地產(chǎn)黑洞
根據(jù)實(shí)德系工程建設(shè)公司今年3月底報(bào)告，該公司目前最大的單筆資金缺口來(lái)自償付中泰信托的信托產(chǎn)品，共6.2億元，償付時(shí)間為今年5月。
根據(jù)本報(bào)記者了解，雙方之間的質(zhì)押合同簽訂于2010年，由實(shí)德系關(guān)聯(lián)公司哈爾濱盛和置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱哈爾濱盛和）的兩個(gè)股東將其股權(quán)質(zhì)押給中泰信托，由后者提供年息5.8%的6.2億元貸款。
而這家哈爾濱盛和正是實(shí)德系以18億元拿下哈爾濱地王的項(xiàng)目公司。拍下土地后不久，該公司立刻通過(guò)信托產(chǎn)品獲得6億現(xiàn)金回流。
為了能償付這筆信托，工程建設(shè)公司也在計(jì)算從其他項(xiàng)目抽取資金的可能性。其在6億資金缺口欄寫道，若能把（重慶）公安局屬地塊的資金解決好，則這部分缺口將減少至3億元。
除此之外，重慶地產(chǎn)項(xiàng)目還應(yīng)付哈爾濱建設(shè)銀行利息930萬(wàn)元。
地產(chǎn)已經(jīng)不僅是工程建設(shè)公司的頭號(hào)債務(wù)來(lái)源，也成為了實(shí)德系身上失血最多的黑洞。
早在1995年，實(shí)德就成立了大連大昌房屋開發(fā)有限公司，2001年又成立大連東鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。但十?dāng)?shù)年過(guò)去，這兩家房產(chǎn)公司沒(méi)有進(jìn)行任何項(xiàng)目。前者握有實(shí)德集團(tuán)5.65%的股份，而后者更像一個(gè)投資公司，為實(shí)德各種關(guān)聯(lián)公司的借貸擔(dān)保。
直到2009年，地產(chǎn)達(dá)到最高點(diǎn)時(shí)，實(shí)德正式進(jìn)軍房地產(chǎn)。
實(shí)德的地產(chǎn)業(yè)務(wù)大致分為兩大塊，一是2009年中成立的“天實(shí)安德系”。
天實(shí)安德投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱天實(shí)安德投資）設(shè)立于2009年，注冊(cè)資本為30000萬(wàn)，原本由實(shí)德的關(guān)聯(lián)公司新藍(lán)置業(yè)控股，后將所有股份轉(zhuǎn)讓給實(shí)德系另兩家化工公司，分別名為四川豐澤化工有限公司和遼弘化工產(chǎn)品。
根據(jù)其對(duì)外投資名錄，這家公司對(duì)外設(shè)立了有三家地產(chǎn)開發(fā)公司，分別是重慶天實(shí)安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天實(shí)安德（大連）房地產(chǎn)開發(fā)公司、天實(shí)安德（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)開發(fā)公司，每家注冊(cè)資本均為5000萬(wàn)元，都由天實(shí)安德100%控股。
2010年，實(shí)德系又將香港一家原名為“辛辛那提工業(yè)科技（香港）有限公司”（以下簡(jiǎn)稱香港辛辛那提，設(shè)立于2003年），改名為“天實(shí)安德（中國(guó)）投資有限公司”（以下簡(jiǎn)稱位香港天實(shí)安德），作為整個(gè)天實(shí)安德系的母體。
第二塊是2009年10月實(shí)德系與哈爾濱人和商業(yè)合資成立的盛和集團(tuán)控股有限公司，注冊(cè)于開曼群島，在北京、哈爾濱、大連、沈陽(yáng)、重慶分別設(shè)有投資公司，聲稱已有土地儲(chǔ)備近800萬(wàn)平方米，在建項(xiàng)目393萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資近300億元。
相比天實(shí)安德，盛和系下的地產(chǎn)公司更多。其中，最重要的公司之一是重慶盛和建設(shè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱重慶盛和）。
重慶盛和由高登國(guó)際（香港）投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱香港高登）投資5000萬(wàn)元于2009年7月設(shè)立。后者的全資股東是注冊(cè)在英屬維爾京群島的SDG（實(shí)德集團(tuán)的英文縮寫）投資公司。
以重慶盛和為平臺(tái)，實(shí)德系瞄準(zhǔn)了哈爾濱地產(chǎn)市場(chǎng)，2009年底至2010年中這半年時(shí)間里分別注冊(cè)并控股了哈爾濱盛和置業(yè)有限公司、哈爾濱上和置業(yè)有限公司和哈爾濱高登置業(yè)有限公司（其中，哈爾濱高登在2010年發(fā)生股權(quán)變更，變更之后由華澳國(guó)際信托有限公司100%控股，以下簡(jiǎn)稱華澳信托）。
本報(bào)記者了解，在2009年-2011年間，盛和系和天實(shí)安德系拿地非常頻繁，囤地至少200萬(wàn)平方，光是拿地的花費(fèi)都估計(jì)在上百億以上，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了他們的注冊(cè)資本。
2009年9月8日，哈爾濱土地拍賣過(guò)程中，一塊起價(jià)5億的地塊被重慶盛和一次性加價(jià)13億后拿到。這拉開了盛和系在哈爾濱拿地的序幕。
