。2019年中期，上市公司分別實現(xiàn)營業(yè)收入141.95億元，實現(xiàn)公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)溢利17.69億元，相應(yīng)同比增長33.44%和20.1%，而2018年美的置業(yè)這一增速分別達到70.01%和67.85%。美的置業(yè)的“高速發(fā)展”似乎要成為過去。對于業(yè)績增速放緩問題，美的置業(yè)回應(yīng)《中國質(zhì)量萬里行》說道：“政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯已經(jīng)發(fā)生深刻變化，行業(yè)不再是快速擴張階段，調(diào)速換擋成為當(dāng)下的普遍選擇;當(dāng)規(guī)模到達一定體量之后，基數(shù)增大，規(guī)模增速也會相應(yīng)放緩;今年以來公司有意識地調(diào)整速度，追求規(guī)模、效益的均衡增長。”

　　吊詭的是，在快速擴張的同時，美的置業(yè)負債率卻一改往年的高數(shù)值。2018年、2019年中期，上市公司資產(chǎn)負債率分別為86.69%、87.1%，相應(yīng)凈負債率為97.42%和95.61%。較之過往，已是低位，這與其快速擴張形成強烈反差。

　　數(shù)據(jù)來源：東方財富choice、美的置業(yè)招股書、年報、中報

　　種種跡象表明，美的置業(yè)在運用股權(quán)來優(yōu)化負債。

　　2017年-2019年中期，美的置業(yè)少數(shù)股東權(quán)益占比大幅攀升，已由最初的16.28%升至39.66%。上市公司在今年中報里也表示，加大土地收并購和項目合作開發(fā)的比重�！吨袊�質(zhì)量萬里行》梳理發(fā)現(xiàn)，截至2019年中期，美的置業(yè)土儲中合作開發(fā)的項目共計19個�？梢钥隙ǖ氖牵�這一數(shù)值會繼續(xù)增多。