中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第四十七期：強(qiáng)制停貸？律師建議應(yīng)爭(zhēng)取合法手段
2022-07-19 中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行 點(diǎn)擊：次
“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第47期發(fā)布。
2022年7月11日-7月17日，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行共收到62條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測(cè)的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出10個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題項(xiàng)目。具體來(lái)看，本周重點(diǎn)投訴項(xiàng)目涉及的開(kāi)發(fā)商包括金鵬地產(chǎn)、江蘇地華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、曲江新鷗鵬集團(tuán)、華元房產(chǎn)、綠地控股、中南控股、正榮地產(chǎn)、恒大集團(tuán)、安徽名流投資集團(tuán)、中梁控股和合生集團(tuán)。涉及的項(xiàng)目分別為金鵬麓山院、星雨華府、濰坊商谷·九境府、杭辰星萬(wàn)里、綠地中南漫悅灣、光谷正榮府、恒大翡翠華庭鉑郡、名流棲鳳名城、中梁云麓傳奇和合生me悅。
經(jīng)統(tǒng)計(jì)，十個(gè)項(xiàng)目涉及的問(wèn)題包括：房屋質(zhì)量問(wèn)題、項(xiàng)目停工、延期交付、實(shí)際交付與宣傳不符、預(yù)售資金未進(jìn)入監(jiān)管賬戶、爛尾風(fēng)險(xiǎn)等。
本期投訴項(xiàng)目中，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行重點(diǎn)關(guān)注濰坊商谷·九境府、光谷正榮府、名流棲鳳名城共三個(gè)項(xiàng)目。其中，山東省濰坊市商谷·九境府業(yè)主稱，售樓時(shí)承諾首層大廳、電梯間墻面貼磚，實(shí)際交付為水泥墻面，與宣傳不符。此外，交付時(shí)房屋存在墻面空鼓，窗戶安裝縫隙過(guò)大，地面裂紋等質(zhì)量問(wèn)題。湖北省武漢市光谷正榮府業(yè)主稱，合同約定2022年12月交房，實(shí)際從春節(jié)至今，施工進(jìn)度緩慢，按現(xiàn)有進(jìn)度或無(wú)法按時(shí)交房。安徽省銅陵市名流棲鳳名城業(yè)主稱，合同約定2021年年底交房，至今遲遲不交房，開(kāi)發(fā)商未明確交付時(shí)間。此外，因工程款糾紛原建設(shè)單位停工退場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商與新施工單位之間存在經(jīng)濟(jì)糾紛，施工單位一直未進(jìn)場(chǎng)施工。目前，棲鳳名城仍未復(fù)工建設(shè)。
濰坊商谷·九境府：開(kāi)發(fā)商已推進(jìn)整改交付質(zhì)量
近日，山東省濰坊市商谷·九境府的一位業(yè)主稱，項(xiàng)目于6月30日交付，然而，前來(lái)收房的業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)，實(shí)際交付多處與宣傳不符。“售樓時(shí)銷(xiāo)售人員承諾電梯間和樣板間入戶大廳一樣，電梯間墻面貼磚，現(xiàn)在變?yōu)樗鄩γ�，樓梯也是水泥臺(tái)面，與宣傳的高品質(zhì)樓盤(pán)不符，甚至都不如回遷房。”一位業(yè)主表示。
另一位業(yè)主則表示，“開(kāi)發(fā)商為了趕工期完成交付，對(duì)于房屋質(zhì)量把控不嚴(yán)格，收房時(shí)發(fā)現(xiàn)多處質(zhì)量問(wèn)題。包括墻面空鼓，窗戶安裝縫隙過(guò)大，地面養(yǎng)護(hù)不到位出現(xiàn)裂紋等。”
公開(kāi)資料顯示，濰坊商谷位于山東省濰坊市坊子區(qū)北海路南段，由曲江新鷗鵬文化教育控股集團(tuán)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)，系曲江新鷗鵬集團(tuán)旗下項(xiàng)目。項(xiàng)目占地面積為45萬(wàn)平方米，建筑面積約80萬(wàn)平方米，樓棟總數(shù)為28棟樓，包括19棟洋房和9棟聯(lián)排別墅。此外，地塊內(nèi)還規(guī)劃了購(gòu)物中心、商街、寫(xiě)字樓等商業(yè)業(yè)態(tài)，開(kāi)發(fā)商稱將建設(shè)一座“80萬(wàn)方全能生活大城，為濰坊樹(shù)立新一代生活標(biāo)桿”。
針對(duì)業(yè)主反映的“電梯間未貼磚，與宣傳不符”這一問(wèn)題，濰坊商谷·九境府售樓處工作人員于7月13日表示，電梯間、樓梯的問(wèn)題向集團(tuán)總部反映后，目前的處理方案是做品質(zhì)提升，墻面貼磚、樓梯踏步貼磚，每一樓棟會(huì)有相應(yīng)的完工交付日期。
