房屋被強(qiáng)拆
政府不替開發(fā)商埋單
買房故事一
購買“青龍湖莊園”的以中老年人居多，絕大多數(shù)是為頤養(yǎng)天年。而動輒幾十萬、上百萬的損失，對有的人來說是一生的積蓄。
“工地變耕地”后，購房者維權(quán)艱難，有人幾十次找開發(fā)商要錢，有人報案，有人起訴，但都沒能把全款要回來。
法學(xué)專家分析認(rèn)為，按照合同詐騙罪追究建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商的刑事責(zé)任，從購房者角度講，意味著法律層面上保護(hù)力度的增強(qiáng)，但或許也意味著，對購買小產(chǎn)權(quán)房后遭遇強(qiáng)拆的人，政府將不再替開發(fā)商埋單。
實(shí)地探訪 農(nóng)家院里開辦售樓處
61歲的吳女士是一名退休職工，幾年來她和丈夫一直想找一個養(yǎng)老的好去處。
2010年3月，她在網(wǎng)上看到“青龍湖莊園”的銷售廣告。4月12日，她和丈夫?qū)嵉乜疾炝艘环?/p>
“村里有一座塔，塔邊就是工地。工地已建起一部分，露出地面有三四塊磚高�！眳桥空f，誰一看都知道是個在建工程。
工地旁有個農(nóng)家院，掛著醒目的“廣孝山莊養(yǎng)老公寓籌備處”的大牌子。院子里有幾間房做展廳，展廳內(nèi)有效果圖，還有工商營業(yè)執(zhí)照、“立項(xiàng)審批手續(xù)”等。
當(dāng)時工作人員給她看了開發(fā)商與常樂寺村簽訂的“租賃協(xié)議書”，說是跟民政局的合作項(xiàng)目，屬于國家政策性住房，還說“2011年6月房子就能交工”。
老兩口買兩套房 被騙上百萬
占地面積290平米的四合院，每套僅售59.8萬元。吳女士被低價誘惑，當(dāng)天就交了定金決定買房。
因擔(dān)心工程不能正常開工，她和公司簽訂了一個附加協(xié)議：2010年8月30日之前，不開工退全款。
第二天，吳女士轉(zhuǎn)賬58.8萬元給開發(fā)商。由于開發(fā)商打出“前十套房有優(yōu)惠”，吳女士又買了一套“期房”。這些錢是她和老伴畢生的積蓄。
交錢后，吳女士和老伴每隔幾天就打電話問工程進(jìn)度。但2010年8月開始，開發(fā)商老板李風(fēng)景不接電話了。
一個月后老兩口到“售樓處”一看，已是人去樓空。再到“工地現(xiàn)場”一看，“工地”已被鏟平成了耕地。
這次買房上當(dāng)受騙的事兒，吳女士至今也沒敢跟兒女講。“有的時候，連死的滋味都有。”吳女士一提起這件事又陷入痛苦之中。
買房故事二
遇“貴人”幫買“優(yōu)惠”房
2009年12月，52歲的王振(化名)將自己海淀區(qū)的兩居室抵押給銀行，貸款50萬元，準(zhǔn)備買一處“住著更舒服”的房子。
2010年的一天，王振通過朋友認(rèn)識了“劉娜”。
“劉娜”當(dāng)時正在銷售昌平的小產(chǎn)權(quán)房。2010年4月，她推薦王振買“青龍湖別墅”，并說，剛開盤便宜，等建好就貴了。
王振說，準(zhǔn)備買的房子占地面積290平米，建筑面積是171平米，一次性付款是59.8萬元。為這，“劉娜”還從王振處要了1萬元好處費(fèi)。
發(fā)現(xiàn)異常 要求退款卻很難
王振和妻子看了規(guī)劃的平面圖后，選了房子。“劉娜”帶王振去工地看了一下，當(dāng)時工地平整好了。王振看附近有高爾夫球場，又有山有水，便簽了購房合同，交了33萬元。
后來，王振去了幾次工地，發(fā)現(xiàn)一直沒施工，并且了解到對方?jīng)]手續(xù)。王振提出退房，但李風(fēng)景找種種借口不給退。
“我不下十次去找李風(fēng)景要錢，總吃閉門羹，電話也打不通�！蓖跽裾f，聽說李風(fēng)景在房山區(qū)另一個村辦了一個書畫院，王振找到那里，但還是沒找到人，后來又聽說有很多人也在找他退錢。
2010年9月，王振通過別人查到，李風(fēng)景已經(jīng)被列入銀行的黑名單。
之后王振不斷地找李風(fēng)景要錢，但李風(fēng)景還是不理。2010年12月末，他得知李風(fēng)景因?yàn)槟懡Y(jié)石住院后，便帶著多位親戚到醫(yī)院要錢。
王振說，他們從早晨一直呆到晚上9點(diǎn)多，李風(fēng)景才同意還王振5萬元。王振當(dāng)晚便撥110報了警，警察趕到后說李風(fēng)景是網(wǎng)上逃犯，把他帶走了。