拍下地王不久，三家實(shí)德系哈爾濱公司又在2009年12月之后相繼拍下兩幅土地，所涉土地總面積372727.7平方米。
重慶則是實(shí)德系席卷拿地的另一個(gè)城市。除了重慶盛和之外，實(shí)德還在2009年7月成立了重慶和生裕房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱重慶和生裕），目前經(jīng)過(guò)兩次增資擴(kuò)股，公司注冊(cè)資本金150000萬(wàn)，股東為海航集團(tuán)控股的渤海國(guó)際信托有限公司（40%），哈爾濱盟科上河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（31%），北京和生裕投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱北京和生裕）（29%）。
北京和生裕即為實(shí)德系關(guān)聯(lián)公司，實(shí)德系原副總裁賈月湘和現(xiàn)任總裁陳春國(guó)都是該公司董事。
另一位董事馬彪，則曾是廣州發(fā)展銀行大連分行的行長(zhǎng)，他在任期間，曾經(jīng)給予了實(shí)德貸款大量的支持，目前，實(shí)德在廣發(fā)銀行大連分行所欠的貸款，基本是此人在任上批準(zhǔn)給實(shí)德。
2010年9月，盛和系又在鐵嶺跟當(dāng)?shù)卣炗喓献黜?xiàng)目，開發(fā)鐵嶺帽峰山風(fēng)景旅游區(qū)，該項(xiàng)目初步規(guī)劃五年內(nèi)投資100億元，包括建設(shè)體育文化公園。旅游度假設(shè)施休閑娛樂(lè)中心及高端住宅。
除此之外，他們還在荊門拿下了90萬(wàn)平方米的溫泉項(xiàng)目。
天實(shí)安德在拿地上也動(dòng)作不斷。2009年末，他們用2.48億拿下了北京亦莊經(jīng)海路項(xiàng)目此地塊用地面積53737平方米，建筑面積233947平方米，但每塊地的價(jià)格僅1060元/平米。
按照原定計(jì)劃，他們將在這里建設(shè)住宅和商鋪。
2010年，天實(shí)安德又拿下長(zhǎng)興島朗庭山項(xiàng)目、普灣新區(qū)海藍(lán)山項(xiàng)目、金石灘別墅項(xiàng)目。2011年，這3個(gè)項(xiàng)目同時(shí)上馬。
重慶和生裕則在重慶有三個(gè)地塊，均在兩江新區(qū)蔡家組團(tuán)，其中兩個(gè)地塊是容積率低于1的豪華住宅地塊，其中一塊用地面積共計(jì)約28萬(wàn)平方米；另一個(gè)地塊是二類居住和商業(yè)金融地塊，用地面積約8.3萬(wàn)平方米。
按照實(shí)德內(nèi)部對(duì)盛和系的規(guī)劃，預(yù)計(jì)他們?cè)诘禺a(chǎn)上經(jīng)營(yíng)3-5年后，將地產(chǎn)公司變成千億級(jí)企業(yè)，并順利實(shí)現(xiàn)上市目標(biāo)。
但在他們進(jìn)軍地產(chǎn)的2009年，地產(chǎn)行業(yè)就遭遇了國(guó)家宏觀調(diào)控，實(shí)德目前的地產(chǎn)項(xiàng)目很少拿到銀行貸款，基本都是靠信托進(jìn)行融資。
其中，天實(shí)安德拿到經(jīng)海路地塊后，就通過(guò)中融國(guó)際信托發(fā)售了6.6億元的一年期信托。當(dāng)時(shí)借款方是實(shí)德系關(guān)聯(lián)公司新藍(lán)置業(yè)，抵押物是天實(shí)和華置業(yè)81.25股權(quán)（主要資產(chǎn)是北京亦莊地產(chǎn)項(xiàng)目）。同時(shí)新藍(lán)置業(yè)出資現(xiàn)金35000萬(wàn)作為擔(dān)保。
一年后，實(shí)德歸還了這筆錢，但亦莊經(jīng)海路項(xiàng)目依然是荒草重生。
在哈爾濱的地塊，實(shí)德也是依靠信托籌集資金。
2010年8月26日，華澳信托為哈爾濱高登發(fā)起了“華澳長(zhǎng)信2號(hào)-盛和股權(quán)投資集合信托計(jì)劃”，計(jì)劃融資217740萬(wàn)元，時(shí)限為期1.5年。
在這個(gè)信托產(chǎn)品中，哈爾濱高登將其所屬的兩塊土地 “哈國(guó)用（2010）第2000078”和“哈國(guó)用（2010）第2000079”號(hào)，初始抵押率為48.92%。
但這些信托的還款一直困擾著實(shí)德。今年2月，華澳信托發(fā)布公告，稱信托計(jì)劃B類信托單位期限延長(zhǎng)半年。
哈爾濱地王項(xiàng)目也同樣使用了信托融資。哈爾濱盛和的兩大股東與中泰信托發(fā)售了一筆6.2億的信托，為期2年，貸款年利率5.8%。
根據(jù)本報(bào)記者的調(diào)查，這個(gè)信托產(chǎn)品存在重大瑕疵。在信托產(chǎn)品發(fā)布時(shí)，哈爾濱盛和并沒(méi)有完全付清18億元的土地出讓金，土地證也沒(méi)有發(fā)放，違反了相關(guān)部門對(duì)于房地產(chǎn)信托要求“四證齊全”的規(guī)定。
有不愿意透露姓名的律師分析稱，自國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)的貸款一直收緊，不排除實(shí)德系存在以信托融資繳納土地出讓金的“擦邊球行為”。
雖然在地產(chǎn)牛市的邏輯里，大部分民企都使用了大杠桿運(yùn)作資金。但一旦樓市遭遇調(diào)控，這個(gè)資金游戲的風(fēng)險(xiǎn)陡增。
工商資料顯示，哈爾濱高登和重慶盛和都處于虧損。重慶和生裕的公司貸款卡已暫停使用。
