曾經(jīng)“華南五虎”之首富力地產(chǎn)的風(fēng)光早已散去。

　　2005年，“廣州舊改王”富力地產(chǎn)登陸港交所。彼時，房企老大哥萬科剛剛突破百億銷售關(guān)卡。第二年，富力地產(chǎn)也很爭氣地邁入百億陣營，可謂無限“風(fēng)光”。

　　時移世易。2010年，萬科突破千億銷售。2013年，恒大、碧桂園也都紛紛進(jìn)入千億俱樂部。期間，富力地產(chǎn)的銷售額卻徘徊在280億元-430億元。富力地產(chǎn)早已掉隊(duì)“房企一線陣營”，不能再明顯了。

　　富力地產(chǎn)再度引起全民關(guān)注，始于2017年那場“世紀(jì)交易”，作價199.06億元收購萬達(dá)旗下77家城市酒店。這一交易表面看似撿到“大便宜”的富力地產(chǎn)，目前正飽受高負(fù)債折磨。杠桿率在近兩年快速高企，這是最需要富力警惕的。

　　銷售目標(biāo)難以完成

　　從百億銷售到千億，富力地產(chǎn)走了漫漫12年。

　　2018年，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益協(xié)議銷售金額1311億元，成功打入房企“千億俱樂部”，并將2019年的銷售目標(biāo)定為1600億元。今年上半年，上市公司僅實(shí)現(xiàn)602.2億元的銷售額，完成率37.64%。

　　“下半年應(yīng)該是賣900-1000億元，全年應(yīng)該是銷售1500億左右，這個沒有大問題。”富力地產(chǎn)董事長李思廉在2019年中期業(yè)績發(fā)布會上對媒體說道。但目前來看，2019年銷售目標(biāo)完不成幾乎已是板上釘釘。

　　11月1日，富力地產(chǎn)發(fā)布《2019年10月未經(jīng)審核營運(yùn)數(shù)據(jù)》，截至今年10月，上市公司實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售金額1066.4億元，與年初定下的1600億元還有很大距離。這也意味著接下來的兩個月富力必須每月完成266.8億元的銷售額，才能保證年度銷售目標(biāo)達(dá)成。而今年前10個月，富力地產(chǎn)單月最高銷售額僅為159.9億元。

數(shù)據(jù)來源：上市公司歷次披露公告

　　值得注意的是，在剛過去的10月，富力地產(chǎn)的銷售均價為10080.9元/㎡，環(huán)比下降7.59%�！吨袊�質(zhì)量萬里行》梳理發(fā)現(xiàn)，2019年前10個月上市公司的銷售均價為10737.98元/㎡，較之2018年12900元/㎡，降幅達(dá)16.76%。換句話說，富力在“降價賣房”。

　　為了“促銷售、抓回款”，7月26日，李思廉親自起草了一份內(nèi)部文件《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》，要求“各部門、各公司必須上下全體動員，堅(jiān)持全民營銷，加強(qiáng)促銷力度，以完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)為第一優(yōu)先級”。

　　至今3個余月已經(jīng)過去，“努力促銷”、“銷售均價下調(diào)”并未給富力帶來銷售額的猛增。

　　“世紀(jì)交易”多米諾蔓延

　　故事沒有按照富力地產(chǎn)所設(shè)定的劇本發(fā)展，還有那場“世紀(jì)交易”。

　　隨著2017年10月、11月兩份補(bǔ)充協(xié)議的簽訂，富力地產(chǎn)與萬達(dá)之間的酒店資產(chǎn)交易也由最初的77家減至73家，相應(yīng)代價由199.06億元減為189.55億元。聯(lián)合信用評級有限公司關(guān)于富力地產(chǎn)《公開發(fā)行公司債券2019年跟蹤評級報告》顯示，2018年底，上市公司已付清收購的萬達(dá)商業(yè)酒店中72家酒店轉(zhuǎn)讓價款(含大連萬達(dá)中心寫字樓)184.24億元，該72家酒店已完成轉(zhuǎn)讓。

　　上述收購，一度讓富力地產(chǎn)成為全球名副其實(shí)的“最大豪華酒店資產(chǎn)擁有者”，也為其帶來一次性收益131億元。當(dāng)年，富力地產(chǎn)業(yè)績也出現(xiàn)了上市后最為快速的增長，實(shí)現(xiàn)公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)溢利211.86億元，同比增長213.6%。

　　但，“全球最大豪華酒店業(yè)主”并不好當(dāng)，李思廉、張力正對此深有體會。

　　2018年，“世紀(jì)交易”的多米諾負(fù)效應(yīng)在富力地產(chǎn)層層傳導(dǎo)。業(yè)績出現(xiàn)大幅下滑后，營收也陷入微增“泥淖”。過去1個年度，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)溢利83.71億元，同比下降60.49%。

　　2019年，“酒店收購后遺癥”逐步蔓延到營收。今年一季度、中期，富力地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)營收102.88億元、350.53億元，僅相應(yīng)增長3.71%和2.83%。雖然，截至三季度，上市公司營收增速已回升至11.99%，但業(yè)績增速只有0.72%。

　　收購帶來的增值效果，曾一度使富力本就處于虧損中的酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利，以129.37億元數(shù)值，一改往年虧損狀態(tài)。但，褪去表象，剔除一次性收益，上市公司酒店業(yè)務(wù)仍舊虧損1.46億元。2018年，虧損進(jìn)一步擴(kuò)大至4.59億元。