2011年1月2日，王振看到自己的卡里多了5萬元。但另外的28萬元，對方至今未還。
每月還貸6800元 天天盼退錢
王振說，他原想買了房山這個大房子，就把現(xiàn)在住的房子賣掉，哪知這錢被騙。兒子原本打算出國去澳大利亞讀書，結(jié)果錢已經(jīng)不夠了。
跟記者交流時，王振一直在嘆氣，他說：“現(xiàn)在我每月還銀行貸款6800元，我和老伴的工資加在一塊兒才5000多。這一屁股債得還到啥時候？！”
“老伴總埋怨我，說住得好好的，買什么房，把養(yǎng)老的錢都搭進(jìn)去了�！蓖跽裾f。
王振聽說，李風(fēng)景有不止一處房產(chǎn)，但所有房產(chǎn)都不在自己的名下，收的房款都花出去了。
對于自己被騙的房款最終能否收回，王振至今心里沒底。
買房故事三
夢想住平房 交全款后工地被鏟平
家住豐臺東高地的趙大伯是一位年近70歲的退休老師，家住在5層，因身患糖尿病和嚴(yán)重的腎病，每次爬樓，他都會累得氣喘吁吁。
趙大伯一直想買個平房院養(yǎng)老，通過朋友介紹知道房山區(qū)的這個小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目后，他很興奮。
“我沒有買保障房的資格，也沒錢買商品房。李風(fēng)景的這個房子既便宜又是平房，還安靜，房價折合每平米4000元。當(dāng)時別提多滿意了�！壁w大伯說。
2010年4月12日，他交足59.8萬元購房款。
交款之后，趙大伯幾乎天天往工地跑，看工程進(jìn)展。為了節(jié)省交通費(fèi)，每次去都是騎自行車，往返一次需要6個來小時，“早晨天剛亮就去了，下午才能回到家。”趙大伯說。
“房子遲遲沒動工，每次銷售人員都說，房子要重新規(guī)劃�！壁w大伯說，因?yàn)榉课莸鼗冢约阂恢毙乓詾檎妗?/p>
后來，趙大伯再騎車到工地發(fā)現(xiàn)，工地現(xiàn)場被鏟得亂七八糟，當(dāng)?shù)乩习傩照f，前一天，鎮(zhèn)里來了幾百號人，把所有的臨時建筑和地基都給拆除了。
法院起訴后 還差20萬難拿回
“房子沒了，心情也沒了�！壁w大伯說，自己和老伴陷入了極度懊惱和沮喪的情緒里。
自知受騙的趙大伯多次要求退錢，但對方只退給他10萬元，便不再退了。
一氣之下，2010年7月，趙大伯將風(fēng)景偉業(yè)起訴至房山法院。通過法官主持調(diào)解，對方又退給他20萬元。趙大爺申請強(qiáng)制執(zhí)行后，風(fēng)景偉業(yè)于12月7日又退給他10萬元。此后，剩下的19.8萬元便再也沒了下文。
延伸采訪
小產(chǎn)權(quán)房刑案 政府代替埋單有先例
記者了解到，此前本市政法機(jī)關(guān)查處的小產(chǎn)權(quán)房刑案，有政府替買房者埋單的先例。
在王曉晨案中，違章建筑“水岸江南”被強(qiáng)拆后，據(jù)一名被告人的律師稱，法庭上，公訴人出具了一張楊宋鎮(zhèn)政府提供的銀行轉(zhuǎn)賬支票存根，上面的金額達(dá)數(shù)百萬元。
他告訴記者，這個錢就是拆除違建后政府支付給買房人的“補(bǔ)償”。
多名買房人也告訴記者，政府已經(jīng)出錢把當(dāng)初的購房款退給了大家，正是因?yàn)橥肆丝睿鸪^程才比較順利，沒發(fā)生什么過激行為。
而在“小產(chǎn)權(quán)房逆勢而漲”的調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，通州玉江佳園逆勢而漲，原因之一就是“拆遷是好事，政府肯定給補(bǔ)償”，而且“按原有面積補(bǔ)償安置房。換精裝修的房子，原有面積和補(bǔ)償面積的比例是1：1.5，換毛坯房，比例是1:2；而且還發(fā)大產(chǎn)權(quán)的房本”。
一些住戶認(rèn)為：“這么多人，說拆就拆也不給補(bǔ)償，政府不敢�！�
以往類似案件無被害人及贓款概念
對此，一位檢察官表示，以往的小產(chǎn)權(quán)房刑案，開發(fā)商被追究的罪名為非法占用農(nóng)用地罪和非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪，而這些罪名是沒有“被害人”的，也沒有嚴(yán)格意義上的“贓款”概念。