關(guān)于業(yè)主反映的“墻面空鼓、地面開(kāi)裂”等施工質(zhì)量問(wèn)題，坊子區(qū)住建局于7月7日通過(guò)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板表示，受疫情及天氣因素影響，施工時(shí)間縮短。目前開(kāi)發(fā)商全力組織各分項(xiàng)工程施工，每個(gè)分項(xiàng)在合理調(diào)度、穿插施工中有序進(jìn)行，同時(shí)嚴(yán)控質(zhì)量關(guān)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)做出整改，相應(yīng)審查整改均記錄在案，保證工程質(zhì)量合格過(guò)關(guān)。在業(yè)主收房或入住期間，如發(fā)現(xiàn)主體內(nèi)功能板塊(如門(mén)窗、欄桿等)有問(wèn)題的，將嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)條款進(jìn)行及時(shí)的維修處理。
武漢光谷正榮府：施工進(jìn)度和資金監(jiān)管受關(guān)注
武漢光谷正榮府業(yè)主表示，“從去年年底到現(xiàn)在，項(xiàng)目施工進(jìn)度十分緩慢。原定2022年12月份交房，按現(xiàn)有進(jìn)度來(lái)看，或無(wú)法按時(shí)交房。”
公開(kāi)資料顯示，光谷正榮府位于湖北省武漢市東湖高新區(qū)光谷四路與流芳園橫路交匯處，由武漢正楚置業(yè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，系正榮地產(chǎn)旗下項(xiàng)目。
業(yè)主表示，項(xiàng)目施工進(jìn)度緩慢與監(jiān)管資金劃撥困難有關(guān)。“據(jù)業(yè)主從施工單位處了解，監(jiān)管賬戶劃撥施工款流程非常慢，嚴(yán)重影響項(xiàng)目工期，施工方有點(diǎn)消極怠工甚至想停工。”
另有業(yè)主表示，“光谷正榮府監(jiān)管資金在多方協(xié)商努力下準(zhǔn)備轉(zhuǎn)至東湖高新區(qū)監(jiān)管，以用于保交房，目前獲知光大銀行不同意將監(jiān)管資金轉(zhuǎn)入東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)監(jiān)管，想用于先還‘開(kāi)發(fā)貸’，從而減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)。”
對(duì)此，武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)自然資源和規(guī)劃局房產(chǎn)管理科于7月14日表示，根據(jù)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽署的《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定交房時(shí)間為2022年12月31日，項(xiàng)目目前正在建設(shè)中。“關(guān)于該項(xiàng)目施工無(wú)進(jìn)展的問(wèn)題，我局高度重視，立即開(kāi)展調(diào)查，經(jīng)我局工作人員近期趕赴現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，該項(xiàng)目共12棟，高層6棟，疊拼6棟，全部已封頂，外立面裝修已完成92%，小區(qū)內(nèi)路面平整完成75%，綠化完成25%。高層室內(nèi)精裝修已開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)施工中，目前施工進(jìn)度正常。關(guān)于該項(xiàng)目資金監(jiān)管劃轉(zhuǎn)的問(wèn)題，區(qū)局已向銀行提交開(kāi)戶申請(qǐng)，目前光大銀行還在審批材料中。”
對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣認(rèn)為，項(xiàng)目資金監(jiān)管銀行無(wú)權(quán)私自將項(xiàng)目資金挪至它用。首先，預(yù)售資金雖然放在監(jiān)管銀行里，但是所有權(quán)并非監(jiān)管銀行，其僅僅只是監(jiān)管而已，不是所有權(quán)人，無(wú)權(quán)私自挪用，無(wú)權(quán)私自處分，嚴(yán)重違反了《民法典》等相關(guān)規(guī)定。其次，在相關(guān)規(guī)定所賦予監(jiān)管銀行的權(quán)限中，也未授予監(jiān)管銀行這一權(quán)力，私自挪用顯然屬于無(wú)權(quán)操作。
安徽銅陵名流棲鳳名城：停工一年多 住建局再次督促?gòu)?fù)工
安徽銅陵名流棲鳳名城一位業(yè)主表示，購(gòu)房時(shí)合同約定2021年12月31日交房，實(shí)際上項(xiàng)目已經(jīng)停工一年多。開(kāi)發(fā)商曾承諾2022年5月20日全面復(fù)工，未兌現(xiàn)承諾，后又稱6月30日復(fù)工，再度失約。