　　中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析認(rèn)為，那場收購，富力貌似從價格上占了大便宜，但酒店的現(xiàn)金流一般都不好，盈利困難，規(guī)�；�重資產(chǎn)的酒店會成為資金吞噬的黑洞，必然會給企業(yè)運(yùn)營帶來較大壓力。

　　對于富力地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)為何連年處于虧損狀態(tài)?今后在恢復(fù)業(yè)績平穩(wěn)發(fā)展方面有哪些具體計(jì)劃?《中國質(zhì)量萬里行》多次致電上市公司，截至發(fā)稿，尚未有相關(guān)部門進(jìn)行回應(yīng)。

　　負(fù)債高企埋“雷”

　　收購萬達(dá)酒店令富力債務(wù)大增，國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對《中國質(zhì)量萬里行》表示。事實(shí)也是如此，2017年、2018年，富力地產(chǎn)負(fù)債總額分別增加536.4億元、631.08億元，相應(yīng)同比增長29.87%和27.06%。

　　增長還在繼續(xù)。1月4日，富力地產(chǎn)全資子公司怡略有限公司以“主要用于離岸再融資”為由，發(fā)行了一筆于2021年到期金額為5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為8.75%，這拉開了2019年的發(fā)債大幕。

　　1月18日，怡略有限公司再次發(fā)行了一筆于2022年到期金額為3億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為9.125%。從數(shù)據(jù)可以看出，發(fā)債利率在上升。截至2019年10月，富力地產(chǎn)共計(jì)發(fā)行20.75億美元的優(yōu)先票據(jù)。此外，繼2018年發(fā)行9次超短期融資券后，2019年上半年富力地產(chǎn)又發(fā)行了4次這類債券，總計(jì)融資48億元。

　　不難看出，富力地產(chǎn)在借新還舊的路上，已是不遺余力，長短債并舉，且在將債務(wù)拉長。

　　據(jù)其中報披露，2019年上半年，富力地產(chǎn)新增境內(nèi)融資386.9億元，新增境外融資28.3億美元(194.3億元)。其中，境內(nèi)融資利率為6.27%，境外融資利率為7.29%。而過去兩年，富力地產(chǎn)的平均利息分別僅為5.12%和5.74%。顯然，上市公司的融資成本在大幅上升。

　　這點(diǎn)在其三費(fèi)費(fèi)率方面也可以得到反映。2017年、2018年，上市公司的這一數(shù)值分別為11.81%、17.43%;2019年中期，三費(fèi)費(fèi)率已升至19.59%。

　　據(jù)其公告，截至2019年中期，富力地產(chǎn)借款余額約為1952.34億元，相較2018年增加319.95億元，累計(jì)新增借款超過2018年末公司凈資產(chǎn)的40%�！吨袊�質(zhì)量萬里行》進(jìn)一步梳理發(fā)現(xiàn)，2019年前三季度，富力地產(chǎn)的借款總額新增了465.16億元。

　　不斷尋求“貴錢”后，富力地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率也逐年高企。2017年，上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率為78.23%，2018年升至80.92%。截至2019年三季度，這一數(shù)值已為82.55%。同期內(nèi)，其凈負(fù)債率更是發(fā)生了“暴增”，已由2017年的169.6%升至2019年三季度230.14%。杠桿比例之高，“雷”也隨之埋下。

　　經(jīng)《中國質(zhì)量萬里行》計(jì)算，2014年-2018年，富力地產(chǎn)負(fù)債總額的年復(fù)合增長率為25.44%，而其總資產(chǎn)相應(yīng)增長率僅為20.82%，這表明富力地產(chǎn)的負(fù)債擴(kuò)張幅度要遠(yuǎn)快于資產(chǎn)擴(kuò)張幅度。

暫停拿地難解現(xiàn)金流之“渴”

　　富力地產(chǎn)最大的麻煩是頻頻借“新”，也難解現(xiàn)金流緊張之渴。自2018年三季度以來，上市公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流就在持續(xù)惡化，這種在趨勢在今年表現(xiàn)得更為明顯。2019年前三季度，富力地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-170.59億元、-260.76億元和-227.98億元。

　　在李思廉親自起草的內(nèi)部文件中也表示“2019年下半年原則上暫停拿地工作”。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析認(rèn)為，這可以看出上市公司對于高負(fù)債的隱憂，高企的債務(wù)使得富力資金鏈較為緊張，對其后續(xù)穩(wěn)步發(fā)展也會起到制約作用。

　　謹(jǐn)慎的“土地收購”策略，早在1年前就已開始執(zhí)行。據(jù)其中報披露，2019年上半年，富力地產(chǎn)共斥資177億元，收購23幅地塊，新增土地的權(quán)益可售面約為 652.9萬㎡。而2018年上市公司的土地收購金額為371億元，購入地塊數(shù)達(dá)61幅。但這都無法與2017年的收購相比，要知道，那年富力以584.3億元的總代價將1811萬㎡的土地儲備收入囊中。

　　“暫停拿地”或許只是富力地產(chǎn)應(yīng)對高負(fù)債和緊張的現(xiàn)金流的開始。但黃立沖認(rèn)為，這種動作可能有點(diǎn)遲了。

　　“在房地產(chǎn)行業(yè)，如果一輪債務(wù)到期，不管是幾十億還是一百億，只要到時賣樓、賣地積極一些就可以了。”也許，不久后，李思廉將會想起自己在2019年中期業(yè)績發(fā)布會上說的這句話。