在上一期的觀察中，我們預(yù)測(cè)樓市降價(jià)潮會(huì)從南京等長三角城市蔓延到北京這樣的一線城市。前不久，位于北京南六環(huán)外天宮院地區(qū)的“住總?cè)f科橙”項(xiàng)目就被媒體曝出：每平方米降價(jià)3000元銷售。
雖然這種降價(jià)只是“準(zhǔn)降價(jià)”，只是比預(yù)期開盤價(jià)格低了3000元/平方米，比周邊樓盤開盤價(jià)格有所下降，但是，作為萬科這樣一個(gè)對(duì)市場(chǎng)判斷準(zhǔn)確，其行為具有市場(chǎng)信號(hào)性質(zhì)的企業(yè)來說，在北京的降價(jià)行為再度成為行業(yè)關(guān)注和研究的焦點(diǎn)。
在萬科的帶動(dòng)下，很多位于天宮院地區(qū)、長陽地區(qū)等偏遠(yuǎn)郊區(qū)的北京樓盤，最近都在商討拋棄精裝修路線，開始“低價(jià)跑量”。
當(dāng)然，開發(fā)商們對(duì)外可不會(huì)這么說，只是宣稱自己是產(chǎn)品調(diào)整等等。有些人還信了開發(fā)商，理想地認(rèn)為，拋棄精裝修只是為了縮短交房時(shí)間，做高周轉(zhuǎn)。
而實(shí)際上，如果你知道這些開發(fā)商們什么時(shí)候開始青睞精裝修的，你就會(huì)明白，精裝修只是一個(gè)漲價(jià)的借口。而現(xiàn)在開發(fā)商拋棄精裝修，一定是遇到了比賺錢更重要的麻煩。
2013年初開始，北京樓市出現(xiàn)供不應(yīng)求局面的時(shí)候，這些郊區(qū)的剛需樓盤立即變得十分搶手，除了人們恐慌性購房也只能買得起這樣的房子因素外，更多的是在這些郊區(qū)不斷有比這些房價(jià)還高的地價(jià)成交。
開發(fā)商們也不傻，在北京市住建委實(shí)行嚴(yán)格的預(yù)售證價(jià)格管理的情況下，紛紛推出了捆綁精裝修的做法，目的是為了變相漲價(jià)。為此，這個(gè)捆綁精裝修銷售的事情一度很受詬病，隨后也被北京市住建委叫停。
如今，開發(fā)商們主動(dòng)拋棄精裝修路線(只是這些郊區(qū)的剛需盤)，可能從另一個(gè)方面說明了開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的不樂觀。換而言之，認(rèn)為這些位置偏遠(yuǎn)、針對(duì)剛需的樓盤未來可能會(huì)不好賣，現(xiàn)在寧可不要或者少要利潤，也要趕緊甩貨。
有一個(gè)背景是，代表政府的專家們都曾說，在限購的政策背景下，北京這樣的市場(chǎng)上90%的購房者是剛需和改善型購房需求，其中剛需占比超過一半。
就剛需購房的接受能力來說，買這些郊區(qū)盤的比較多，而如今開發(fā)商們開始主動(dòng)降價(jià)，是不是剛需購房者的福音呢?其實(shí)未必，剛需購房者是對(duì)價(jià)格極度 敏感的人群，但是購買的大前提是“買漲不買跌”，也就是說，這些扎堆兒針對(duì)剛需樓盤的降價(jià)，反而使剛需購房者們會(huì)持幣觀望，不去買。
北京的樓盤供應(yīng)有個(gè)特點(diǎn)，就是同一區(qū)域政府一定會(huì)同時(shí)供地3-5塊，保證有3-5個(gè)項(xiàng)目在售，不會(huì)形成市場(chǎng)壟斷。尤其是上述天宮院、長陽、亦莊、大興、通州等郊區(qū)，同一個(gè)地段都有5-6個(gè)項(xiàng)目在售，每個(gè)樓盤的銷售壓力和回款壓力都很大。
同時(shí)，一季度上市公司房企業(yè)績同比下降幅度很大，開發(fā)商們?yōu)榱嗽诎肽陥?bào)的時(shí)候挽回業(yè)績，拿出剛需性、低價(jià)盤開始降價(jià)走貨，也是迫不得已的選擇。
于是，這些剛需樓盤扎堆兒的地區(qū)，接下來會(huì)形成降價(jià)聲此起彼伏的現(xiàn)象，而原來熙熙攘攘的購房人群，也要消失了。
綜合目前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、互聯(lián)金融興起帶來的銀行貸款緊縮等因素，會(huì)造成有資格買房和有能力買房的人越來越少，市場(chǎng)上供需格局會(huì)變化，原來北京樓市剛需盤不愁賣的現(xiàn)象，要被逆轉(zhuǎn)了。
簡而言之，所謂需求，都是有彈性的，這個(gè)最大的彈性就是價(jià)格彈性，當(dāng)房價(jià)上漲的時(shí)候，各類購房需求都蜂擁而至;當(dāng)房價(jià)出現(xiàn)下跌苗頭的時(shí)候，剛需、改善等購房需求，就全不見蹤影了。
當(dāng)然，實(shí)現(xiàn)這個(gè)逆轉(zhuǎn)，還需要一個(gè)催化劑：媒體的大肆炒作和唱空，會(huì)讓購房者持幣觀望的形勢(shì)更嚴(yán)重，進(jìn)而加劇樓市的滯銷，進(jìn)而逆轉(zhuǎn)北京樓市供不應(yīng)求的局面。
從歷次市場(chǎng)變化的經(jīng)驗(yàn)上看，媒體一定會(huì)這么做，而且會(huì)“毫不吝嗇”地去這么做，這就是即將逆轉(zhuǎn)北京樓市的最后一根稻草。
