近日，家居流通業(yè)第一品牌紅星美凱龍(01528.HK)與國(guó)內(nèi)知名商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)基金高和資本聯(lián)合對(duì)外宣布，國(guó)內(nèi)首個(gè)家居行業(yè)“類REITs”計(jì)劃——“暢星-高和紅星家居商場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，近日將在基金業(yè)協(xié)會(huì)備案，并將在上海交易所掛牌交易。這是繼去年紅星美凱龍與高和資本合作成立以家居商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的并購(gòu)基金以來(lái)雙方的第二次合作，旨在升級(jí)紅星美凱龍的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。
該類REITs不依賴主體信用兜底，且其權(quán)益級(jí)證券由專業(yè)的私募投資基金以市場(chǎng)化方式認(rèn)購(gòu)，是權(quán)益型類REITs的一個(gè)里程碑，也是權(quán)益類公募REITs的一次重要預(yù)演。這一方面說(shuō)明專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)基金管理人和專業(yè)的投資人日臻成熟，另一方面也說(shuō)明機(jī)構(gòu)投資者高度認(rèn)可家居商場(chǎng)作為穩(wěn)健的實(shí)業(yè)類別，其自身經(jīng)營(yíng)能帶來(lái)持續(xù)收益和物業(yè)增值。
該“類REITs”將天津的兩間紅星美凱龍家居商場(chǎng)證券化，紅星美凱龍仍將繼續(xù)向商場(chǎng)提供管理服務(wù)。據(jù)悉，此計(jì)劃僅面向機(jī)構(gòu)投資者，總規(guī)模為26.5億元。其中優(yōu)先級(jí)合計(jì)為18.0 億元，由銀行、公募基金等機(jī)構(gòu)參與認(rèn)購(gòu);權(quán)益級(jí)證券合計(jì)為8.5億，由高和資本發(fā)起的私募基金認(rèn)購(gòu)。高和資本亦擔(dān)任項(xiàng)目牽頭人，渤海匯金擔(dān)任計(jì)劃管理人。
探索權(quán)益型類REITs 進(jìn)行公募REITs的預(yù)演
中國(guó)證監(jiān)會(huì)債券部主任蔡建春表示，資產(chǎn)證券化作為直接融資工具，具有盤(pán)活存量資產(chǎn)、提升資源配置效率、降低融資成本的特點(diǎn)，契合支持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、支持供給側(cè)結(jié)構(gòu)型改革的要求，發(fā)展資產(chǎn)證券化也符合當(dāng)前金融工作會(huì)議的精神。證監(jiān)會(huì)債券部將會(huì)加強(qiáng)規(guī)則體系建設(shè)、強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，完善信息披露制度，加快推動(dòng)REITs等具有重要?jiǎng)?chuàng)新意義的落地，進(jìn)一步完善對(duì)PPP等重點(diǎn)領(lǐng)域的支持力度。證監(jiān)會(huì)和交易所推動(dòng)的類REITs市場(chǎng)在法律框架、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、投資人教育、稅收實(shí)踐和不動(dòng)產(chǎn)基金管理人的培育上都為將來(lái)的公募REITs提供大量可資借鑒的經(jīng)驗(yàn)。通過(guò)自上而下的監(jiān)管引導(dǎo)和自下而上的實(shí)踐創(chuàng)新相結(jié)合，相信中國(guó)公募REITs將會(huì)有更堅(jiān)實(shí)的誕生基礎(chǔ)。
中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)洪磊和副會(huì)長(zhǎng)張小艾在不同場(chǎng)合積極呼吁和推動(dòng)公募REITs發(fā)展。洪磊會(huì)長(zhǎng)指出，發(fā)展REITs意義重大，主要體現(xiàn)在：一是盤(pán)活公共資產(chǎn)，激活地方投融資效率;二是拓展長(zhǎng)期資本形成機(jī)制，改善金融資本供給效率;三是推動(dòng)養(yǎng)老金等投資于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為全民共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果提供理想渠道。張小艾副會(huì)長(zhǎng)認(rèn)為，中國(guó)REITs的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。到目前為止，我國(guó)仍沒(méi)有出現(xiàn)真正的REITs產(chǎn)品，其原因主要有以下幾個(gè)方面。一是基礎(chǔ)資產(chǎn)信用不獨(dú)立，無(wú)法擺脫“剛性兌付”。二是制度環(huán)境滯后，缺少統(tǒng)一的市場(chǎng)化運(yùn)作環(huán)境。三是缺少綜合性行業(yè)稅制安排。四是資產(chǎn)持有資金成本過(guò)高，權(quán)益型投資回報(bào)率不足。洪磊會(huì)長(zhǎng)建議從四個(gè)方面推動(dòng)REITs和資產(chǎn)證券化發(fā)展：包括在《基金法》框架下推動(dòng)REITs基本制度設(shè)計(jì);加快構(gòu)建資產(chǎn)證券化上市規(guī)則和REITs監(jiān)管與自律體系;積極推動(dòng)資本市場(chǎng)統(tǒng)一稅制，明確REITs相關(guān)稅收政策;推動(dòng)私募基金和公募基金等專業(yè)機(jī)構(gòu)投資人、養(yǎng)老資金投資公募REITs，完善資產(chǎn)管理市場(chǎng)“基礎(chǔ)資產(chǎn)、投資工具、大類資產(chǎn)配置”三層架構(gòu)。
據(jù)悉，目前在中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)備案的類REITs超過(guò)400億元，且開(kāi)始吸引了私募基金等專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)權(quán)益級(jí)或次級(jí)檔的投資。權(quán)益型類REITs在上述幾個(gè)方面的實(shí)踐和摸索將是邁向中國(guó)公募REITs的關(guān)鍵過(guò)渡。