從這個角度說，刑事案件中不涉及幫助購房者討要購房款的問題。而從上述罪名的構(gòu)成要件看，開發(fā)商買了多少套房，收了多少購房款，和認(rèn)定上述罪名無關(guān)，不是定罪量刑時非要查清不可的情節(jié)。
從法律規(guī)定來說，購房者可以通過民事訴訟等方式，討要購房款�！暗l都清楚，通過這種方式要錢，有難度�！币晃环ü僬f。
另一位辦案檢察官表示，從現(xiàn)實(shí)來看，在上述案件的查辦過程中，其實(shí)是否查清被害人情況和贓款情況，也“不是非常重要”，因?yàn)椤坝姓駟巍保C(jī)關(guān)不用考慮那么多。
律師觀點(diǎn)
幫受騙購房者追贓 是辦案機(jī)關(guān)義務(wù)
對今天上午審理的李風(fēng)景合同詐騙案，有專家認(rèn)為這或許意味著國家在處理小產(chǎn)權(quán)房購房者損失時的一個新動向。
北京博昌律師事務(wù)所資深律師陳銀剛表示，在審理合同詐騙案時，開發(fā)商銷售給購房者多少套房子，收了多少款，都是定罪量刑的重要情節(jié)，是必須要查清楚的。
而相對于合同詐騙案被告人來說，案件中是有“被害人”的。而贓款收繳回來多少，是否給受害人造成無法彌補(bǔ)的損失，也都是政法機(jī)關(guān)在辦案過程中需要考慮的重點(diǎn)。
雖然合同詐騙案不涉及附帶民事訴訟，但在司法實(shí)踐中，發(fā)還給被害人贓款也是政法機(jī)關(guān)的一項(xiàng)義務(wù)。
陳律師分析稱，這意味著法律層面上對小產(chǎn)權(quán)房購買者保護(hù)的加強(qiáng)。而從另一個角度分析，一些干部認(rèn)為，今后政府也可能因此不會再為小產(chǎn)權(quán)房的購房者大方地埋單。
“就算是真不埋單了，政府的做法也沒有任何不當(dāng)之處。從法律角度說，政府是沒有義務(wù)、責(zé)任為購房者埋單的。法律上的事，應(yīng)該通過法律去解決它�！标惵蓭熣f。
專家說法
治理小產(chǎn)權(quán)房 政府應(yīng)未雨綢繆
北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授、房地產(chǎn)專家郭馨梅認(rèn)為，要想解決小產(chǎn)權(quán)房問題，關(guān)鍵是在房子蓋好之前，下大力氣切實(shí)地嚴(yán)加查處。房子一旦蓋好并售出，會涉及眾多百姓利益，解決難度就會變大。而如果越來越多的小產(chǎn)權(quán)房肆無忌憚地出現(xiàn)且已經(jīng)發(fā)展為“成熟社區(qū)”，就會有法不責(zé)眾的尷尬。
郭教授表示，許多人買小產(chǎn)權(quán)房的時候，是明明知道小產(chǎn)權(quán)房的違法之處的。另外，國家對小產(chǎn)權(quán)房一直沒有硬性舉措，導(dǎo)致許多購房者抱著貪圖便宜的心理購買。
她分析說，購買小產(chǎn)權(quán)房的人一般收入不高，而房子又是大件商品，購買時他們通常斟酌、考察，是鉆國家政策空子的心理促使他們做了購買的決定。如果他們發(fā)現(xiàn)自己的購買行為失去了保護(hù)，風(fēng)險加大很多，會選擇慎重購買，對小產(chǎn)權(quán)房的火爆有抑制作用。
●新聞鏈接
小產(chǎn)權(quán)房 國家將大規(guī)模清理
近日，國土部部長徐紹史列席十一屆全國人大五次會議時表示，今年開始試點(diǎn)的治理小產(chǎn)權(quán)房，是在為下一步的大規(guī)模清理做準(zhǔn)備。
徐紹史說，在過去的多年里，雖然在法律和政策層面各部門均申明小產(chǎn)權(quán)房的非法性，但小產(chǎn)權(quán)房的面積卻越來越大。
徐紹史坦言，小產(chǎn)權(quán)房在大中城市都有，情況比較復(fù)雜。對于清理的原則，徐紹史透露，清理會嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益，但要依法依規(guī)行政，而此次試點(diǎn)是為將來大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。
文/ 記者 付中 閆新紅
實(shí)習(xí)生 毛占宇
