北京及上海統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：兩地1-10月在建商品房及住宅面積均創(chuàng)新高，分別達到了1.12億及1.219億平米。住宅施工面積也已經(jīng)達到了6742萬平米和7781萬平米，按照同期公布的1-10月簽約數(shù)據(jù)可以得出，消耗潛在庫存的時間分別達到了近10年和7年左右。特別是北京，其中商品房消耗時間更是達到了111個月。均高于全國平均水平。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為：

　　首先：雖然限購新政抑制了北京、上海的成交量，目前成交量也并非市場真實需求情況，但是目前來看，2-3年內(nèi)，這兩個城市放寬限購的可能性不大。

　　而按照在建面積三年左右轉(zhuǎn)化為可售的正常市場周期，預(yù)期2012年開始，將是兩地房企最難受的庫存高積壓期。而且最近幾年的大量土地供應(yīng)將繼續(xù)增加在建面積。

　　其次：兩城市樓市拐點已經(jīng)接近出現(xiàn)；京滬商品住房市場降價預(yù)期逐步明朗、項目繼續(xù)增多，力度不斷加大，調(diào)控效果進一步鞏固�？傮w看來，當前房地產(chǎn)市場“降價換量”的整體格局已經(jīng)形成，項目降價由“暗降”轉(zhuǎn)“明降”。

　　第三：截止11月9日，北京商品房住宅庫存合計住宅庫存達到了120411套。繼2009年5月30日最后一次達到12萬套后，北京住宅庫存量30個月后，再次回到12萬套的高位。

　　消耗目前可售庫存即使在不新增供應(yīng)的情況下也需要22個月。庫存消耗比已經(jīng)達到了歷史高點。再疊加潛在供應(yīng)庫存，目前樓市已經(jīng)到了市場積壓的拐點。

　　截止10月，全國執(zhí)行限購政策相對最嚴格的10個城市中，庫存積壓達到了6044.46萬平米，環(huán)比9月初上漲了6%，庫存積壓增加了28640套。

　　截至今年三季度末，滬深股市140多家上市房企存貨總量超過1.2萬億元，較去年同期大幅上漲了42%。其中，庫存同比增長的公司多達112家，占比77.78%，庫存環(huán)比增長的也有109家，占比75.69%。

　　而且當前房地產(chǎn)業(yè)面臨的壓力大于2008年。去庫存已十分緊迫，2008年房地產(chǎn)行業(yè)去庫存過程花了長達5個季度的時間，但在本輪調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存過程更是緩慢，預(yù)計這個過程還會持續(xù)較長一段時間。

　　與2008年類似，樓市降價潮的先行者，仍是各大品牌開發(fā)商。自今年5月起，就有中海、碧桂園等開發(fā)商紛紛推行降價促銷，以價換量的策略。9月，全國各地區(qū)加入降價銷售行列的品牌開發(fā)商也有所增多。中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，富力、保利、萬科等標桿房企，都進行了不同程度的降價促銷。在上海、北京等城市，一線房企去庫存化的舉措均非常明顯。(記者 季蘇平)