中國(guó)證券化基金投資業(yè)協(xié)會(huì)專家顧問(wèn)、五道口金融學(xué)院研究生導(dǎo)師郭杰群認(rèn)為，高和紅星美凱龍類REITs項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)借鑒成熟市場(chǎng)的權(quán)益類REITs，回歸資產(chǎn)支持證券的本質(zhì)，脫離主體兜底，符合資產(chǎn)證券化和公募REITs的主流發(fā)展方向。特別是，專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)牽頭權(quán)益級(jí)投資并負(fù)責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理，真正實(shí)現(xiàn)權(quán)益級(jí)的社會(huì)化認(rèn)購(gòu)，體現(xiàn)了專業(yè)投資者驅(qū)動(dòng)的特點(diǎn)，是非常重要的突破。中國(guó)類REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容是未來(lái)公募REITs的預(yù)演，專業(yè)的權(quán)益型投資人和不動(dòng)產(chǎn)基金管理人的逐步成熟，是公募REITs推出的前提。
強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 打造國(guó)內(nèi)首個(gè)完整的商業(yè)物業(yè)金融閉環(huán)
近年來(lái)，隨著自持物業(yè)逐步增加，如何構(gòu)建從商業(yè)物業(yè)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)，到持有孵化，再到退出的金融鏈條一直是行業(yè)性的難題。
紅星美凱龍董事長(zhǎng)車(chē)建新、總裁謝堅(jiān)、首席財(cái)務(wù)官席世昌、執(zhí)行總裁兼董事會(huì)秘書(shū)郭丙合一起出席中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。
紅星美凱龍首席財(cái)務(wù)官席世昌指出：“在管理門(mén)店沒(méi)有減少的情況下，自營(yíng)物業(yè)依靠類REITs變現(xiàn)，回收資金后可更快更多投資于新物業(yè)，通過(guò)與并購(gòu)基金的協(xié)同，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和針對(duì)性并購(gòu)，成為家居商場(chǎng)物業(yè)孵化器，最終形成從建造到運(yùn)營(yíng)，從并購(gòu)到退出的完整輕資產(chǎn)閉環(huán)。紅星美凱龍?jiān)谌珖?guó)有大量的自營(yíng)商場(chǎng)，主要分布在一二線城市，經(jīng)營(yíng)管理的家居商場(chǎng)的儲(chǔ)備量是行業(yè)內(nèi)遙遙領(lǐng)先的，這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)一旦走上證券化之路，將會(huì)使投資人對(duì)紅星美凱龍的資產(chǎn)價(jià)值與公司價(jià)值有新的認(rèn)識(shí)。”
紅星美凱龍執(zhí)行總裁郭丙合表示，紅星美凱龍已經(jīng)從一個(gè)傳統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)升級(jí)為一個(gè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，不僅通過(guò)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理賺取經(jīng)營(yíng)收益，還通過(guò)金融化和證券化獲取了快速變現(xiàn)的能力，使公司可以兼顧高的股本收益率和高的資產(chǎn)流動(dòng)性。這標(biāo)志著紅星美凱龍商業(yè)模式的一次重要升級(jí)。
高和資本執(zhí)行合伙人周以升認(rèn)為，紅星美凱龍與高和資本在并購(gòu)基金和類REITs的這兩次合作實(shí)際上開(kāi)創(chuàng)了國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域真正的金融閉環(huán)：從開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，到并購(gòu)基金，再到類REITs退出。這會(huì)讓紅星美凱龍從自營(yíng)自建模式到委托管理模式之后，再一次站到行業(yè)戰(zhàn)略的制高點(diǎn)，加強(qiáng)紅星美凱龍?jiān)诩揖宇I(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)地位。同時(shí)，周以升也指出：不依賴于主體信用的權(quán)益型類REITs模式將是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)持有人盤(pán)活存量的重要手段，也將是物業(yè)持有人布局未來(lái)公募REITs的必要過(guò)渡。
紅星美凱龍是家居流通領(lǐng)域龍頭企業(yè)，深耕行業(yè)三十年，秉持一貫的“工匠精神”在家居行業(yè)精耕細(xì)作。截至2017年6月30日，紅星美凱龍共經(jīng)營(yíng)214家商場(chǎng)，覆蓋全國(guó)28個(gè)省、直轄市、自治區(qū)的150個(gè)城市，是中國(guó)經(jīng)營(yíng)面積最大、商場(chǎng)數(shù)目最多、地理覆蓋面積最廣的家居裝飾及家具商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商。其中經(jīng)營(yíng)中的自營(yíng)商場(chǎng)69，另有21家自營(yíng)商場(chǎng)正在籌備中。
作為國(guó)內(nèi)家居建材流通第一股，紅星美凱龍于2015年6月登陸港交所。財(cái)報(bào)顯示，截至2017年6月30日，紅星美凱龍實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入50.71億元，同比增長(zhǎng)10.6%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)21.56億元，同比增長(zhǎng)11.8%,歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為20.45億元，同比增長(zhǎng)10.2%，扣非后同比增長(zhǎng)5.5%。紅星美凱龍上市兩周年之際用一份出色的成績(jī)單為投資者交出滿意答卷。
而高和資本則是中國(guó)首支也是國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，在國(guó)內(nèi)核心城市投資商業(yè)地產(chǎn)總額超過(guò)300億元，領(lǐng)導(dǎo)了國(guó)內(nèi)第一個(gè)交易所CMBS以及第一個(gè)脫離主體信用的CMBN等里程碑交易，并管理200億元的商業(yè)物業(yè)證券化投資基金，是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)私募基金和不動(dòng)產(chǎn)證券化領(lǐng)域重要的開(kāi)拓者和引領(lǐng)者。