公開(kāi)資料顯示，名流棲鳳名城位于安徽省銅陵市獅子山區(qū)青山大道以西、銅井路以北，由銅陵市名流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，系安徽名流投資集團(tuán)旗下。項(xiàng)目建筑面積約17萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)53棟6層洋房、5棟11層小高層以及10棟18層小高層。處于停工狀態(tài)的17#、18#、19#、20#、21#、25#、26#、27#共8棟樓于2019年8月18日開(kāi)盤(pán)。
2022年6月6日舉辦的延期交付業(yè)主訴求協(xié)調(diào)會(huì)上，開(kāi)發(fā)商稱力爭(zhēng)2022年6月底前復(fù)工建設(shè)，2022年9月底交房。
“實(shí)際上，棲鳳名城未按照承諾復(fù)工建設(shè)。”一位業(yè)主表示。
針對(duì)項(xiàng)目停工的問(wèn)題，銅陵市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通過(guò)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板表示，名流棲鳳名城地塊一(二期)17-21#、25-27#8棟原屬銅陵建鑫建筑安裝有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“建鑫公司”)承包，施工至主體封頂、墻體粉刷、窗框施工完成，進(jìn)入裝飾工程掃尾施工階段后，因工程款糾紛，建鑫公司停工退場(chǎng)。2021年8月，施工單位變更為池州市振華建筑安裝工程有限公司，但因開(kāi)發(fā)商與施工單位之間經(jīng)濟(jì)糾紛等原因，振華公司一直未進(jìn)場(chǎng)施工。
對(duì)此，銅陵市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局表示會(huì)再次督促開(kāi)發(fā)商和建設(shè)公司盡快復(fù)工，并將確切的復(fù)工時(shí)間和計(jì)劃交房時(shí)間告知全體業(yè)主。
重點(diǎn)投訴問(wèn)題：“強(qiáng)制停貸”需法律支持
近日，包括江西景德鎮(zhèn)恒大瓏庭、湖北武漢綠地光谷星河繪、湖南長(zhǎng)沙新力鉑園、北京禹洲朗庭灣、河南鄭州名門(mén)天境等項(xiàng)目業(yè)主因收房無(wú)期發(fā)布“強(qiáng)制停貸告知書(shū)”，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
業(yè)主停貸的原因主要包括以下兩個(gè)方面：一是項(xiàng)目大面積、長(zhǎng)時(shí)間停工，部分項(xiàng)目雖然復(fù)工，但是屬于“表演式”復(fù)工，并沒(méi)有真正進(jìn)入到完全施工的階段。二是預(yù)售資金未進(jìn)入監(jiān)管賬戶，貸款銀行在房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂之前即發(fā)放按揭貸款，資金監(jiān)管不到位，導(dǎo)致購(gòu)房款不能進(jìn)入到施工和工程階段。
業(yè)主通過(guò)《強(qiáng)制停貸告知書(shū)》表達(dá)限期復(fù)工的訴求，然而，強(qiáng)制停貸是否受法律支持呢?
對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣認(rèn)為，首先，對(duì)于不少爛尾樓而言，銀行違規(guī)放貸是其中一個(gè)很重要的間接原因。“然而，司法實(shí)踐中，很少有法院會(huì)直接判在這種情況可以直接實(shí)現(xiàn)停貸。即使有，也是很少一部分。”
其次，如果未經(jīng)法院判決停貸或者沒(méi)有達(dá)成停貸協(xié)議，貿(mào)然停貸購(gòu)房人往往就成了違約方，征信就會(huì)受到影響，還可能被訴到法院，甚至還可能被法院強(qiáng)制執(zhí)行。除非按揭合同中增加一個(gè)關(guān)于銀行違規(guī)放貸的違約責(zé)任。
最后，根據(jù)以往類(lèi)似案件的經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)房人要實(shí)現(xiàn)停貸的目的一般有兩類(lèi)法律手段：第一類(lèi)是民事訴訟，如果符合特定的條件，可以直接到法院起訴。但是這種情況不多，更多是后面的這一類(lèi)。第二類(lèi)是視情況綜合運(yùn)用信息公開(kāi)、違法查處、談判，甚至行政訴訟等多種法律手段來(lái)推動(dòng)停貸協(xié)議的達(dá)成。
明星項(xiàng)目
上周，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)輿情研究室基于市場(chǎng)認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個(gè)維度，甄選出本期明星樓盤(pán)，包括武漢市萬(wàn)科光瀾道、杭州市江明月朗園、廣州市越秀·和樾府、佛山市新希望悅瓏灣和上海市融創(chuàng)未來(lái)金融城。
中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向，充分發(fā)揮新聞?shì)浾摫O(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，實(shí)現(xiàn)人們對(duì)美好生活的向往。
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